اشاره:
آن‌چه كه در پي مي‌آيد متن كامل گزارش تحليلي گروه سياست‌گذاري مسكن مرکز مطالعات تکنولوژي دانشگاه علم و صنعت ايران درباره‌ي « منافع كاهش قيمت زمين و مسكن در اقتصاد كشور» است كه از سوي اين مركز در اختيار سرويس مسائل راهبردي خبرگزاري دانشجويان ايران قرار گرفته است. 

سرويس مسائل راهبردي ايران، اظهار اميدواري مي‌كند ايجاد يك عرصه‌ عمومي براي گفت وگوي دانشگاهيان و حرفه‌مندان با مديران و سياست‌گذاران درباره‌ي سياست‌ها و برنامه‌هاي توليد مسكن و توسعه‌ي شهري، ضمن مستندسازي تاريخ برنامه‌ريزي مسكن و نظارت عمومي بيشتر بر فرآيند سياست‌گذاري عمومي ، موجب طرح ديدگاه‌هاي جديد و ارتقاي كيفيت فرآيند سياست‌گذاري  در اين حوزه شود.
سرويس مسائل راهبردي ايران rahbord.isna@gmail.com آمادگي خود را براي انعكاس ديدگاه‌هاي وزارت مسكن و شهرسازي، دستگاه‌هاي مسوول در سياست‌گذاري توسعه اقتصادي، استادان، متخصصان و حرفه مندان به منظور بررسي دقيق‌تر ابعاد موضوع مورد بحث در اين نوشتار اعلام مي‌كند. 
در پي متن كامل چهارمين گزارش تحليلي مركز مطالعات تكنولوژي دانشگاه علم و صنعت ايران به حضور خوانندگان گرامي تقديم خواهد شد.

 

********

بررسي منافع کاهش قيمت زمين و مسکن در اقتصاد کشور

 

1ـ مقدمه
مسکن يکي از ابتدايي‌ترين نيازهاي اساسي خانوار است که سهم بالايي از تشکيل سرماية ثابت کشور را به خود اختصاص داده است. اين بخش داراي ضرايب بالاي ارتباط پسين و پيشين با ديگر بخش‌هاي اقتصادي است، لذا در تحليل‌هاي اقتصاد خرد و کلان از جايگاه ويژه‌اي برخوردار است. همچنين بخش مسکن يکي از مهمترين و ‌تأثيرگذارترين بخش‌هاي اقتصاد کشورها شناخته مي‌شود که قابل تبديل شدن به موتور محرک اقتصادهاي ملي خصوصاً در دوران رکود اقتصادي است. لذا اقتصاددانان و کارشناسان حوزة مسکن همواره تغييرات شاخص‌هاي اقتصادي اين بخش را دنبال مي‌کنند.
از جمله مهمترين شاخص‌هاي اقتصادي بخش مسکن که ‌تأثير مستقيم بر اقتصاد خانوار دارد، شاخص «قيمت مسکن» و نسبت آن به درآمد سالانة خانوار و به تبع آن «سهم هزينه مسکن در سبد هزينه خانوار» است که کاهش يا افزايش اين شاخص مي‌تواند ‌تأثيرات متعددي را بر ابعاد مختلف اقتصاد در پي داشته باشد.

تغييرات قيمت مسکن اعم از کاهش يا افزايش مي‌تواند از علل و عوامل مختلفي نشأت گرفته باشد. بيش از چهار دهه است که بخش مسکن کشور ايران شاهد دوره‌هاي رکود و رونق تورمي به‌صورت متناوب است. در طول اين چهار دهه، شاخص قيمت مسکن در طول دوره‌هاي رکود ساخت و ساز و توليد تقريباً ثابت و يا حداکثر با کاهشي جزئي مواجه بوده و در طول دوره‌هاي رونق ساخت و ساز و توليد اين شاخص با افزايش همراه بوده است که از آن به عنوان رونق تورمي ياد مي‌شود. عملاً در اين چهار دهه، رکود قيمت در بخش مسکن با رکود ساخت و توليد و به تبع آن افزايش قيمت با رونق و افزايش ساخت و ساز و توليد همراه بوده است ولي تجربه برخي کشورهاي موفق در حوزه‌ي سياست‌گذاري بخش مسکن، نشان مي‌دهد که کاهش قيمت مسکن لزوماً با رکود ساخت و ساز و توليد مقارن نبوده و مي‌توان در شرايط کاهش قيمت مسکن، شاهد رونق ساخت و ساز و عرضه مسکن نيز بود. در چنين شرايطي دولت‌ها با اتخاذ سياست‌هاي طرف عرضه و پرداخت تسهيلات ساخت مسکن به توليدکنندگان اقدام به حمايت از ساخت و ساز مسکن کرده و همزمان با وضع و به کارگيري سياست‌هاي کنترل‌کننده سوداگري در بازار مسکن عملاً قيمت زمين و به تبع آن قيمت مسکن را کاهش داده و توليد و عرضة مسکن را افزايش مي‌دهند. کاهش قيمت در اين شرايط همان‌گونه که بيان شد ناشي از اتخاذ دو سياست حمايت از «افزايش ساخت و ساز و توليد» و «کنترل سوداگري» به‌صورت توأمان است.

اين گزارش تحليلي در ابتدا به‌صورت خلاصه به بيان علل بروز کاهش قيمت مسکن ايران در ماه‌هاي اخير پرداخته و سپس به بررسي پيامدهاي ناشي از کاهش قيمت و ‌تأثيرات آن بر حوزه‌هاي مختلف اقتصاد مي‌پردازد. ‌تأثيرات کاهش قيمت مسکن را مي‌توان به دو حوزه‌ي بخشي و فرابخشي تقسيم کرد. در حوزه بخشي ‌تأثيرات کاهش قيمت مسکن بر روي قسمت‌هاي مختلف بازار مسکن شامل تقاضا و عرضه مورد بررسي قرار گرفته و در حوزه فرابخشي نيز ‌تأثيرات کاهش قيمت مسکن بر مؤلفه‌هاي اقتصاد کلان شامل رشد اقتصادي، اشتغال و تورم کشور بررسي مي‌شود.

2ـ مفاهيم پايه
2ـ1ـ شاخص قيمت مسکن(1):
شاخصي است که تغييرات متوسط قيمت در معاملات متعدد را در مورد املاک مسکوني نشان مي‌دهد(2) .

2ـ2ـ شاخص هزينه دسترسي مسکن(3):
اين شاخص برابر «نسبت ميانگين قيمت مسکن در بازار آزاد به ميانگين درآمد ساليانه خانوار» و يا «نسبت متوسط اجاره‌بهاي سالانه به درآمد سالانة خانوار مستأجر» است. شاخص هزينه دسترسي مسکن بيان‌گر «ميزان توانمندي خانوار در دسترسي به مسکن متناسب با نياز» است. در واقع بر طبق اين شاخص، ميزان سال‌هاي انتظار براي تملک يک مسکن مناسب از طريق پس انداز تمامي درآمد ساليانه مشخص مي‌شود. براي مثال اگر شاخص دسترسي در کشوري معادل 4 باشد، به اين معني است که يک خانوار با درآمد متوسط در آن کشور مي‌تواند با پس انداز کردن 4 سال کل درآمد خود، هزينه خريد يک مسکن متوسط را بپردازد. اين شاخص در منطقه آسيا معادل 4/8، در آفريقا 9/6 و در کشورهاي صنعتي 3/4 است .(4) اين شاخص در ايران پس از تورم‌هاي اخير بخش مسکن از عدد 12 گذشته است.

2ـ3ـ شاخص «سهم هزينه مسکن در سبد هزينه خانوار»
اين شاخص نيز همانند شاخص هزينة دسترسي مسکن جزء شاخص‌هايي است که ناظر به توانمندي خانوار در دستيابي به مسکن متناسب با نياز است. نسبت هزينه ماهيانة مسکن به درآمد ماهيانه به منزلة شاخص هزينه مسکن در سبد هزينه خانوار است. براي مثال اگر اين شاخص معادل 30 درصد باشد، به اين معنا است که هر خانوار بايد ماهيانه 30 درصد از درآمد خود را براي پرداخت هزينه‌هاي مسکن، اعم از پرداخت اجاره‌بها يا اقساط خريد بپردازد. اين شاخص در کشور ايران به‌طور ميانگين معادل 5/31 درصد است؛ در حالي که در کشورهاي موفق در حل معضل مسکن شاخص سهم هزينه مسکن در سبد هزينه خانوار به کمتر 20 درصد رسيده است. (5)

2ـ4ـ شاخص نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري:
شاخص نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري بيانگر اين است که به ازاي هر يک واحد (بر حسب ميليون تومان) سرمايه‌گذاري در بخش مسکن، چند متر مربع زيربنا توليد خواهد شد. اين شاخص در واقع بيانگر کارآمدي بازار در تبديل سرمايه‌گذاري صورت گرفته به توليد و عرضة مسکن است. هرچه اين شاخص بزرگتر باشد، با حجم ثابت سرمايه‌گذاري، حجم توليد و عرضه مسکن بيشتر خواهد شد.

