آن‌چه كه در پي مي‌آيد، گزارش دومين كارگاه بررسي سياست‌هاي توليد و عرضه مسكن است كه با موضوع «بررسي و نقد لايحه‌ي ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه‌ي مسكن» در دفتر مطالعات خبرگزاري دانشجويان ايران (ايسنا) برگزار شد.
اين لايحه كه در جلسه علني آينده مجلس شوراي اسلامي به بحث گذاشته خواهد شد، به رغم آن‌كه يكي از كامل‌ترين بسته‌هاي سياستي در حمايت از توليد و عرضه‌ي مسكن تا كنون به شمار مي‌آيد، اما از نقصان‌هايي اساسي نيز رنج مي‌برد كه توجه به آن ها مي‌تواند از پيدايي معضلاتي در مسير اجراي اين لايحه در آينده بكاهد.
به گزارش خبرنگار سرويس مسائل راهبردي ايسنا، در اين كارگاه مهندس افشين پروين پور، مدير مركز مطالعات تكنولوژي دانشگاه علم و صنعت ايران و مهندس مقداد همتي عضو گروه سياست گذاري مسكن اين مركز حضور داشتند.
خبرنگار:
شما مدتي است كه در گروه سياست‌گذاري مسكن مركز مطالعات تكنولوژي دانشگاه علم و صنعت ايران به مطالعه، بررسي و نقد سياست‌هاي مسكن در ايران و جهان مي‌پردازيد، در اين نشست به دنبال بررسي و نقد لايحه پيشنهادي دولت، با عنوان «لايحه‌ي ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه‌ي مسكن» هستيم، اما براي شروع بحث، خوب است كه تا اندازه‌اي درباره رشته اقتصاد مسكن و سياست‌گذاري مسكن توضيح دهيد.
اقتصاد و سياست‌گذاري مسكن به مثابه رشته‌هايي دانشگاهي
مهندس پروين پور:
در ابتدا بايد توضيح دهم كه به طور كلي مباحثي مانند اقتصاد مسكن و اقتصاد زمين به عنوان يك «علم» در دنيا شناخته مي‌شوند و وجود دانشكده‌هاي خاص با رشته‌هاي تعريف شده مؤيد اهميت اين رشته دانشگاهي است. از آن‌جايي كه اين مباحث ماهيتي اقتصادي دارند، بايد تصميم گيرنده در بخش مسكن مجهز به علم اقتصاد مسكن و زمين باشد. آلمان‌ها در حدود 130 سال پيش ماهيت اقتصادي بخش مسكن را كاملا درك كردند و به اين نتيجه رسيدند كه اين معضل جز با حضور موثر و كارآمد دولت به عنوان تنها عامل تغيير دهنده‌ي وضع موجود قابل حل نيست. بحث سياست‌گذاري مسكن در جامعه ما نيز موضوعي كاملا تخصصي است كه صرفا با مباحث فني و مهندسي در حيطه عمران و سازه و معماري قابل حل نيست و نيازمند سياست‌گذاري خاص با ماهيتي اقتصادي است.
به هرحال طي بررسي‌هايي كه برروي لايحه پيشنهادي دولت، در خصوص حل مشكل مسكن انجام گرفت، نقاط قوت و نقاط ضعفي مشخص شد. از سويي جاي خوشحالي‌است كه بعد از گذشت حدود چهار دهه عدم سياست گذاري صحيح در خصوص مسكن، طرح نسبتاً جامعي براي حل اين مشكل در حال ارائه است.
خبرنگار:
به نظر مي‌رسد مهمترين يا يكي از مهمترين معضلاتي كه در بخش مسكن در كشور ما وجود دارد، مديريت عرضه مسكن و جبران فاصله‌ي زياد آن با تقاضاي انباشته شده در اين بخش است، نحوه تعريف اين مساله در اين لايحه را چگونه ارزيابي مي‌كنيد. لايحه تا چه اندازه اين مسئله را به رسميت شناخته است؟
عدم تعادل عرضه و تقاضا و مهمترين شاخص بازار مسكن
مهندس همتي:
بخش مسكن طي چهاردهه گذشته سياست‌هاي مختلفي را تجربه كرده است. مطالعات آماري در مورد وضعيت فعلي مسكن در جامعه، ناكارآمدي اين سياست‌ها را تا حدود زيادي ثابت كرده به طوري كه عدم تعادل ميان عرضه و تقاضا كه مهمترين مشخصه‌ي بازار مسكن در حال حاضر است، باعث شده كه انباشت تقاضا براي مسكن بسيار زياد و عرضه‌ي متناسب با آن بسيار كم باشد. لايحه اخير دولت كه براي ساماندهي توليد و عرضه مسكن تدوين شده است يكي از كارآمدترين لوايحي است كه طي چندين سال اخير در بخش مسكن طراحي شده و با توجه به مطالعات انجام گرفته، در صورت برطرف شدن نقاط ضعف موجود در آن مي‌تواند به عنوان قانوني مترقي، تقاضاي انباشت شده در طول 16 سال اخير در بخش مسكن را برطرف سازد. اين لايحه كامل‌ترين "بسته‌ي" سياستي است كه تا به حال درباره‌ي عرضه مسكن تهيه شده است.
