اشاره:
آن‌چه كه در پي مي آيد ويرايش نخست بخش پنجم مقاله « آشنايي با مباني برنامه‌ريزي مسكن» از مجموعه متون آموزشي «مفاهيم مطالعات شهري»، ويژه‌ي خبرنگاران سياستي و سياست‌پژوهان شهري و مسكن است كه در سرويس مسائل راهبردي دفتر مطالعات خبرگزاري دانشجويان ايران، تدوين شده است.
در اين بخش به توضيح نقاط ضعف و تهديدات موجود در برنامه‌ريزي مسكن در كشورهاي در حال توسعه پرداخته مي‌شود.
هدف از تدوين مقالات «مفاهيم مطالعات شهري»، در سرويس مسائل راهبردي خبرگزاري دانشجويان ايران، ايجاد زيربناي نظري اوليه براي پرداختن به نقاط قوت و ضعف(درون بخش) و فرصت‌هاي و تهديدات (در محيط پيراموني) (SWOT) توسعه شهري است. مقالات «مفاهيم مطالعات شهري» با ادبياتي ساده مفاهيمي تخصصي را براي خواننده توضيح مي‌دهند كه با استفاده از آن‌ها تا حدودي مي‌توان به ارزيابي سياستگذاري برنامه‌ريزي شهري پرداخت. سرويس مسائل راهبردي ايران، آشنايي با مفاهيم تخصصي و فني در هر حوزه را مقدمه‌ي ايجاد يك عرصه عمومي براي گفت وگوي دانشگاهيان و حرفه‌مندان با مديران و سياست‌گذاران درباره‌ي سياست‌ها و استراتژي‌ها و برنامه‌ها در آن حوزه مي‌داند و اظهار اميدواري مي‌كند تحقق اين هدف، ضمن مستند سازي تاريخ فرآيند سياستگذاري عمومي و افزايش نظارت عمومي بر اين فرآيند، موجب طرح ديد‌گاه‌هاي جديد و ارتقاي كيفيت آن در حوزه‌هاي مختلف شود. سرويس مسائل راهبردي ايران ضمن اعلام آمادگي براي بررسي دقيق‌تر نيازهاي خبرنگاران و سياست‌پژوهان محترم، علاقه‌مندي خود را براي دريافت (rahbord.isna@gmail.com) مقالات دانشجويان، پژوهشگران، حرفه‌مندان، مديران و سياست‌گذاران محترم در ارائه‌ي عناوين جديد مقالات و يا تكميل يا ويرايش آن‌ها اعلام مي‌كند.
در ادامه متن كامل پنجمين بخش از اين مقاله به حضور خوانندگان گرامي تقديم مي‌شود.
نقاط ضعف و تهديدات موجود در برنامه‌ريزي مسكن
انسان نيازها و خواسته‌هاي متعددي دارد، يكي از مهمترين نيازهاي او مربوط به ساختمان و شاخه‌ي اصلي آن يعني مسكن است. تنگناها به كاسته شدن از امكانات و كاسته شدن امكانات به مختصرشدن خواسته‌ها مي‌انجامد. در تداوم اين تسلسل، مجدداً انسان و نيازها قراردارد؛ ولي در اين وضعيت ديگر انسان نيست، بلكه موجودي زنده است. زنده از نظر جسمي، كه جنبه‌هاي رواني، فرهنگي، اجتماعي و انساني او مهار و سركوب شده است.
مشكل مسكن يكي از مسائل ديرپا دركشور ما بوده است وعلي‌رغم سابقه طولاني ما درامر برنامه‌ريزي، هنوز پاسخ مناسبي براي آن يافت نشده است. علت اين امر را بايد درضعف نظام برنامه‌ريزي كشور جست‌وجو كرد.