3ـ بررسي علل کاهش قيمت مسکن در ماه‌هاي اخير (6)
وجود دوره‌هاي رکود و رونق تورمي در بخش مسکن کشور ايران عامل افزايش دوره‌اي قيمت مسکن در چهار دهة اخير بوده است. هرچند در سال‌هاي 85 و 86 قيمت مسکن در پي بروز رونق تورمي در بازار شاهد افزايش قابل توجهي بوده است، اما بايد توجه داشت که اين افزايش قيمت در دوره‌هاي رونق تورمي پيش از اين نيز رخ داده است و در پي آن همواره با ثبات يا کاهش ناچيز قيمت در دوره‌هاي رکود همراه بوده است. اما براي نخستين بار طي ماه‌هاي اخير، بخش مسکن کشور شاهد کاهش قيمت قابل توجهي در دوران پس از رونق تورمي بوده است که به طور متوسط  25 درصد از قيمت مسکن در سطح کشور کاسته شده است.

مهمترين عامل کاهش قيمت در اين دوره را مي‌توان چرخش سياست‌گذاري به سمت سياست‌هاي حمايت از عرضه به همراه کنترل سوداگري به‌صورت توأمان دانست. بدين صورت که دولت با اجراي «طرح مسکن مهر» هزينه توليد مسکن را از طريق عرضه زمين 1،200،000 واحد مسکوني با هزينه صفر به‌صورت حق بهره‌برداري از زمين (اجاره 99 ساله) کاهش داد. دولت در اين طرح با تأمين مالي ساخت از طريق اعطاي وام آماده‌سازي زمين و نيز وام ساخت بر روي توليد واحدهاي مسکوني طرح «مسکن مهر» شرايط را براي افزايش توليد و عرضه بهبود داده است. علاوه بر طرح مسکن مهر، دولت با تخصيص وام ساخت در ساير پروژه‌هاي توليد مانند مسکن اجاره‌اي و بافت فرسوده، اقدام به تشويق عرضه کرده است. به منظور جلوگيري از تحريک تقاضا نيز دولت اقدام به تبديل کردن وام‌هاي خريد مسکن به وام‌هاي ساخت کرده است که منجر به کاهش اثرات تورمي منفي تحريک تقاضا شد. اين سياست همچنين فرآيند خريد واحدهاي جديدالاحداث را به دليل تبديل وام ساخت به فروش اقساطي براي متقاضيان تسهيل مي‌کند. در مجموع سياست‌هاي طرف عرضة دولت منجر به کاهش التهاب موجود در بازار مسکن شد.
به‌علاوه همانگونه که اشاره شد اين سياست‌ها در کنار وضع ماليات بر معاملات مکرر زمين و مسکن، ماليات بر اراضي باير و مشمول قانون تعزيرات شدن خانه‌هاي خالي دوم و بيشتر افراد بوده است که منجر به کاهش تقاضاهاي سوداگرانه و خروج تا حد زياد سرمايه‌گذاري غير مولد از بازار زمين و مسکن شد. اقدام مهم ديگر دولت در کاهش سوداگري را مي‌توان تصميم به ايجاد سامانه هوشمند ثبت معاملات املاک و تخصيص کد رهگيري به هر معامله عنوان کرد که اين سياست، بنگاه‌هاي معاملات املاک فاقد مجوز را از بازار مسکن و سوداگري خارج مي‌سازد. در واقع اجراي توأمان سياست‌هاي طرف عرضه و کنترل سوداگري را مي‌توان عامل اصلي کاهش التهاب موجود در بازار مسکن دانست.

اصولاً در مواجهه با دوره‌هاي رکود و رونق تورمي دو سياست کلي را مي‌توان اتخاذ کرد. سياست پذيرش اصل دوره‌هاي رکود و رونق تورمي و مديريت اين دوره‌ها و سياست کاهش و حذف دوره‌هاي رکود و رونق و ايجاد رونق پايدار غير تورمي. در واقع به منظور ايجاد انگيزة سرمايه‌گذاري در بخش ساخت و ساز مسکن مي‌توان از دو روش استفاده کرد:
- تحريک تقاضا و افزايش قيمت زمين و به تبع آن ورود سرمايه ها به بخش مسکن به اميد کسب سود در آينده در دوران رکود و ايجاد رونق تورمي؛ اين روش منجر به ايجاد تورم زمين و به تبع آن مسکن مي شود. در اين سياست امکان انحراف سرمايه گذاري وجود داشته و قسمتي از سرمايه هاي ورودي به بخش زمين و مسکن منجر به توليد و عرضة مسکن نشده و به سمت سوداگري در اين بخش منحرف مي شود. پي‌گيري اين سياست در سنوات گذشته باعث شده است شاخص هزينة دسترسي مسکن در ايران به بيش از 12 برسد که دو برابر استاندار جهاني است.

- سياست ديگر، سياست هاي طرف عرضه و به طور ويژه، اعطاي وام ساخت است که از اين طريق هزينه‌هاي سرمايه گذاري کاهش يافته و سود سرمايه‌گذاري در بخش ساخت و ساز براي سرمايه‌گذار جذاب خواهد شد. اين سياست به گونه اي است که تمامي سرمايه هاي ورودي را به سمت ساخت و ساز و توليد مسکن هدايت مي کند و امکان سوداگري را از سرمايه هاي ورودي به اين بخش مي گيرد و به دليل افزايش توليد و عرضة مسکن، تورم در بخش زمين و مسکن افزايش نمي يابد.

بنابراين کاهش قيمت ناشي از سياست‌هاي اجرايي دولت در دو زمينه مهم «کاهش سوداگري» و «افزايش عرضه» بوده است. ضروري است دولت براي اينکه رکود قيمت در بخش مسکن به رکود در توليد نينجامد، تأمين مالي ساخت مسکن را به‌صورت جدي در دستور کار قرار دهد. در اين گزارش اثرات کاهش قيمت با توجه پيش‌فرض‌هاي بالا مورد بررسي قرار خواهد گرفت.

4ـ ‌تأثيرات بخشي کاهش قيمت مسکن
عرضه و تقاضا دو مولفه اصلي هر بازاري از جمله بازار مسکن هستند که از کاهش قيمت مسکن ‌تأثير مي‌پذيرند. در ادامه به تفکيک، هر يک از اين مؤلفه‌ها مورد بررسي قرار خواهند گرفت.

4ـ1ـ ‌تأثيرات کاهش قيمت مسکن بر تقاضا
تقاضا در بازار مسکن مانند ساير بازارها از مؤلفه‌هاي اصلي تشکيل دهندة بازار است. به منظور بررسي ‌تأثيرات کاهش قيمت بر تقاضا، در ابتدا ضروري است که طيف شناسي تقاضا در بازار مسکن مورد بررسي قرار گيرد. اين تقاضا را مي‌توان بر حسب نوع حضور در بازار به دو دسته کلي «تقاضاي مصرفي» و «تقاضاي سرمايه‌اي» تقسيم بندي کرد که در ادامه آورده شده است.

4ـ1ـ1ـ ‌تأثير کاهش قيمت مسکن بر تقاضاي مصرفي
تقاضاي مصرفي به بخشي از تقاضا گفته مي‌شود که جهت تأمين نياز خود و مصرف کالاي مورد نظر (کالاي مصرفي) يا خدمات مذکور، در بازار حضور پيدا کرده و نياز خود را برطرف مي‌کند. اين تقاضاها در بخش مسکن به دو گروه تقسيم مي‌شود: تقاضاهاي مصرفي جديد ناشي از ازدواج و تقاضاهاي مصرفي موجود. هر کدام از اين دسته‌بنديها نيز با توجه به نوع مالکيت به زيرگروه‌هاي ملکي و استيجاري تقسيم مي‌شوند.

