اشاره:
تدوين «طرح جامع مسكن» يكي از مهمترين مسووليت‌هايي بود كه قانون برنامه چهارم توسعه بر عهده وزارت مسكن گذاشت. وطارتمسكن در اقدامي پسنديده پس از تدوين اين طرح آن را در سايت وزارت مسكن منتشر كرد. انتشار اين طرح اما انتقاداتي اساسي در ميان متخصصان شهرسازي و برنامه‌ريزي شهري و كارشناسان اقتصاد و برنامه‌ريزي مسكن برانگيخت.
آن‌چه كه در پي مي‌آيد، ديدگاه‌هاي انتقادي گروه مسكن مركز مطالعات تكنولوژي دانشگاه علم و صنعت ايران، به نگارش مقداد همتي و ميثم دهقان در بررسي اين طرح است.
به گزارش خبرنگار سرويس مسائل راهبردي دفتر مطالعات خبرگزاري دانشجويان ايران، آمادگي دارد ديدگاه‌ها و استدلال‌هاي وزارت مسكن و كارشناسان و دانشگاهيان علاقه‌مند را در نقد اين نوشتار منتشر كند و از اين طريق زمينهاي را براي تعامل و گفت و گوي دانشگاهيان، كارشناسان و حرفه‌مندان اين رشته درباره ي سياست‌هاي شهرسازي و توليد و عرضه‌ي مسكن فراهم آورد.
در ادامه متن كامل اين مقاله كه از سوي گروه مسكن مركز مطالعات تكنولوژي دانشگاه علم و صنعت در اختيار دفتر مطالعات ايسنا قرار گرفته است به حضور خوانندگان گرامي تقديم مي‌شود.
مقدمه:
طبق بند (ج) ماده 30 قانون برنامه چهارم توسعه، از ابتداي سال گذشته وزارت مسکن و شهرسازي مکلف شد با توجه به اثرات متقابل بخش مسکن با اقتصاد ملي و نقش تعادل‌بخشي آن در ارتقاي کيفيت زندگي و کاهش نابرابري‌ها، «طرح جامع مسکن» را حداکثر تا پايان سال اول برنامه چهارم توسعه ( پايان 1384) تهيه و به تصويب هيات وزيران برساند.
سند نهايي «طرح جامع مسکن» که حاصل تلاش 24 گروه مطالعاتي است، تيرماه 1385 منتشر شد تا پس از اظهارنظر کارشناسان و نمايندگان مجلس شوراي اسلامي، جهت طرح، در اختيار هيات وزيران قرار گيرد. در اين طرح سعي شده است براي اولين بار در طول بيش از سه دهه از شروع بحث مسکن در ايران به‌صورت جامع به اين بخش بنگرد و از جهات مختلف راهکارهايي را براي حل مشکلات اين بخش ارايه کند.
همان‌طور که در ابتداي طرح جامع مسکن (سند تحليلي) نيز آمده است، اين طرح « مسيري را كه دولت تا دستيابي به هدفها، بايستي بپيمايد، روشن مي‌سازد. مسئوليت رسيدن به هدفها برعهده دولت است اما دراين مسير مردم، بخش خصوصي و همه مسؤولين اجرائي، قضايي و قانون‌گذاري، بايستي همراه و همگام باشند تا بتوان به هدفها رسيد.»
اما به‌طور حتم براي شناخت مسائل و معضلات کنوني بخش مسکن و آسيب‌شناسي دقيق آنها و در نهايت ارايه راه‌کارهاي مناسب و عملياتي، اعم از راه‌کارهاي کوتاه‌مدت و بلندمدت بايد به شناخت و درک صحيحي از سطوح سياست‌هاي تأثيرگذار در اين بخش و رابطة تنگاتنگ اين سياست ها با يکديگر رسيد. در نتيجه، شناخت دقيق از مسايل و مشکلات بخش مسکن ما را به راه‌حل‌ها و راهکارهايي اساسي رهنمون خواهد کرد که اهداف عاليه بخش مسکن در آن محقق خواهد شد.