به طور كلي بحث عرضه در سه سطح كلان شهرها، شهرهاي كوچك و متوسط و شهرهاي جديد قابل بررسي است. اگر بخش عرضه با توجه مديريت تقاضا در سطح هر يك از اين شهرها ساماندهي شود، معضل كمبود عرضه مسكن تا حدود زيادي حل مي‌شود. در كنار مديريت تقاضا تأمين منابع مالي و ساخت و ساز صحيح نيز مي‌تواند به عرضه متناسب با نياز كمك كند.
خبرنگار:
روشن است كه مهمترين بخش هر طرحي كه در اولين گام بايد مورد بررسي و نقد قرار گيرد، اهداف آن طرح است. به اعتقاد شما اهداف اين طرح تا چه اندازه بر اساس يك مسئله شناسي درست از وضعيت بازار مسكن در كشور ما بنا شده و مشكلات واقعي بخش مسكن را پوشش مي‌دهد؟
مهندس همتي:
هر طرحي در بخش مسكن همواره بايد دو هدف را به‌صورت توأمان مدنظر داشته باشد كه مهمترين آن عرضه‌ي متناسب با نياز (هم از نظر كمي و هم از نظر كيفي) است. منظور از عرضه كيفي وجه مالي و قيمت تمام شده‌ي آن است. به اين معني كه مسكني ارائه شود تا از سوي متقاضي قابل خريد باشد. اصطلاح Affordable به معناي هماهنگ بودن عرضه با تمكن مالي متقاضي است. براي نمونه برآورد كارشناسان اين است كه بايد سالانه 1ميليون و 700 هزار واحد مسكوني در كشور ساخته شود. اگر هر دو گزينه‌ي فوق در ساخت و ارائه اين تعداد واحد مسكوني رعايت شود، مي‌توانيم ادعا كنيم كه عرضه‌اي متناسب با نياز در بخش مسكن اتفاق افتاده است.
نبود معيار نظارتي براي نظارت مجلس و سنجش عملكرد وزارت مسكن در
كاهش سهم هزينه‌ي مسكن در سبد هزينه‌ي خانوار
مهندس پروين پور:
علاوه بر Affordable بودن ، نكته‌ي ديگري كه قابل بررسي است و بايد در لايحه رعايت شود، شاخص جهاني «سهم هزينه مسكن در سبد هزينه خانوار» است.
عرضه مناسب زماني واقعيت و قابليت اجرايي مي‌يابد، كه اين سهم تا حد قابل قبولي در سبد هزينه‌هاي خانوار هر ايراني كاهش پيدا كند. متوسط شاخص جهاني سهم هزينه مسكن در سبد هزينه خانوار حدود 15 درصد است، اما اين شاخص در كشور ما بسيار بالاست به طور كلي حدود 5/32 درصد است كه در كلان شهرها به حدود 50 درصد، در بين اقشار كم درآمد ساكن در شهرهاي بزرگ به 70 و بعضا 100 درصد مي‌رسد.
