در گذشته هيچ كس زير بار مسووليت 2 ميليون واحد مسکوني، به عنوان رقم واقعي نياز واقعي كشور نمي‌رفت
در سال‌هاي گذشته براي تغيير ساختار توليد، هيچ برنامه‌ريزي‌اي صورت نگرفت  

خبرنگار:
شما بارها در سخنان خود اعلام كرديد كه تقاضاي واقعي سالانه‌ي كشور ما 2 ميليون واحد مسكو ني در هر سال است، وضعيت كنوني برنامه‌ريزي تكنولوژي‌ ساخت، توليد مصالح و نقدينگي موجود دراين صنعت را براي ساخت اين تعداد واحد مسكوني چگونه توصيف مي‌كنيد.

ستاريان: 
اساسا اين بينش كه شايد روزي نيازمند 2 ميليون واحد مسكوني بشويم و براي ساخت آن اقدام کنيم تا 8-7 سال پيش وجود نداشت. تصور نمي‌شد که روزي مسئولين اذعان كنند كه بايد ساليانه دو ميليون واحد مسكوني توليد كنيم. 8-7 سال قبل، هيچ‌کس زير بار اين ارقام نمي‌رفت، به همين دليل جهت تغيير ساختار توليد، هيچ برنامه‌ريزي‌اي صورت نگرفت. همچنين در بخش مصالح و راهكارهاي مالي براي دوره‌اي كه در آن هستيم، برنامه‌ريزي‌اي انجام نشده است. رئيس جمهور مسئولي است که نياز واقعي ما را درک کرده است، ساخت 2 ميليون واحد مسكوني منطبق بر نياز واقعي كشور ماست، اما اينکه چطور مي‌توانيم به اين سطح توليد برسيم پرسش بزرگ پيش روي برنامه ريزان مسكن در كشور ماست. مسولين قبلي وزارت مسكن زير بار مسووليت 2 ميليون واحد مسكوني به عنوان حجم واقعي تقاضاي سالانه‌ي كشور نمي‌رفتند، بارها اعلام شد كه كشور تنها 600 هزار واحد مسکوني و يا حداكثر 1 ميليون واحد مسکوني نياز دارد، در حال حاضر با توجه عقب ماندگي توليد از تقاضا در سال‌هاي گذشته، سالانه به توليد 2 ميليون واحد مسکوني نياز داريم. اما بايد به بررسي اين نكته بپردازيم كه دولت چه کاري مي‌تواند بکند؟ مصالح و نقدينگي لازم براي ساخت 2 ميليون واحد مسکوني را از کجا بايد تهيه کنيم؟ اين گونه نيست که براي مثال فردا به کارخانجات بگوئيم که بيشتر توليد کنند و اين افزايش توليد امكان‌پذير باشد. 

توليد سنتي برجسته ترين مشكل توليد
50 درصد امكان صرفه‌جويي در مصالح در روش‌هاي صنعتي
هدر رفتن، بد مصرف شدن و اضافه مصرف شدن مصالح در روش‌هاي سنتي