بر همين پايه به‌طور اجمالي طرح جامع مسکن را مي‌توان از دو منظر جهت‌گيري‌هايِ کلان و برنامه‌هاي اجرايي مورد بررسي قرار داد:
الف ـ پيش‌فرض‌ها و جهت‌گيري‌هايِ کلان
1 ـ پيش‌فرض قراردادن مسکن به‌عنوان يک کالاي سرمايه‌اي و به‌رسميت شناختن دوره‌هاي رکود و رونق تورمي
مسکن يک کالاي مصرفي بادوام است؛ بدين‌معنا که در توليد کالاي مذکور زنجيره‌اي از نهاده‌هاي واسطه‌اي در يک چرخه‌ي اقتصادي فعال بوده‌اند، اما خود مسکن ماحصل چرخه‌ي مذکور است و به‌عنوان نهاده‌ي واسطه‌اي براي توليد کالاي ديگري مورد استفاده نخواهد شد. اين کالا به‌دليل اينکه جزو نيازهاي اساسي يک خانوار قلمداد مي‌شود هرگز نبايد اسير واسطه‌گري و دلالي شود؛ اين خطر زماني شکل مي گيرد که اين کالا به يک کالاي سرمايه‌اي تبديل شود و سرمايه‌هايي که با هدف افزايش سود وارد بازار مي‌شوند به‌مانند عوامل تعيين کننده‌ي بازار ايفاي نقش مي‌کنند؛ اين امر در کشور ما اتفاق افتاده است بدين معنا که بازار مسکن تبديل به يک رقيب براي بازارهاي سرمايه‌اي ايران شده است و سرمايه‌هاي سرگردان با مشاهده رونق نسبي در اين بازار به سمت آن حرکت کرده و باعث تورم و ناکارآمدي آن مي‌شوند. بنابراين ضروريست دولت با اتخاذ راه‌کارهاي مناسب، نسبت به مصرفي کردن اين بازار اهتمام لازم را داشته باشد. در طرح جامع مسکن از اين مهم غفلت شده و با پيش‌فرض قراردادن سرمايه‌اي بودن کالاي مسکن نسبت به اتخاذ راه‌کارها اقدام شده است؛ درحالي‌که بايد ابتدا سياست‌ها به سمت مصرفي کردن اين کالا سوق داده شود و سپس با پيش‌فرض مصرفي بودن مسکن، سياستگذاري شود.
از سوي ديگر در ساليان گذشته بخش مسکن در حلقه بسته رکود و رونق تورمي گرفتار بوده و همواره يکي از سياست‌هاي اصلي اتخاذ شده براي خروج از دوران رکود، سياست تحريک بازار از ناحيه تقاضا بوده است. عملکرد اين سياست با افزايش تقاضا براي خريد مسکن و رونق نسبي اين بخش به‌واسطة آن، باعث ورود تقاضاي سرمايه‌اي و سرگردان شده و در نهايت افزايش قيمت زمين ـ که عامل اصلي تورمي بودن دوران رونق است ـ را به‌دنبال داشته است؛ با ادامه اين فرآيند به‌ترتيب افزايش شديد قيمت مسکن، کاهش مجدد قدرت خريد خانوار و در نهايت رکود در اين بخش مشهود بوده و در طول زمان اين حلقه بسته به‌تناوب و به‌صورت نمودار سينوسي فزاينده تکرار شده است.
در طرح جامع مسکن با پيش‌فرض قراردادن اين حلقه (حلقه بسته ركود و رونق تورمي در بخش مسکن) نه تنها به چاره جويي براي جلوگيري از شکل‌گيري آن و يا حتي مقابله با اثرات زيان‌بار آن نمي‌پردازد، بلکه به‌دليل آن‌که اين حلقه را ناشي از عوامل بيروني و ساختار اقتصادي مي‌داند، به‌ناچار رو به اجراي برنامه‌هايي مي‌آورد که در برخي مواقع شکل‌گيري اين حلقه را تسريع و تشديد مي‌کنند.
