اشاره:
آن‌چه كه در پي مي آيد ويرايش نخست بخش هشتم مقاله « آشنايي با مباني برنامه‌ريزي مسكن» از مجموعه متون آموزشي «مفاهيم مطالعات شهري»، ويژه‌ي خبرنگاران سياستي و سياست‌پژوهان شهري و مسكن است كه در سرويس مسائل راهبردي دفتر مطالعات خبرگزاري دانشجويان ايران، تدوين شده است.
در اين بخش به توضيح نحوه ايجاد بازارهاي سرمايه‌گذاري در مسكن پرداخته مي‌شود.

هدف از تدوين مقالات «مفاهيم مطالعات شهري»، در سرويس مسائل راهبردي خبرگزاري دانشجويان ايران، ايجاد زيربناي نظري اوليه براي پرداختن به نقاط قوت و ضعف(درون بخش) و فرصت‌هاي و تهديدات (در محيط پيراموني)‌ (SWOT)  توسعه‌ شهري است. مقالات «مفاهيم مطالعات شهري» با ادبياتي ساده مفاهيمي تخصصي را براي خواننده توضيح مي‌دهند كه با استفاده از آن‌ها تا حدودي مي‌توان به ارزيابي سياست‌گذاري برنامه‌ريزي شهري پرداخت. سرويس مسائل راهبردي ايران، آشنايي با مفاهيم تخصصي و فني در هر حوزه را مقدمه‌ي ايجاد يك عرصه‌ عمومي براي گفت وگوي دانشگاهيان و حرفه‌مندان با مديران و سياست‌گذاران درباره‌ي سياست‌ها و استراتژي‌ها و برنامه‌ها در آن حوزه مي‌داند و اظهار اميدواري مي‌كند تحقق اين هدف، ضمن مستند سازي تاريخ فرآيند سياست‌گذاري عمومي و افزايش نظارت عمومي بر اين فرآيند، موجب طرح ديد‌گاه‌هاي جديد و ارتقاي كيفيت آن در حوزه‌هاي مختلف شود. سرويس مسائل راهبردي ايران ضمن اعلام آمادگي براي بررسي دقيق‌تر نياز‌هاي خبرنگاران و سياست‌پژوهان محترم، علاقه‌مندي خود را براي دريافت (rahbord.isna@gmail.com) مقالات دانشجويان، پژوهشگران، حرفه‌مندان، مديران و سياست‌گذاران محترم در ارائه‌ي عناوين جديد مقالات و يا تكميل يا ويرايش آن‌ها اعلام مي‌كند.  
در ادامه متن كامل هشتمين بخش از اين مقاله به حضور خوانندگان گرامي تقديم مي‌شود.

***********

نحوه ايجاد بازارهاي سرمايه‌گذاري در مسكن

دراغلب كشورهاي درحال توسعه، فقدان منابع مالي و اعتباري جهت تخصيص به بخش‌ مسكن يكي از مشكلات عمده اين كشورها است.
نوع و طبيعت فعاليت‌هاي خانه‌سازي نيز به‌گونه‌اي است كه توسعه آن بيشتر ازهربخش ديگر نياز به تداوم و استمرار و بازار مطمئن و متكي به اعتبارات درازمدت دارد. ايجاد نظام مطمئن و ساده و درازمدت اعتباري؛ علاوه‌بر تأمين اعتبارات لازم به خودي خود موجب ايجاد تداوم و استمرار در فعاليت‌هاي اين بخش شده مي‌تواند موجبات قوام و توسعه اين بخش را فراهم نمايد. بديهي است كه تأمين اعتبارات لازم براي خريداران و يا سازندگان واحدهاي مسكوني كه دراغلب كشورها به صورت بازارسرمايه در سيستم پولي و اعتباري درسطح اقتصاد ملي است.

 روش‌هاي تجهيز منابع مالي و اعتباري بلندمدت

1- سرمايه‌گذاري مستقيم دولت دراحداث واحدهاي مسكوني و واگذاري آن‌ها به افراد نيازمند.
دراين روش كه بيشتر دركشورهاي با اقتصاد متمركز معمول است، سرمايه‌گذاري دولت درسال‌هاي اوليه بسيار زياد و دشوار بوده، ولي پس از مدتي به دليل پايين آمدن نياز و برگشت بخشي از سرمايه‌گذاري، سهل‌تر مي‌شود. درعين حال پايين بودن ظرفيت ساخت و سازدولتي، بالابودن هزينه ساخت، نارسايي دربهره‌برداري و نگه‌داري ازمشكلات اين روش است. هم‌چنين درسال 1993 بانك جهاني نيز دخالت‌هاي مالي دولت‌ها را درتأمين مسكن بسيار پرهزينه تلقي كرده و معتقد است كه بايد مكانيزم بازار را دررابطه با تأمين كمبود يك ميليارد واحد مسكوني درجهان تقويت نمود.

2- سرمايه‌گذاري دولت براي تأمين يا افزايش سرمايه‌ بانك‌هاي وام‌دهنده (سياست‌هاي اعتباري).
اين روش نيز به دليل محدوديت اعتبارات و نوسان‌هاي آن، افزايش سهم وام‌هاي خريد نسبت به وام ساخت، نبود انطباق و هماهنگي زماني لازم بين تحولات ميانگين قيمت مسكن و ميانگين وام و مسائل ديگر نمي‌تواند به تنهايي مشكل كمبود مسكن را رفع كند.

3- تجهيزات و اعتبارات بلندمدت ازطريق بخش خصوصي.
دركشورهاي مختلف باتوجه به شرايط خاص اقتصادي، شيوه‌هاي متفاوتي براي تجهيز اعتبارات درازمدت بخش خصوصي مورد استفاده قرارگرفته است كه متداولترين آن‌ها عبارتند از:
- صندوق فروش اوراق قرضه‌ي مخصوص مسكن و استفاده از درآمد حاصله براي پرداخت وام‌هاي مسكن؛
- صدور و فروش اوراق فرضه و مشاركت نسبتاً درازمدت دولتي و تخصيص قسمتي از اعتبارات حاصله براي پرداخت وام‌هاي مسكن؛
- جمع‌آوري پس‌اندازهاي بخش خصوصي و تخصيص بخشي از آن به پرداخت وام‌هاي درازمدت مسكن؛
- ايجاد مؤسسات مالي غيربانكي و تشكيل شركت‌هاي عام سرمايه‌گذاري؛
- ايجاد مؤسسات اعتباري خاص درامر مسكن، اين مؤسسات قادرخواهند بود پول اضافي تقاضا شده را جذب نموده و به اصطلاح با احتكارزدايي پول، سرمايه‌گذاري مسكن را تشويق نمايند؛
- طرح‌هاي پس‌انداز اجباري (مانند صندوق‌هاي بازنشستگي يا احتياط) و ساير نظام‌هاي تأمين اجتماعي؛
- انتشار و فروش اوراق قرضه‌ي مشاركت قابل تبديل به زمين، يا امكان خريد زمين و واحد مسكوني به قيمت ازپيش‌تعيين شده؛
- ايجاد نهادهاي مالي جديد و گسترش حوزه فعاليت نهادهاي موجود مانند تقويت و بسط صندوق پس‌انداز مسكن.