متاسفانه در طي 16 سال اخير هيچ گاه عرضه مسكن در كشور ما متناسب با نياز و تمكن مالي خانواده‌ها نبوده و حتي در مقطعي مانند سال 82 تا 83 كه عرضه‌ي سالانه حدود هشتصد هزار واحد مسكوني در كشور داشتيم باز هم به دليل عدم تطابق با تمكن مالي متقاضيان و پائين نيامدن سهم هزينه مسكن در سبد هزينه‌ي خانواده‌ها، تعادلي در بخش مسكن ايجاد نشد، همان‌طور كه گفتيم بحث مسكن ماهيتي اقتصادي دارد و دولت‌هايي در جهت مديريت بازار مسكن در كشورشان موفق هستند كه وظيفه خودشان را پايين و ثابت نگه داشتن شاخص سهم هزينه مسكن در سبد هزينه خانوار قرار دهند. چنين دولتي در جهت سياست‌گذاري و كنترل بازار بايد به علم اقتصاد مسكن كاملا مسلط باشد. اين در حالي است كه وزير سابق مسكن در گفت و گويي اعلام كرد، وظيفه من صرفا ساختن واحدهاي مسكوني است و پايين آوردن شاخص سهم هزينه‌ي مسكن در سبد هزينه خانوار، بحثي اقتصادي است كه مربوط به حوزه كاري من نمي‌شود.
به همين دليل بود كه علي‌رغم ساخت انبوه واحدهاي مسكوني تا سقف 800 هزار واحد در سال به دليل عدم پائين نگه داشتن شاخص سهم هزينه‌ي مسكن، بازار مسكن با شكست مواجه شد.
مهندس همتي:
يكي از محاسن لايحه جديد دولت، حذف قيمت زمين از قيمت نهايي مسكن است، به طوري كه با طرح اجاره 99 ساله‌ي زمينهاي دولتي، صرفا حق بهره‌برداري از اين زمين‌ها به مردم واگذار مي‌شود. اين طرح در صورت عملي شدن، منجر به پائين آمدن شاخص سهم هزينه مسكن در سبد هزينه خانوار مي‌شود. اما نكته‌اي كه در لايحه گنجانده نشده و از نقاط ضعف آن محسوب مي‌شود، خلا وجود معياري نظارتي براي تخمين كمي موفقيت طرح است. بنابراين نيازمند نظارت نهاد تعيين كننده‌اي مانند مجلس است كه براي مثال به صورت سالانه، از نحوه‌ي عملكرد وزارت مسكن با عدد و رقم توضيح خواسته شد به اين معني که چه تعداد واحد مسکوني بايد ساخته مي شد و در پايان سال چه تعداد ساخته شده؟
كاهش سهم هزينه‌ي مسكن در سبد هزينه‌هاي خانوار
يكي از مهمترين راه‌هاي توانمندسازي خانواده‌ها و حذف يارانه
مهندس پروين پور:
نكته‌ي مهم ديگر در خصوص لزوم پائين آمدن شاخص هزينه‌ي مسكن در هزينه خانوار تاثير مهمي است كه اين شاخص بر ديگر بخشهاي اقتصادي مي‌گذارد به طوري كه بالا رفتن هزينه مسكن از يك حد خاص، منجر به ناتواني اقتصادي خانواده براي هزينه کردن در ديگر بخشهاي اقتصادي مي‌شود و در صورت بروز چنين اتفاقي دولت مجبور است براي جبران ضعف اقتصادي اقدام به پرداخت يارانه در قسمت‌هاي ديگر كند. در كشور ما همواره بحث درباره‌ي اين است كه چگونه يارانه‌ها را هدفمند پرداخت كنيم در حالي كه با توانمند كردن اقتصادي خانواده‌ها اصلا نياز به پرداخت يارانه كاملا مرتفع مي‌شود. يكي از مهمترين راه‌هاي بالا بردن توان اقتصادي خانواده‌ها، كاهش سهم هزينه مسكن در سبد هزينه خانوار است.