الف) تقاضاي مصرفي جديد ناشي از ازدواج:
بنابر اطلاعات و آمار، طي سال‌هاي اخير ساليانه بيش از 700 هزار ازدواج جديد در کشور به ثبت مي رسد (7) که به منزله تقاضاي جديد براي مسکن شناخته مي‌شوند. اين آمار در سال 1386 به 840،000 فقره رسيده است و بنابر پيش‌بيني سازمان ملي جوانان در سال 1387 به رقم 900 هزار ازدواج خواهد رسيد. اين در شرايطي است که بنابر هرم سني جمعيت کشور، در حال حاضر استعداد قريب به 5/1 ميليون ازدواج سالانه در کشور وجود دارد (8) که بسياري به دليل فراهم نبودن امکانات اقتصادي و به طور ويژه مسکن قادر به تشکيل خانواده نيستند. اين تقاضاي جديد بخش مهمي از کل تقاضاي پاسخ داده نشده در بازار را به خود اختصاص مي‌دهد که به طور مستقيم از کاهش قيمت مسکن ‌تأثيرپذير است. شاخص هزينه دسترسي به مسکن در زوج‌هاي جوان که عمدتاً تازه جذب بازار کار شده‌اند و از نظر توان اقتصادي جزء دهک‌هاي پايين جامعه به شمار مي‌آيند، بسيار بدتر از استاندار جهاني است(9) و از اين نظر کاهش قيمت مسکن، منجر به بهبود اين شاخص شده و سهم هزينه مسکن در سبد هزينه خانوار را نيز براي اين اقشار پايين مي‌آورد.

براي مثال اگر درآمد يک خانوار جوان معادل 500 هزار تومان در ماه باشد و قيمت خريد يک ملک 75 متري برابر هر متر 2 ميليون تومان باشد، شاخص هزينه دسترسي اين خانوار معادل 25 خواهد بود. در صورتي که با کاهش قيمت 25 درصدي مواجه شويم، قيمت هر متر مربع از 2 ميليون تومان به 5/1 ميليون تومان کاهش خواهد يافتکه در اين‌صورت شاخص هزينه دسترسي اين خانوار فرضي از 25 به 75/18بهبود خواهد داشت.
- در نتيجه کاهش قيمت مسکن به نفع تقاضاي مصرفي جديد ناشي از ازدواج در بازار مسکن ملکي است.

همچنين به دليل تبعيت بازار استيجار از قيمت مسکن، کاهش قيمت مسکن بر کاهش اجاره‌بها نيز مؤثر است. در واقع قيمت رهن کامل يک ملک معادل 5/1 تا 7/1 قيمت ملک مورد نظر است و هر يک ميليون تومان رهن در بازار، به 30 هزار تومان اجاره ماهيانه قابل تبديل است. براي مثال اگر متوسط درآمد يک خانوار جوان معادل 500 هزار تومان در ماه باشد و متوسط اجاره‌بهاي يک واحد آپارتمان 60 متري در يکي از مناطق متوسط شهري معادل 400 هزار تومان، سهم هزينه مسکن در سبد هزينه اين خانوار جوان معادل 80 درصد خواهد بود که در عمل، عمدة توان اقتصادي خانوار را خواهد گرفت. در صورتي که در پي کاهش قيمت مسکن و به تبع آن کاهش اجاره‌بها، ميزان اجاره‌بها به ماهانه 350 هزار تومان برسد، شاخص «سهم هزينه مسکن در سبد هزينه خانوار» معادل 70 درصد خواهد بود که نسبت به حالت قبلي 10 درصد بهبود داشته است.
- در نتيجه کاهش قيمت مسکن و به تبع آن کاهش اجاره‌بها به نفع تقاضاي مصرفي جديد ناشي از ازدواج در بازار مسکن استيجاري است.

ب) تقاضاي مصرفي موجود:
دسته‌اي ديگر از متقاضيان مصرفي مسکن، خانوارهايي هستند که قبلاً تشکيل خانواده داده و صاحب يک ملک بوده که از آن به منظور تأمين نياز مسکن خود بهره مي‌برند. به دليل اينکه اين دسته از تقاضاها عملاً به نياز خود پاسخ داده‌اند و از مسکن ملکي بهره‌مند هستند، تغييرات قيمت مسکن ‌تأثير ملموسي بر اين دسته از تقاضاها نخواهد داشت. در واقع به دليل اينکه مسکن کالايي غير قابل جانشين است و هيچ کالاي ديگري نمي‌تواند جايگزين آن در رفع نياز خانوار شود؛ کاهش يا افزايش قيمت مسکن، ‌تأثيري بر توانمندي خانوار نخواهد داشت ولي خانوارها عموماً با گذشت زمان اقدام به بهبود شرايط زندگي خود و تبديل به احسن کردن مسکن خود مي‌کنند. در چنين شرايطي کاهش قيمت مسکن حتي منجر به توانمندتر شدن خانوار در تأمين مسکن مناسب‌تر و با کيفيت‌تر مي‌شود.

براي مثال کسي که صاحب خانه‌اي با متراژ 70 متر به ارزش 70 ميليون تومان است و تصميم به تبديل کردن آن به خانه‌اي 100 متري به ارزش 100 ميليون تومان دارد، در شرايط معمول بايد 30 ميليون تومان بيشتر بپردازد تا بتواند صاحب ملک بهتر شود ولي اگر براي مثال بازار مسکن با کاهش 20 درصدي قيمت مواجه شود، قيمت ملک فرد به 56 ميليون تومان و ملک جديد به 80 ميليون تومان تنزل پيدا خواهد کرد. در اين شرايط هزينه خريد ملک جديد معادل 24 ميليون تومان خواهد بود که نسبت به 30 ميليون تومان پيشين، 6 ميليون تومان کاهش داشته است. در صورتي که قيمت مسکن 20 درصد افزايش داشته باشد نيز قيمت مسکن فعلي اين فرد به 84 ميليون تومان رسيده و قيمت مسکن جديدي که فرد تقاضاي خريد آن را دارد به 120 ميليون خواهد رسيد که در اين شرايط، فرد ملزم به پرداخت 36 ميليون تومان خواهد بود. اين محاسبات به خوبي نشان مي‌دهد که کاهش قيمت مسکن منجر به افزايش توانمندي خانوار و افزايش آن منجر به کاهش توانمندي خانوار در تبديل به احسن کردن ملک مصرفي مي‌شود. اين شرايط در جدول (1) نشان داده شده است.

جدول(1): بررسي هزينه تبديل به احسن کردن ملک در شرايط کاهش يا افزايش قيمت مسکن

- در نتيجه مشاهده مي‌شود که کاهش قيمت مسکن به نفع تقاضاهاي مصرفي موجود در بازار مسکن ملکي است و آنان را در بهبود شرايط ملک خود توانمندتر مي‌سازد.

همچنين همانطور که بيان شد به دليل تبعيت قيمت اجاره‌بها از قيمت مسکن، کاهش قيمت مسکن ‌تأثير مستقيم بر روي کاهش اجاره‌بها داشته و منجر به توانمندي بيشتر خانوارهايي مي‌شود که در مساکن استيجاري زندگي مي‌کنند .(10) از اين جهت کاهش قيمت مسکن بر روي اين دسته از تقاضا ‌تأثير مثبت دارد و منجر به توانمندي هرچه بيشتر آنان خواهد شد.

- در نتيجه کاهش قيمت مسکن به نفع تقاضاهاي مصرفي موجود در بازار مسکن استيجاري نيز خواهد بود.

4ـ1ـ2ـ ‌تأثير کاهش قيمت مسکن بر تقاضاي سرمايه‌اي

تقاضاي سرمايه‌اي، تقاضايي است که بدون در نظر گرفتن نوع کالاي مربوطه (اعم از مصرفي، واسطه ‌اي و سرمايه‌اي) براي کسب سود هرچه بيشتر و درآمدزايي در بازار مربوطه حضور پيدا مي‌کند. اين تقاضا خود به دو دسته تقاضاي سرمايه‌اي مولد و مخرب تقسيم‌بندي شده که در ادامه مورد بررسي قرار مي‌گيرد.

