اشاره:
آن‌چه كه در پي مي آيد ويرايش نخست بخش چهارم مقاله « آشنايي با مباني برنامه‌ريزي مسكن» از مجموعه متون آموزشي «مفاهيم مطالعات شهري»، ويژه‌ي خبرنگاران سياستي و سياست‌پژوهان شهري و مسكن است كه در سرويس مسائل راهبردي دفتر مطالعات خبرگزاري دانشجويان ايران، تدوين شده است.
در اين بخش به توضيح مطالعات امكان‌سنجي استانداردهاي مسكن پرداخته مي‌شود.

هدف از تدوين مقالات «مفاهيم مطالعات شهري»، در سرويس مسائل راهبردي خبرگزاري دانشجويان ايران، ايجاد زيربناي نظري اوليه براي پرداختن به نقاط قوت و ضعف(درون بخش) و فرصت‌هاي و تهديدات (در محيط پيراموني)‌ (SWOT)  توسعه‌ شهري است. مقالات «مفاهيم مطالعات شهري» با ادبياتي ساده مفاهيمي تخصصي را براي خواننده توضيح مي‌دهند كه با استفاده از آن‌ها تا حدودي مي‌توان به ارزيابي سياست‌گذاري برنامه‌ريزي شهري پرداخت. سرويس مسائل راهبردي ايران، آشنايي با مفاهيم تخصصي و فني در هر حوزه را مقدمه‌ي ايجاد يك عرصه‌ عمومي براي گفت وگوي دانشگاهيان و حرفه‌مندان با مديران و سياست‌گذاران درباره‌ي سياست‌ها و استراتژي‌ها و برنامه‌ها در آن حوزه مي‌داند و اظهار اميدواري مي‌كند تحقق اين هدف، ضمن مستند سازي تاريخ فرآيند سياست‌گذاري عمومي و افزايش نظارت عمومي بر اين فرآيند، موجب طرح ديد‌گاه‌هاي جديد و ارتقاي كيفيت آن در حوزه‌هاي مختلف شود. سرويس مسائل راهبردي ايران ضمن اعلام آمادگي براي بررسي دقيق‌تر نياز‌هاي خبرنگاران و سياست‌پژوهان محترم، علاقه‌مندي خود را براي دريافت (rahbord.isna@gmail.com) مقالات دانشجويان، پژوهشگران، حرفه‌مندان، مديران و سياست‌گذاران محترم در ارائه‌ي عناوين جديد مقالات و يا تكميل يا ويرايش آن‌ها اعلام مي‌كند.  
در ادامه متن كامل چهارمين بخش از اين مقاله به حضور خوانندگان گرامي تقديم مي‌شود.

 مطالعات امكان سنجي استاندارد‌هاي مسكن 

نياز شديد به مسكن كه حاصل رشد جمعيت و مهاجرت است، برنامه‌ريزان و مديران ملي و محلي را براي افزودن به سرعت توليد تحت‌تاثير قرارمي‌دهد و گاهي‌ سبب مي‌شود تا كيفيت دردرجه دوم اهميت قرارگيرد.
به‌علاوه تمايل شديد به كاهش زمان اجراي پروژه‌ها به منظور پرهيز از طولاني شدن دوره ساخت كه افزايش قيمت مواد و مصالح و دستمزد از يك سو و ازسوي ديگر تأخير دربازگشت سرمايه را به دنبال دارد، موجب شده است كه درچنين اوضاعي كيفيت ساختمان‌هاي مسكوني به شدت كاهش يافته و درنتيجه سرمايه‌هاي ملي عظيم تبديل به توليداتي با كيفيت نازل شود. براي جلوگيري از هدررفتن اين سرمايه‌ها و حفظ جان ساكنان و ايجاد شرايط مناسب بهداشتي و بسياري ديگر از مسائل، لازم است به استانداردهاي مسكن توجه شود.