خبرنگار:
برجسته ترين مشكل توليد به نظر شما چيست؟

دكتر ستاريان:
 توجه کنيد در توليد مشکلات بسيار وسيعي داريم. اولين مشکل توليد، سنتي بودن آن است. ما توليدي را در پيش گرفته‌ايم و از آن استفاده مي‌کنيم که مربوط به 200 سال پيش است. به اين معني که با استفاده از يک روش بسيار ابتدايي در صدد ساخت 2 ميليون واحد هستيم. درست مثل اين است که بخواهيم يک وسيله نقليه را با دست بسازيم. براي مثال بنزي که در فلان تاريخ و با دست ساخته مي‌شد توليد محدودي داشت. اما در حال حاضر که در مقياس ميليوني توليد مي‌شود ديگر از آن روش استفاده نمي‌شود.
بايد به سرعت روش توليد سنتي را به يک توليد صنعتي يا پيش ساخته تبديل کنيم. يعني اگر به سمت (Prefabrication) نرويم، اگر توليد صنعتي خود را افزايش ندهيم، صنايع وابسته به اين را افزايش ندهيم و سلسله کارخانه‌هايي را که مستقيماً در ارتباط با اين بخش هستند را نصب و راه‌اندازي (Setup) و نيز آماده توليد نکنيم هيچ‌وقت نمي‌توانيم به آن مقدار توليد برسيم.
مصالح ما در شرايط توليد سنتي پاسخ‌گوي 500 تا 600 هزار واحد مسکوني است. اما همين مصالح در سيستم صنعتي و با همين حجم توليد، به دليل کاهش اتلاف مصالح و جلوگيري از بد استفاده کردن مصالح در عمل 50 درصد صرفه‌جويي مي‌شود. يعني مي‌توان به‌راحتي توليد را به 1 ميليون واحد رساند.

خبرنگار: 
درصد بسيار بالايي را به عنوان دورريز مصالح ذکر کرديد.

دکتر ستاريان:
دقيقا 50 درصد مصالح ما در سيستم ساخت سنتي يا تلف مي‌شود و يا زياد و بد مصرف مي‌شود. مشاهده مي‌کنيد که در هر ساختماني که ساخته مي‌شود اگر10 عدد کاميون مصالح مصرف مي‌شود، 3 عدد کاميون هم نخاله توليد مي‌شود. مقدار زيادي از سيمان از زمان توليد تا زماني که درون سيلو ريخته مي‌شود و سپس تخليه مي‌گردد و در مرحله‌ي ساخت استفاده مي‌شود، تلف مي‌شود و آب مي‌خورد. 30 درصد گچ از مرحله‌ي توليد در کارخانه تا مرحله‌ي مصرف هدر مي‌رود. بعد مي‌بينيم که يک ديوار 11 سانتي‌متري را که مهندس جزئيات مربوط به آن را محاسبه كرده‌ است، 2 تا 3 سانتي متر تاب دارد. 2، 3 سانتي متر از هر طرف به ديوار اضافه مي‌شود و ديوار 11 سانتي متري به يک‌باره تبديل به 16،15 سانتي‌متر تبديل مي‌شود. هميشه اين درصد هدررفتن مصالح، بد مصرف شدن و اضافه مصرف شدن آن در سيستم سنتي ما وجود دارد.

خبرنگار:
در شرايط كنوني افزايش قيمت مصالح تا چه اندازه بر قيمت تمام شده تأثيرگذار است؟

دكتر ستاريان:
افزايش قيمت مصالح تأثير چنداني بر قيمت مسکن ندارند. 20 تا 35 درصد ارزش يک واحد مسکوني، براي ساخت، به همين اندازه براي زمين آن است و مابقي آن ارزش افزوده است. از 20 تا 35 درصد هزينه ساخت نيز تنها دو سوم آن مربوط به هزينه‌ي مصالح است. حال اگر اين مقدار 100 درصد هم افزايش پيدا کند معادل 10 درصد افزايش قيمت خواهيم داشت.

خبرنگار:
بنابراين حتي مي‌توانيم تمام مصالح مورد نياز را وارد کنيم؟

 واردات مصالح به تنهايي مسئله‌ي مسكن را حل نمي‌كند
در سيستم سنتي مشکل مصالح، زمان و هزينه‌هاي کارگري وجود دارد
بايد مانع ساخت و ساز به شيوه‌ي سنتي شويم

