اشاره:
آنچه كه در پي مي‌آيد دومين بخش از گزارش گفت و گوي خبرنگار سرويس مسائل راهبردي خبرگزاري دانشجويان ايران(ايسنا) با دكتر بيت‌الله ستاريان عضو هيأت علمي دانشگاه تهران درباره سياست‌هاي توليد مسكن است.
دكتر ستاريان دراين گفت و گو به مراحل برنامه ريزي مسكن مي پردازد و در قسمتي ديگر به فرصتهاي از دست رفته بخش مسكن و راهكارهاي كاهش قدرت خريد متقاضيان بالقوه جهت ايجاد فرصت براي برنامه ريزي بهتر مسكن در آينده مي پردازد.
در ادامه دكتر ستاريان به افزايش قيمت مسكن و راه كارهاي كاهش قيمت اشاره مي نمايند. وي در ادامه مي افزايد افزايش قيمت مسكن داراي مواهبي نيز مي باشد كه برنامه ريزان بايد از اين مواهب نهايت استفاده را نمايند.
مرحله‌ي اول: برنامه‌ريزي براي توليد و عرضه
مرحله‌ي دوم: برنامه‌ريزي همزمان براي عرضه در آينده و الگوي مصرف متقاضي كنوني
مرحله‌سوم: فرصت توليد از دست رفته برنامه ريزي براي خارج كردن متقاضي
دکتر ستاريان:
همان طور كه مي‌دانيد در برنامه‌ريزي بخش مسكن 3 مرحله وجود دارد:
مرحله اول؛
برنامه‌ريزي براي توليد و عرضه است. به عبارت ديگر براي افزايش توليد در آينده شروع به برنامه ريزي مي‌كنيم. دليل اين امر آن است كه مسكن نيز مانند بسياري از كالاهاي ديگر نمي‌تواند به سرعت و در يك دوره زماني بسيار سريع توليد شود. حتي با مدرن‌ترين تكنولوژي‌ها نيز، به اين دوره زماني نياز داريم.
مرحله‌ي دوم؛
برنامه‌ريزي براي متقاضي، برنامه‌ريزي همزمان براي عرضه (در آينده) و متقاضي (كنوني). مرحله دوم دوره برنامه‌ريزي براي متقاضي است. زماني كه فرصت برنامه ريزي براي عرضه به پايان برسد، ناگزير هستيم به طور همزمان هم براي توليد (در آينده) و هم براي متقاضي (كنوني) برنامه‌ريزي كنيم. به اين معني كه ضمن ارائه‌ي راهكارهاي مناسب و هماهنگ كردن سيستم‌ها براي افزايش توليد در آينده، براي متقاضي كنوني هم برنامه‌ريزي كنيم و او را به حال خود رها نكنيم. از جمله آن كه نحوه‌ي مصرف و سطح مورد نياز زندگي را براي متقاضي تعريف كنيم يا او را تشويق به مهاجرت كنيم.
مرحله‌ي سوم؛
مرحله‌اي است كه ديگر نمي‌توان توليد كرد و در واقع فرصت توليد را از دست داده‌ايم. در اين مرحله بايد تمام توان خود را صرف خارج كردن متقاضي از ميدان تقاضا كنيم. البته در اين‌جا منظور متقاضي بالقوه است. در واقع در تمام اين 3 مرحله هرجا كه بحث از متقاضي مي‌شود منظور تقاضاي بالقوه است.
زماني که فرصت زماني محدودي داشته باشيم، براي تقاضاي بالقوه برنامه‌ريزي مسكن را انجام مي دهيم و براي جلوگيري از افزايش قيمت تا انتهاي برنامه‌ريزي نياز به فرصت يك تا يكسال و نيم داريم در اين صورت برنامه‌ريزي را براي تقاضاي بالقوه انجام مي‌دهيم در غير اينصورت حتماً در مسكن بايد برنامه‌ريزي براي تقاضاي بالقوه باشد.
جمع كردن سرمايه‌ها، تزريق نكردن وام و انتشار اوراق مشاركت و جلوگيري از انجام معاملات، راهكارهاي كاهش قدرت خريد مردم
براي خارج كردن متقاضي بالقوه از ميدان تقاضا، راهكارهاي مختلفي نظير انتشار اوراق مشارکت و جمع کردن سرمايه‌ها، کاهش قدرت خريد مردم، عدم تزريق وام و راهکارهايي از اين دست وجود دارد.
اين روش براي زماني كاربرد دارد كه تنها براي تقاضاي بالقوه برنامه‌ريزي مي‌كنيم و قدرت خريد متقاضي را پائين نگه مي‌داريم تا قيمت مسكن افزايش پيدا نكند. زيرا افزايش قيمت مسكن برنامه‌ريزي ما را در محاسبات قيمت براي توليد (در آينده) دچار اختلال مي‌كند.
