اشاره:
آنچه كه در پي مي‌آيد سومين بخش از گزارش گفت و گوي خبرنگار سرويس مسائل راهبردي خبرگزاري دانشجويان ايران(ايسنا) با دكتر بيت‌الله ستاريان عضو هيأت علمي دانشگاه تهران درباره سياست‌گذاري و برنامه‌ريزي مسكن است كه به بررسي دوران ركود اختصاص دارد.
دكتر ستاريان كه در بخش پيشين به توضيح درباره‌ي عوامل و انگيزه‌هاي ايجاد ركود در بازار مسكن پرداخته بود، در اين بخش نيز چگونگي ساز و كار‌هاي بازار مسكن و وضعيت توليد كنندگان مختلف را در اين دوران تحليل مي‌كند و در پايان از پيآمد‌هاي آن براي بازار مسكن سخن مي‌گويد.
ركود عامل خروج سرمايه‌ي عظيم توليدكنندگان خرد
خبرنگار:
سازو كار خروج سرمايه از بخش مسكن در دوران ركود چگونه است؟ اين پديده چگونه اتفاق مي‌افتد و كدام دسته از توليد كنندگان را تحت تأثير قرار مي‌دهد؟
دكتر ستاريان:
هنگامي که از خروج سرمايه در بخش مسکن صحبت مي‌شود، اين خروج سرمايه همچون ديگر بخش‌ها مانند ارز يا خدمات، به صورت سيال نيست. بلكه در اين‌جا با چنين روش و برنامه‌ريزي‌اي سرمايه نابود مي‌شود.
دوران ركود ناگهان توليدكنندگان خرد كه 60 تا 70 درصد توليدكنندگان مسكن را شامل مي‌شوند به گونه‌اي از چرخه‌ي توليد خارج مي‌كند که ديگر آنها نمي‌توانند وارد اين دوران شده و يا ورودشان به سختي صورت مي‌گيرد. به همين علت توليد بسيار كاهش مي‌يابد. آمار دوره‌ي ركود نشانگر اين است که صدور پروانه ساخت، صدور پايان كار و به طور کلي توليد پايين آمده است.
فروشندگان (توليدکنندگان) خرد به دو شيوه از چرخه‌ي توليد خارج مي‌شوند. يا خودشان را فريز مي‌كنند به گونه‌اي كه توليد بعدي را شروع نمي‌كنند؛ در اين صورت، اين يك شانس خوب براي بخش مسكن است. يعني اگر توليدكننده خود را در دوره ركود فريز کند و سرمايه‌اش همچنان در بخش مسکن باقي بماند، براي اين بخش بسيار مطلوب است.
شيوه‌ي دوم خروج توليدکنندگان خردي است که به هيچ وجه ياراي مقاومت در دوران بحراني رکود را ندارند. در بسياري از موارد چنين مي‌شود و اين توليدکنندگان خرد از بخش مسکن خارج مي‌گردند. جذب دوباره‌ي اين دسته از توليد كنندگان سختي‌ها و مشکلات خاص خود را دارد.
نبود توليدكنندگان كلان خصوصي، مشكل بخش مسكن کشور
پيآمد‌هاي متفاوت دوران ركود براي توليد كنندگان خرد و كلان
خبرنگار:
اما به نظر نمي‌رسد توليدکننده‌ي خرد، در مقايسه با مزيت‌هاي بخش مسكن جاي ديگري براي سرمايه‌گذاري ندارد.
دکتر ستاريان:
فردي تمام توان و سرمايه‌اش را براي توليد 8، 10 و يا20 واحد مسکوني گذاشته است. حال كه قصد عرضه‌ي توليدش را دارد، با دوران ركود روبرو مي‌شود؛ در حالي كه توان سپري كردن اين دوره‌ي 5/1 تا 2 سال را ندارد. تصور مي‌کنيد چه اتفاقي خواهد افتاد؟ با اين شرايط، توليد کننده مجبور به خروج از بخش مسکن مي‌شود و در بهترين حالت شايد بتواند به بخش‌هاي ديگر اقتصادي برود.
خبرنگار:
توليد كنندگان كلان در دوران ركود چه وضعيتي پيدا مي‌كنند؟
دکتر ستاريان:
آنها به دليل اينكه دوره‌ي توليدشان طولاني‌تراست هميشه در چرخه‌ي توليد باقي مي‌مانند، تنها ممکن است روند توليدشان اندکي کندتر از قبل شود، اما بايد توجه كنيم كه توليدكنندگان كلان مسکن در کشور بسيار اندکند. يكي از مشكلات بخش مسكن، نداشتن توليدكننده كلان خصوصي است. توليدكنندگان كلان خصوصي، سهم بسيار كمي در بخش مسکن دارند. در حال حاضر تقريباً توليدكنندگان کلان در بخش مسکن به نحوي عمومي يا دولتي‌اند.