دکتر ستاريان:
امكان واردات مصالح وجود دارد اما مسئله‌ تنها تأمين مصالح نيست، بلکه روش ساخت اهميت بسيار بالايي دارد. در سيستم سنتي با بحث هدر رفتن مصالح، طولاني شدن دوره‌ي توليد و همچنين بحث ( Labour Cost ) هزينه کارگري و غيره مواجه هستيم که بسيار مهم هستند. اگر بخواهيم ميزان توليد را چند برابر افزايش دهيم، تصور کنيد که هزينه‌هاي کارگري چه ميزان افزايش مي‌يابد. اينها متغير‌هايي هستند كه بايد در برنامه‌ريزي به آن‌ها توجه کنيم.
بايد جهت براي تغيير سيستم ساخت در بخش مسکن راه حلي بيانديشيم. يکي از راه‌کار‌ها اين است که کارخانه‌هاي پيش‌ساخته، طراحي پيش‌ساخته را ترويج دهيم و  بايد مانع ساخت و ساز به شيوه‌ي سنتي شويم. 
 بايد اين اطمينان در بخش مسکن حاصل شود که مي‌توانيم با كيفيت و تكنولوژي مطلوبي به اهداف و برنامه‌هاي خود، در دو سال آينده برسيم. بدانيم كه در دو سال آينده، با اين روش‌ها 4 تا 5 ميليون واحد مسكوني خواهيم داشت. در عمل محال است که بتوانيم با روش‌هاي سنتي به اهداف خود در اين بخش برسيم. بايد تكنولوژي‌ توليد را از سنتي به نيمه‌صنعتي و صنعتي تبديل كنيم، اين كاري است كه حتما بايد صورت پذيرد.
بنابراين مي‌توان گفت در توليد، استراتژيك‌ترين عامل توسعه‌ي پيش ساختگي‌ و صنعتي كردن توليد ساختماني است. در غير اين صورت توليد گسترده‌ي مسکن مورد نياز محال ممكن است. ممكن نيست بتوانيد 2 ميليون واحد مسکوني در سال توليد كنيد.

وزارت مسكن بايد امكانات و اعتبارات مركز  تحقيقات مسكن را براي توسعه‌ي فناوري ساخت افزايش دهد 
وجود 3 روش پيش‌ساختگي در حوزه‌ي تکنولوژي ساخت

خبرنگار:
آيا بر روي تكنولوژي‌ ساخت كار كرده‌ايد؟ در حال حاضر از چه تكنولوژي‌هايي مي‌توانيم استفاده كنيم؟ به عنوان نمونه، تكنولوژي‌ به كار گرفته شده در مجموعه‌ي پيش‌ساخته‌ي شهرك اكباتان از دور خارج شده است. آيا تاكنون نهاد يا مركزي در زمينه‌ي تكنولوژي ساخت، مطالعاتي انجام داده است؟

ستاريان:
متاسفانه در حال حاضر تنها مركز تحقيقات ساختمان و مسكن وزارت مسكن و شهرسازي مسئوليت مطالعه‌ي تكنولوژي ساخت را به عهده گرفته است. وزارت مسكن بايد تا حد امكان، امكانات و اعتبارات اين بخش را تأمين كند تا بتواند در توسعه و انتقال فناوري ساخت موثر باشد.
در حوزه‌ي تكنولوژي ساخت، سه روش پيش‌ساختگي را در دنيا تجربه كرده‌ايم.
اولين گروه پيش ساختگي را اصطلاحا Panel system مي‌گوييم كه شامل تمام Large panels و پانل‌هاي سنگين (Heavy panel) مي‌شود كه در دهه‌ي 40 نيز به ايران وارد شد. دراين دهه 4 کارخانه‌ي بتون تهران، كرمان، اهواز و كرمانشاه شروع به استفاده از اين روش کردند. در دوره‌ي خود نيز فناوري پيشرفته‌اي بود اما بعدها پيامدهاي آن در اين زمينه‌ پيگيري نشد. هم اكنون بسياري از اين كارخانه‌هاي جدول و تير چراغ برق توليد مي‌كنند.