الف) تقاضاي سرمايه‌اي مولد:
تقاضاهاي سرمايه‌اي مولد به آن دسته از تقاضاهاي سرمايه‌اي اتلاق مي‌شود که با هدف کسب سود ناشي از ساخت و ساز و توليد و عرضه واحدهاي مسکوني در بازار حضور پيدا مي‌کنند. کاهش قيمت مسکن از دو طريق منجر به ‌تأثير بر روي تقاضاهاي سرمايه‌اي مولد مي‌شود:
1) کاهش نرخ بازگشت سرمايه‌گذاري در بخش مسکن
2) نگراني از عدم امکان فروش در بازار

کاهش نرخ بازگشت سرمايه‌گذاري در بخش مسکن، نخستين عامل ‌تأثيرگذار بر حضور تقاضاهاي سرمايه‌اي مولد در بازار مسکن تلقي مي‌شود. به منظور تحليل اثر کاهش قيمت مسکن بر اين دسته از تقاضاها، ابتدا با مثالي عيني تغييرات نرخ بازگشت سرمايه‌گذاري در بخش مسکن در شرايط مختلف بازار مورد بررسي قرار مي‌گيرد.

مثال عددي:
در اين مثال مساحت قطعه زمين مورد نظر براي ساخت مسکن توسط تقاضاي سرمايه‌اي مولد 200 متر مربع و شرايط اقتصادي بازار مسکن نيز مطابق جدول (2) است.

 

جدول(2): شرايط مختلف بازار براي تقاضاي سرمايه‌اي مولد به منظور ساخت مسکن

در اين بخش تراکم مجاز براي ساخت و ساز معادل 240 درصد يا 4 طبقه در نظر گرفته شده است. براي ساده‌سازي، هزينه مربوط به تراکم در محاسبات لحاظ نشده است.

به‌طور کلي نرخ بازگشت سرمايه¬گذاري در بخش مسکن مطابق فرمول (1) محاسبه مي‌شود:

100×( (هزينة خريد زمين و ساخت) / [(هزينة خريد زمين و ساخت) - قيمت فروش]) = نرخ بازگشت سرمايه‌گذاري

فرمول شماره (1) 

در واقع در فرمول شماره (1) سود کسب شده (تفاضل هزينه از درآمد) بر ميزان هزينه يا سرمايه‌گذاري صورت گرفته تقسيم شده و به‌صورت درصد بيان شده است.

به منظور محاسبه شاخص «نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري» از فرمول زير استفاده مي‌شود:

[(هزينة خريد زمين و ساخت)] / مساحت زيربناي ساخته شده = نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري

 

فرمول شماره (2) 

که در واقع نسبت زيربناي توليد شده بر حسب متر مربع را به ميزان سرمايه‌گذاري بر حسب ميليون تومان نشان مي‌دهد.
در چنين شرايطي نرخ بازگشت سرمايه‌گذاري و شاخص «نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري» در حالات مختلف محاسبه خواهد شد.

حالت 1) تقاضاهاي سرمايه‌اي، سرمايه‌گذاري خود را پيش از تورم انجام داده باشند و پيش از تورم نيز ملک خود را بفروشند: مطابق جدول، قيمت هر متر مربع زمين پيش از تورم معادل 1 ميليون تومان و هزينه ساخت نيز معادل 3/0 ميليون تومان است. قيمت فروش ملک نيز معادل هر متر مربع آپارتمان 1 ميليون تومان است. در اينصورت نرخ بازگشت سرمايه¬گذاري مطابق فرمول (1) معادل 40 درصد خواهد بود. شاخص «نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري» نيز مطابق فرمول (2) برابر 39/1 است. اين عدد بيانگر اين است که به ازاي هر يک ميليون تومان سرمايه‌گذاري غير دولتي در بخش مسکن در اين شرايط، 39/1 متر مربع زيربنا عرضه خواهد شد.

حالت 2) تقاضاهاي سرمايه‌اي، سرمايه‌گذاري خود را پيش از تورم انجام داده باشند و در حين تورم ملک خود را به فروش برسانند: مطابق جدول، قيمت هر متر مربع زمين پيش از تورم معادل 1 ميليون تومان و هزينه ساخت نيز معادل3/0 ميليون تومان است. قيمت فروش ملک در دوران تورم معادل 3 ميليون تومان در هر متر مربع آپارتمان خواهد بود. در اينصورت سود سرمايه‌گذاري مطابق محاسبات پيشين معادل 319 درصد خواهد بود. شاخص نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري نيز در اين شرايط معادل 39/1 است.

حالت 3) تقاضاهاي سرمايه‌اي، سرمايه‌گذاري خود را پيش از تورم انجام داده باشند و پس از کاهش قيمت مسکن، اقدام به فروش کنند: مطابق جدول، قيمت هر متر مربع زمين پيش از تورم معادل 1 ميليون تومان و هزينه ساخت نيز معادل 3/0 ميليون تومان است. قيمت فروش ملک در دوران پس از کاهش قيمت‌ها معادل 5/1ميليون تومان به ازاي هر متر مربع آپارتمان خواهد بود. در اينصورت سود سرمايه‌گذاري مطابق محاسبات پيشين معادل 109 درصد است. شاخص «نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري» نيز در اين شرايط معادل همان رقم 39/1است.

حالت 4) تقاضاهاي سرمايه‌اي، سرمايه‌گذاري خود را در حين تورم انجام داده باشند و در همان زمان نيز به فروش برسانند: در اينصورت هزينه خريد زمين معادل 3 ميليون تومان براي هر متر مربع بوده و هزينه احداث نيز معادل 4/0 ميليون براي هر متر مربع آپارتمان خواهد بود. قيمت فروش ملک نيز معادل 3 ميليون تومان براي هر متر مربع است. در اينصورت سود سرمايه‌گذاري معادل 82 درصد است. شاخص «نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري» نيز در اين شرايط با توجه به ميزان سرمايه‌گذاري بيشتر صورت گرفته معادل 6/0است که نسبت به حالات پيش بدتر شده است.

حالت 5) تقاضاهاي سرمايه‌اي، سرمايه‌گذاري خود را در حين تورم انجام داده باشند و در دوران پس از کاهش قيمت، ملک خود را به فروش برسانند: در اينصورت هزينه خريد زمين معادل 3 ميليون تومان براي هر متر مربع بوده و هزينه احداث نيز معادل 4/0ميليون براي هر متر مربع آپارتمان خواهد بود. قيمت فروش ملک نيز معادل 5/1 ميليون براي هر متر مربع است. در اينصورت سود سرمايه‌گذاري معادل منفي 9 درصد خواهد شد. شاخص «نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري» در اين شرايط مانند حالت قبل معادل 6/0 است.

حالت 6) تقاضاهاي سرمايه‌اي، سرمايه‌گذاري خود را پس از کاهش قيمت انجام داده باشند و در همان دوران نيز ملک خود را به فروش برسانند: در اينصورت هزينه خريد زمين معادل 5/1 ميليون تومان براي هر متر مربع بوده و هزينه احداث نيز معادل 4/0ميليون براي هر متر آپارتمان خواهد بود. قيمت فروش ملک نيز معادل5/1 ميليون براي هر متر است. در اينصورت سود سرمايه‌گذاري 46 درصد خواهد شد. در اين شرايط شاخص «نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري» با توجه به سرمايه‌گذاري کمتر صورت گرفته معادل 97/0است. يعني به ازاي هر يک ميليون تومان سرمايه‌گذاري، 97/0 متر مربع زيربناي مسکن توليد مي‌شود. اين شاخص در مقايسه با حالت (4) که در آن سرمايه‌گذاري در دوران تورم صورت گرفته و در همان دوران نيز ملک به فروش رسيده است، معادل 6/0است که نشان مي‌دهد اين شاخص بهبود يافته است؛ به عبارت ديگر با حجم سرمايه‌گذاري کمتر در مقايسه با حالت (4)، ميزان ساخت و ساز يکساني انجام شده است. در شرايط جديد به ازاي حجم سرمايه‌گذاري يکسان، ميزان عرضه و ساخت و ساز جديد ناشي از سرمايه‌گذاري افزايش خواهد داشت. جدول (3) شرايط مختلف سرمايه‌گذاري را مورد بررسي قرار داده است.