گذر مسئله مسكن از مرحله معضل به مرحله بحران در ايران به سال‌هاي 1340 بازمي‌گردد و ازهمين سال‌هاست كه تحقيقات در زمينه مسكن در ادبيات فني كشور شروع مي‌شود. اولين پژوهش‌هاي مؤسسه تحقيقات اجتماعي دانشگاه تهران در زمينه مسكن عمدتاً برمسئله حاشيه‌نشيني در شهر تمركز يافته است كه امروزه جز نامي از آن‌ها، چيزي در اختيار نيست. پژوهش‌هايي كه ابتدا در بانك ساختمان و سپس درسازمان مسكن شكل مي‌گيرند نيز حاكي ازگذر مسئله مسكن ازمعضل به بحران هستند.
باگذشت قريب به پنجاه سال از آغاز پيدايش مسئله مسكن دركشور و شروع به تحقيقات مسكن در ايران، پژوهش مسكن شهري، دچار ضعف و نارسايي‌هاي جدي است و هنوز در مرحله توصيف آماري باقي‌مانده است و جنبه‌ي كاربردي و كاربستي نيافته است و تأثير پژوهش در تدوين سياست‌ها و برنامه‌ي مسكن اگرنه هيچ، كه سخت نامحسوس است.
مي‌توان گفت كه مشكل مسكن درهمه جاي دنيا وجود دارد؛ اما در كشورهاي درحال توسعه به دليل رشد سريع جمعيت و شهرنشيني، مهاجرت‌هاي داخلي، فقدان منابع مالي كافي، مشكلات مربوط به عرضه زمين، تامين مصالح ساختماني و كمبود نيروي انساني متخصص؛ و مهمتر از همه نبودن خط مشي، سياستگذاري و برنامه‌هاي مناسب درخصوص زمين و مسكن، اين مشكل به صورت حاد و بحراني درآمده است.
صنعتي شدن شتابان، جمعيت نواحي روستايي را به سوي شهرها روانه مي‌كند. در اغلب موارد بعد اجتماعي صنعتي شدن به تامين مسكن ارزان قيمت، خدمات اجتماعي و همچنين تامين رفاه كارگران منجر نمي‌شود؛ در نتيجه همه روزه به تعداد ساكنان مناطق زاغه‌نشين و محلات فقير شهري افزوده مي‌شود.
براساس برآورد سازمان ملل به منظور حل مشكل مسكن در كشورهاي درحال توسعه، بايد همه ساله به ازاي هر هزارنفر جمعيت 10 واحد مسكوني ساخته شود. درحالي‌كه ساخت مسكن در اين كشورها (كشورهاي درحال توسعه) به ازاي هر هزارنفر به ندرت به 2 تا 3 واحد مسكوني مي‌رسد.
علاوه بر موارد فوق، عواملي مانند تغيير در بعد خانوارها و گرايش به كوچك شدن آن، تغيير در مفهوم مسكن و تبديل آن به نقدينگي، گرايش بيشتر در احراز حق مالكيت مسكن، عدم علاقه يا رغبت كمتر به زندگي در واحدهاي آپارتماني و مجموعه‌هاي مسكوني بزرگ، پايين‌بودن فرهنگ تعاوني در شكل سازماني و پيشرفته آن درجهت حل مشكلات و همزيستي مسالمت‌آميز در محلات و مجتمع‌هاي جديدالاحداث مسكوني، منسوخ شدن الگوهاي معيشتي سنتي، تغيير در الگو و استانداردهاي زندگي، گسستن افراد مزدوج از خانواده و بسياري عوامل ديگر مشكل مسكن در اين كشورها را حادتر نموده است.