تعريف استاندارد
تعاريف متعددي از مفهوم استاندارد براي مسكن انجام شده كه به چند مورد آن اشاره مي‌شود:
1- استانداردها معمولا به مانند يك حد واسط ميان آن‌چه كه وجود دارد و آن‌چه كه بايد وجود داشته باشد و يا به عنوان حد واسط ميان كمال مطلوب، وضع موجود و واقعيت نقش ايفا مي‌كنند.
2- استانداردها درواقع ابزاري براي ارتقاي كيفيت مسكن، يا تضمين شرايط قابل قبول است براي اكثر خانوارها هستند.
3- « مجموعه‌اي از معيارهاي به هم پيوسته كه به منظور دستيابي به بهترين توازن ممكن بين نيازها و منافع گروه‌هاي مختلف مردم درمراحل گوناگون توسعه تدوين مي‌شوند»، استانداردهاي مسكن معمولا به عنوان معيارهاي مقبوليت مسكن در زمان و مكان معين و دريك مجموعه اقتصادي و فن‌آوري و فرهنگي معين به كار مي‌روند.

نيازهاي بنيادي يك واحد مسكوني:
اهميت اجتماعي مسكن يكي از فاكتورهاي اصلي تعادل و پابرجايي اجتماع انساني بوده و درواقع مسكن خانواده يكي از پايه‌هاي اصلي تشكيل‌دهنده اجتماعي بشري است. فقدان مسكن مانعي براي فرم گرفتن و رشد سالم و خوشحال زيستن خانواده خواهد بود كه درنهايت اضمحلال و از هم پاشيدگي اجتماع فاميلي را به دنبال خواهد داشت.

بهبود كيفيت زندگي مردم يك كشور يكي از هدف‌هاي اساسي است كه دربرنامه‌هاي توسعه اقتصادي و اجتماعي كشورها منظور مي‌شود، تامين مسكن كافي همراه با بهبود شرايط تغذيه، پوشاك، آموزش و پرورش، بهداشت، ايجاد فرصت براي اشتغال، برخورداري از ساعت فراغت، امكان دسترسي به تسهيلات زيربنايي، عوامل تشكيل‌دهنده بهبود كيفيت زندگي است.

انواع استانداردهاي مسكن
استانداردهاي مسكن را مي‌توان به دونوع تقسيم نمود:
1- استانداردهاي برنامه‌ريزي آرماني كه نمايانگر اهدافي است كه بايد در پيشرفت‌هاي آينده حاصل آيد. اين استانداردها بيشتر ذهني هستند.
2- استانداردهاي برنامه‌ريزي واقع‌گرايانه كه نشان‌دهنده برخي دستاوردهاي تجربي جاري برنامه‌ريزي است.

در يك تقسيم بندي ديگر استاندارد مسكن را مي‌توان به دو نوع زير تقسيم نمود:
نوع اول نمايانگر هدف‌هايي است كه بايد در پيشرفت‌هاي آينده حاصل شود و مي‌توان آن را استانداردهاي برنامه‌ريزي معياري ناميد كه به شكل‌ ذهني هستند.
نوع دوم آن‌هايي هستند كه تحقق يافته‌اند و نشان‌دهنده برخي دستاوردهاي تجربه جاري برنامه‌ريزي است، مي‌توان آن را استانداردهاي برنامه‌ريزي مثبت ناميد.
بايد توجه كرد كه استفاده از استانداردهاي مسكن علاوه بر مزايايي كه ارائه تامين مسكن جهت اقشار مختلف جامعه دارد، داراي معايبي نيز مي‌باشد چراكه پيروي مطابق از ضوابط ساختماني و استانداردهاي مسكن حاصل جز محدودكردن عرضه مسكن ندارد. 