 

 جدول(3): محاسبه نرخ بازگشت سرمايه‌گذاري در بخش مسکن و نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري، با فرض تراکم 240 درصد

در اين جدول مشاهده مي‌شود که تنها در يک حالت (خريد پس از تورم و فروش پس از کاهش قيمت) تقاضاي سرمايه‌اي با ضرر مواجه مي‌شود و در مابقي حالات، سود بالاي 30 درصد (سود متعارف بازار) از حضور در بازار مسکن نصيب تقاضاي سرمايه‌اي مولد خواهد شد.
حال اگر با فرض تراکم 300 درصد (5 طبقه) محاسبات فوق مجدداً انجام شوند، نتايج زير حاصل مي‌شود:

 

جدول(4): محاسبه نرخ بازگشت سرمايه‌گذاري در بخش مسکن و نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري، با فرض تراکم 300 درصد

مشاهده مي‌شود که در اين حالت، سرمايه‌گذاري همواره با سود بيشتر همراه خواهد بود. ولي تنها براي يک حالت، اين سود کمتر از سود متعارف در بازار است. در شرايط جديد به دليل توليد و عرضه بيشتر مسکن، شاخص نسبت زيربناي توليد شده به نسبت سرمايه‌گذاري نيز بهبود يافته است.
در صورتي که با بهره‌گيري از سياست اعطاي وام ساخت، اقدام به تشويق عرضه در دوران کاهش قيمت شود، محاسبات سود دچار تغييرات اساسي خواهد شد. در چنين شرايطي محاسبة نرخ بازگشت سرمايه‌گذاري در بخش مسکن مطابق زير محاسبه خواهد شد:

[( سود دوران مشارکت + وام دريافتي - هزينة خريد زمين و ساخت) - قيمت فروش] ) = نرخ بازگشت سرمايه‌گذاري

100×( [(سود دوران مشارکت + وام دريافتي - هزينة خريد زمين و ساخت)] /

فرمول شماره (3)

با فرض تخصيص وام ساخت، شاخص نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري انجام شده مطابق زير محاسبه خواهد شد:

مساحت زيربناي ساخته شده = نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري

[(سود دوران مشارکت + وام دريافتي - هزينة خريد زمين و ساخت)] /

 

فرمول شماره (4)

با توجه به معادلات (3) و (4) و با فرض اينکه تخصيص وام 30 ميليون توماني ساخت از سوي بانک‌هاي عامل پرداخت شود و سود دوران مشارکت (يک سال) 20 درصد باشد، براي شرايطي که تراکم 240 درصد بر روي زمين اعطا شده است، چنانچه سرمايه‌گذاري و فروش در دوران کاهش قيمت صورت گرفته باشد، نرخ بازگشت سرمايه‌گذاري در اين بخش بر حسب فرمول (3) مطابق زير خواهد بود:

يعني در چنين شرايطي نرخ بازگشت سرمايه‌گذاري از 46 درصد به 82 درصد خواهد رسيد. علاوه بر آن «نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري» در اين حالت مطابق فرمول (4) برابر زير خواهد بود:

 

يعني در چنين شرايطي اين شاخص از 97/0به 21/1 بهبود داشته است. در نتيجه همانطور که مشاهده مي‌شود در مقايسه با شرايط بدون وام ساخت، هم شاخص نرخ بازگشت سرمايه‌گذاري و هم شاخص «نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري» بهبود داشته است. در ادامه نرخ بازگشت سرمايه و «نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري» براي حالات مختلف در شرايط تراکم 240 درصد و اعطاي وام 30 ميليون توماني ساخت بر اساس فرمول‌هاي (3) و (4) محاسبه مي‌شود که نتايج آن مطابق جدول (5) است.
اگر با فرض تراکم 300 درصد و وام ساخت 30 ميليون توماني براي هر واحد، محاسبات نرخ بازگشت سرمايه و نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري بر اساس فرمول¬هاي (3) و (4) انجام شود، نتايج جدول (6) به دست خواهد آمد.

جدول(5): محاسبه نرخ بازگشت سرمايه‌گذاري در بخش مسکن و نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري، با فرض تراکم 240 درصد و تخصيص وام ساخت 30 ميليون توماني براي هر واحد

 

جدول(6): محاسبه نرخ بازگشت سرمايه‌گذاري در بخش مسکن و نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري، با فرض تراکم 300 درصد و تخصيص وام ساخت 30 ميليون توماني براي هر واحد

مقايسه نرخ بازگشت سرمايه و نيز نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري در حالات مختلف، در جدول (7) آورده شده است.

 

جدول (7) به خوبي نشان مي‌دهد که با تخصيص وام ساخت و افزايش تراکم به ميزان 300 درصد، هم ميزان نرخ بازگشت سرمايه‌گذاري در بخش مسکن و هم شاخص «نسبت زيربناي توليد شده به سرمايه‌گذاري» نسبت به شرايط تورمي و افزايش قيمت، بهبود خواهد يافت.

در اين شرايط مي‌توان مشاهده کرد که کاهش قيمت مسکن، در عمل منجر به افزايش شاخص «نسبت زيربناي توليد شده به سرمايه‌گذاري» در بخش مسکن مي‌شود. در اينصورت ديده مي‌شود که به ازاي تراکم 240 درصد و بدون تخصيص وام ساخت در حالت خريد در دوران تورم و فروش در دوران تورم، نرخ بازگشت سرمايه معادل 82 درصد بوده و «نسبت زيربناي توليد شده به سرمايه‌گذاري» معادل6/0 است اما در مقابل، در حالت خريد در دوران کاهش قيمت و فروش در دوران کاهش قيمت با در نظر گرفتن سياست تخصيص وام ساخت، نرخ بازگشت سرمايه به همان رقم 82 درصد رسيده و «نسبت زيربناي توليد شده به سرمايه‌گذاري» به عدد 21/1افزايش يافته است. پس مشاهده مي‌شود که کاهش قيمت نه تنها به ضرر تقاضا سرمايه‌اي مولد نبوده بلکه منجر به افزايش توليد نيز خواهد شد.

نمودار (1) به ترتيب، نرخ بازگشت سرمايه‌گذاري و نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري را در شرايط مختلف بازار براي سياست‌گذاري‌هاي متفاوت نشان مي‌دهد.

نمودار(1): ميزان نرخ بازگشت سرمايه‌گذاري (الف) و شاخص نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري (ب) در شرايط مختلف بازار براي سياست‌گذاري‌هاي متفاوت؛

نمودار (1) ‌تأثير سياست‌هاي تخصيص وام ساخت و نيز افزايش محدود تراکم بر نرخ بازگشت سرمايه‌گذاري در بخش مسکن و نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري را به خوبي نشان مي‌دهد.
علاوه بر سياست‌هاي تخصيص وام ساخت و افزايش تراکم محدود 25 درصدي (معادل يک طبقه)، با بهره‌گيري از اقتصاد مقياس در اجراي سياست‌هايي نظير صنعتي‌سازي و يا حرفه‌اي‌سازي نيز مي‌توان حاشيه سود پيمانکاري ساخت و ساز را براي تقاضاهاي سرمايه‌اي مولد افزايش داد. همچنين کاهش زمان ساخت در صنعتي‌سازي خود منجر به افزايش هرچه بيشتر سود سرمايه‌گذاري در اين بخش مي‌شود.
اصولاً ‌در شرايطي که انتظارات تورمي در بازار وجود نداشته باشد، توليدکنندگان براي افزايش حاشية سود، سعي در افزايش بهره‌وري از طريق کاهش هزينه‌هاي توليد و نيز کاهش زمان توليد دارند که اين امر جز با کمک روش‌هاي توليد صنعتي مسکن و استفاده از فناوري‌هاي نوين ساخت امکان‌پذير نيست. شايد يکي از دلايلي که تا کنون توليد صنعتي مسکن در کشور شکل نگرفته است را بتوان افزايش‌هاي دوره‌اي قيمت زمين و مسکن دانست که همواره هزينه‌هاي مربوط به عدم بهره‌وري را پوشش داده است.

در نتيجه در صورت کاهش قيمت مسکن تنها يک گروه از حيث نرخ بازگشت سرمايه متضرر مي‌شوند و مابقي تنها حاشيه سودشان کاهش خواهد يافت. در واقع اين حاشيه سود ناشي از تورم زمين بوده است و نه کار و سرمايه‌گذاري مولد، در نتيجه کاهش اين حاشيه سود در اقتصاد ضرري به دنبال نخواهد داشت. همچنين محاسبات انجام شده نشان مي‌دهد که مي‌توان به منظور تقويت تقاضاهاي سرمايه‌اي مولد در بخش توليد و عرضه مسکن از سياست‌هاي تشويق عرضه مانند تخصيص وام ساخت بهره جست که علاوه بر جبران حاشية سود، منجر به افزايش توليد خواهد شد. در صورتي که تخصيص وام ساخت با افزايش تراکم از 240 درصد به 300 درصد همراه باشد، نرخ بازگشت سرمايه‌گذاري حتي از حالت 4 که در آن سرمايه‌گذاري در دوران تورم صورت گرفته و فروش نيز در دوران تورم انجام شده باشد، از کاهش قيمت بيشتر خواهد شد. همچنين کاهش قيمت مسکن منجر به ايجاد زمينة به‌کارگيري توليد صنعتي مسکن و استفاده از فناوري‌هاي نوين ساخت مي‌شود.