مشكلات مسكن را مي‌توان به‌طوركلي به دو بخش مشكلات عام و مشكلات خاص تقسيم نمود:
الف) مشكلات عام
ساختار اقتصادي و اجتماعي حاكم بر هر جامعه به دليل روشن نبودن اهداف يا متناسب نبودن سياست‌ها و فقدان انعطاف لازم در برنامه‌هاي موجود و برخي نارسايي‌هاي تشكيلاتي و غيره، مشكلاتي را به وجود مي‌آورد كه مشكل مسكن را پيچيده‌تر مي‌كند. اهم اين مشكلات عبارتند از:
- عدم توجه به ماهيت قانوني و حقوقي شركت‌هاي تعاوني خانه‌سازي و فقدان رسالت‌هاي تشويقي براي گسترش مسكن‌هاي تعاوني در اين خصوص و عدم حمايت كافي دولت و مشكلات ناشي از قوانين؛
- محدوديت منابع مالي دولت‌ها در تامين منابع مالي مورد نياز براي احداث مسكن گروه‌هاي كم درآمد (گروه‌هايي كه اكثريت قاطع نيازمندان واقعي مسكن را شامل مي‌شوند)؛
- عدم كفايت بخش خصوصي درتامين مسكن مخصوصاً براي گروه‌هاي كم درآمد، زيرا اين بخش فقط براي كساني مسكن تهيه مي‌كند كه از قدرت خريد بالايي برخوردارند؛
- تعارض و ناهماهنگي ميان بين دو سيستم برنامه‌ريزي «بخشي» با « فضايي » و دو سيستم برنامه‌ريزي « مسكن» با برنامه‌ريزي‌هاي «شهري و منطقه‌اي»؛
- فقدان استانداردهاي مشخص ساختماني براي طرح، توليد و اجرا؛
- وجود درصد بالايي از ساختمان‌هاي زيراستاندارد كه نياز به تخريب يا حداقل تعميرات اساسي دارند؛
- مغايربودن استانداردهاي رايج، با توان مالي مردم و خصوصيات اجتماعي آن‌ها؛
توضيح آن‌كه قيمت‌هاي تمام شده متناسب با توان مالي مردم نبوده و از اين‌رو آن‌ها قادر به خريد خانه‌هاي توليد شده توسط سازندگان نيستند. استانداردها بايد براي اكثريت جمعيت درمناطق شهري قابل حصول باشند، هنگامي كه فقدان منابع كافي، قرباني كردن پاره‌اي از جنبه‌هاي مطلوب كيفيت مسكن را اجتناب ناپذير مي‌كند بايد امكان مشخص كردن جنبه‌هايي كه با حداقل ناراحتي قابل حذف هستند، وجود داشته باشد. استانداردها بايد بهترين توازن ممكن ميان اجزاي ساخت فيزيكي و اجزاي كاركردي ساختمان‌ها در رابطه با نيازمندي‌هاي اجتماعي و ساير نيازمندي‌هاي ساكنان را تضمين كنند.
- رشد سريع جمعيت و افزايش شهرنشينان (نرخ رشد سالانه جمعيت در بيشتر كشورهاي درحال توسعه 2 تا 4 درصد است، ولي رشد جمعيت شهري اين كشورها به دليل مهاجرت 4 تا 8 درصد است. نتيجه چنين رشد بالايي، كمبود مزمن مسكن بويژه در محدوده‌هاي شهري است)؛
- سهم ناچيز مسكن استيجاري درعرضه كل مسكن؛
- انحراف سرمايه‌ها از بخش توليدي مسكن به بخش خدماتي مسكن (خريد و فروش مجدد)، به دليل افزايش قيمت‌ها (سود يا بازده سرمايه) دراين بخش.
ب) مشكلات خاص
بخش مسكن متشكل از زيربخش‌هايي است كه هريك مستقلاً ويژگي‌ها و مسائل خاص خود را دارند. عدم هماهنگي ميان آن‌ها و وجود اشكال و نقص درهر يك از عناصر بوجود آورنده مسكن باعث مي‌شود كه كل بخش، هماهنگي و انسجام خود را از دست داده و عملكرد آن كاهش يابد.
زيربخش‌هاي مورد بحث دراين قسمت عبارتند از:
1- زمين
مشكل كمبود زمين لازم براي توسعه شهري و ايجاد واحدهاي مسكوني جديد در اغلب شهرهاي دنيا يكي از مشكلات اساسي است. اين مساله باعث تجاوز به زمين‌هاي كشاورزي يا ساخت و ساز در مناطقي كه در معرض خطرات طبيعي هستند، همچنين ساخت و ساز در خارج از محدوده ي شهرها كه عامل رشد پديده‌ي حاشيه نشيني است، مي‌شود.