هدف از تدوين استانداردهاي مسكن:
1- افزايش كارآيي و تامين حداكثر انعطاف‌ و آزادي براي طراحان مسكن درانتخاب مصالح، روش‌هاي ساختماني، ابعاد و اشكال ساختماني؛
2- ازبين بردن شرايط بهداشتي نامناسب؛
3- كاهش بيش از حد تراكم جمعيت؛
4- ارتقاي كيفيت موجودي مسكن يا تضمين شرايط قابل قبول زيست براي اكثريت خانوارها؛
5- جلوگيري از اتلاف سرمايه‌هاي عظيم ملي خصوصا توسط خانوارهاي كم‌درآمد درساخت مساكن نامناسب و كم دوام؛
6- بالابردن ايمني ساختمان‌ها دربرابر حوادث و بلاياي طبيعي.

عوامل موثر در تدوين استانداردهاي مسكن:
ابتدا لازم است به عوامل موثر درشكل‌گيري مسكن انسان پرداخته شود. اين عوامل عبارتنداز:
الف) عوامل زيست محيطي، اقتصادي و اجتماعي: بوم، نحوه معيشت، سنت سكونت؛
ب) عوامل فني و ساز‌ه‌اي (سطح و ابعاد زمين): سازه و نوع مصالح و محاسبات فني.
به وضوح درتدوين استانداردها بايد هردوعامل موردنظر قرارگيرد. با درنظرگرفتن عوامل فوق، عوامل اوليه موثر درتدوين استانداردهاي مسكن را مي‌توان به شرح زير خلاصه كرد:

- عوامل اقتصادي: سطح درآمد، شيوه زندگي، هزينه‌هاي توليد، قدرت خريد ساكنان، منابع موجود، دسترسي به منابع، ظرفيت اقتصادي و عملي بودن اقتصادي، هزينه مسكن و تسهيلات عمومي درزمان و مكان معين.
- عوامل فرهنگي: الگوهاي فرهنگي محلي، آداب و رسوم، روش‌ها، مصالح و طرح‌هاي ساختماني محلي، سازش‌پذيري فرهنگي.
- عوامل اقليمي: وضعيت آب و هوايي، درجه حرارت، رطوبت، باد و به‌طوركلي وضعيت جغرافيايي طبيعي منطقه.
- عوامل انساني و اجتماعي: نيازهاي اجتماعي و ارزش‌ها و اولويت‌هاي ساكنان، تفاوت بين خانوارها، محدوده‌ي خصوصي، سازمان بندي خانواده، نيازمندي‌هاي كاركردي و خصوصيات ديگر از قبيل عمرمتوسط، روش زندگي، آموزش و پرورش، تجربه زندگي شهري و واكنش‌هاي اجتماعي.
- تراكم: ميزان تراكم درنقاط مختلف شهر، نحوه پراكندگي آن‌ها، مقدارفضاي باز و سبز.
- بهداشت و نظافت: راه‌هاي تخليه زباله و فاضلاب و دفع آب‌هاي سطحي.
- فضا: تجزيه و تحليل عمليات انساني درخانه و طريق زندگي، فضاي موجود و اشغال شده توسط خانوارها.

آن چه كه در فرآيند تدوين استانداردها بايد در نظر گرفته شود: 

- توزيع عادلانه منابع مسكن؛
- تفاوت در درآمدها و شيوه معيشت؛
- توزيع عادلانه خدمات عمومي؛
- تفاوت‌هاي منطقه‌اي درآب و هوا، مصالح و سطح فرهنگ مردم؛
- مشاركت عمومي دربرنامه‌ريزي و تشخيص تسهيلات و خدمات عمومي؛
- مساله قوميت.

هم‌چنين بايد دربرقراري استانداردها به 2 مرحله مشخص زير توجه كرد:

- برقراري استاندارد براي مشكلات و مسائل مناطق و گروه‌هاي خاص؛
- برقراري استاندارد براي كل خدمات و سرويس‌هايي كه به وسيله مسكن و تسهيلات عمومي براي رفع احتياجات فرعي و اجتماعي افراد تامين مي‌شوند.