دركشورهاي با نرخ تورم زياد به دليل عدم تمايل عمومي به خريد اوراق قرضه و عدم تمايل به پس‌انداز، جمع‌آوري و تجهيز اعتبارات بلندمدت ازاين طريق گران تمام مي‌شود، لذا اين روش توأم با موفقيت نخواهد بود. دراين قبيل كشورها براي جلب سپرده‌ها و تقليل بهره‌ پول، ازروش پرداخت بهره ترجيحي براي پس‌اندازها استفاده مي‌شود.

اين راه حل نيز به علل متعدد و ارايه‌ي نتيجه رضايت‌بخش نيست، اين علت‌ها عبارتند از:
- پرداخت بهره ترجيحي درمجموع موجب افزايش حجم سپرده‌ها نشده و فقط سپرده‌ها را ازيك بخش به بخش ديگر منتقل مي‌كند؛
- پرداخت بهره ترجيحي هزينه تمام شده‌ي پول را بالا مي‌برد و موجب افزايش هزينه مسكن مي‌گردد.

براي رفع مشكلات فوق از روش تعيين شاخص براي تعديل بهره در اغلب كشورهاي امريكاي جنوبي استفاده مي‌شود. دراين روش بهره‌ي پرداختي به سپرده‌ها و وام‌ها به تناسب ضريب تورم افزايش مي‌يابد. هم‌چنين مبلغ وام نيز متناسب با تورم تعديل مي‌يابد.

باتوجه به مطالب فوق، دركشورهاي با نرخ تورم بالا كه درصد بهره‌ و هزينه‌ي مسكن بالا است، پرداخت بهره‌ي ترجيحي نه تنها راه حل مقبولي نبوده، بلكه موجب مشكلات ديگري مي‌شود.

شركت‌هاي پس‌انداز و وام مسكن

باتوجه به مشكلاتي كه دركشورهاي با تورم زياد درسيستم پس‌انداز و وام مسكن وجود دارد، تأسيس و توسعه اين شركت‌ها مي‌تواند وسيله‌اي مؤثر براي تأمين منابع درازمدت مالي باشد. نكته‌اي كه بايد درمورد اين شركت‌ها به آن توجه نمود اين است كه بايد ترتيبي اتخاذ شود تا سيستم اعتباري اين شركت‌ها به صورت اهرمي براي افزايش عرضه و توليد واحدهاي مسكوني عمل كند، درغيراين‌صورت چون تعداد افراد صاحب حساب پس‌انداز و وام خواه خيلي بيشتر از تعداد واحدهاي عرضه ‌شده خواهد بود، تعداد زيادي از صاحبان حساب به علت كمبود عرضه، موفق به خريد واحد مسكوني نخواهند شد و اين خود باعث افزايش مصنوعي تقاضاي مسكن و درنتيجه بالارفتن قيمت مسكن خواهد شد.

شركت‌هاي پس‌انداز و وام مسكن عموماً بردونوع هستند:
الف) شركت‌هاي پس‌انداز و وام مسكن كه براساس قرارداد عمل مي‌كنند؛
ب) شركت‌هاي پس‌انداز و وام مسكن كه به‌طور آزاد عمل مي‌كنند.
درشركت‌هاي نوع الف، شركت قراردادي با متقاضي امضا مي‌كند و متعهد مي‌شود كه ظرف مدت معين مبلغ مشخصي وام به متقاضي پرداخت نمايد.

هم‌چنين بهره‌اي كه به پس‌اندازكننده مي‌پردازد بسيارپايين‌تراز بهره بازار است. بدين ترتيب منابع مالي ارزان قيمت دراختيار شركت قرارمي‌گيرد كه از محل اين منابع مي‌تواند به پس‌اندازكنندگان وام پرداخت نمايند. اشكال عمده اين نوع شركت‌ها دراين است كه پس ازمدتي كه موعد پرداخت وام‌ها فرا مي‌رسد، ميزان مصارف از منابع بيشتر شده و درنتيجه شركت، با كمبود منابع مالي روبه‌رو مي‌شود. البته با تنظيم و افزايش مدت انتظار وام اين مشكل را مي‌توان تاحدودي حل نمود.

درشركت‌هاي پس‌انداز و وام مسكن آزاد (نوع ب)، شركت درمقابل متقاضي متعهد به پرداخت وام با بهره كم است، اما مدت انتظار مشخص نشده و پرداخت وام به نوبت و باتوجه به منابع شركت صورت مي‌گيرد.

انطباق سيستم‌هاي پس‌انداز مسكن با نيازهاي خانوارها در كشورهاي درحال توسعه مي‌تواند راه دسترسي اقشار كم‌درآمد به منابع مالي و دسترسي مالي به پس‌انداز خانوارها را ممكن سازد. البته اين مهم هنگامي صورت مي‌پذيرد كه سياست‌هاي مالي بتواند موانع عمده‌اي كه درذيل آمده است، مرتفع سازند:
1) اگر دوره‌ي پس‌انداز 3 يا 5 سال قبل از پرداخت وام باشد، افق برنامه‌ريزي بيشتر متوجه اقشار كم‌درآمد مي‌گردد.
2) بي‌ثباتي اقتصادي و ترس ازاين‌كه تورم ارزش واقعي پس‌اندازشان را پايين بياورد، موجب دلسردي مردم مي‌شود.
3) عرضه ناكافي واحدها به سبب محدويت مالي.