2- مصالح ساختماني
- كمبود مصالح ساختماني
- وابستگي توليد برخي از مصالح و اجزاي ساختمان به مواد اوليه و مصالح خارجي
- فقدان ضوابط و استانداردهاي لازم در توليد مصالح ساختماني؛
- عدم مديريت صحيح و مؤثر و كمبود پرسنل كارآمد كارگاهي؛
- وجود مشكلات توزيع مصالح، به‌خصوص تيرآهن و سيمان براساس سهميه‌بندي شهري - روستايي بدون توجه به نيازهاي عمده مردم و استان‌ها و حركت درخط ايجاد بازار سياه از اين طريق؛
- وجود دلال و واسطه و سوداگر؛
3- منابع اعتباري و مالي
فقدان تسهيلات كافي با شرايط مناسب براي گروه‌هاي كم درآمد و بعضاً عدم دسترسي گروه‌هاي كم درآمد به اين تسهيلات و توزيع نامتناسب اعتبارات دولتي بين گروه‌هاي مختلف درآمدي از مشكلات ديگر است.
باتوجه به اين كه تهيه واحدهاي مسكوني كامل حتي با پايين‌ترين قيمت، خارج از توان بيشتر خانواده‌هاي كم درآمد و نيازمند به مسكن است و اين حقيقت كه اكثر نيازمندان به مسكن را اين گروه‌هاي درآمدي تشكيل مي‌دهند، تامين منابع اعتباري و مالي مشكل عمده‌تري محسوب مي‌شود.
4- نيروي انساني
كمبود نيروي انساني متخصص و نيمه متخصص در توليد مسكن، توزيع نامتناسب آنان در مناطق مختلف و تمركز و تجمع ايشان درمراكز شهري بزرگ، بخصوص پايتخت و بعضاً عدم استفاده بجا و مناسب از نيروهاي متخصص.
5- فن‌آوري ساخت
حاكم بودن رفتار سنتي، فقدان الگوي ساخت مرتبط با نيازها و امكانات، كمبود نيروي انساني متخصص جهت استفاده از فنون و ماشين‌آلات پيشرفته ساختماني، كمبود ماشين‌آلات و كارگاه‌هاي توليد آلات و ادوات ساختماني و عدم كاربرد صحيح فن‌آوري در امر تهيه مسكن باعث كاهش ساخت هر چه بيشتر مسكن مي‌شود.
6- سياستگذاري، برنامه ريزي و نظارت
- ناهماهنگي ميان سازمان‌ها و نهادهاي مرتبط با مسكن، ضعيف بنيه مالي و فني شهرداري‌ها، نظام غيرمدون ساختماني، معماري، شهرسازي و تاسيساتي،
- ضعف دستگاه‌هاي اجرايي و تصميم‌گيرنده مؤثر در سياستگذاري، برنامه ريزي و نظارت بر فرآيند توليد مسكن؛
- فقدان ضوابط، استانداردها و چهارچوب‌هاي مطالعاتي اوليه كه در قالب آن‌ها طرح‌ها ريخته شده و با خصوصيات محل هماهنگ مي‌شوند؛
- مسخ شدن سيستم‌هاي نظارتي و آماري، گسسته بودن آن‌ها از دو بخش طرح و برنامه و اجرا.
- فعاليت نظارتي نيز كه بايد مبتني بر آمار انجام گيرند، اما به علت فقدان مديريت صحيح به صورت مجرد انجام گرفته و به علت بي‌اثربودن در قسمت‌هاي ديگر و عدم انسجام، اثري در بهبود بخشيدن به وضعيت آينده به چشم نمي‌خورد.
ج) مشكلات مسكن از ديدگاه عرضه و تقاضا
مشكلات مسكن را مي‌توان از ديدگاه ديگري به دو بخش مشكلات عرضه و تقاضا تقسيم نمود.