در کنار مبحث نرخ بازگشت سرمايه که بر روي انگيزه حضور تقاضاهاي سرمايه‌اي مولد در بازار مسکن مؤثر است، نگراني از عدم امکان فروش واحدهاي ساخته شده در بازار نيز تقاضاهاي سرمايه‌اي مولد را تحت ‌تأثير قرار مي‌دهد. بديهي است که نگراني از عدم امکان فروش در بازار نه به دليل عدم وجود تقاضا در بازار که به دليل عدم توانمندي تقاضا در خريد واحدهاي مسکوني ساخته شده است. آمارهاي مربوط به برآورد تقاضاي مسکن در کشور ناشي از حجم بالاي تقاضاهاي انباشت شده موجود و تقاضاهاي جديد ناشي از ازدواج است که براي جبران آن، توليد ساليانه 5/1 ميليون واحد مسکوني در کشور مورد نياز است. به همين دليل بازار مسکن کشور طي 10 سال آتي با مشکل عدم وجود تقاضا مواجه نخواهد بود اما آنچه که مي‌تواند منجر به نگراني از عدم امکان فروش مسکن در بازار شود، قيمت مسکن در بازار است. در اين شرايط اجراي سياست‌هاي تخصيص وام ساخت مي‌تواند اين نگراني تقاضاهاي سرمايه‌اي مولد در بازار مسکن را نيز رفع کند. زيرا سياست تخصيص وام ساخت، سياستي با دو کارکرد مثبت است که هم از سويي منجر به افزايش نرخ بازگشت سرمايه‌گذاري در بخش مسکن به نفع تقاضاي سرمايه‌اي مولد مي‌شود و هم از سوي ديگر تقاضاي مصرفي جديد را به منظور خريد مسکن توانمند مي‌سازد. در اين سياست، وام‌هاي ساخت مشارکت مدني پس از اتمام دوره ساخت تبديل به وام‌هاي فروش اقساطي مسکن مي‌شود.
علاوه بر اين، اجراي سياست‌هايي به منظور حمايت و ضابطه‌مند کردن، نظير پيش فروش مسکن که تضمين کنندة خريد ملک توسط خريدار است، مي‌تواند منجر به از بين رفتن اين نگراني در ميان تقاضاهاي سرمايه‌اي مولد شود.
- در نتيجه مشاهده شد که کاهش قيمت مسکن در صورتي که با سياست‌هاي دولت در حمايت از توليد و عرضه همراه باشد ضرري براي تقاضاي سرمايه‌اي مولد نداشته و با حفظ حاشيه سود مناسب براي سرمايه‌گذاران، حجم توليد و عرضه مسکن را افزايش مي‌دهد.

ب) تقاضاي سرمايه‌اي مخرب:
کاهش قيمت مسکن ناشي از کاهش قيمت زمين منجر به کاهش سود سرشار نهفته در بازار زمين و مسکن براي تقاضاهاي سرمايه‌اي مخرب در بازار مي‌شود. همانگونه که در بخش قبل بيان شد، کاهش قيمت مسکن باعث مي‌شود حاشية سود مناسب سرمايه‌گذاري تنها در ساخت و ساز و عرضة مسکن امکان‌پذير باشد. با چنين شرايطي تقاضاهاي سرمايه‌اي مخرب و سوداگرانه که از افزايش قيمت زمين و به تبع آن مسکن سودهاي سرشار مي‌بردند ديگر قادر به تأمين حاشيه سود سابق خود نبوده و دو گزينه سرمايه‌گذاري در ساخت و ساز و عرضه مسکن و تبديل شدن به تقاضاهاي سرمايه‌اي مولد يا خروج از بازار مسکن را پيش رو دارند که هر دو حالت به نفع اقتصاد ملي است.
- در نتيجه کاهش قيمت مسکن به ضرر تقاضاي سرمايه‌اي مخرب و سوداگرانه و به نفع اقتصاد ملي است.

4ـ2ـ ‌تأثيرات کاهش قيمت مسکن بر عرضه
عرضه واحدهاي مسکوني را مي¬توان به دو دستة عرضه واحدهاي موجود و يا عرضه واحدهاي جديد ناشي از ساخت و ساز تقسيم‌بندي کرد. به دليل اينکه در بخش (4ـ1ـ2) ‌تأثيرات کاهش قيمت مسکن بر تقاضاي سرمايه‌اي مولد که همان توليد و عرضه واحدهاي جديدالاحداث است مورد بررسي قرار گرفت، در اين بخش تنها عرضه واحدهاي موجود مورد بررسي قرار مي‌گيرد.
در صورتي که کاهش مستمر و پيوسته در حوزة قيمت مسکن رخ دهد، اين امر به دليل از بين بردن انتظارات تورمي در آينده مي‌تواند منجر به عرضة واحدهاي خالي از سکنة موجود به بازار به منظور جلوگيري از کاهش حاشية سود شود. البته اين در شرايطي است که قيمت مسکن به‌صورت دفعي دچار سقوط نشود که اين موضوع باعث افزايش عرضة مسکن و به تبع آن کاهش بيشتر قيمت مسکن مي‌شود.
- در نتيجه کاهش تدريجي قيمت مسکن منجر به افزايش عرضه واحدهاي مسکوني خالي از سکنه مي‌شود.

5ـ ‌تأثيرات فرابخشي کاهش قيمت مسکن
در اين قسمت به منظور بررسي ‌تأثيرات کاهش قيمت بر حوزه‌هاي اقتصاد کلان، ‌تأثيرات کاهش قيمت مسکن بر مؤلفه‌هاي رشد، اشتغال و تورم مورد بررسي قرار مي‌گيرد.

5ـ1ـ تأثير کاهش قيمت مسکن بر رشد اقتصادي کشور
پيش از بررسي تأثيرات کاهش قيمت بر رشد اقتصاد کشور، توجه به اين نکته ضروري است که در محاسبة درآمد ناخالص داخلي و رشد اقتصادي، افزايش و يا کاهش قيمت زمين به عنوان نهادة اصلي توليد مسکن درنظر گرفته نمي‌شود. بنابراين کاهش قيمت مسکن در نوع خود، ‌تأثيري بر کاهش رشد اقتصادي از اين منظر نخواهد داشت؛ بلکه آن چيزي که در رشد اقتصادي تأثيرگذار است، کاهش يا افزايش حجم توليد مسکن است.
همانگونه که در تحليل بخش ‌تأثيرات کاهش قيمت مسکن بر تقاضاي سرمايه‌اي مولد ذکر شد، کاهش قيمت مسکن منجر به افزايش و بهبود شاخص نسبت زيربناي مسکن توليد شده به سرمايه‌گذاري انجام شده در اين بخش مي‌شود. اين امر به منزلة افزايش حجم ساخت و ساز و توليد مسکن به ازاي سرمايه‌گذاري ثابت در شرايط کاهش قيمت مسکن است. افزايش حجم توليد و ساخت و ساز مسکن به عنوان يکي از بخش‌هاي مهم اقتصاد کشور منجر به افزايش شاخص رشد اقتصادي خواهد شد.

از سوي ديگر در بخش تقاضاهاي سرمايه‌اي مخرب عنوان شد که کاهش قيمت مسکن به ضرر اين دسته از تقاضاها بوده و منجر به هدايت اين دسته از تقاضاها به سمت سرمايه‌گذاري در ساخت و ساز و عرضة مسکن مي‌شود. يعني در شرايطي که بازار مسکن کشور با کاهش قيمت مواجه باشد به دليل حذف تورم زمين، تقاضاهاي سوداگرانه ديگر انگيزه‌اي براي حضور در بازار نداشته؛ يا بايد از بازار خارج شوند و يا اينکه به سمت توليد روي آورند. در صورت حفظ حاشيه سود سرمايه‌گذاري در توليد، حجم ساخت و ساز و عرضة مسکن افزايش يافته که تأثيرات خود را بر افزايش رشد اقتصادي نيز به‌صورت مستقيم خواهد گذاشت.
همچنين به دليل ضرايب ارتباط پسين و پيشين بسيار بالاي بخش مسکن با حوزه‌هاي صنعتي و خدماتي، افزايش توليد و ساخت و ساز در اين بخش باعث رونق صنعت و خدمات مرتبط با اين بخش خواهد شد که اين امر نيز در افزايش رشد اقتصادي کشور مؤثر است.

