اشاره:
 دكتر خوش‌چهره يكي از منتقدين لايحه‌اي است كه اخيراً با عنوان « ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه‌ي مسكن» از سوي وزارت مسكن به مجلس شوراي اسلامي رها شده است.
او يكي از مهم‌ترين نقصان‌هاي اين لايحه را غفلت از تدوين يك نظام مالياتي براي كنترل سوداگري در بازار مسكن مي‌داند.
آن‌چه كه در پي مي‌آيد متن سخنان دكتر خوش‌چهره در برنامه‌ي تهران 20 شبكه‌ي 5 صدا و سيما است كه در شامگاه اولين روز جلسه‌ي بررسي اين طرح در صحن علني مجلس پخش شد.
سرويس مسائل راهبردي خبرگزاري دانشجويان ايران به دنبال بررسي و نقد اين لايحه و سياست‌هاي توليد و عرضه‌ي مسكن در ايران، متن سخنان ايشان را به حضور خوانندگان گرامي تقديم مي‌كند.

در قانون اساسي دولت به خصوص براي گروه‌هاي هدف، مكلف به تأمين يك سر پناه‌شده است. بنيان‌گذار جمهوري اسلامي نيز تأكيد فراواني بر اين مساله داشتند. به طوري كه يك ماه پس از پيروزي انقلاب اسلامي در اسفندماه سال 1357، پس از تشكيل كميته انقلاب اسلامي، بنياد مسكن انقلاب اسلامي دومين نهاد انقلابي بود كه با تأسيس حساب 100 امام تشكيل شد. اين بنياد توانست تا حد زيادي مشكل بي‌مسكني، كپرنشيني و زاغه‌نشيني را حل كند و در حالي كه قبل از پيروزي انقلاب اسلامي در اوج اقتدار رژيم گذشته تعداد واحدهايي ايجاد شده 150 هزار واحد مسكوني بود، اما با تأسيس بنياد مسكن، در همان سال 250 هزار واحد مسكوني ساخته شد. به عبارتي اين بنياد پاسخ‌گوي موجي از بي‌مسكني بود.

اما من معتقدم كه پس از اتمام جنگ، دولت در حدي كه براساس قانون اساسي و تاكيدات حضرت امام(ره) وظيفه داشت، عمل نكرده است. البته دولت نسبت به اين موضوع غفلت نكرده ، اما كم توجهي كرده است. بايد تأكيد كنم «زمين» كه يك نياز اساسي در توليد مسكن محسوب مي‌شود، نبايد دچار جرياني به نام «سوداگري مسكن» شود. اين از وظايف نخستين دولت‌ها است.

سوداگري جرياني است كه در يك كالاي مصرفي با دوام نفوذ مي‌كند. اين پديده قبل از پيروزي انقلاب اسلامي زياد بود. بعد از انقلاب، افتخار ما اين بود كه توانستيم آن را مهار و ضد آن عمل كنيم. اما بعد از جنگ تحميلي، سوداگري به زمين و بورس انتقال يافت.

متاسفانه بعد از جنگ تحميلي به واسطه وجود نقدينگي فراوان، دولت‌ها نسبت به سياست‌هاي زمين و مسكن، كم توجهي كردند و اجازه دادند كه جريان سوداگري بر زمين و مسكن متمركز شود. در حالي كه تئوري‌ها و تجربه‌ها نشان مي‌داد كه مي‌توان از وقوع سوداگري جلوگيري كرد. البته بايد گفت كه جهت‌گيري نظام در اين زمينه فوق‌العاده ارزشمند است و اين جهت گيري را مي‌توان در قانون اساسي، فرمايشات حضرت امام (ره) و تاكيد مقام معظم رهبري نيز مشاهده كرد. اما با تمام اين موارد، بايد پذيرفت در اين زمينه غفلت كرده‌ايم. اين غفلت توسط مسوولين جلوگيري از وقوع سوداگري و به عبارتي مجلس، دولت، شهرداري و شوراي شهر انجام گرفته است.

اگر موضوع مسكن، كه يك نياز اساسي است، به خوبي از طريق سياست‌هاي مدبرانه دولت، شوراهاي شهر، شهرداري‌ها، و مجلس، كنترل و هدايت شود، مي‌تواند در بستر طبيعي خود قرار گيرد. در حال حاضر قيمت مسكن در بستر طبيعي خود قرار ندارد. چرا كه بيش از 70 درصد درآمد گروه‌هاي كم درآمد مياني، شاغلين جوان، كارمندان و غيره، در كلان شهرها صرف اجاره مسكن مي‌شود. اگر چه ممكن است به طور استثنايي اين مساله در برخي از نقاط دنيا نيز مطرح باشد، اما عرف جهاني آن در كشورهاي موفق زير 20 درصد است. به طور مثال من پس از فارغ‌التحصيل شدن در مقطع دكترا از كشور انگليس، در اين كشور مشغول به تدريس شدم. درآمد من 1100 پوند بودند كه از اين مبلغ 250 پوند صرف هزينه‌ي مسكن مي‌شد، البته اين مقدار، بالاتر از متوسط بود، اما در ساير شهرهاي انگليسي تنها 20 درصد درآمد صرف مسكن مي‌شد.