زيان‌هاي ناشي از تدوين نامناسب استانداردهاي مسكن:
تدوين استانداردها اگر با وقت و ظرافت خاص و با درنظر گرفتن مسائل اقليمي، اقتصادي و فرهنگي صورت نگيرد، مشكلات نامناسبي را ايجاد مي‌كند. به‌طورمثال: استانداردهاي سطح بالا هزينه مسكن را افزايش داده، درنتيجه افراد كم‌درآمد شهري از عهده تامين آن برنمي‌آيند و به ناچار به مناطق حاشيه‌اي روي مي‌آورند و در نتيجه مساله مشكل‌تر مي‌شود و يا استانداردهاي غيرقابل انعطاف‌ باعث عدم مشاركت مردم دراجراي طرح‌ها خواهد شد؛ هم‌چنين ممكن است استانداردهاي مبتني بردرآمد باعث افزايش فاصله طبقات اجتماعي شود و يا دوره‌ي ساخت را طولاني كند.

به‌طوركلي زيان ناشي از استاندارد را مي‌توان به شرح زير مطرح نمود:

1-    نتايج مربوط به هزينه بالاي استاندارد؛

2-    جدايي اجتماعي به منزله يكي از نتايج استانداردهاي مسكن؛

3-    پيامدهاي اجتماعي استانداردهاي مسكن در كشورهاي صنعتي.

جدايي مرحله‌ي تدوين از اجراي استانداردها دركشورهاي درحال توسعه نشان‌دهنده‌ي نارسايي‌هاي عمده دربرداشت‌هاي كنوني از استانداردها است. به دليل اين‌كه نيازهاي خاص استفاده‌كنندگان به خدمات و تسهيلات بررسي نشده است‌، اين رويه‌ي تدوين استانداردها فاقد ارتباط لازم با تقاضاي موثر است. گاهي اوقات نيز استانداردها با توجه به منابع موجود غيرواقع بينانه‌اند. يا اين‌كه ممكن است خدمات و تسهيلات تامين شده باشد ولي مكان استقرار آن‌ها براي مردم محل، سودمند و راحت نباشد.

استانداردهاي مناسب بايد نكات زير را دربرگيرند:
الف) استانداردها بايد براي اكثريت جامعه قابل دست‌يابي باشند؛
ب) درتدوين استانداردها بايد به اختلافات درآمدي، آب و هوايي، فرهنگي و اجتماعي توجه كرد؛
ج) استانداردهاي مربوط به تسهيلات را بايد درچهارچوب نوعي اصلاح مداوم درنظر گرفت كه با حداقل آغاز و باگذشت زمان، توام با دسترسي، به منابع و تغييرات اجتماعي، امكان‌ پيشرفت و اصلاح مستمر داشته باشند؛
د) استانداردها نبايد به بيان مفهوم مطلق نيازها بپردازد، بلكه بايد برحسب عباراتي نسبي تعريف شود و مناسبات بين تقاضاي موثر و منابع موجود را بيان كند؛
ه) تدوين استانداردها نبايد بر ارجحيت‌هاي ذهني برنامه‌ريزان استوار گردد؛
و) استانداردها بايد طوري تدوين شوند كه امكان لازم براي تغييرات و توسعه تدريجي و سازگار فراهم باشد؛
ز) به منظور تسهيل و توزيع عادلانه منابع مسكن، استانداردهاي حداقل و حداكثر بايد معين شوند؛
ط) استانداردها بايد بهترين توازن ممكن بين اجراي ساخت و اجراي كاركردي ساختمان‌ها در رابطه با نيازمندي‌هاي مختلف ساكنان را تضمين نمايند؛
ي) استانداردها بايد رهنمود سودمندي براي برنامه‌ ريزي مسكن و تسهيلات عمومي فراهم آورده و مبناي قابل اعتمادي در اين باره‌ باشند؛
ك) استانداردها بايد به قدركافي انعطاف‌پذير باشند تا بتوانند درمحلات و مناطق داراي خصوصيات متفاوت به اجرا درآيند؛
ح) استانداردها بايد جهت ارضاي نيازهاي خانواه درانواع و ابعاد مختلف و درچهارچوب تامين منافع عمومي تهيه شوند؛