نکتة‌ قابل توجه ديگر ارتباط مستقيم کاهش قيمت مسکن با افزايش توانمندي اقتصادي خانوار است. کاهش قيمت مسکن (با فرض ثابت بودن ديگر متغيرها) به منزلة‌ بهبود شاخص‌هاي توانمندي خانوار نظير شاخص هزينة‌ دسترسي و شاخص سهم هزينة‌ مسکن در سبد هزينة‌ خانوار است. بدين معنا که هرچه سهم هزينة مسکن در سبد هزينة خانوار کاهش يابد، توان خانوار براي سرمايه‌گذاري در ديگر بخش‌هاي اقتصادي افزايش خواهد يافت. اين امر افزايش تقاضا براي ديگر بخش‌هاي اقتصادي را بدنبال داشته که مي‌تواند منجر به افزايش توليد در ساير بخش‌ها شود.
در واقع عدم وجود تقاضا براي بسياري از حوزه‌هاي اقتصادي در کشور از عدم وجود توانمندي اقتصادي خانوار براي هزينه‌کردن و سرمايه‌گذاري در اين حوزه‌هاي اقتصادي نشأت گرفته است. کاهش سهم هزينة مسکن در پي کاهش قيمت مسکن در سبد هزينة خانوار مي‌تواند منجر به آزاد شدن پتانسيل‌هاي اقتصادي خانوار براي سرمايه‌گذاري در ديگر حوزه‌ها و در نتيجه افزايش توليد شود که اين امر افزايش رشد اقتصادي کشور را به‌صورت غير مستقيم به دنبال خواهد داشت.

- در نتيجه مشاهده شد که کاهش قيمت مسکن به دليل ارتباط مستقيمي که با افزايش توليد و عرضة‌ مسکن دارد، در صورتي که با حمايت دولت از طريق تخصيص وام ساخت همراه باشد مي‌تواند با توجه به محورهاي زير منجر به افزايش رشد اقتصادي کشور خصوصاً در دوران رکود ناشي از کاهش قيمت نفت شود: 
 افزايش توليد و ساخت ساز درون بخشي مسکن 
 افزايش توليد و ساخت و ساز در پي هدايت تقاضاهاي سرمايه‌اي مخرب به سمت توليد و عرضة مسکن 
 افزايش توليد در بخش‌هاي صنعتي و خدماتي مرتبط با بخش مسکن در پي افزايش ساخت و ساز در اين بخش 
 افزايش توانمندي اقتصادي خانوار در پي بهبود شاخص «سهم هزينة مسکن در سبد هزينة خانوار» ناشي از کاهش قيمت مسکن و هزينه‌کردن و سرمايه‌گذاري در ديگر بخش‌هاي اقتصادي

5ـ2ـ تأثير کاهش قيمت مسکن بر اشتغال کشور
بنابر آمارهاي موجود، ساخت هر 52 متر مسکن در هر سال منجر به ايجاد يک شغل مستقيم (12) در کشور خواهد شد. در واقع به دليل ضرايب ارتباط پسين و پيشين بالاي بخش‌هاي مختلف توليدي با بخش مسکن، از اين بخش به عنوان موتور محرک اقتصاد کشور خصوصاً در دوران رکود اقتصادي ياد مي‌شود.
همانطور که در اين گزارش مشاهده شد، کاهش قيمت مسکن به دليل بهبود شاخص نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري، در افزايش ساخت و ساز مسکن ‌تأثير مستقيم دارد. يعني با کاهش قيمت زمين و مسکن و تخصيص وام ساخت به توليدکنندگان، ساخت و ساز و توليد مسکن افزايش يافته که اين امر منجر به افزايش اشتغال کشور و به تبع آن راه‌اندازي بخش‌هاي مختلف اقتصادي مرتبط با بازار مسکن مي‌شود.

اشتغال ايجاد شد در اين بخش از ويژگي‌هاي خاصي برخوردار است که از آن نمونه مي‌توان به ايجاد اشتغال براي مردان، پوشش طيف وسيعي از تقاضاهاي موجود در بازار کار و ايجاد اشتغال در پهنة کشور را ذکر کرد. در شرايط کنوني کشور، مردان به عنوان سرپرست اصلي خانوار بيش از زنان دچار معضل بيکاري هستند. اشتغال ايجاد شده ناشي از افزايش توليد و ساخت و ساز در اين بخش عمدتاً مناسب مردان است. همچنين در صورت ايجاد اشتغال ناشي از افزايش توليد و ساخت و ساز مسکن، طيف گسترده‌اي از متخصصين، کارشناسان، تکنيسين‌ها و کارگران ساده از اشتغال ايجاد شده منتفع خواهند شد. همچنين اشتغال در اين بخش بصورت متمرکز در کشور نبوده و در پهنة کشور پراکنده شده است که از اين نظر در راستاي عدالت است.
در اين شرايط کاهش قيمت مسکن و به تبع آن کاهش تورم همراه با اشتغال‌زايي و کاهش بيکاري است.
- کاهش قيمت زمين و مسکن در صورت همراه بودن با تخصيص وام ساخت به دليل بهبود شاخص نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري، منجر به افزايش توليد و ساخت ساز در اين بخش مي‌شود و اشتغال را افزايش مي‌دهد. به‌علاوه ضرايب ارتباط بالاي پيشين و پسين اين بخش با ديگر بخش‌هاي توليدي منجر به ايجاد اشتغال در ديگر حوزه‌هاي مرتبط خواهد شد.

5ـ3ـ تأثير کاهش قيمت مسکن بر تورم
از آنجا که بخش مسکن سهم بالايي در شاخص قيمت مصرف کننده (13) و تورم عمومي کشور دارد، کاهش قيمت مسکن به منزلة‌ کاهش تورم در اقتصاد کشور است. تداوم کاهش قيمت مسکن منجر به کاهش قيمت اجاره‌بها در آينده مي‌شود که اين امر به دليل محاسبة تورم بخش مسکن بر اساس ارزش اجاره‌اي مسکن توسط بانک مرکزي، به منزلة کاهش شاخص تورم در بخش مسکن و به تبع آن کاهش تورم در اقتصاد کشور است.

تورم در واقع پديده‌اي است که ريشه در سه عامل اصلي دارد: 
- افزايش تقاضا نسبت به عرضه 
- افزايش هزينه‌هاي توليد 
- انتظارات تورمي

افزايش نسبي تقاضا در برابر عرضه يکي از عوامل تورم برشمرده مي‌شود. از آنجا که کاهش قيمت مسکن منجر به افزايش عرضة واحدهاي خالي و کاهش تقاضاي سرمايه‌اي مخرب و توليد مسکن در صورت تخصيص وام ساخت مي‌شود، تقاضاي کل مسکن نسبت به عرضه کل مسکن کاهش پيدا مي‌کند که اين امر کاهش تورم را در پي دارد.
از سوي ديگر به دليل اينکه زمين نهادة اصلي توليد در بخش‌هاي اقتصادي است؛ کاهش قيمت آن منجر به کاهش هزينة توليد و به تبع آن افزيش حجم توليد و عرضة مسکن خواهد شد که مجدداً بر کاهش تورم کشور اثر مثبت دارد.
همچنين يکي از علل تورم موجود در بخش مسکن کشور طي چهار دهة‌ اخير، وجود انتظارات تورمي در اين بخش است. کاهش قيمت مسکن طي ماه‌هاي اخير منجر به حذف انتظارات تورمي سنتي در بازار مسکن شده است. 
- در نتيجه مشاهده مي‌شود که کاهش قيمت مسکن به سه طريق منجر به کاهش تورم عمومي کشور مي‌شود: 
- کاهش تقاضاي مسکن نسبت به عرضه 
- کاهش هزينه زمين به عنوان نهادة اصلي توليد در مسکن 
- حذف انتظارات تورمي موجود در بخش مسکن کشور

6ـ جمع‌بندي
در طول چهار دهة اخير رونق ساخت و ساز با افزايش قيمت و تورم همراه بوده و رکود و تثبيت قيمت در بخش مسکن با رکود ساخت و توليد توأم بوده است. ولي در دورة اخير با اقداماتي چون تشويق عرضه از طريق حذف قيمت زمين از قيمت مسکن، تخصيص وام ساخت و کنترل سوداگري در بازار به همراه ساماندهي نظام اطلاعاتي در بخش مسکن به‌صورت توأمان، توانست با کاهش التهاب موجود و حذف انگيزه‌هاي تقاضاهاي سوداگرانه در بازار مسکن منجر به کاهش 20 تا 30 درصدي قيمت مسکن در نيمه اول سال 1387 شمسي شود. اين کاهش قيمت بر بخش‌هاي مختلف اقتصادي تأثيرات قابل توجهي دارد که در ادامه آورده شده است:

- تقاضاهاي مصرفي جديد ناشي از ازدواج: کاهش قيمت مسکن به دليل بهبود شاخص‌هاي هزينة‌ دسترسي به مسکن و سهم هزينة‌ مسکن در سبد هزينة خانوار منجر به توانمند شدن تقاضاي مصرفي جديد ناشي از ازدواج در تأمين مسکن اعم از ملکي و استيجاري شده و در نتيجه به نفع تقاضاي مصرفي جديد ناشي از ازدواج در بازار مسکن ملکي و استيجاري است.