يکي از نتايج پذيرفتن اين حلقه، هدف قرار دادن صِرف گروههاي کم‌درآمد به عنوان گروههاي اصلي تأمين مسکن، توسط اين طرح است؛ بدين‌معنا که با توجه به تکرار هميشة اين حلقه، گروههاي کم‌درآمد، روزبه‌روز ناتوان تر مي‌شوند پس بايد نسبت به تامين مسکن اين گروه چه به‌صورت استيجار و چه به‌صورت ملکي اقدام کرد؛ اما اين نکته توسط طراحان ناديده گرفته شده است که گروههاي ميان‌درآمدي نيز به‌خاطر تداوم اين حلقه بسته در حال پيوستن به گروه هاي کم‌درآمد هستند و با توجه به افزايش سهم هزينه مسکن در سبد هزينه خانوار فقيرتر شده و دامنه فقر روزبه‌روز گسترده‌تر خواهد شد؛ بنابراين بايد جهت ثابت نگهداشتن دامنه فقر، گروههاي ميان‌درآمدي را نيز مورد توجه قرار داد.
کشور مالزي در دهه اخير اين سياست را در دستور کار خود قرار داده است و با حمايت از افزايش عرضه مستقيم براي بيش از يک دهه رونق را در اين بخش حفظ کرده است و در عين حال علاوه بر ثابت نگهداشتن قيمت مسکن، در برخي مناطق، قيمت مسکن را کاهش داده است.
2ـ فقدان ديد سيستماتيک در سياستگذاري‌هاي طرح جامع
در ابتدا هدف نهايي از تدوين اين طرح بر پاية «تأمين مسکن براي همه» قرار داده شده که به‌نظر مي‌رسد اين هدف‌گذاري با صراحتِ قانون اساسي مبني بر «داشتن مسكن متناسب با نياز» تفاوت داشته و جامعيت آن‌را دربر نمي‌گيرد.
در سياستگذاري‌هاي اين طرح نيز نوعي عدم انسجام در سطوح سياستگذاري مشاهده مي‌شود؛ برنامه‌ريزان همواره بر اين نکته تاکيد دارند که اتخاذ سياست‌هاي کلان در بخش‌هاي مختلف کشور نيازمند تشخيص مناسبي از سطوح سياستگذاري در آن بخش و ميزان تأثيرگذاري هر سطح بر سطح ديگر است.
بخش مسکن، از سه سطح سياستگذاري تشکيل شده است. سطح اول سياست‌هاي استراتژيک وبالادستي « آمايش سرزمين» است که بيان‌کننده توزيع جمعيتي در پهنه کشور و مأموريت شهرها است، سطح دوم سياست‌هاي « اقتصادي مسکن» است که ضمن تبيين سياست‌هاي مربوط به بازارهاي پايه سرمايه، کار و زمين و پرداختن به سياست‌هاي مالياتي، تسهيلات مالي و امثال آنها، به تبيين نقش دولت و بخش‌هاي غيردولتي و نحوه تعامل آنها در تنظيم عرضه و تقاضاي مسکن مي‌پردازد و سطح سوم سياست‌هاي « عمران، معماري و شهرسازي» است که تأثيرات مهمي بر بحث‌هاي کلان فني و تخصصيِ ساختمان، هويت فرهنگي و معماري اسلامي دارد.
اين طرح به‌دليل عدم تبيين مناسب سطوح سياستگذاري فوق در بخش مسکن و نوع ارتباط آنها با يکديگر، در اهداف راهبردي و به‌تبع آن اهداف اجرايي و برنامه‌هاي اجرايي نيز فاقد يک‌پارچگي سيستمي است؛ بدان‌معنا که در اين طرح، سياست‌هاي مختلف بدون توجه به تقدم و تأخّر آنها و سطوح تأثيرگذاري و تأثيرپذيري آنها، بعضاً در عرض يکديگر ديده مي‌شود؛ به‌طور مثال در اين طرح سياست « تعادل‌بخشي به بازار مسکن » از سياست‌هاي اقتصادي بخش مسکن هم‌عرض سياستِ « ارتقاء کيفيت زيست، بهبود شرايط سکونتي همه جوامع، حفظ فرهنگ و هويت اسلامي و ملي» از سياست‌هاي شهرسازي، معماري و عمران در کنار سياستِ « ايجاد هماهنگي بين برنامه‌هاي مسکن، توسعه شهري و روستايي و سياست‌هاي آمايشي» از سياست‌هاي آمايش سرزمين قرار گرفته است. اين تداخل در سياست‌ها، ابهام و عدم شفافيت در مرزبندي آنها در اهداف راهبردي، باعث فقدان ديد سيستمي شده است که طرح را در تحقق اهداف برنامه‌اي و برنامه‌هاي اجرايي نيز دچار مشکل مي‌سازد.