هنگامي كه توليد بيشتر از 500 واحد شود، دوره‌ي بازدهي بسيار طولاني مي‌شود و عموماً دوره‌ي ركود را در خود حل کرده و آن را سپري مي‌کند. تنها ممكن است در روند توليد اندكي سرعت را كاهش دهند. اما بخش قابل توجهي از توليد كنندگان خرد از چرخه خارج مي‌شوند. چرا كه نحوه‌ي سرمايه‌گذاري آنها به گونه‌اي است كه معمولاً ناگزير از به فروش رساندن واحد‌ها خود پس از پايان ساخت هستند. بعضي مواقع، توليدکنندگان خرد به سبب مشكلاتي كه دارند مجبور مي‌شوند تا توليداتشان را زير قيمت بفروشند. ركود عموماً به توليدكنندگان خرد ضرر مي‌رساند نه کلان. تعداد اين گروه از توليدكنندگان نيز در کشور کم نيست. گاهي رقبا و يا سياستگذاران بخش اقتصادي براي خارج كردن خرده‌پاها از چرخه‌ي توليد، با استفاده از تدابير و ايجاد شرايطي خاص سياست خارج کردن توليدکنندگان خرد را در پيش مي‌گيرند. زيرا عموماً توليدكنندگان خرد باعث تخريب برنامه‌ريزي‌ها مي‌شوند.
اما توجه به اين نکته ضروري است که در بخش مسكن کشور، عمده‌ي توليدكنندگان خرد هستند. گاه به جاي اينكه سياستگذاران و دولت به حمايت از آنها بپردازند و زمينه‌ي رشد بيشتري را براي آنها فراهم كنند، از ميدان توليد و عرضه‌ي مسکن بيرونشان مي‌كنند.
توليدكنندگان خرد توليدكنندگاني هستند كه توان مالي محدود دارند و هميشه تا سقف مالي خود سرمايه‌گذاري مي‌كنند. اما توليدكنندگان كلان، توليدكنندگاني هستند كه هميشه با يك برنامه‌ريزي که حداقل ميان مدت است پيش مي‌روند. بنابراين مي‌توانند به راحتي دوره‌ي ركود را سپري كنند.
گاهي مسئله‌ي ركود باعث تقويت توليدكنندگان كلان بخش مسکن هم مي‌گردد. به اين معنا که، توليدكنندگان خرد از بازار مسکن خارج مي‌شوند و از آنجايي که در دوره بعد از ركود متقاضي بسيار زياد است، توليدكنندگان كلان تقويت خواهند شد.
اين نكته، در توليد هر كالايي صادق است. يعني توليدكنندگان كلان خصوصي گاهي خود به جاي دولت، بازار را راكد مي‌كنند و اين بلا را بر توليدکنندگان پايين دست مي‌آورند. زيرا خود ياراي مقاومت دارند و مي‌توانند خودشان را در يك دوره‌ي طولاني حفظ كنند و نيروهاي خرد را از ميدان خارج مي‌كنند و به اين ترتيب توليد در انحصار مجموعه‌ي توليد كنندگان كلان قرار مي‌گيرد و بعد با توجه به اينكه در دوره‌ي ركود توليد كاهش يافته است، سود مضاعفي خواهند برد و در نتيجه رشد بيشتري مي‌كنند.
1- خروج سرمايه
2- كاهش توليد
3- ضريب مضاعف افزايش قيمت مسكن پس از پايان دوران ركود
اگر سياست ايجاد ركود همراه با يك برنامه‌ريزي جدي براي افزايش عرضه نباشد، نتيجه‌ي ركود، تنها حاصلي تبليغاتي براي برخي از مديران و مسولين دارد، به اين منظور كه بگويند قيمت مسكن را ثابت نگه داشته‌اند. اما در پس واقعه چه اتفاقاتي در حال رخ دادن است؟
اول اينکه باعث شده‌اند كه 5/1 تا 2 سال سرمايه از اين بخش خارج شود. دوم اين كه در اين مدت توليد را كاهش داده‌اند و چهارم اينکه، با اتمام دوران ركود و يا با تزريق هر گونه سرمايه به اين بخش، قيمت مسکن با ضريب مضاعف رشد مي‌کند. بنابراين نتيجه‌اي كه پس از يك دوره‌ي ركود حاصل مي‌شود، معمولاً عكس آن چيزي است كه بايد مورد هدف برنامه‌ريزان قرار گيرد.
راهكار‌هاي ايجاد ركود:
چاپ اوراق مشاركت، جلوگيري از تخصيص وام مسكن
در حالي كه بازار مسكن با يك تقاضاي بالقوه‌ي بسيار بزرگ مواجه است، ابزارهاي ايجاد ركود در اين بازار چيست؟
دکتر ستاريان:
در گذشته بسيار راحت اوراق مشاركت چاپ مي‌كردند، بانك مركزي اوراق مشاركت چاپ مي‌كرد و از بخش مسکن پول مردم را جمع مي‌كرد. اين در حالي است كه پول‌هاي خردي كه در صندوق‌ها، حساب‌ها و ... مي‌آمد، در قالب پيش خريد وارد بازار مسكن مي‌شد و يا اينكه اين سرمايه‌ها به صندوق‌هاي پس‌انداز مي‌رفت و به صورت وام وارد اين بخش مي‌شد.
هم در گذشته و هم در حال حاضر اولين ابزارهاي دولت ها براي ايجاد ركود در بازار مسكن، انتشار اوراق مشاركت و جلوگيري از پرداخت وام است. هم اكنون اگر توجه کنيد خواهيد ديد كه بانك‌ها به علت کم شدن بهره و يا هر دليل ديگري، وام مسكن نمي‌دهند. يعني هيچ بانكي به شما وام 12 درصد نمي‌دهد و وقتي هم كه مي‌خواهيد با بهره‌ي 25 درصد و بالاتر وام بگيريد، مكانيزم‌هاي بسيار پيچيده‌اي به کار مي‌گيرند و وام نمي‌دهند.
ادامه دارد...
نظرات