طرح پس‌اندازهاي اجباري و تجهيز منابع خاص

دركشورهاي درحال توسعه، به دليل تورم شديد و نرخ بالاي بهره‌ي وام، در بازارسرمايه‌ و پول، محدوديت وجود دارد. بانك‌ها و نهادهاي دولتي نيز قادر به فراهم نمودن وام درازمدت و ارزان قيمت نيستند. بنابراين درسال‌هاي گذشته دربعضي از كشورهاي امريكاي جنوبي مانند برزيل، مكزيك، السالوادور، بوليوي و چند كشور ديگر، راه حل جديد ازجمله تشكيل صندوق پس‌انداز مخصوص وام‌هاي مسكن تجربه شده است. دراين روش حقوق كاركنان دولت به ميزان مشخصي (5 تا 8 درصد) افزايش داده و مبالغ حاصل را به جاي پرداخت به كارمند، درحساب مخصوصي نگه‌داري مي‌كنند و ازمحل اين اعتبارات مستقيماً خانه‌سازي نموده، يا به افراد متقاضي وام مسكن پرداخت مي‌نمايند. اين طرح دراكثر كشورهايي كه توان پس‌انداز پايين هستند يا اين‌كه پس‌اندازها درجريان نقدينگي قرارنمي‌گيرد، كاربرد دارد.

تعيين ماليات‌هاو درآمدهاي جديد ونگه‌داري آن درصندوق مخصوص براي مصارف مربوط به مسكن راه حل ديگري است براي تجهيز بازارسرمايه كه دربعضي كشورها استفاده شده است. مثلاً دركشور كره‌جنوبي طرفين معامله درتمام املاك و مستقلات موظفند درصدي از سهام مسكن را خريداري كنند و اين درصد نيز به تناسب قيمت افزايش مي‌يابد. اعتبارات حاصل از اين سهام درصندوقي جمع‌آوري و درامر مسكن سرمايه‌گذاري مي‌شود.
درتركيه ماليات‌هاي خاص از واردات بعضي كالاها دريافت و به صندوق مسكن انبوه واريز مي‌شود كه درامر مسكن سرمايه‌گذاري مي‌شود.
درمكزيك صندوق ملي مسكن كارگران پنج درصد حقوق را دريافت مي‌كند كه ازطرف كارفرمايان براي حل مشكل مسكن كارگرانشان استفاده مي‌شود.
درفيليپين صندوق تعاوني توسعه مسكن به‌طور اجباري سه درصد از حقوق كارمندان و كارگران را كسر مي‌كند و همراه با سه درصد مشاركت كارفرمايان به امر مسكن مي‌پردازند.

اقدامات دولت‌ها براي افزايش ميزان پس‌انداز خصوصي و سرمايه‌گذاري دربخش مسكن

دولت‌ها علاوه‌بر دخالت مستقيم دراحداث واحدهاي مسكوني و تأمين اعتبارات بانك‌هاي مسكن و اعطاي وام به سازندگان و متقاضيان مسكن، ازطريق زيرمي‌توانند پس‌انداز بخش خصوصي و سرمايه‌گذاري دربخش مسكن را افزايش دهند:
- با بيمه كردن وام‌ها ضمن افزايش ضريب اطمينان، باعث افزايش عرضه منابع مالي وام‌ها شوند؛
- سياست‌هاي مالياتي خود را طوري تنظيم كنند با باعث تشويق سرمايه‌گذاري خصوصي دربخش مسكن، خصوصاً ساخت مسكن ارزان قيمت و توليد مصالح ساختماني محلي شود؛
- تعادل و انعطاف درتعيين نرخ سود وام‌ها، سپرده‌ها و نرخ تورم و دوره‌ي بازپرداخت فراهم شود؛
- اعمال نوعي سيستم پولي براي حفظ ارزش واقعي پول اصلاح شود، زيرا سياست تثبيت نرخ سود سپرده و تسهيلات و فاصله گرفتن نرخ رشد تورم ازآن، سپرده‌گذاران و سيستم بانكي را درمعرض كاهش ارزش دارايي ايشان قرارمي‌دهد؛
- تخصيص بخشي از سرمايه‌ي شركت‌هاي بيمه به بخش مسكن؛

براي حل مشكل مسكن اقشار متوسط، مشاركت بانك‌ها به عنوان عامل پس‌انداز بايد گسترش يابد. مشاركت بانك‌ها مستلزم اين است كه وام مسكن به يك سرمايه‌گذاري مطمئن و سودآور تبديل شود تا بانك‌ها براي جلب متقاضيان مسكن باهم رقابت كنند. اگر مبلغ اقساط بازپرداخت وام متناسب با نرخ تورم تعديل شود، سرمايه‌گذاري دروام مسكن براي بانك‌ها موجه و مطلوب خواهد بود. وام گيرنده نيز درطول مدت بازپرداخت سهم ثابتي ازدرآمد واقعي خود را صرف بازپرداخت وام‌ها خواهد كرد.

و درانتها لازم به توضيح است كه وقتي صحبت از مشكل نبود سرمايه‌ و اعتبار كافي براي تأمين مسكن مطرح مي‌شود، نبايد تصور شود كه كليه متقاضيان مسكن ازاين نظر در تنگنا قراردارند. گروه‌هاي پردرآمد ازنظر تأمين مالي مشكلي ندارند. گروه‌هاي بادرآمد متوسط نيز با استفاده از تسهيلات بانكي تا حدودي مي‌توانند ازعهده تأمين مسكن خويش برآيند. تنها گروه‌هاي كم‌درآمد است كه (متأسفانه تعداد آن‌ها نيز كم نيست) ازنظر تأمين مالي مسكن دچار مشكلات جدي هستند و هرگونه تصميم درمورد تأمين سرمايه و اعتبار، بايد اين گروه ازدرآمد را موردنظر قراردهد. سازندگان نفرادي و انبوه‌سازاني كه براي اين گروه مسكن تهيه مي‌كنند بايد شرايط دسترسي اين گروه به اعتبارات و سرمايه به منظور تأمين مسكن مناسب توجه كنند.

از ديدگاه اقتصادخرد، منبع اصل تأمين سرمايه براي توليد مسكن پس‌انداز خانوارها است و مسكن به عنوان يك كالاي اساسي و پرهزينه،‌ بيشترين انگيزه را براي پس‌انداز درخانوارها ايجاد مي‌نمايد.