3ـ فقدان هدف گذاري کمّي براي افق 10ساله در بخش مسکن
در حالي‌كه كشورما با كمبود 2 ميليون واحد مسكوني روبرو بوده و بيش از 40 هزار هکتار بافت فرسوده شهري بدون احتساب حاشيه نشيني در کشور شناسايي شده و همچنين سالانه به طورمتوسط حدود 700 هزارمتقاضي جديد ناشي از ازدواج جوانان، به تقاضاهاي موجود افزوده مي‌شود - و اين ميزان درسال‌هاي آتي به 900 هزار ازدواج در سال نيز خواهد رسيد ـ اين طرح هدف کمي مناسب و مشخصي را براي تأمين مسکن انبوه نيازمندان در نظر نگرفته است و مشخص نمي‌کند در افق 10ساله شاخص تراکم خانوار در واحد مسکوني به چه عددي بايد برسد؟
اين درحالي‌است که اهداف کمي، اصلي‌ترين گزينه در تبيين استراتژي کلان يک برنامه بوده و جزو شاخصه‌هاي اصليِ آن محسوب مي‌شود؛ اصولاً برنامه‌ريزي بدون اهداف کمّي امکان سنجش دقيق و ميزان نيل به اهداف برنامه را سلب مي‌کند.
در بخش اولويت‌گذاري سياستي نيز برخلاف همه کشورهاي موفق در حل معضل مسکن که سياست‌هاي اقتصادي را مشکل عمده و اصلي اين بخش دانسته و براي آن سياستگذاري داشته‌اند، اين طرح، از شاخص‌هاي مهم سياست‌هاي اقتصادي مسکن از جمله شاخص مهم و کليدي « سهم هزينه مسکن در سبد هزينه خانوار» اعم از اجاره‌بها و اقساط خريد مسکن به‌عنوان يک هدف اصلي و اولويت مهم که در تمام کشورها مورد توجه و سنجش دقيق است، غفلت کرده و تدبيري مؤثر در جهت کاهش آن نيانديشيده است و مشخص نمي‌کند در يک افق 10 ساله اين سهم به چه عددي مي‌رسد و يا بايد برسد؟
ب ـ برنامه‌هاي اجرايي (اهداف برنامه‌ها و چگونگي عملياتي شدن آن)
با توجه به مطالب فوق برخي برنامه‌هاي اين طرح که از اهميت بيشتري برخوردار بوده، مورد بررسي و مداقه اين نقد قرار مي‌گيرند. در اين طرح به‌طور خاص 5 برنامه کلي براي تأمين مسکن خانوارهاي کم درآمد درنظر گرفته شده است؛ جداي از نقد کلي که نسبت به هدف قرار دادن صِرف گروههاي کم‌درآمد به عنوان گروههاي اصلي تأمين مسکن بيان شد، به بررسي جزئيات اين طرح‌ها نيز پرداخته‌ايم:
1- برنامه‌هاي تامين مسکن اقشار کم‌درآمد
1-1- اعطاي تسهيلات خريد مسکن کوچک
1-2- پرداخت وام وديعه به مستأجرين کم درآمد
يكي از سياست‌هايي كه بارها مورد آزمون و خطا قرار گرفته و تبعات و آثار آن در اين بخش به‌ويژه دوران ركود حاصل از آن، به‌خوبي تجربه شده است، سياست « توانمندسازي گروههاي كم درآمد و ميان درآمدي از طريق تحريک صِرف تقاضا با اعطاي تسهيلات بانکي» بوده است. به‌نظر مي‌رسد اصرار مسؤولان اين بخش در دهه‌ي اخير به اتخاذ اين روش، بيشتر ناشي از اثربخشي سريع آن و استفاده به‌عنوان يكي از راه‌كارهاي زودبازده و كوتاه‌مدت است. اين سياست به‌دليل عدم نگرش همه جانبه به بخش مسكن و نگاه تك‌بعدي صرف به بخش تقاضا، تا به‌حال آثار زيان‌باري از جمله « چرخه‌هاي بسته‌ي ركود و رونق تورمي» را در بخش مسكن به‌جاي گذاشته است. در شرايط فعلي کشور، سياست تحريک تقاضا قبل از ايجاد عرضه مناسب تورم‌زا خواهد بود.
