اشاره:
« تعداد خانه‌هاي خالي در ايران در حد ميانگين جهاني است»؛  اين ديدگاهي است كه امروزه از سوي سياست‌گذاران مسكن در وزارت مسكن و شهرسازي بر آن تأكيد مي‌شود و شايد به همين دليل است كه سياست وضع ماليات بر خانه‌هاي خالي در كشور ما جايي ندارد. 
اما برخي از متخصصان شهر‌سازي و كارشناسان اقتصاد و برنامه‌ريزي مسكن، در اين زمينه‌ ديدگاهي متفاوت دارند. آن‌چه كه در پي مي‌آيد، ديدگاه‌هاي گروه مسكن مركز مطالعات تكنولوژي دانشگاه علم و صنعت ايران، به نگارش سيد روح‌الله رضوي در نقد اين ديدگاه وزارت مسكن و شهرسازي است.
به گزارش خبرنگار سرويس مسائل راهبردي خبرگزاري دانشجويان ايران(ايسنا)، اين مركز در نوشتار خود توضيح مي‌دهد كه تعريف درصد طبيعي خانه‌هاي خالي از سوي دفتر اقتصاد و برنامه‌ريزي وزارت مسكن به درستي درك نشده است و اين عدد در هر كشوري و بلكه هر منطقه‌اي از شهر و با توجه به ويژگي‌هاي بازارمسكن در هر كشوري متفاوت است.
كارشناس اين دفتر همچنين در ادامه تأكيد مي‌كند كه اساساً در شرايطي كه بازارمسكن در كشور ما متعادل نيست و فاصله‌ي زيادي ميان عرضه و تقاضا وجود دارد، اساساً سخن گفتن از درصد طبيعي خانه‌هاي خالي بي معنا است و نبايد در اين باره شرايط كشور ما را با شرايط كشور‌هاي غربي كه در آن‌ها عرضه و تقاضاي مسكن در تعادل قرار دارد، مقايسه كرد و درصد خانه‌هاي خالي اعلام شده در اين كشور‌ها را نمي‌توان به عنوان معيارمناسبي براي كشور ما در نظر گرفت.  
دفتر مطالعات خبرگزاري دانشجويان ايران، آمادگي دارد ديدگاه‌ها و استدلال‌هاي وزارت مسكن، كارشاسان دفتر اقتصاد و برنامه‌ريزي اين وزارت‌خانه‌ و ديگر كارشناسان و دانشگاهيان علاقه‌مند را در نقد اين نوشتار منتشر كند و از اين طريق زمينه‌اي را براي تعامل و گفت و گوي دانشگاهيان، كارشناسان و حرفه‌مندان اين رشته درباره ‌ي سياست‌هاي شهرسازي و توليد و عرضه‌ي مسكن فراهم آورد.
در ادامه متن كامل اين مقاله‌ كه از سوي گروه مسكن مركز مطالعات تكنولوژي دانشگاه علم و صنعت در اختيار دفتر مطالعات ايسنا قرار گرفته است به حضور خوانندگان گرامي تقديم مي‌شود.

مدير کل دفتر اقتصاد و برنامه ريزي وزارت مسکن شهرسازي، اخيراً اعلام كرده‌ است که بر اساس آمار موجود نرم بين المللي براي خانه‌هاي خالي در جهان 4 درصد است که با اين حساب تعداد خانه‌هاي خالي در ايران در حد ميانگين جهاني است.

درصد طبيعي خانه‌هاي خالي، درصدي است كه اگر تعداد خانه‌هاي خالي از آن بيشتر شود قيمت مسكن كاهش و اگر كمتر از آن شود، افزايش خواهد يافت

در ابتدا به نظر مي‌رسد در اين اظهار نظر، بين «درصد موجود خانه‌هاي خالي» و «درصد طبيعي خانه‌هاي خالي» تفکيکي در نظر گرفته نشده است. درصد موجود خانه‌هاي خالي، در واقع تعدادي از خانه‌هاي موجود در يک بازار مسکن ملي يا منطقه‌اي است که به هر دليلي براي مدت معيني از سال، خالي از سکنه باقي مانده است اما درصد طبيعي خانه‌هاي خالي، با فرض تعادل در بازار مسکن مورد نظر، درصدي است که اگر تعداد خانه‌هاي خالي از آن بيشتر شود، قيمت مسکن کاهش يافته و اگر کمتر از آن رقم شود، قيمت مسکن افزايش خواهد يافت. درصد طبيعي خانه‌هاي خالي تعيين کننده شرايط بازار است، نه درصد خانه‌هاي خالي موجود.