ازديدگاه اقتصاد كلان، مسكن يكي از پرتحرك‌ترين و پوياترين بخش‌هاي اقتصادي كشور درچند دهه اخير بوده است. اين درحالي است كه ارزبري فعاليت‌هاي ساختماني نسبت به ساير فعاليت‌ها كمترين فشاررا بردرآمدهاي ارزي و بودجه دولت وارد مي‌نمايد و به دليل ارتباط گسترده‌اي كه با ساير بخش‌هاي اقتصادي دارد موجب تحرك درساير بخش‌ها مي‌شود. لذا از بخش مسكن به عنوان ضربه‌گير ساير بخش‌ها نام برده مي‌شود.

توليد مسكن برسه جزء‌ اصلي اقتصاد ملي يعني توليد، تشكيل و سرمايه و اشتغال تأثير عمده دارد و درعين حال از اقتصاد ملي نيز تأثير مي‌پذيرد. به عنوان مثال:
- سهم بخش مسكن درتشكيل سرمايه كل كشور از 27/2 درصد در سال 1376 به 30/5 درصد درسال 1381 افزايش يافته است.
- سهم ارزش افزوده بخش ساختمان ازكل توليد ناخالص داخلي، از 5 درصد درسال 1376 به 5/8 درصد درسال 1381 افزايش يافته است.
- سهم شاغلين بخش مسكن از كل شاغلين، از 11 درصد درسال 1376 به 11/5 درصد درسال 1381 افزايش يافته است.
- افزايش نقدينگي و تورم در دودهه اخير بربخش مسكن نيز تأثير گذاشته و موجب افزايش قيمت مسكن و به تبع آن افزايش تقاضاي سرمايه‌اي براي مسكن شده است.

تسهيلات بانكي

براساس مصوبات مجلس شوراي اسلامي و شوراي پول و اعتبار، ايجاد تسهيلات درامر مسكن ازطريق فروش اقساطي و اجاره به شرط تمليك است.
اين واحدهاي مسكوني ازنوع ارزان قيمت و درجهت رفاه‌نسبي افراد كم‌درآمد خواهد بود و درضمن بانك‌ها مجاز هستند درامر احداث مسكن به‌طور مستقيم و يا از طريق اعطاي تسهيلات به اشخاص حقيقي و حقوقي، فعاليت داشته باشند.
بنابراين درقانون و دستورالعمل‌هاي مربوط به آن هم به اعطاي تسهيلات براي مسكن توجه شده است و هم مسئله توليد مسكن درنظر گرفته شده است.

اجاره به شرط تمليك عقد اجاره‌اي است كه درپايان مدت اجاره، عين مورد اجاره (واحد مسكوني) تحت شرايطي به مالكيت مستأجر درمي‌آيد.
عقد اجاره به شرط تمليك ازنظر نحوه اجاره با تفاوت‌هايي كم و بيش شبيه فروش اقساطي است و بانك به متقاضي مسكن كمك مي‌كند تا واحد مسكوني را احداث كند و آن را به تملك خود درآورد.
فروش اقساطي مسكن نيز عبارت است از واگذاري عين به بهاي معلوم به غير، به ترتيبي كه تمام يا قسمتي از بهاي مزبور به اقساط مساوي و يا غيرمساوي در كسررسيدهاي معين دريافت شود.

درصورت تخصيص مناسب اعتبارات بانكي، مي‌توان به سياست عدم تمركز درشهرهاي بزرگ عينيت بخشيد. باتوجه به اتكاي زياد بخش مسكن به اعتبارات و تسهيلات بانكي، مي‌توان ازاين ابزار سياسي مهم براي تأثير اساسي براين بخش و نيز تأثير برساير بخش‌هايي اقتصادي استفاده كرد. سياست‌هاي اعتباري مسكن درسال‌هاي گذشته متكي به يك برنامه جامع مسكن نبوده است و نياز به يك تجديدنظر اساسي دارد.

كاهش متوسط سطح زيربنا و بالابردن سقف وام بانكي به تناسب تورم از فعاليت‌هايي است كه بايد در سيستم‌هاي اجرايي اعتباري موردنظر قرارگرفته شود. سياست‌هاي وام‌دهي توسط بانك‌ها، علي‌رغم افزايش رقم ميانگين وام‌ها و تسهيلات پرداختي به علت اخذ سپرده‌هاي سنگين چندان كارآ نبوده است.

پيشنهاد روش‌هايي براي تأمين منابع بخش مسكن

يك سيستم مناسب اعتباري مسكن، سيستمي است كه دسترسي به منابع مالي را براي تأمين مسكن امكان‌پذير كند. اين سيستم بايد نه تنها قادربه تجهيز منابع ذخيره‌اي و پس‌انداز و حمايت از ارزش واقعي آن باشد بلكه بايد قادر به توليد مسكن و توزيع آن دربين طبقات مختلف درآمدي باشد و به ويژه بايد درعين اقتصادي بودن توانايي تأمين مسكن براي گروه‌هاي درآمدي پايين‌تر جامعه را داشته باشد. بدين‌منظور مي‌توان ازابزار نرخ بهره و دريافت تصاعدي آن به تناسب سطح زيربنا به نحو مؤثري استفاده كرد.

بدين‌منظور تشويق مردم به پس‌انداز، درتوليد مسكن به عنوان اولين گام مطرح مي‌شود. دركشورما كه نرخ تورم نسبتاً درسطح بالايي قراردارد، تضمين حفظ ارزش پول و تعديل ميزان پس‌انداز با شاخص‌ عمومي قيمت‌ها اهميت به‌سزايي دارد. بنابراين پيشنهاد مي‌شود كه اعطاي سود تشويق به دارندگان حساب‌هاي پس‌انداز مسكن درنظر گرفته شود و اين امر به نوبه خود موجب بالارفتن حجم پس‌اندازها وافزايش امكان وام‌دهي بانك‌ها مي‌شود.
يكي ديگر از راه‌هاي تجهيز اعتبارات بخش خصوصي، انتشار اوراق قرضه و اوراق سرمايه‌گذاري و مشاركت عمومي درتوليد مسكن است كه خوشبختانه به تازگي به اين مسئله توجه شده است.