- تقاضاهاي مصرفي موجود: به دليل اينکه عمدتاً تقاضاي مصرفي موجود در بخش مسکن با گذشت زمان به دنبال تبديل به احسن کردن ملک خود هستند، کاهش قيمت مسکن منجر به افزايش توانمندي اين دسته از تقاضا در تأمين مسکن بهتر مي‌شود. در نتيجه کاهش قيمت مسکن به نفع تقاضاهاي مصرفي موجود در بازار است.

- تقاضاهاي سرمايه‌اي مولد: تقاضاهاي سرمايه‌اي مولد در صورت کاهش قيمت مسکن از دو جنبه تحت تأثير قرار مي‌گيرند: کاهش نرخ بازگشت سرمايه‌گذاري در بخش مسکن و نگراني از عدم امکان فروش در بازار. هرچند کاهش قيمت مسکن منجر به کاهش حاشية سود سرمايه‌گذاري در اين بخش مي‌شود اما محاسبات اين گزارش نشان مي‌دهد که اتخاذ سياست تخصيص وام ساخت و نيز افزايش محدود تراکم مي‌تواند منجر به جبران و حتي بيشتر شدن حاشية سود سرمايه‌گذاري در بخش مسکن در شرايط کاهش قيمت مسکن شود. علاوه بر آن نشان داده شد که کاهش قيمت مسکن در اين شرايط با افزايش شاخص نسبت زيربناي احداث شده به ميزان سرمايه‌گذاري همراه است که منجر به افزايش توليد و عرضة مسکن مي‌شود. در نتيجه کاهش قيمت مسکن در صورتي که با سياست‌هاي دولت در حمايت از عرضه از طريق وام ساخت همراه باشد، نه تنها ضرري براي تقاضاهاي سرمايه‌اي مولد نداشته بلکه منجر به افزايش ساخت و ساز و توليد و عرضة مسکن نيز خواهد شد.

- تقاضاي سرمايه‌اي مخرب: دسته‌اي ديگر از تقاضاهاي سرمايه‌اي، تقاضاهاي سرمايه‌اي مخرب يا سوداگر هستند که با هدف کسب سود از سوداگري در بازار زمين و مسکن وارد اين بازار مي‌شوند. کاهش قيمت مسکن به دليل از بين بردن تورم زمين، به ضرر تقاضاهاي سرمايه‌اي مخرب است و منجر به تبديل شدن اين دسته از تقاضا به تقاضاهاي سرمايه‌اي مولد و يا خروج اين دسته از تقاضاها از بازار مسکن مي‌شود که در هر دو حالت به نفع اقتصاد ملي است.

- عرضة مسکن: کاهش قيمت مسکن به دليل افزايش نسبت زيربناي احداث شده به ميزان سرمايه‌گذاري صورت گرفته، با افزايش حجم توليد و عرضة واحدهاي جديد همراه است. همچنين به دليل از بين رفتن انتظارات تورمي موجود در بازار مسکن، کاهش قيمت مسکن منجر به عرضة بيشتر واحدهاي خالي از سکنه و در نتيجه افزايش عرضة‌ کل مي‌شود.

- رشد اقتصادي: کاهش قيمت مسکن در صورتي که با حمايت دولت از طريق تخصيص وام ساخت همراه باشد؛ به دليل ارتباط مستقيمي که با افزايش توليد و عرضة‌ مسکن دارد مي‌تواند با توجه به موارد زير منجر به رشد اقتصادي شود: 
- افزايش توليد و ساخت ساز درون بخشي مسکن 
- افزايش توليد و ساخت ساز در پي هدايت تقاضاهاي سرمايه‌اي مخرب به سمت توليد 
- افزايش توليد در بخش‌هاي صنعتي و خدماتي مرتبط با بخش مسکن در پي افزايش ساخت و ساز در اين بخش 
- افزايش توانمندي اقتصادي خانوار به منظور هزينه کردن و سرمايه‌گذاري در ديگر بخش‌هاي اقتصادي در پي بهبود شاخص سهم هزينة مسکن در سبد هزينة خانوار ناشي از کاهش قيمت مسکن

- اشتغال: کاهش قيمت زمين و مسکن در صورت تخصيص وام ساخت به تولد مسکن به دليل بهبود شاخص نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري منجر به افزايش توليد و ساخت ساز در اين بخش مي‌شود که خود ايجاد اشتغال درون بخشي را به دنبال دارد. به‌علاوه ارتباطات بالاي اين بخش با ديگر بخش¬هاي توليدي منجر به ايجاد اشتغال در ديگر حوزه‌هاي مرتبط خواهد شد.

- تورم: کاهش قيمت زمين و مسکن به سه طريق منجر به کاهش تورم عمومي کشور مي‌شود:
- کاهش تقاضاي مسکن نسبت به عرضه
- کاهش هزينة زمين به عنوان نهادة اصلي توليد در مسکن
- حذف انتظارات تورمي موجود در بخش مسکن کشور

همانطور که ملاحظه شد، کاهش قيمت زمين و مسکن در صورتي که با تخصيص وام ساخت به توليد مسکن همراه باشد، تنها به ضرر تقاضاي سرمايه‌اي مخرب و سوداگرانه در بازار است که کمتر از 10 درصد از بازار مسکن را تشکيل مي‌دهند و به نفع تقاضاهاي مصرفي و سرمايه‌اي مولد که اقدام به توليد و عرضة مسکن مي‌کنند است.
در شرايط فعلي اقتصاد کشور که قيمت نفت سقوط کرده است و رکود اقتصادي مانند سنوات گذشته قابل پيش‌بيني است، اتخاذ اين سياست‌ها مي‌تواند بخش مسکن را به لوکوموتيو رشد اقتصادي کشور تبديل کرده و از طريق کاهش تورم و ايجاد اشتغال در پهنة کشور در جهت عدالت گام بردارد.

پاورقي ----------------------------------------------------------------------------------------------------

1- Housing Price Index
2- www.wikipedia.org
3- House Price to Income
4- The Macroeconomics & second performance of housing policies in selected MENA countries: A Comparative analysis, Algeria, Egypt, Iran, Jordan, Lebanon, Morocco, Tunisia
5- سياست‌هاي اقتصادي مسکن بايدهاي و نبايد، مرکز پژوهش‌هاي مجلس شوراي اسلامي، دفتر مطالعات زيربنايي، تيرماه 1385
6- نيمه اول سال 1387
7- بنابر اطلاعات موجود در سايت درگاه ملي آمار  ( www.sci.org.ir ) در سال 1383 مجموع ازدواج‌هاي ثبت شده شهري و روستايي در کل کشور 723976 مورد بوده که اين رقم در سال 1384 به عدد 787818 رسيده است. اين آمار در آخرين سرشماري موجود در سال 1385 معادل 778023  بوده است.
8- سخنان حجت الاسلام و المسلمين حاج علي اکبري در اولين نشست سراسري هم انديشي ازدواج، خبرگزاري ايسنا، 5/8/1387
9- بدين معني که زمان انتظار براي خانه‌دار شدن طولاني‌تر خواهد بود.
10- مانند مثال قبل در بخش تقاضاي جديد ناشي از ازدواج
11- Rate of Return 
12- سياست‌هاي اقتصادي مسکن بايدهاي و نبايد، مرکز پژوهش‌هاي مجلس شوراي اسلامي، دفتر مطالعات زيربنايي، تيرماه 1385
13- CPI: Consumer Price Index

انتهاي پيام