متأسفانه دولت باز هم براي تأمين هزينه‌هاي جاري وزارت‌خانه قصد فروش بعضي از زمينهاي مرغوب را دارد
مهندس پروين‌پور:
همان‌گونه كه گفتيم يكي از نكات ويژه‌ي اين لايحه حذف قيمت زمين از هزينه‌ي نهايي مسكن است. به طوري كه دولت در نظر دارد به جاي فروش زمينهاي دولتي (به معني واگذاري حق مالکيت آن‌ها) و وارد شدن در عرصه سوداگري مسكن، صرفا حق بهره‌برداري از اين زمين‌ها را به مردم واگذار كند و سالانه اجاره بهاي آن را دريافت نمايد. چنين سياستي تقريبا به شكلي اصولي در اكثر كشورها در حال اجراست. طي بررسي‌هاي تطبيقي‌اي كه انجام گرفته است، تنها در ايران تا كنون زمينهاي دولتي به شكل‌هاي مختلف واگذار مي‌شد. از جمله اين سياست‌ها كه در اوايل انقلاب شكل گرفت، اعطاي زمينهاي رايگان به مردم بود كه اين زمين‌ها عملا وارد بورس بازي مي‌شد و بي آن‌كه ساخته شود، صرفا خريد و فروش (و در نهايت گران) مي‌شدند. سياست دوم سياست فروش زمينهاي دولتي به قيمت روز بود كه آن هم عملا دولت را وارد عرصه قيمت‌گذاري مي‌كرد و به سوداگري بازار مسكن مي‌انجاميد. نكته مشترك در همه اين طرح‌ها، پيشتاز بودن دولت‌ها در فروش زمين و دامن زدن به افزايش قيمت زمين و متعاقب آن مسكن بود اما سياست كارآمدي كه در لايحه‌ي جديد دولت گنجانده شده، كنار گذاشتن فروش زمينهاي دولتي به صورت عام و واگذاري حق بهره‌برداري صرف آن به مردم است. نقطه ضعف در اين جاست كه متأسفانه باز هم براي بخشي از زمينهاي دولتي در اين لايحه، مبحث فروش مطرح شده به طوري كه دولت براي تأمين هزينه‌هاي جاري وزارت خانه، قصد فروش زمينهاي مرغوب و گران را دارد تا بتواند زمينهاي بيشتري با قيمت‌هايي مناسب تر خريداري كرده و در اختيار مردم قرار دهد. در حالي كه فروش زمينهاي مرغوب به قيمت بالا باعث مي‌شود كه وزارت مسكن از وظيفه‌ي اساسي و حاكميتي خود كه تنظيم بازار مسكن است، با توجه به اهرم‌هاي حاكميتي و مالكيتي غافل بماند و عملا وارد بازار سوداگري زمين شود.
سياست فروش زمين تئوري مخرب كارشناسان بانك جهاني
مهندس پروين پور:
اين در حالي است كه مطالعات ما نشان داده دولت‌هاي موفق عملا عكس اين رويكرد را در پيش مي‌گيرند يعني زمينهاي اطراف شهرها را خريده و ذخيره مي‌كنند و در زماني كه نياز به ايجاد تعامل بين عرضه و تقاضا دارند براي تنظيم بازار، زمينهاي خود را عرضه مي‌كنند. سياست فروش زمين، تئوري مخربي است كه از طرف كارشناسان بانك جهاني و به منظور ناكارآمد كردن اقتصاد کشور ما (به دليل نقش اصلي و تعيين کنند? بازار زمين در اقتصاد هر کشوري) پيشنهاد شده، در حالي كه به هيچ وجه چنين كاري در كشورهاي غربي توسعه يافته انجام نمي‌گيرد.
بهترين مدت زمان اجاره 49 يا 50 سال است
مهندس همتي:
موضوع ديگري كه در لايحه مطرح شده، اجاره 99 ساله‌ي زمينهاي دولتي به شيوه شبه اوقافي است، ما معتقديم كه در تعيين مدت اجاره زمين دولت بايد دو شاخص را مد نظر قرار دهد.
1- امنيت رواني مصرف كننده (مستاجر)
2- عدم احساس مالكيت مستاجر نسبت به زمين؛
به اين معني كه از طرفي مدت زمان اجاره زمين بايد به گونه‌اي باشد كه مستأجر با امنيت رواني بلند مدت، دغدغه‌ي جابجايي هر ساله نداشته باشد و از سويي با توجه به اين‌كه 99 سال حدودا چهار نسل را در بر مي‌گيرد احساس مالكيت در شخص به وجود نيايد.
با توجه به بررسي تطبيقي با ديگر كشورها و در نظر گرفتن فاكتورهاي بومي و فرهنگي جامعه، معتقديم بهترين مدت زمان اجاره 49 يا 50 سال است چرا كه در اين صورت در عين تأمين امنيت رواني مستاجر، احساس مالكيت نيز در خانواده‌ها ايجاد نمي‌شود و در عين حال عملا قيمت زمين از قيمت نهايي مسكن حذف مي‌شود. چنين سياستي در كشورهاي كمتر توسعه يافته مانند قزاقستان هم كار آمد نشان داده است.