پرداخت كمك بهره به منظور كاهش هزينه مسكن و اقساط وام را افزايش توان خريد و بالابردن تقاضاي مؤثر درخريد يا احداث مسكن نيز ازجمله راه‌هايي است كه مي‌تواند موردتوجه قرارگيرد.
درنظرگرفتن تخفيف‌هاي مالياتي‌ براي فعاليت‌هاي اقتصادي (صنعتي، كشاورزي، خدماتي) درمناطق خاص موجب تصحيح توزيع جغرافيايي فعاليت‌ها و تمركززدايي مي‌شود و به موازات آن كاركنان اين بخش‌ها درهمان مناطق متقاضي دريافت وام براي خريد يا احداث مسكن مي‌شود. بنابراين استفاده مؤثر ازاين ابزار نيز بايد مدنظر قرارگيرد.

نقش دولت با اتخاذ سياست‌هاي اعتباري مناسب و تجهيز منابع اعتباري و هدايت آن‌ها به سمت ساخت مسكن با الگوهاي متناسب بسيارقابل اهميت است. ازجمله مي‌توان به موارد زيراشاره كرد:
- پرداخت وام مسكن
- ايجاد مؤسسات اعتباري مسكن
- سياست‌هاي جذب منابع مالي از بخش خصوصي شامل:

1- تشويق براي پس‌انداز مردم براي مسكن
2- انتشار اوراق قرضه و اوراق سرمايه‌گذاري و مشاركت عمومي درامر مسكن

- كمك براي كاهش هزينه مسكن شامل:
1- اختصاص كمك بهره براي توليد كنندگان انبوه و تعاوني‌ها به منظور تشويق احداث مسكن و تأثير برقيمت آن
2- اختصاص كمك بهره براي خريداران به منظور كاهش اقساط وام و توانايي پرداخت.

- تخفيف مالياتي براي واحدهاي كوچك
از آن‌جا كه دامنه سياست‌ها و ابزارهايي كه برتوليد مسكن اثرمي‌گذارند، بسيار وسيع است. بنابراين درچهارچوب سياست‌هاي كلان اقتصادي بايد اين ابزارها به‌گونه‌اي به كارگرفته شوند كه نه تنها احتياج به مسكن را تاحد قابل قبولي مرتفع كند، بلكه احتياجات رشد متعادل اقتصادي نيز درنظر گرفته شود. بنابراين بهبود شرايط يك بخش نبايستي با تضعيف بخش‌هاي ديگر همراه باشد. توزيع اعتبارات سيستم بانك‌ها بين بخش‌هاي مختلف بايد بادرنظر گرفتن اولويت‌ها و هم‌چنين متناسب با نيازها و رشد اقتصادي هماهنگ باشد.

به‌طوركلي درسطح كلان بخش ساختمان نسبت به ساير بخش‌ها داراي وضعيت بهتري به لحاظ نرخ و سرعت بازگشت سرمايه است، وليكن به دليل مشكلات ساختاري درون بخش و برخي عوامل برون‌زا كه درنتيجه اتخاذ برخي سياست‌هاي غلط به وجود آمده است، اين بخش درحال حاضر درشرايط ركودي- تورمي قرارگرفته است. به دليل تبعات ناشي از تورم، رشد هزينه‌هاي احداث و عمليات اجرايي به حدي بوده است كه درعمل منجربه عدم دستيابي بخش عظيمي از افراد جامعه به محل سكونت مناسب شده است، و به موازات آن به دليل كاهش پس‌انداز درسطح كلان موقعيت سرمايه‌گذاري دراين بخش نيز تاحدودي با مشكل مواجه شده است. اگرچه هنوز گرايش به سرمايه‌گذاري دراين بخش توسط بخش خصوصي وجود دارد، ولي وجود بازارهاي دلالي و واسطه‌گري مقداري ازسرمايه‌هاي بالقوه اين بخش را مي‌بلعد. ازطرف ديگر بايد توجه داشت كه ميزان استهلاك سرمايه‌گذاري دربخش ساختمان بيشتر از ساير بخش‌ها است و سوق دادن سرمايه‌ها به اين بخش بيشتر ازحد موردنياز درنهايت منجربه كاهش آهنگ رشد توليد ناخالص /// و افزايش تورم خواهد شد. ازآن‌جاكه سرمايه‌گذاري دربخش‌هاي مختلف اقتصادي بايد با رعايت اولويت‌ها و تخصيص بهينه منابع انجام شود، بنابراين مكانيزم‌ها و ابزارهاي هدايتي بايد به‌گونه‌اي دربخش‌هاي مختلف عمل كنند تا درنهايت شرايط حصول به توازن و تعادل پايدار به منظور توسعه فراهم آيد.

بودجه عمومي دولت يكي از منابع تزريقي به بخش ساختمان به شمار‌مي‌رود و فعاليت‌هاي آن عمدتاً درامورزيربنايي وتوسعه وعمران شهري محقق پيدا مي‌كند. فعاليت‌هاي مربوط به ساخت و ساز واحدهاي مسكوني علي‌رغم نبود تقاضاي مؤثر و شكاف مابين عرضه و تقاضا هم‌چنان درتوليت بخش خصوصي قراردارد. بخش خصوصي به لحاظ ماهيت انتفاعي خود بدون توجه به دستورالعمل مربوط به الگوي ساخت هم‌چنان به ساخت و تكميل واحدهاي با زيربناي بالا ادامه مي‌دهد و سياست‌هاي پولي و مالي موجود تاكنون نتوانسته است به‌صورت كارآ عمل كند وشيوه‌هاي ساخت واحدهاي مسكوني را به نيازهاي اوليه اجتماع، نغيير جهت دهد.

توزيع سرمايه‌گذاري بخش خصوصي درمناطق گوناگون شهري نيز بسيارنامناسب است به نحوي كه بيش از يك سوم سرمايه‌گذاري فقط درشهر تهران و مابقي درساير شهرها انجام مي‌گيرد. اين روند بايستي درآينده حتماً روند روبه اصلاحي به خود بپذيرد، وگرنه شاهد رشد بيش‌ازپيش ابرشهرها ونابودي حتمي فعاليت‌هاي اقتصادي درشهرهاي كوچك و روند روبه  رشد مهاجرت و حاشيه‌نشيني خواهيم بود.