براي ثابت نگه داشتن قيمت مسکن، اين گونه فرض مي‌کنيم كه يك سال بعد مي‌خواهيم توليدي خاص را به بازار عرضه کنيم. بنابراين در اين زمان برنامه‌ريزي مي‌كنيم. در ايران تا به حال تنها در چندين مرحله اين كار انجام شده است. يعني تقاضاي بالقوه را به وسيله‌ي روش‌هاي مختلفي مانند انتشار اوراق مشاركت و جلوگيري از دادن وام، پائين نگه داشته‌اند و به طريقي قدرت خريد را از بخش مسكن كاهش داده‌اند اما به دنبال آن هيچ برنامه‌اي براي افزايش توليد ارائه نشده است.
خبرنگار:
معمولاً از چه راهكارهايي را براي كاهش نقدينگي در اين بخش استفاده مي‌شود؟
دکتر ستاريان:
هر راهكار اقتصادي كه در اين بخش ارائه مي‌شود به اين منظور است كه نقدينگي مردم يا به طور کلي نقدينگي را كاهش دهد. به طور مثال جلوگيري از انجام معاملات، انتشار اوراق مشاركت براي ديگر پروژه‌ها و جلوگيري از واگذاري وام از جمله راهکارهايي است که به طور عمده به کار مي‌روند. اين روش‌ها باعث مي‌شود كه نقدينگي در اين بخش كاهش پيدا كند.
هنگامي که نقدينگي در بخش مسكن كاهش پيدا كند قيمت مسكن ثابت مي‌ماند و اين يعني قرار گرفتن در دوران ركود. علي‌رغم تقاضاي بالقوه انبوه، قيمت مسكن در دوران ركود رشد خاصي نمي‌كند و به تعبيري مي‌توان گفت که ثابت مي‌ماند. دليل اين مسأله نبود تقاضاي موثر در بازار است.
ثبات قيمت مسکن، فرصتي طلايي براي برنامه‌ريزي
اما خارج كردن سرمايه از بخش مسكن خطرناك است
با کاهش تقاضاي موثر، قيمت مسكن ثابت مي‌ماند و يك فرصت طلايي براي برنامه‌ريز بخش مسكن به وجود مي‌آورد. به طور مثال در مدت 5/1 سال آينده، راهكارهايي طرح مي‌كنيم تا توليد را به مرحله‌ي مورد نظر برسانيم. در آن زمان اقتصاد در بخش مسکن بازتر خواهد شد و مردم مشكلي نخواهند داشت. به دليل اينكه ميزان عرضه به اندازه‌ي تقاضا خواهد شد.
خبرنگار:
منظور شما از اين فرصت چيست؟ فرصت تنها به اين معناست كه در مقطعي ركود ايجاد مي‌شود و قيمت مسکن افزايش نمي‌يابد؟
دکتر ستاريان:
بله به همين معناست. يك برنامه‌ريز مي‌خواهد براي كل ساختارهاي جامعه برنامه‌ريزي كند. اين برنامه‌ريزي شامل درست كردن برخي ساختارها و مسائل اقتصادي، تغييردادن تكنولوژي ساخت و بسياري كارهاي ديگر است كه بيشتر شامل برنامه‌هاي توليدي مي‌شود و اين نيازمند برخورداري از شرايط ثبات قيمت در بخش مسكن است.
با توجه به تقاضاي بسيار وسيع اين بخش، ممكن است قيمت مسکن آن اندازه بالا رود كه مشكلاتي را براي برنامه‌ريزي ايجاد كند. در چنين مواقعي پيشنهاد مي‌شود که تقاضاي موثر را كاهش داده تا بتوان در يك فرصت 1 يا 5/1 ساله، برنامه‌ي خود را پياده كنند و توليد را به حد كافي برسانند. در غير اينصورت اتخاذ اين استراتژي كه در واقع به معناي خارج كردن سرمايه از اين بخش است، همچون تزريق سم به يك جامعه‌ي بيمار مي‌ماند؛ يعني كاري بسيار خطرناك است.
توجه كنيم كه خارج كردن سرمايه از يك بخش به سرعت صورت مي‌گيرد اما وارد كردن همان سرمايه و بازگرداندن آن كاري بسيار سخت است. نکته‌ي بعدي اين است كه در دوران ركود، به طور طبيعي توليد کاهش مي‌يابد و عملا مشكل دو چندان خواهد شد. براي مثال نياز شما X رقم است و در حالي كه X كمبود توليداست كه از قبل وجود داشته است، كاهش مجدد توليد خود مسئله را پيچيده تر مي‌كند؛ چرا كه ما در مرحله‌ي برنامه‌ريزي براي افزايش توليد قرار داشتيم،اما درست عکس كاري را انجام مي‌دهيم كه بايد انجام دهيم و اين كار سخت و خطرناك براي جلوگيري مقطعي از افزايش قيمت مسكن، اگر تؤام با برنامه‌ريزي براي افزايش عرضه در آينده نباشد، ضربه‌ي بزرگي به بخش مسكن وارد خواهد کرد.