1- مشكلات عرضه
عوامل متعددي كه باعث كاهش عرضه مسكن و در نتيجه عدم ارضاي تقاضاي بالقوه جامعه مي‌گردد عبارتند از:
- كمبود اعتبارات و تسهيلات لازم؛
- كمبود و گراني قيمت زمين شهري؛
- كمبود و گراني مصالح ساختماني؛
- ابتدايي بودن فن‌آوري ساخت؛
- كندي فرآيند ساخت مسكن؛
- وجود الگوي سنتي مصرف مسكن؛
- كمبود نيروي انساني متخصص؛
- فقدان سازوكار مناسب براي ذخيره كردن زمين؛
- فقدان بانك اطلاعاتي بهنگام اراضي شهري؛
- فقدان قوانين و مقررات مناسب و تعرفه‌هاي ناظر برآن.
محدوديت در عرضه‌ي واحد مورد نياز جامعه باعث افزايش قيمت مسكن، افزايش اجاره‌بها، بورس بازي زمين، ازدحام بيش از حد خانوارها در واحدهاي مسكوني، پيدايش آلونك‌ها، و زاغه‌ها و بسياري مسائل ديگر مي‌شود كه بيشتر شهرهاي كشورهاي درحال توسعه با آن مواجه‌اند.
2- مشكلات تقاضا
اهم مشكلات در زمينه تقاضا براي مسكن عبارتند از:
- وجود تقاضاي انبوه و غيرموثربودن اين تقاضا از نظر اقتصادي؛
- وجود الگوهاي رفتاري نامناسب اغلب متقاضيان در زمينه مسكن‌دارشدن؛
- عدم تعادل در پراكنش تقاضاي موثر در سطح كشور؛
- انفرادي بودن و غيرمتشكل بودن تقاضا در تقاضاي كل مسكن.
د) مشكلات مسكن از ديدگاه متقاضيان، توليد كنندگان و اقتصاد ملي
همچنان مي توان مشكلات مسكن را از 3 ديدگاه متقاضيان، توليدكنندگان و اقتصاد ملي مورد بررسي قرار داد:
1- مشكلات مسكن از نظر نيازمندان و متقاضيان
عبارتند از گراني مسكن، اجاره‌بها و افزايش سريع قيمت‌ها، كمبود عرضه مسكن با ابعاد متناسب و كمبود مسكن استيجاري.
2- مشكلات مسكن ازنظر توليدكنندگان
عبارتند از گراني و كمبود عرضه زمين‌هاي مناسب شهري؛ كمبود و گراني مصالح ساختماني و دستمزد كارگران ماهر و نيمه‌ماهر؛ عدم كفايت تسهيلات و وام‌هاي بانكي و مشكلات تامين سرمايه از منابع غيردولتي؛ مقررات و ضوابط دست و پاگير اداري ساخت و ساز؛ مسائل موجود در زمينه‌ي عوارض شهري و ماليات‌ها.
3- مسائل ومشكلات مسكن از نظر اقتصاد ملي
عبارتند از عدم تطابق رشد توليد مسكن با رشد جمعيت و خانوار، بويژه در جوامع شهري و گروه‌هاي كم درآمد؛ افزايش سريع نرخ رشد قيمت مسكن و اجاره؛ بورس بازي روي زمين و مسكن كه حاصل افزايش نقدينگي بخش خصوصي وسوق سرمايه‌ها به سوي نقل و انتقالات مسكن در زمين در برابر توليد مسكن و زمين در برابر توليد مسكن يا ساير توليدات و خدمات استراتژيك است.
تقريباً هيچ كشوري مدعي حل مشكلات مسكن در جامعه خود نيست. مسائل برخي از كشورها از نوع كمي بوده كه ناشي از كمبودهاي موجود مسكن، رشد جمعيت، مهاجرت و تنگناهاي اقتصادي است و عمدتاً كشورهاي درحال توسعه را شامل مي‌شود. در مقابل، مسائل مسكن در كشورهاي توسعه يافته بيشتر از نوع كيفي و نيز تغيير ساختارهاي اجتماعي و جمعيتي است.
تدوين و گردآوري: مهندسعادل محمودي
دانشجوي كارشناسي ارشد برنامه‌ريزي شهري دانشكده هنر دانشگاه تربيت مدرس
خبرنگار مطالعات شهري سرويس مسائل راهبردي خبرگزاري دانشجويان ايران
انتهاي پيام