تسهيلات پرداختي بانك‌ها اگرچه درسال‌هاي اخيربه‌طور متوسط رشد چشمگيري داشته است، وليكن با درنظر گرفتن قيمت تمام شده واحدهايي احداثي، و هم‌چنين ميزان وام به تناسب سپرده‌ها و سقف اعطاي تسهيلات و عدم قدرت پس‌انداز بخش عظيمي از جامعه كارآيي لازم برخوردار نبوده است.

خلاصه و نتيجه‌گيري

بررسي عملكرد بخش ساختمان و مسكن حاكي از اهميت اين بخش دراقتصاد كشوراست. فعاليت‌هاي اين بخش نه تنها به رفع نياز فزاينده مردم به مسكن به عنوان يك نياز انساني و حياتي كمك مي‌كند،‌ بلكه اين بخش ازجهت ايجاد امكان اشتغال براي جمعيت روبه‌ رشد كشور و برانگيختن تمايل عمومي به پس‌انداز و جذب نقدينگي مازاد جامعه درجهت تحقق فرصت‌هاي ايجاد شده سرمايه‌گذاري توسط بخش مذكور، نقش مهمي را ايفا مي‌كند.

گرچه مقايسه آمارهاي سال‌هاي اخير با سال‌هاي قبل ازآن، حاكي از بهبود كمي و كيفي بخش مسكن مي‌باشد كمااين‌كه اين امر درشاخص‌هاي تراكم خانوار، تعداد واحدهاي مسكوني و يا افزايش نسبت ساختمان‌هاي بادوام به ساختمان‌هاي بي‌دوام و استفاده بيشتر از ارتفاع منعكس است ليكن درحال حاضر تأمين هدف مطلوب "يك واحد مسكوني براي هرخانوار" مستلزم احداث بيش‌از دوميليون واحد مسكوني است كه اين نياز باتوجه به روند افزايش جمعيت شهري و مهاجرت روستائيان به درون شهرها، روند روبه رشد دارد.

علي‌رغم توسعه فعاليت‌هاي ساختماني بخش خصوصي درچندسال اخير، عرضه مسكن ارزان قيمت مناسب با تقاضاي روزافزون طبقه كم‌درآمد و متوسط درآمد افزايش نيافته است، زيرا ازيك طرف افزايش بهاي زمين و مصالح و خدمات ساختماني كه دراثر توسعه فعاليت‌هاي بخش خصوصي ايجاد مي‌شود و ازطرف ديگر گسترش فعاليت‌هاي دولت درزمينه اجراي طرح‌هاي زيربنايي و نيز تنگناهاي ارزبري و فشارتورم پديد آمده است، موجب گراني بهاي واحدهاي مسكوني شده است. به‌گونه‌اي كه پس‌اندازهاي خصوصي اين طبقات و تسهيلات بانكي قادر به تأمين منابع كافي براي جذب واحدهاي مسكوني ساخته شده، نبوده است. هم‌چنين تقاضا براي واحد مسكوني به علت افزايش رشد سريع جمعيت شهري و خانوارهاي ساكن درآن، سريعاً افزايش يافت. به اين ترتيب فزوني تقاضاي عرضه واحدهاي مسكوني كه ازچندسال پيش پديدار شده بود، با شدت بيشتري ادامه يافت و اجاره واحدهاي مسكوني جديد را نيز به سرعت بالا برد. مجموع عوامل مذكور موجب گرديد كه هزينه سرمايه‌گذاري درساختمان نيز به سرعت ترقي نمايد، بدون آن‌كه به ميزان مورد لزوم برعرضه مسكن بيفزايد.

اكنون فاصله ميان عرضه و تقاضاي مسكن كه به شكل افزايش تراكم خانوار درواحد مسكوني وگراني اجاره‌بها متحمل شده است، پيامدهاي ناگواري ازقبيل ساخت و ساز غيرمجاز در اراضي زراعي و حاشيه شهرها را به دنبال خواهد داشت. دراين ميان كاهش شكاف بين نياز به مسكن و عرضه آن الزاماً به مفهوم تقاضاي بالقوه و يا افزايش توان مالي خانوارها نخواهد بود، بلكه ممكن است ضمن تأثير عوامل فوق، دراثر ناكافي بودن فرصت‌هاي سرمايه‌گذاري مطمئن درساير بخش‌هاي اقتصادي كشور، نيز باشد لذا برنامه وسياست‌هاي بخش مسكن نبايد به‌طور مجزا از سياست‌هاي و برنامه‌هاي توسعه صنعتي، كشاورزي، رفاه اجتماعي و غيره تدوين شود.

درخاتمه باتوجه به مشكلات موجود در بخش ساختمان و مسكن نكات ذيل حائز اهميت است:

1- گرچه درشرايط كنوني عوامل اساسي دروضعيت ركودي- تورمي حاكم بربازار مسكن عمدتاً ناشي از كاهش تقاضاي مؤثر مي‌باشد و تقويت مالي متقاضيان ازطريق ارائه تسهيلات مالي توسط سيستم بانكي لازم و ضروري به نظر مي‌رسد ليكن پرداخت وام براي خريد مسكن بايد متناسب با تعداد واحدهاي مسكوني احداث شده باشد درغيراين‌صورت جز افزايش بي‌رويه قيمت واحدهاي مسكوني موجود و تشديد عدم تعادل كمك ديگري نخواهد كرد.
به‌هرحال لازمه سياست توزيع بهينه تسهيلات مالي ساختماني جهت خريد و احداث واحدهاي مسكوني، هماهنگي بين عرضه واحدهاي مسكوني وتقاضاي آن از يك طرف و امكانات عرضه زمين و مصالح ساختماني و توليد واحدهاي مسكوني ازطرف ديگر مي‌باشد.

2- دولت بايد ازطريق واگذاري اراضي شهري، باقيمت مناسب به توليدكنندگان مجمتع‌هاي مسكوني به عرضه زمين بيشتر، براي امور ساختماني كمك نمايد و درعين‌حال باتوجه به محدوديت اراضي قابل ساختمان و لزوم صرفه‌جويي درمقدارزمين به تشويق سازندگان واحدهاي كوچك همت‌گمارد.