با کاهش تقاضاي مؤثر، قيمت مسكن به طور تقريبي در حد متوسط نگه داشته مي‌شود و فرصتي براي برنامه‌ريز جهت برنامه‌ريزي ايجاد مي‌گردد. اما برنامه‌ريز بايد عواقب اين كار را نيز قبول كند، كه سرمايه را از بخش مسكن خارج كرده است و توليد را نيز كاهش داده است. هر دو مورد فوق خلاف برنامه‌ريزي‌اي است كه برنامه‌ريز قصد انجام آنها را از يك سال بعد دارد.
تا سال آتي يكي از اولين كارهايي كه برنامه‌ريز بايد در جهت افزايش توليد مسكن انجام دهد، جذب و تزريق سرمايه‌هاي بسيار وسيعي غير از سرمايه‌هاي موجود است که آنها را به صورت موقتي از بخش مسکن خارج كرده است. بعد از آن (در مراحل بعد) بايد به بخش تكنولوژي و ديگر مسائل رسيدگي كند.
ايجاد ركود بدون برنامه‌ريزي براي دوران پس از ركود
توجه به كاركرد تبليغاتي ركود
در دولت‌هاي ما همواره اين اتفاق افتاده است كه بخش نخست (از مرحله‌ي دوم برنامه‌ريزي يعني کاهش تقاضاي موثر را اجرا كرده‌اند، فارغ از اينكه برنامه‌اي براي سال آينده داشته باشند. هر دولتي تنها در قالب دست نوشته‌هايي برنامه‌ي 5/1 سال آينده‌ي خود را بيان مي‌کند، اما آن برنامه‌ها به هيچ وجه راهكار مناسبي نيست و توليد را به حد كافي نخواهد رساند.
خبرنگار:
يعني اصلا برنامه‌اي نداشتند؟
دکتر ستاريان:
به تعبيري مي‌توان گفت برنامه‌اي وجود نداشته است؛ چرا كه پيش فرض‌هاي برنامه و خود آن غلط بوده است؛ در نتيجه برنامه‌اي متناسب با نياز واقعي وجود نداشته است و دولت‌ها تنها به اين دليل که يك دوره‌ي تبليغاتي خاصي را بگذرانند قيمت مسكن را ثابت نگه داشته‌اند. افزايش قيمت مسكن از سويي مشكلاتي را براي جامعه ايجاد مي‌كند و از طرف ديگر داراي مواهبي است. از جمله مشكلات آن ناتواني مردم براي تهيه‌ي مسکن است. هم چنين مشكل تورم و مسائل پيآمد آن است، اما از سوي ديگر باعث افزايش توليد نيز خواهد شد و در واقع سرمايه‌ي بيشتري جذب توليد مسکن خواهد بود.
خبرنگار:
آيا واقعاً در دوران ركود قيمت مسکن راكد مي‌ماند يا تنها خريد و فروش صورت نمي‌گيرد؟
دکتر ستاريان:
در جامعه‌اي كه از يك اقتصاد مسكن كاملا متعادل برخوردار است وقتي كه بازار مسكن راكد مي‌شود قيمت هم راكد مي‌گردد. حتي برخي اوقات قيمت كاهش مي‌يابد. اما اين روند در ايران به دو دليل متفاوت است. اول اينكه ما از تفاضاي بالقوه بسيار بالايي برخوردار هستيم و دوم اينكه مسكن براي ما جزء كالاهاي زيستي و حياتي و بسيار مهم و در عين حال سرمايه‌اي ست. به طور مثال مانند ماشين نيست كه اگر نداشته باشيم مهم نباشد. يعني در اين مورد، حاضر به فروش كالاهاي ديگر خود براي خريداري مسکن هستيم. به همين دليل گاه مشاهده مي‌شود كه در دوره‌ي ركود هم قيمت افزايش مي‌يابد، اما حتي در اين صورت، افزايش قيمت کمتر از افزايش دوران رونق است.
براي مثال اگر كالاهاي ديگر در دوران ركود قرار بگيرند 0، 1، 2 و حداکثر تا 5 درصد افزايش قيمت خواهند داشت، که اين مقادير عادي است. اما در بخش مسكن و در دوران ركود تا 30 درصد افزايش قيمت نيز وجود داشته است. در صورتي كه بازار راكد نباشد و رونق داشته باشد، اين افزايش ممكن است به 80 ، 90 و يا حتي 100 درصد برسد. يک علت مهم اين پديده حياتي بودن مسكن است. دليل ديگر اين است كه در پشت اين قضيه، تراكم زيادي به عنوان متقاضي وجود دارد.
ادامه دارد...