اين سياست بدون اين‌كه مشكلي از معضلات اين بخش را حل كند، به‌دليل جو رواني ايجاد شده آثار تورمي نيز بر اين بخش خواهد داشت و ركود بخش مسكن را بيش از پيش تورمي خواهد كرد. در نهايت اين راه‌کار براي بازار مسکن ايران به‌صورت عام به‌هيچ‌وجه توصيه نمي‌شود و تنها از اين سياست مي‌توان در شرايط اضطرار، به‌صورت «هدفمند»، «محدود» و در «نقاط مشخص» استفاده کرد تا بار رواني آن به تمام کشور تسري نيابد.
1-3- احداث و عرضه مسکن اجاره‌اي
اين سياست به‌دليل تقويت طرف عرضه و حذف هزينه زمين از نقدينگي اوليه لازم براي ساخت مسکن، مثبت است ولي مي‌تواند بهينه شود. در حال حاضر رويكرد مردم به رهن و اجاره واحدهاي مسكوني به‌دليل بالا بودن قيمت خريد مسكن، ركود و فقدان شيوه‌هاي مختلف خريد همچون پيش‌خريد و... است. در اين شرايط احداث و عرضه مسکن اجاره‌اي، اگر با نگاه سياست‌هاي طرف عرضه نگريسته شود، جزو سياست‌هاي مثبت تلقي مي‌شود اما سياست‌هاي افزايش عرضه نيز بايد با ديد همه جانبه اتخاذ شوند، به‌عنوان مثال در شرايطي که اجاره‌بها در واحدهاي استيجاري و اقساط وام‌هاي خريد مسکن يکسان و به‌هم نزديک است، سياست‌ها بايد با کارآمد کردن اجراي مدل «اجاره به‌شرط تمليک»، به‌سمت مالکيت سوق داد شود زيرا متقاضيان زماني مسکن اجاره‌اي را به مسکن ملکي ترجيح مي‌دهند که اجاره‌بها کمتر از 60 درصد اقساط خريد بوده و بازار مسکن در شرايط تورمي نباشد؛ در غير اين‌صورت بازار مسکن اجاره‌اي براي متقاضيان جذابيت ندارد زيرا آنها را از تورم آينده در بخش مسکن و اجاره‌بها مصون نمي‌کند و دسترسي آنها به مسکن ملکي در آينده را کاهش مي‌دهد؛ از سوي ديگر توليدکنندگان مسکن استيجاري نيز علاقه‌اي به اجاره‌داري ندارند زيرا فعاليت تخصصي آنها ساخت و ساز مسکن است.
اصولا يكي از عوامل موفقيت كشورهاي پيشرو در حل معضل مسکن تفكيك مديريت‌هاي موجود و بهينه كردن مديريت منابع است. بخش مسكن در كشور ما نيز خواه‌ناخواه بايد در مسير جداسازي مديريت‌هاي مختلف اعم از مديريت منابع مالي، مديريت فني ـ تخصصي ساخت و مديريت تقاضا گام بردارد. طرح ساخت « مسکن استيجاري» بر اين فرض استوار است که انبوه‌سازان بايد علاوه بر سرمايه‌گذاري اوليه (مديريت منابع مالي) به ساخت‌وساز مسکن (مديريت فني ـ تخصصي) پرداخته و همچنين جذب مستاجر و ساز و کار اجاره‌داري (مديريت تقاضا) را نيز در دستور کار قرار دهند.