هم‌چنين استانداردها كه معيارهاي مقبوليت مسكن و مشخص‌كننده وضعيت كمي و كيفي موجود واحدهاي مسكوني هستند، درارتباط با واحدهاي مسكوني گروه‌هاي كم‌درآمد شهري داراي اهميت فراوان بوده و تدوين آن‌ها كمك موثري به برنامه‌ريزي مسكن خواهد كرد.

 بعضي استانداردهاي مهم عبارتند از:
- استانداردهاي محيطي و مكان‌يابي، نظير استانداردهاي تراكم، فضاي باز، تاسيسات زيربنايي و غيره؛
- استانداردهاي مربوط به نوع مصالح ساختماني و آئين‌نامه‌هاي مربوط؛
- استانداردهاي مربوط به حريم و امكانات واحدهاي مسكوني؛
- استانداردهاي مربوط به طراحي، تفكيك قطعات، نوع مسكن گروه‌هاي درآمدي؛
- استانداردهاي مربوط به روش اجرا.

عوامل اصلي محيط‌هاي مسكوني كه دربحث استانداردها بايد مورد توجه باشند؛
1- وسعت قطعه زمين؛
2- زيربنا يا نسبت بين سطح زيربناي باز از كل مساحت قطعه؛
3- مصالح ساختماني؛
4- استانداردهاي بهداشتي؛
5- استانداردهاي تراكم؛
6- تسهيلات و خدمات عمومي؛
7- استانداردهاي طراحي اجزاي دروني و نماي بيروني مسكن.

براي تدوين استانداردها لازم است مطالعات دقيق و كارشناسانه انجام شود و عوامل موثر درتدوين استانداردها مورد نظر قرارگيرد. به عنوان مثال عوامل موثر درتعيين استانداردهاي تراكم را مي‌توان چنين خلاصه كرد:
- پيشنهادات طرح جامع و تفصيلي؛
- خصوصيات ناحيه مورد مطالعه و نواحي مجاور؛
- خصوصيات اجتماعي، اقتصادي و فرهنگي ساكنان آينده؛
- خصوصيات طبيعي محل مورد طراحي؛
- دسترسي به خدمات و تاسيسات زيربنايي.

درمورد مسكن، حق انتخاب و سليقه و مطلوبيت به شدت تحت‌تاثير قيمت و درآمد واقعي و نيز تحت‌تاثير ساختارهاي اقتصادي قرار مي‌گيرد. به اين ترتيب مطالعه «تابع فايده‌مندي مسكن» درجستجوي بحث‌هاي «فايده ذهني» كه معطوف به فايده‌اي اقتصادي مسكن است، نيست. اين مطالعه درواقع بايد سليقه‌ها را بيابد؛ اين‌كه مردم چگونه مجبور به انتخاب هستند، انتخاب‌هاي بالقوه و بالفعل آن‌ها چيست و بالاخره اين‌كه واقعا با عقل سليم و طبع انساني خود چه مي‌خواهند.
درواقعيت مربوط به تصميم خانوار، فرد تصميم‌گيرنده سعي مي‌كند كل رضايت خاطر تمامي طول عمر خود را با خريد زمين مسكوني به بيشترين حد ممكن برساند. به اين سبب او باتوجه به توان درآمدي خود درآينده و باتوجه به مصرف ساير كالاها، مسكن خود را انتخاب مي‌كند. با كاهش ساير مصارف مي‌تواند مسكن گران‌تري بخرد و يا برعكس. باتوجه به چشم‌انداز درآمد و امكان انجام كار بيشتر مي‌تواند توان بالفعل خود را از روي توان بالقوه به دست آورد و به خريد اقدام كند.
اما به جز آن، واقعيت‌هاي ديگري هم وجود دارند. مسكن يك وسيله تامين اجتماعي است. بنابراين خريد مسكن خاص به ميزان تامين آتيه‌اي كه آن مسكن ايجاد مي‌كند بستگي دارد. بالارفتن قيمت زمين و خانه به عنوان يك وسيله تامين اجتماعي و يك درآمد و جلوگيري از كاهش ارزش پول ظاهر مي‌شود. زمين دارايي ثابتي است كه ازنظر خانوار جبران تورم و بي‌ارزش شدن پول را مي‌كند. حال هرچه اين خاصيت زمين بيشتر باشد، تقاضا براي آن بيشتر است. 
افزايش بيشتر قميت زمين، به بيان ديگر افزايش سهم زمين در بهاي يك واحد مسكوني، ناتواني بيشتر خاتواده‌هاي كم درآمد در رعايت استاندارد‌هاي مسكن را به دنبال خواهد داشت.