سوداگري مسكن و اختلال اقتصادي، خانوادگي و روحي و رواني زندگي

اين‌كه 70 درصد از درآمد فردي به مساله مسكن اختصاص پيدا كند غير متعارف و ضد اقتصادي است. چرا كه در اين صورت تنها 30 درصد از درآمد فردي، صرف اداره مشخص مي‌شود. اختصاص 70 درصد از درآمد فرد به تأمين مسكن، به معناي آن است كه او بايد دو شيفت كار كند، يا اضافه كاري كند تا بتواند از عهده‌ي مخارج زندگي برآيد. اين مساله اختلال روحي- رواني و خانوادگي فراواني را براي فرد ايجاد خواهد كرد.

سوداگري مسكن و ركود اقتصادي

از سوي ديگر، هنگامي كه 70 درصد درآمد افراد جامعه به مسكن اختصاص مي‌يابد، تنها 30 درصد باقي مانده به تقاضا براي ساير كالاها و خدمات تبديل مي‌شود و در واقع سطح تقاضا ي ساير كالاها و خدمات كاهش مي‌يابد، اين وضعيت به تشديد شرايط ركودي كمك مي‌كند. اين در حالي است كه هنر دولت‌ها در اين است كه سطح تقاضاي كل را افزايش دهند. در واقع هنر يك نظام تصميم‌گيري و سياست‌گذاري‌ افزايش سطح تقاضا براي ساير كالاها و خدمات و كاهش سطح تقاضاي مسكن است.

ضرورت خروج سوداگري از حوزه مسكن و كالاهاي اساسي به حوزه‌هاي غير متعارف

بايد توضيح دهم اين امكان وجود دارد كه در بسياري از جوامع پول فراوان باشد، به طوري كه افرادي به دنبال سوداگري و درآمدهاي كلان و سرشار باشند. چنين روحيه‌اي در همه كشورها وجود دارد اما برخي از كشورها، پول‌هاي سرگردان و درآمدهاي بالا را ساماندهي و كنترل مي‌كنند و از آن‌ها در حوزه‌هايي كه نيازهاي اساسي مردم در آن مطرح نباشد استفاده مي‌كنند. افرادي وجود دارند كه خواهان سودهاي افسانه‌اي هستند، بنابراين در حوزه‌هاي غير متعارف شركت مي‌كنند. به طور مثال، يك هنر كلكسيونرها در دنيا، نظام مديريتي آن‌ها است به نحوي كه پول‌ها‌ي سرگردان و سواگري‌ بالاي آن‌ها هرگز نبايد وارد حوزه كالاهاي اساسي شود. مثلا يك تابلوي ميكل‌آنژ در يك حراجي به قيمت يك ميليون دلار اما در حراجي بعد 2 ميليون دلار فروخته مي‌شود، در اين جا شاهد، افزايش صد درصدي قيمت هستيم، اما اين مسئله هيچ آثار اقتصادي برروي نيازهاي مردم جامعه ندارد. بنابراين مشاهده مي‌شود كه پول‌هاي سرگردان، در حوزه‌هاي ديگري مورد استفاده قرار مي‌گيرند، اما در ايران، زماني‌كه افراد به مقداري پول اضافه دست مي‌يابند، فورا اقدام به خريد زمين يا ملك مي‌كنند، اين جا است كه مصرف كننده نهايي متضرر مي‌شود.اين مسئله، از جمله مسائل مهمي است كه بايد حتما مورد بررسي قرار گيرد.

مسئله ديگري كه ما به آن اعتقاد داريم اما اختلاف نظرهايي درباره‌ي آن وجود دارد، مربوط به جريان عرضه و تقاضاي مسكن است. به اعتقاد من در حال حاضر، بيشتر توجه مسئولين دولتي معطوف به جريان عرضه و تقاضاي مسكن و اين نكته است كه زمين يا وام را در اختيار افراد قرار دهند، بنابراين، مسئله سوداگري مانند گرگ‌ هاري است كه رها شده است.