1-4- احداث و عرضه مسکن کوچک
1-5- مسکن اجتماعي
در دو برنامه فوق به‌طور دقيق متراژ مسکن کوچک مشخص نشده‌است زيرا مسکن کوچک طيف وسيعي از 30 تا 70 مترمربع را در بر مي‌گيرد. دو برنامه‌ي فوق را مي‌توان از دو منظر کوچک‌سازي و مسکن اجتماعي بررسي کرد:
سياست « کوچک سازي » يکي از سياست‌هاي ديگري است که طي ساليان گذشته دنبال شده است. برنامه‌ريزان اين بخش با اجراي اين سياست سعي در توليد مسکن‌هاي متناسب با گروههاي کم‌درآمد دارند. عامل اصلي توجه به اين سياست، بالا بودن سهم زمين در قيمت نهايي مسکن است که در صورت کاهش آن ( با توجه به سياست‌هاي اتخاذ شده در بند سه)، لزومي به اتخاذ اين سياست نخواهد بود؛ هرچند تجربه ساليان اخير مؤيد اين مطلب است که سياست کوچک‌سازي نيز قيمت نهايي مسکن را آنچنان که مورد انتظار طراحان اين برنامه است، پايين نياورده است. از طرفي سياست کوچک‌سازي با فرهنگ اسلامي و ملي ما در تقابل مستقيم است و منجر به ناهنجاري‌هاي اجتماعي، بلوغ زودرس و... در کانون خانواده خواهد شد؛ ساخت « مساكن اجتماعي» نيز كه در اوج بحران كمبود مسكن در كشورهاي مختلف صورت پذيرفت، به‌نوعي در راستاي همين سياست ارزيابي مي‌شود. واحد مسکونيِ اجتماعي به عنوان مسكن‌هاي موقت، به دلايل مختلف اعم از در نظر نگرفتن ملاحظات كيفي در برابر الزامات كمي، ايجاد محيط هاي يكنواخت و ملال‌آور، مشكلات و تنش هاي اجتماعي ـ رواني، تعهدات مالي بسيار بالاي دولت ها در تأمين اين مساكن و... تجربه موفقي نبوده است.
2- نوسازي و بازسازي بافت فرسوده
يکي از برنامه هايي که در طرح جامع مسکن به آن پرداخته شده است، « نوسازي و بازسازي بافت هاي فرسوده» است. اين طرح در برنامه هاي خود با اشاره به شناسايي 38 هزار هکتار بافت فرسوده در کشور، صحبت از تهيه برنامه تفصيلي ده ساله براي نوسازي، بازسازي و بهسازي بافت هاي فرسوده شهري تا پايان سال 1385 دارد، اما با ميزان اعتبار تعيين شده براي هر سال (200 ميليارد ريال) با توجه به روش هاي احياي بافت فرسوده موردنظر طرح از جمله روش سهامدار پروژه به نظر مي رسد اجراي اين طرح با مشکلات عديده اي روبرو شود؛ بدين معنا که دولت براي احياي بافتهاي فرسوده کشور با روش مذکور و يا روش هاي موجود تجربه شده در ظرف مدت 10 سال، بايد مبلغي بسيار بالاتر از رقم ذکر شده هزينه کند تا بتواند به موفقيت مذکور دست يابد.
همان طور كه گفته شد، روش هاي كنوني در احياي بافت هاي فرسوده جوابگوي حجم وسيع اين بافت ها در 10 سال آينده نخواهد بود. بنابراين ضروريست دولت در بكارگيري مدل هاي مفهومي رايج در دنيا- كه بعضاً قدمتي بيش از يک قرن در ادبيات شهرسازي و احياي بافت هاي فرسوده جهان دارند- استراتژي آينده خود را در اين مورد تدوين كند.
اين مدل هاي مفهومي بر پايه «مشاركت مردمي» و استراتژي «برنده ـ برنده» استوار شده اند و مشكل تامين مالي نيز در آن به نازل ترين سطح خود مي رسد؛ همچنين افزايش سرعت احياي بافت هاي فرسوده از ديگر مزايايي است كه اين مدل هاي مفهومي را در جهان كارآمد كرده است.
3- تنظيم بازار زمين شهري
طرح جامع، مبحث زمين را در فصل جداگانه اي با نام « تنظيم بازار زمين شهري » آورده است. در اين مختصر تنها به مسئله نحوه‌ي واگذاري زمينهاي دولتي به دليل اهميت و تأثيرگذاري که در بازار زمين دارد، پرداخته شده است.