در صد طبيعي خانه‌هاي خالي در هر كشوري متفاوت است

در مورد درصد طبيعي خانه‌هاي خالي نيز بايد توجه داشت که هرچند متوسط درصد طبيعي خانه‌هاي خالي در دنيا عدد معيني است، اما هر کشور و حتي هر منطقه با توجه به تقاضاي جابجايي و تقاضاي جديد در بازار مسکن منطقه‌اي، داراي رقمي از درصد طبيعي خانه‌هاي خالي به صورت مجزا و جداگانه است. براي مثال کشورهاي پيشرفته دنيا به دليل نسبت بيشتر مساکن استيجاري به کل موجودي مسکن، طبيعتا درصد طبيعي خانه‌هاي خالي بيشتري نسبت به کشوري نظير ايران دارند که بيش از 65 درصد از مساکن آن ملکي‌اند.

درصد طبيعي خانه‌هاي خالي بايد به صورت منطقه‌اي و با درنظر گرفتن اولويت‌هاي مكاني در كلان‌شهر‌ها و مناطق پيشران محاسبه شود

از طرفي ديگر حتي در مناطق مختلف درون‌شهري نيز اين درصد (خانه هاي خالي) از تفاوت بعضا چشمگيري برخوردار است. بنابراين نمي‌توان تنها با استناد به اين واقعيت که متوسط درصد خانه‌هاي خالي در جهان و متوسط خانه‌هاي خالي در کشور ما يکسان است، حمل بر طبيعي بودن اين شرايط گذاشت. بنابر اين به‌منظور اتخاذ سياستي مناسب در برخورد با پديده‌ خانه‌هاي خالي بايد به‌صورت منطقه‌اي و با درنظر گرفتن اولويت‌هاي مکاني در کلان‌شهرها و و مناطق پيشران به اين موضوع نگريست. به عنوان مثال نرخ خانه‌هاي خالي در مناطق برخوردار و مطلوب شهر تهران بعضا رقمي بالاتر از 10 درصد است؛ که اين امر بر قيمت مسکن در مناطق پيشران تاثير گذاشته و کل بازار مسکن منطقه و شهر را دچار نوسان مي‌سازد.

درصد طبيعي خانه‌هاي خالي با توجه به ويژگي‌هاي بازار متغير است و عدد ثابتي نيست

اين درصد در شرايط تعادل بازار(عرضه‌ي كافي جهت تقاضاي موجود) تعريف مي‌شود نه درشايط بازار مسكن كشور ما

نکته مهم‌تر اين است که صرف‌نظر از اين‌که درصد طبيعي خانه هاي خالي با توجه به ويژگي هاي بازار متغير بوده و عدد ثابتي نيست، اين درصد در شرايط "تعادل" بازار (عرضه کافي جهت تقاضاي موجود) تعريف مي‌شود. بدين معني که وقتي مکانيزم قيمت در بازار مسکن به درستي عمل نمي‌کند و سالانه به نياز پاسخ داده نشده و مرتباَ به تقاضاي انباشته شده افزوده مي شود ( شرايطي که در حال حاضر در بازار مسکن کشور حکم فرماست) تعيين عددي تحت عنوان درصد طبيعي خانه هاي خالي بدون معنا است. در کشور ايران بنابر نظر خود دولت، سالانه 5/1 ميليون تقاضاي مسکن وجود دارد و اين در شرايطي است که بهترين آمار عرضه مسکن در ايران رقمي حدود 800 هزار واحد مسکوني بوده است. چگونه است که در اين شرايط وجود خانه‌هاي خالي، امري طبيعي تلقي مي‌شود؟

در پايان ذکر اين نکته ضروري به‌نظر مي‌رسد که کشورهايي نظير کشورهاي اروپايي و کشورهاي جنوب شرق آسيا در سال‌هاي پيشين، در کنار اتخاذ سياست‌هاي طرف عرضه، سياست‌هايي نظير وضع ماليات بر خانه‌هاي خالي ـ منظور کاهش ميزان اين نوع از واحدهاي مسکوني در شرايط عدم تعادل بازار مسکن ـ را دنبال نموده‌اند تا توانسته‌اند بازار مسکن را به تعادل برسانند.
انتهاي پيام