3- گرچه ممكن است بااستفاده بيشتر از تسهيلات مالي بانك‌ها، افزايش ظرفيت‌هاي توليدي مصالح ساختماني و نيز روند فزاينده واگذاري زمين‌هاي شهري طي سال‌هاي آتي، شرايط مساعدي براي توسعه فعاليت‌هاي ساختماني به‌وجود آيد، ليكن تأمين مسكن ارزان قيمت براي كليه خانوارهاي كم‌درآمد و متوسط درآمد كه با كمبود پس‌انداز شخصي روبه‌رو هستند، طي مدت‌كوتاه ميسر نخواهد بود.
لذا بايد هدف فوق دريك برنامه بلندمدت كه با ملاحظه امكانات عرضه و تقاضا و سياست عدم‌تمركزفعاليت‌هاي اقتصادي تدوين شده باشد، تأمين گردد. دربرنامه فوق بايد ايجاد مسكن ارزان قيمت درشهرهاي كوچك نسبت به شهرهاي بزرگتر ازاولويت خاصي برخوردارباشد، درغيراين‌صورت موجب تسريع مهاجرت از روستاها به شهرها و به‌خصوص شهرهاي بزرگ خواهيم بود.

4- وضع قانون و مقررات روشن درمورد مالكيت زمين و حقوق مالك و مستأجر جهت تشويق بخش خصوصي وتعاوني‌هاي مسكن و ساير سازمان‌ها و بنيادها براي گسترش فعاليت دراين بخش يكي از مهم‌ترين عناصر رفع مشكل مسكن به‌ شمارمي‌رود.

5- به‌منظور حمايت بيشتر از خانوارهاي كم‌درآمد به ويژه آن دسته از خانوارهايي كه ازسطح درآمد ثابتي برخوردارند، لازم است دولت يا سازمان‌هاي وابسته به آن رأساً به ايجاد واحدهاي مسكوني استيجاري همت‌گماشته و يا اين‌كه با ارائه تسهيلات بيشتر به بخش خصوصي آن را درعرضه واحدهاي استيجاري حمايت جدي نمايند.

بازار مسكن

بازارمسكن درايران و بسياري از كشورهاي جهان سوم، پيچيده‌تر از بازار بسياري از كالاهاي ديگر است. دراصل دو بازار براي مسكن وجود دارد:
الف) بازار فروش كه امكانات مالي و بافت و نست‌هاي اجتماعي، تأمين‌ها و ساير عوامل درآن مؤثر است.
ب) بازاراجاره براي مدت معين.

بازار مسكن لزوماً محلي است، زيرا درسطح يك ناحيه، رقابت بين واحدهاي مسكوني مختلف براي يك خريدار با سليقه، و امكانات مالي و سطح زندگي و اجتماعي خاص وجود دارد و غالباً مشخصات جغرافيايي، جاده‌ها و سيستم حمل و نقل و تسهيلات موجود درطرح ناحيه بازار تأثيردارد. آن‌چه كه بازار ملي مسكن درايران ناميده مي‌شود، درنتيجه تركيبي از بسياري از بازارهاي محلي است.

ازآن‌جايي كه مسكن كالاهايي بادوام بوده و نسبت به ساير كالاهاي مصرفي عمر بيشتري دارد امكان ذخيره ثروت و بورس بازي را فراهم مي‌آورد و مبادله، بازار درمورد مسكن كه با صرف هزينه زياد و مدتي طولاني ايجاد مي‌گردد دريك لحظه اززمان اتفاق مي‌افتد. اما مصرف دريك دوره طولاني اززمان گسترده است. اگرچه اين منحصربه مسكن نيست، اما فراواني نسبت مبادله به زمان استفاده خيلي پايين است، يعني حقوق مصرفي براي يك دوره نسبتاً بلند به‌وسيله هزينه زياد دريك نقطه اززمان خريداري مي‌شود كه درنتيجه مؤسسات مالي بايد نقش عمده‌اي را دراين بازار ايفا نمايند.

تصويري كلي از چگونگي عملكرد اقتصادي بازار مسكن

بازارعوامل توليد: 
سرمايه و اعتبار زمين
مصالح ساختماني
تأسيسات زيربنايي
نيروي انساني
فعاليت‌هاي ساختماني غيرمسكوني

فرآيند توليد:
سازندگان جزء
بسازوبفروش‌ها
تعاوني‌ها و بانك‌ها
مؤسسات دولتي
فعاليت‌هاي سايربخش‌هاي اقتصادي

بازارمسكن:
خريد و اجاره مسكن‌هاي توليد شده
خريدو فروش و نقل و انتقال
تعداد واحدهاي مسكوني موجود
بنگاه‌هاي معاملاتي

نتيجه و ره‌آورد

باوجود سهم چشمگير بخش مسكن درتوليد ناخالص ملي و جذب سرمايه‌ها به اين بخش درمجموعه بخش‌هاي اقتصادي، حاصل فعاليت‌هاي نتوانسته است نيازهاي روبه‌ رشد متقاضيان مسكن را پاسخ‌گو باشد و ادامه روند فوق، فاصله ميان عرضه و تقاضا را به‌ويژه درگروه‌هاي كم‌درآمد تشديد مي‌سازد.
ساختار و رفتار بازارمسكن شهري درساليان گذشته به‌گونه‌اي عمل كرده است كه عرضه مسكن مناسب را براي گروه‌هاي كم‌درآمد دشوار و هزينه دسترسي مسكن را فراتر از امكانات آن ساخته است.
درشرايطي كه افزايش قيمت عوامل توليد ادامه دارد و نحوه سرمايه‌گذاري درساخت مسكن نيز درجهت توليد مسكن مناسب براي گروه‌هاي كم‌درآمد سوق داده نمي‌شود، عدم تعادل بين عرضه و تقاضا دامن‌زده شده و هزينه دسترسي به مسكن بالامي‌رود.

نتيجه اين كه مشكلات بازار مسكن شهري ريشه درموانع و محدوديت‌هاي موجود درراه عملكرد طبيعي اين بازاردارد. براي دستيابي به عملكرد صحيح دراين بازار و تأمين نيازهاي سكونتي خانوارها، بايستي كارآيي بازارمسكن را ارتقا داد. سياست‌هايي كه رفع اين موانع و محدوديت‌ها را به‌طورمستقيم هدف قرارمي‌دهند ازسودمندي و تأثير كافي برخوردار خواهند بود و سياست‌هايي كه بي‌توجه به عوامل مؤثر دراقتصاد مسكن، سعي درتثبيت قيمت‌ها دارند، درنهايت فقط موجب تحريف علائمي مي‌گردند كه به بازار داده مي‌شود و ممكن است مشكل اصلي را كه كمبود مسكن است، شدت بخشند. درواقع بخشي از بازارمسكن كه بايد تقويت شود بخش توليد آن است كه بايستي دربرابر بازارخريد و فروش مسكن و زمين و نيز درمقابل انحصارات و مشكلات ناشي از بازارعوامل توليد حمايت گردد.