در طرح مذکور واگذاري زمين به روش هاي مختلف از جمله: ارزان قيمت به انبوه سازان، اجاره و... پيش بيني شده است. عملکرد دو سياستِ عرضه‌ي زمين هاي دولتي به « قيمت بازار » و يا « ارزان قيمت » طي دو دهه‌ي گذشته، نشان مي دهد که سهم زمين از قيمت نهايي مسکن نه تنها کاهش نيافته است. بلکه افزايش چشمگيري داشته است.
در شرايط کنوني اقتصاد کشور، بازار مسکن با فشار تقاضاي زيادي مواجه است و عرضه‌ي مسکن نوساز درصد کمي از مسکن هاي موجود را شکل مي دهد و قيمت نهايي مسکن نوساز بر اساس بازار، متناسب با مسکن هاي موجود ارزش گذاري مي شود. بنابراين در صورتي که مالک زمين و ساختمان يکي باشد به دليل انحصاري که به واسطه‌ي مالکيت بوجود مي آيد، قيمت مسکن بر اساس بازار قيمت گذاري مي شود نه بر اساس هزينه‌ي تمام شده آن.
از آن‌جا که افزايش تقاضا براي مسکن، منجر به افزايش تقاضا براي زمين مي شود، اگر عرضه‌ي اين نهاده‌ي اصلي تشکيل دهند‌ه‌ي مسکن نتواند تناسبي با تقاضاي حاصل از آن داشته باشد، قيمت آن افزايش يافته و منجر به کاهش سهم از کل قيمت نهايي مسکن نخواهد شد بلکه عاملي در جهت افزايش قيمت نهايي مسکن ـ همانند دهه هاي گذشته ـ مي شود.
در سياست آزاد سازي بازار زمين به دليل اينکه زمين به قيمت بازار واگذار مي شود، کاهش سهم زمين در قيمت نهايي مسکن اتفاق نخواهد افتاد و تنها در صورتي مي توان به کاهش سهم اميد داشت که با اصلاح قوانين و کنترل شديد بازار، عرضه‌ي زمين افزايش يافته و اين افزايش منجر به کاهش سهم مذکور شود اما حتي با تحقق شرط فوق از آن‌جا که فشار تقاضا بسيار بالاست و قيمت مسکن بر اساس بازار تعيين شده و عملاً شرايط کنترل شديد بر بازار محقق نشده، دائماً شاهد افزايش نامتناسب قيمت خواهيم بود.
در سياست واگذاري زمينِ ارزان به انبوه سازان به دليل وجود مالکيت واسط (يکي‌بودن مالک و سازنده) و با وجود فشار تقاضا و جذابيت بازار زمين، نرخ افزايش قيمت زمين بسيار بيشتر از توليد مسکن بوده لذا قيمت نهايي مسکن کاهش نيافته و انبوه‌ساز از رانت حاصل از زمين ارزان بهره برده و تمامي عوايد حاصل از افزايش قيمت زمين نصيب انبوه‌ساز مي‌شود و لذا اين سياست نيز منجر به کاهش سهم زمين در قيمت نهايي نشده و قيمت مسکن کاهش نمي‌يابد.
به‌طور کلي در شرايط فعلي اگر عرضه‌ي زمين به نحوي باشد که مالکيت واسط (يکي بودن مالک و سازنده) حفظ شود، بهبود بازار را در پي‌نخواهد داشت و جذابيت بازار زمين حفظ شده و همواره سرمايه‌ها از بخش ساخت مسکن به خريد زمين سوق پيدا خواهد کرد.
اتخاذ سياست عرضه‌ي زمين بدون انتقال مالکيت( مانند اجاره‌هاي ميان مدت، حق بهره‌برداري و …)، مي‌تواند يکي از راهبردهايي باشد که با اجراي آن از فشار تقاضا براي زمين که ناشي از فشار تقاضا براي مسکن است کاسته شود. اين سياست به‌درستي در آيين‌نامه تامين مسکن گروههاي کم‌درآمد شهرهاي زير 150 هزارنفر در دستور کار قرار گرفته است.
انتهاي پيام
نظرات