در واقع اين سوداگري است كه كه در عرصه‌هاي اقتصادي، قيمت را تعيين مي‌كند و اگر اين معضل به حال خود رها شود و تنها به مسئله‌ي تأمين تقاضا پرداخته شود، ، سطح قيمت‌ها افزايش مي‌يابد.

نقطه‌ي آغاز سوداگري در بازار مسكن ايران؛
الهيه، رعفلرانيه و... 

اوليوت حل معضل سوداگري نسبت به معضل عرضه‌ي مسكن

 اين جريان سوداگري‌ از كلان شهرها شروع مي‌شود. بازار مسكن ايران را بازار مسكن تهران تعيين مي‌كند و بازار مسكن تهران را چند نقطه شمال شهر براي مثال الهيه، زعفرانيه و ... تعيين مي‌كند. شهرداري‌ها و دولت‌ براي مقابله با اين جريان بايد جلوي اين امواج فزاينده را بگيرند.
كاري كه در اين لايحه مي‌شود اين است كه به بحث عرضه و تقاضاي مسكن توجه مي‌شود، براي مثال همين واگذاري زمين‌هاي صفر، اجاره 99 ساله و ... در نقاط حاشيه اي شهر؛ اما از اين موضوع غفلت شده است كه اين جريان سوداگري، اثر خود را در تمام اين عرصه‌ها مي‌گذارد. بنابراين دولت ابتدا بايد اين جريان را مهار كند ، سپس به سراغ مسئله‌ي عرضه برود. ابزارهاي مالياتي و عوارض، ابزارهاي قوي‌اي هستند كه مي‌توانند براي مهار اين موج بكار گرفته شوند.
البته در كشورهاي مختلف، ماليات‌هاي مختلفي براي كنترل سوداگري در بخش مسكن وضع مي‌شود، در هر صورت واحدهاي خالي نبايد به صورت خالي رها شوند اگر خالي رها شود، مالياتشان چندين برابر است.
ما فاقد يك نظام نظارتي بر مبناي ماليات در بخش زمين ومسكن هستيم و مشاهده مي شود كه يك جريان سوداگري، قيمت‌ها را به شدت بالا برده است اما ابزار مالياتي براي كمك به اقشار آسيب‌پذير شكل نگرفته است.

راهكار انگلستان براي مقابله با سوداگري

در انگلستان در زمان تاچر تحت عنوان خصوصي‌سازي بعد از 20 سال قيمت زمين و مسكن به شدت افزايش يافت، اما دولت نگفت كه مافيا و يا مخالفان دولت مسبب اين اتفاق بوده اند بلكه اسم اين افزايش  را "افزايش كاذب و اضافي" گذاشت و تا 90 درصد از نقل و انتقالات زمين و مسكن ماليات گرفت. اما دولت اين پول را به شوراهاي شهر داد تا صرف هزينه‌هاي مسكن گروه‌هاي كم درآمد شود. بنابراين نه بر ثروت ثروتمندان و نه بر فقر فقيران افزوده نگرديد، در حالي كه  ما به راحتي اجازه مي‌دهيم كه يك نياز اساسي دچار سوداگري شده و در مقابل، هيچ ابزار مالياتي به كار نمي‌بريم. اين مسئله هنوز در لايحه ديده نشده است اما فرصت پيشنهاد براي نمايندگان وجود دارد.
قطعا نيت دوستان خدمت بوده است اما يك پزشك غير حاذق نسبت به يك پزشك حاذق ديد محدود‌تري دارد. اين محدوديت سبب محدود نگري مي شود. چندي پيش اشاره‌اي داشتم كه بعدها مسئولين به آن استناد كردند اما برداشت ايشان ناقص بود. من اعلام كردم كه در مطالعات ما مشخص شده است كه در كلان‌شهرها 70 درصد قيمت واحد مسكوني را قيمت زمين تشكيل مي‌دهد و پيشنهاد دادم كه اين  شيب بايد به سمت صفر ميل كند، به عبارتي اين 70 درصد بايد به 20 الي 30 درصد برسد، اما متاسفانه در برداشت مسوولين 2 خطا رخ داد؛ اول آن‌كه گفته شد كه 70 درصد قيمت مسكن در كشور قيمت زمين است كه اين اشتباه است؛ مقصود من كلان شهرها بود نه كل كشور! نكته ديگر اين‌كه مقصود از كم كردن شيب قيمت زمين اين نبود كه قيمت زمين صفر شود، چراكه زمين يك وجه مالكيتي به عنوان بحثي شرعي و حقوقي دارد. مقصود من اين بود كه اين 70 درصد به 20 الي 30 درصد كاهش يابد.
انتهاي پيام