تأمين مالي مسكن از مؤلفه‌هاي اساسي بازارمسكن به شمارمي‌رود. اين متغير از ابعاد اقتصادي و اجتماعي مهم مي‌باشد، به لحاظ اجتماعي موضوع مسكن خانوارهاي كم‌درآمد و نحوه تأمين مالي آن‌ها باتوجه به عدم استطاعت مالي درتدارك و خريد واحدهاي مسكوني از چالش‌هاي اساسي دولت‌ها در بخش مسكن محسوب مي‌شود.
نحوه تأمين مالي بخش مسكن و حجم سرمايه‌گذاري دراين بخش روي قيمت‌هاي مسكن و متغيرهاي اقتصاد كلان به ويژه مصرف، اثرقابل توجهي دارد وازطرف ديگر شرايط اقتصاد كلان و شرايط مالي نيز بر قيمت‌ها و تأمين مالي مسكن مؤثر مي‌باشد.
مطالعات انجام شده دركشورهاي صنعتي نشان مي‌دهد كه قيمت‌ها مسكن تحت تأثير تغيير شرايط اقتصاد كلان (به عنوان مثال درآمد قابل تصرف) و شرايط مالي (مثلاً اعتبار و نرخ‌هاي بهره) است.

به‌طوري‌كه نرخ رشد قيمت‌هاي مسكن رابطه ثبت بار شد درآمد واقعي و دسترسي به اعتبار و رابطه منفي با نرخ‌هاي بهره دارد.

درنتيجه رفتار متغيرهاي اقتصادي بخش مسكن به ويژه تأمين مالي و قيمت‌هاي مسكن نه تنها ازشرايط اقتصاد كلان تأثير مي‌پذيرند، بلكه اثرات قابل توجهي بر روندهاي ركودي و رونق اقتصاد دارند. البته نمي‌توان انتظار داشت كه با اصلاح سيستم مالي به تنهايي، مشكل مسكن مرتفع شود.

بخش مسكن كشور از ابعاد مختلف ازجمله ساخت مناطق شهري، تمركز در مناطق خاص ازجمله تهران و شهرهاي بزرگ، فقدان الگوي مشخص ساختمان‌سازي و شهرسازي، فرسودگي بافت شهري و هم‌چنين قوانين و مقررات ناكارآمد و ناپايدار دربخش ساخت و ساز و ازهمه مهم‌تر سطح پايين درآمد متقاضيان مسكن و رشد فزاينده هزينه ساخت، با موانع و محدوديت‌هاي ساختاري مواجه است.

بنابراين درصورتي اصلاح سيستم تأمين مالي پاسخ‌گو و مؤثر خواهد بود كه درساير موارد مذكور نيز اصلاحات و اقدامات لازم صورت گيرد.

نارسايي سيستم تأمين مالي مسكن درايران

سيستم تأمين مالي مسكن ايران مبتني بر بانك مي‌باشد، لذا داراي محدوديت‌هاي متعدد ازجمله سقف تسهيلات، نرخ ثابت،‌ مدت بازپرداخت محدود و عدم تناسب تسهيلات با ارزش وثيقه مي‌باشد. بازارمالي ايران به دليل عدم گسترش و تعميق بازار سرمايه، عمدتاً شامل بازار پول كه بازاري كوتاه است، مي‌باشد.
دربخش تأمين مالي مسكن، اعطاي تسهيلات توسط بانك‌هاي تجاري دولتي درزمينه ساخت و مشاركت درساخت است، و البته درهرمرحله تبديل تسهيلات مشاركت مدني به فروش اقساطي دارد بازار معاملاتي مسكن كه تسهيلات درقالب عقد فروش اقساطي اعطا مي‌شود، بانك مسكن به عنوان تنها بانك تخصصي اين بخش نقش اساسي دارد.

فعاليت‌هاي بانك مسكن دربخش تسهيلات خريد درقالب سه نوع متفاوت محصول (تسهيلات) شامل: حساب عمومي صندوق پس‌انداز مسكن كه براي همه مشتريان دردسترس مي‌باشد، حساب كاركنان دولت و حساب جوانان متبلور مي‌شود. تسهيلات بانك مسكن دربخش ساخت عمدتاً به انبوه‌سازان و تعاوني‌هاي مسكن تخصيص مي‌يابد. هم‌چنين اقشارخاص باتوجه به شرايط تعيين شده دربودجه‌هاي سنواتي دولت و مصوبات شوراي پول و اعتبار از تسهيلات مسكن برخوردار مي‌شوند.

سيستم تأمين مالي فوق علي‌رغم رفرم‌هاي اصلاحي صورت گرفته طي برنامه‌ سوم توسعه ازجمله تسهيل ورود بانك‌هاي غيردولتي، يكسان‌سازي نرخ‌هاي تسهيلات و تسهيل درشرايط اعطاي تسهيلات هم‌چنان داراي نارسايي‌هاي اساسي مي‌باشد.

فقدان رقابت، نسبت پايين مبلغ تسهيلات به ارزش واحد مسكوني، عدم انعطاف‌پذيري نرخ‌ها، تخصيص بخشي و سقف اعتبارات، پايين بودن استطاعت مالي متقاضيان مسكن و سهم بالاي تسهيلات ازدرآمد آن‌ها و هم‌چنين ادامه روند تورمي قيمت‌هاي مسكن به‌ دليل مازاد اقتصادي ناشي از تركيب جمعيت كشور، مهاجرت و سهم بالاي مسكن در دارايي‌ها و ثروت افراد ازجمله مواردي است كه مشكلات تأمين مالي اين بخش را تشديد كرده و به نوعي منعكس‌كننده ناكارآمدي سيستم تأمين مالي موجود است.

تهيه و تدوين:
عادل محمودي
دانشجوي كارشناسي ارشد برنامه‌ريزي شهري دانشگاه تربيت مدرس
خبرنگار مطالعات شهري سرويس مسائل راهبردي خبرگزاري دانشجويان ايران(ايسنا)

انتهاي پيام.