خبرنگار:
سياست اجاره دادن زمينهاي دولتي اولين بار در چه كشوري اجرا شد و در حال حاضر در كدام كشورها پياده مي‌شود؟
مهندس همتي:
سياست واگذاري 99 ساله زمين اولين بار در كشور انگلستان اجرا شده و توسط كشورهاي ديگر نيز الگو برداري شده است.
به طور كلي سياست دولت انگليس مبتني بر عدم فروش زمينهاي دولتي است. بهره‌برداري از زمينهاي دولتي با انواع و اقسام سيستم‌ها انجام مي‌شود. اجاره بلند مدت (99 ساله) يكي از اين روش‌هاست. در حقيقت مدت زمان اجاره زمين بستگي به شرايط خاص هر كشور و اقتضائاتي از قبيل شرايط اقتصادي، تركيب جمعيتي، سير رشد جمعيت و .... دارد. در كشور ما نيز با توجه به شرايط اقتصادي، وضعيت فرهنگي و... مدت زمان 99 سال چندان مناسب به نظر نمي‌آيد.
در اين لايحه، متأسفانه پيشنهادي درباره‌ي سياست‌هاي مكمل (از جمله ماليات بر خانه‌هاي خالي و مساكن دوم به بعد) وجود ندارد
مهندس پروين پور:
انتقاد ديگري كه به لايحه اخير وارد است عدم وجود سياست‌هاي مكمل در كنار طرح افزايش عرضه مسكن است. اگر افزايش عرضه در بخش مسكن همراه با برخي از سياست‌هاي مكمل باشد، ما را به سرمنزل مقصود خواهد رساند. از جمله اين سياست‌هاي مكمل مي‌تواند ماليات بر خانه‌هاي خالي و مساكن دوم به بعد، ماليات بر نقل و انتقال و ... باشد. چنين سياست‌هايي در اكثر كشورها به صورت موفقيت آميز انجام مي‌شود اما در اين لايحه، متاسفأنه پيشنهادي درباره‌ي سياست‌هاي مكمل وجود ندارد. در صورتي كه پديده‌ي احتكار مسكن و وجود خانه‌هاي خالي بي‌شمار امروزه به صورتي واضح در كشور ما قابل مشاهده است.
170 هزار خانه‌ي خالي در شهر تهران
خبرنگار:
آياآمار مشخصي دراين باره وجود دارد؟
مهندس همتي:
تخمين ما اين است که در حال حاضر حدود 170 هزار واحد مسكوني خالي در شهر تهران وجود دارد.
پيشنهاد شما چيست؟
ضرورت طراحي يك بسته‌ي مالياتي
مهندس همتي:
پيشنهاد ما طراحي يك بسته مالياتي در بخش كنترلي و نظارتي مسكن است كه شامل ماليات بر مساكن خالي، مساكن دوم، زمينهاي موات و باير شهري، ماليات بر ارزش اجاره‌اي زمين و ماليات بر نقل و انتقال و معاملات مكرر است تا بتوانيم با چنين سياست مكملي سهم هزينه مسكن در سبد هزينه خانوار را پائين آورده و به ايجاد تعادل بين عرضه و تقاضاي مسكن کمک کنيم.
خبرنگار:
اما اطلاعات شفافي در اين زمينه وجود ندارد.
مهندس همتي:
اجراي چنين طرحي بيش از هر چيز نيازمند يك سامانه شفاف اطلاعاتي است.
مهندس پروين پور:
در حال حاضر آمار دقيقي از تعداد مساكن، مشخصات املاك موجود در كشور وجود ندارد و اين نقصان يكي از موانع اصلي پيش‌روي سياست‌هاي مالياتي است.
مهندس همتي:
به طور كلي برنامه‌ريزي در هر حوزه‌اي بيش از هر چيز نيازمند داشتن اطلاعات و آمار صحيح است. بعد از اجراي هر برنامه نيز براي آگاهي از ميزان صحت و سقم اصول و سياست‌هاي برنامه‌ي اجرا شده، مجددا به مجموعه‌اي از آمار و اطلاعات صحيح نياز داريم كه باز خورد اجراي سياست‌ها را نشان دهد. يكي از مشكلات بنيادين بخش مسكن كه سياست‌هاي كنترلي و نظارتي دولت را فلج كرده است، فقدان سامانه شفاف اطلاعاتي است كه باعث ايجاد مشكلات عديده‌اي در بخش مسكن مي‌شود.
ادامه دارد...