نتيجه گيري: 
دراغلب كشورهاي درحال توسعه افراد طبقه كم‌درآمد، با استفاده از همياري يا خودياري مسكن خود را راسا بنا مي‌كنند كه باتوجه به نوع مصالح و سطح مهارتي كه دراختيار دارند و به علت عدم اطلاع از استانداردها و ضوابط موجود، محصول و نتيجه كوشش آن‌ها به احتمال زياد غيرمجاز يا پايين‌تر از استاندارد شناخته مي‌شود. پيروي مطلق از ضوابط و استانداردها باعث افزايش هزينه ساخت مسكن مي‌شود. ضوابطي چون لزوم استفاده از مصالح بادوام، اجراي كار با كيفيت بالا و مطابق استاندارد و بررسي‌هاي بادوام، اجراي كار با كيفيت بالا و مطابق استاندارد و بررسي‌هاي محل ساختمان و بازديدهاي دوره‌اي مقامات مسئول كه باعث طولاني شدن دوره ساخت مي‌گردد و مقررات مربوط به اخذ گواهي پايان كار براي اجازه استفاده از ساختمان و همگي درافزايش هزينه ساخت بسيار موثر هستند.

استانداردهاي مسكن را بايد دركلياتش به منزله مجموعه‌اي ازمعيارهاي به هم پيوسته تلقي كرد كه به منظور دستيابي به بهترين توازن ممكن بين نيازها و منافع گروه‌هاي مختلف مردم درمراحل گوناگون توسعه تدوين مي‌شوند. استانداردهاي مسكن معمولا به عنوان معيارهاي مقبوليت ممكن درزمان و مكان معين و در يك مجموعه اقتصادي تكنولوژيك و فرهنگي معين به كارمي‌رود.
برخي جنبه‌هاي مقبوليت مسكن از جمله مساحت و نوع ساختمان، خدمات و تسهيلات شهري ونزديكي به محل كار يا مركز شهر درنظر گرفته شده است. گرچه بيشتر اين جنبه‌ها را مي‌توان اندازه‌گيري كرد و حدود قابل قبول را تعيين نمود. ليكن روي هم رفته آن‌ها نمي‌توانند به‌طور خودكار شرايط قابل قبول زندگي را تضمين كنند. بلكه محصول نهايي را بايد درپرتو ويژگي‌هاي خاص مصرف‌كنندگان (سطح درآمد آن‌ها، شيوه زندگي، نيازهاي اجتماعي و ارزش‌ها و اولويت ساكنان و تفاوت‌هاي بين خانوارها) ارزيابي نمود.

تدوين و گردآوري: مهندس عادل محمودي
دانشجوي كارشناسي ارشد برنامه‌ريزي شهري دانشكده هنر دانشگاه تربيت مدرس
خبرنگار مطالعات شهري سرويس مسائل راهبردي خبرگزاري دانشجويان ايران

انتهاي پيام