دو فناوري پانل‌هاي سنگين و فناوري سلول سيستم‌ها كنار گذاشته شد

فناوري پانل‌هاي سنگين در پيش‌ساختگي به دليل ايرادهاي اساسي همچون سنگين بودن ديوارها و قطعات، مسئله‌ي حمل و نقل سخت و پرهزينه‌ و از سوي ديگر نياز به ماشين آلات سنگين از مرحله‌ي توليد تا مرحله‌ي نصب كه باعث افزايش هزينه‌ي توليد مي‌شد، به تدريج زير سوال رفت. سپس کار‌هاي خاصي برروي اين روش انجام دادند. به عنوان نمونه جهت رفع مشكل حجم ديوارها، آن‌ها را مجوف كرد‌ند و يا بعضي براي سبك كردن ديوارها، ضمن بارور بودنش مواد سبكتري را تزريق كردند و كارهايي مشابه انجام دادند كه مي‌توان گفت تقريبا هيچ‌ يك از آن‌ها موفقيت‌ كافي نداشت. ضمن اين‌که مصرف مصالح در اين روش بسيار بالا بود، در اين روش تقريباً كل ساختمان با سيمان ساخته مي‌شد. مصرف اين همه سيمان، براي يك توليد وسيع مقرون به صرفه نبود.

گروه دوم از روش پيش‌ساختگي، سلول سيستم‌ها بودند. اينها به صورت سلول‌هاي تك ‌ساخته مي‌شدند و در كنار هم قرار مي‌گرفتند و يك‌خانه را تشكيل مي‌دادند كه نمونه‌ي ابتدايي‌ و ناقص آن، كانكس‌هايي است كه در كارگاه‌ها استفاده مي‌كنيم. كانكس‌هايي كه درونش سرويس بهداشتي و ... قرار دارد. اينها نمونه‌ي ناقص‌ و ابتدايي اين سيستم هستند.

نمونه‌هاي پيشرفته‌اش در دنيا توليد شده است و هم اكنون در برخي نقاط استفاده مي‌شود كه بسيار لوكس هستند. كانكس‌هاي مختلف را كنار هم و يا روي هم قرار مي‌دهند و واحدها و مجتمع‌هاي مسكوني را توليد مي‌كنند. گروه‌ دوم نيز مشكلات خاص خود را دارد. سلول‌ها گاهي با بتون‌ ساخته مي‌شدند و بعدها با فلز و مواد سبك ديگر ساخته شدندتند. به طور مثال بخشي از ساندويچ پانل‌ها (Sandwich panels)  از مواد پلاستيکي و (پي وي سي) PVCها ساخته شده‌اند.

روش ترکيبي پيشرفته‌ترين و مطلوب‌ترين روش‌ براي هر كشوري از جمله کشور ماست
هيچ گاه سياست‌گذاري كاملي براي توسعه‌ي فناوري روش‌هاي پيش‌ساختگي در كشور انجام نگرفت

روش ديگر، روش تركيبي (system composit) است. در اين روش براي توليد مسكن پيش‌ساخته ضمن استفاده از پتانسيل‌هاي موجود منطقه، در واقع  ساختار توليد محلي به سمت پيش‌ساختگي تغيير مي‌يابد. اين روش پيشرفته‌ترين و مطلوب‌ترين روش‌ براي هر كشور است و متاسفانه سيستم‌هاي موجود در کشور هميشه به دنبال دو روش اول بوده و هستند. يعني به دنبال اينكه كارخانه‌هايي كه در فلان كشور است را عينا خريداري كنند، در حالي كه اين روش براي ايران پاسخگو نيست. 
در ايران همه چيز مورد نياز را مي‌توانيم توليد كنيم. اسكلت پيش‌ساخته، تمام سرويس آلات و .... را مي‌توان ساخت و هماهنگ با تمام سيستم‌ها توليد كنيم. انواع و اقسام پانل‌هاي سبك بتوني، غيربتوني و ساندويچ پانل را مي‌توان براحتي در ايران توليد كرد. ايران پتانسيل، توانايي و امكانات توليد تمام روش‌هاي پيش‌ساختگي و توسعه‌ي اين فناوري را به وفور دارد، اما هيچ‌گاه سياستگذاري كاملي در اين‌باره صورت نگرفت و به همين دليل برنامه‌ريزي موفقي نداشته‌ايم.

فناوري‌هاي‌ ديگر ساخت

بايد توضيح دهيم كه علاوه بر سه گروه فناوري پيش ساختگي شركت‌هايي از روش‌هاي مدرن ديگري استفاده كرده‌اند كه هم اكنون برخي از شركت‌هاي داخلي در حال وارد كردن فناوري‌ آن‌ها به ايران هستند. اين بسيار خوب است که روش‌هاي ساخت متنوع و متعددي را در ايران داشته باشيم، اما استفاده‌ي صرف از اين نوع روش‌ها‌ كافي نيست و نبايد از فناوري پيش‌ساختگي براي توليد حجم بالاي 2 ميليون واحد مسكوني در سال غفلت كرد.

متاسفانه اگر چه فشارهاي زيادي تقاضا  در بخش مسكن سياست‌گذاران را به اين نتيجه رسانده كه تغيير تكنولوژي‌ بدهند، اما هنوز از تكنولوژي سوم پيش‌ساختگي غافلند و همچنان به دو گروه قبلي توجه دارند، در واقع منتظرند كه پيمانكار يك سازه، نحوه ساخت و يا شكلي از توليد را از خارج وارد كند و موافقتي را با توجه به آيين‌نامه‌ها بگيرد و بعد اين توليد مدرن‌تر را شروع كند. من اين رويكرد را نفي نمي‌كنم. ولي بهتر است در سيستم تركيبي بيشتر سرمايه‌گذاري شود.

خبرنگار:
در بررسي آسيب‌شناسانه سياست‌گذاري مسكن در ايران، به نظر شما چه عواملي را مي‌توان به عنوان موانع اصلي رشد فناوري در اين بخش تشخيص داد؟ 

دو مانع اساسي توسعه‌ي فناوري پيش‌ساختگي در ايران
نبود سرمايه‌گذاران کلان و فاصله‌ي ميان عرضه و تقاضا

در ايران دو ايراد اساسي وجود داشت که مانعي براي پيش‌ساختگي و پيشرفت تکنولوژي ساخت و ساز بود. اول اينكه سرمايه‌گذار قدرتمند و كلان نداشتيم.  نكته دوم اين بود كه فاصله‌ي ميان عرضه و تقاضا و همچنين ميزان سود‌ زياد است. در شرايطي كه خود به خود سودهاي كلاني عايد توليد كننده مي‌شود، او اهميتي براي افزايش 1 تا 2 درصدي سود قائل نمي‌شود. هر نوع  توليد بي‌کيفيت و ناچيزي او بازار دارد و مي‌توانند به راحتي آن را بفروشد. اين دو عامل باعث عدم رشد فناوري پيش ساختگي و به طور كلي  تغيير فناوري ساخت در كشور ما شده است.

سرمايه‌گذاران كلان در دنيا در شرايطي براي ساخت 50 تا  100 هزار واحد مسكوني اقدام مي‌كنند كه توليد در اين بخش سود 4 تا 10 درصدي دارد.هنگامي که سرمايه‌گذار در چنين شرايطي توليد مي‌كند، همه‌ي عوامل اقتصادي را به خوبي در نظر مي‌گيرد و خواسته‌هاي اقتصادي‌اش را به تمام عوامل فني‌اش القا مي‌كند تا در پايان کار حداقل اتلاف هزينه را داشته باشد.
سرمايه گذار در مقياس کلان است توانايي زيادي براي تغيير فناوري ساخت خواهد داشت به طور مثال اگر او نياز به 100 هزار قطعه از يكي از كالاهاي استفاده شده در ساخت نياز دارد، به راحتي مي‌تواند اندازه‌ي مورد نظر خود را به كارخانه‌ي توليد كننده سفارش دهد در نتيجه او مي‌تواند همه چيز را هماهنگ با هم در نظر ‌گيرد. براي اين دسته از سرمايه‌گذاران حتي سود نيم درصدي اهميت دارد.  
ادامه دارد...