به گزارش ایسنا به نقل از برترین وکیل، مبایعه نامه املاک یک سند رسمی و معتبر در معاملات خرید و فروش ملک محسوب می‌شود، اما برخلاف اسناد رسمی که در دفاتر اسناد رسمی ثبت می شوند، مبایعه نامه املاک در دفاتر مشاور املاک و توسط طرفین قرارداد امضا می‌شود. از مبایعه نامه معمولاً برای خرید و فروش و انتقال مالکیت استفاده شده و شامل رهن و اجاره نمی‌باشد. لذا برای قانونی شدن کامل انتقال مالکیت، ثبت نهایی در دفتر اسناد رسمی لازم است.
مبایعه نامه املاک معمولاً به صورت آماده توسط مشاورین املاک ارائه می‌شود؛ اما باید زمان تکمیل مبایعه نامه به نکات و قوانین زیر توجه کنید:
طریقه نوشتن مبایعه نامه املاک
مشخصات طرفین قرارداد: مبایعه نامه بدون امضای خریدار و فروشنده و یا نمایندگان قانونی آنها اعتباری ندارد. شخص فروشنده یا باید مالک باشد و یا اختیار قانونی فروش ملک را داشته باشد. برای احراز مالکیت و احراز هویت، لازم است که اطلاعات سند مالکیت با مشخصات اصل کارت ملی وی مطابقت داشته باشد و در صورتیکه فروشنده نماینده قانونی مالک است، باید وکالت وی احراز شود. در صورت طرف قرارداد با اشخاص حقوقی (شرکت یا مؤسسه) حتماً باید شماره ثبت وی نیز احراز و ذکر شود.
مشخصات ملک مورد معامله: باید تمامی مشخصات ملک مورد معامله با جزئیات دقیق وارد شود. از تعداد دانگ گرفته تا حتی حق اشتراک آب، گاز، برق، تلفن و غیره
ثمن معامله: ثمن معامله در واقع همان مبلغ معامله است که علاوه بر مقدار، تاریخ و شیوه پرداخت آن باید واضح و دقیق ذکر شود. باز هم تأکید می‌کنیم که هرگونه جزئیات و شرایطی مانند پیش پرداخت و مابقی، مبالغ اضافی مانند هزینه ثبت و مالیات و... باید با شفافیت کامل ذکر شوند.
تاریخ تنظیم مبایعه نامه: تاریخ های مهم شامل تاریخ تنظیم سند، ثبت قرارداد، تاریخ وصول چک های پرداختی و تاریخ تحویل ملک باید صحیح و واضح ذکر شود. در غیر این صورت ممکن است باعث ایجاد اختلاف و مشکل بین طرفین شود همچنین جعل تاریخ مبایعه نامه پیامدهای کیفری و قانونی داشته و ممکن است سند مذکور در دادگاه به عنوان سند معتبر قبول نشده و حتی باعث ابطال قرارداد توسط دادگاه شود.
امور ثبتی: مبایعه نامه یک سند عادی است و امکان توقیف ملک با مبایعه نامه وجود ندارد. بنابراین در نهایت طرفین باید به یکی از دفاتر ثبت اسناد رسمی مراجعه کرده و معامله را نهایی کنند. در صورتی که فروشنده از تعهدات خود استنکاف نماید خریدار می‌تواند علیه او در دادگاه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را اقامه کند. این مسئله در قانون مدنی نیز مورد اشاره قرار گرفته است.
مدارک مورد نیاز برای تنظیم مبایعه نامه املاک
- مدارک شناسایی دو طرف
- مدارک مربوط به سندیت ملک
- اسناد ملک
- بنچاق ملک
- شماره حساب برای پرداخت ثمن
- پرداخت مالیات ارث (در صورت ورثه ای بودن)
- گواهی حصر وراثت در صورت ارث بودن
- گواهی عدم خلافی شهرداری و یا پرداخت آن
اعتبار مبایعه نامه در دادگاه چقدر است؟
محدودیت خاصی ندارد و تا زمانی که مبایعه نامه باطل شود در دادگاه اعتبار دارد.
سؤالات حقوقی مبایعه نامه
به دلیل پیچیدگی و گستردگی مسائل حقوقی در زمینه املاک، بعد از جستجو و کسب اطلاعات اولیه در باب آن موضوع، توصیه می‌شود که به وکیل متخصص و مجرب ملکی مراجعه شود تا به صورت اختصاصی و شخصی‌سازی شده، پیرامون همان مسائل سؤالات خود را مطرح کنید و از ابهام و ضایع شدن حقوق خود جلوگیری به عمل آورید.
ابطال مبایعه نامه توسط شخص ثالث
از آنجایی که حقوق قانونی هر قراردادی تنها به طرفین آن سند منتهی می‌شود، اگر هر شخص ثالثی غیر از فروشنده یا خریدار (و موکلین آنها) ادعای ذی‌نفع یا متضرر بودن نسبت به آن قرارداد داشته باشد، باید از طریق طرح دعوی در مراجع قضایی اقدام کند.
برای مثال اگر شخصی برای فرار از پرداخت بدهی مالی خود اقدام به ثبت یک مبایعه نامه بکند، آن هم در صورتی که افراد طلبکار برای دریافت مطالبات خود درخواست صدور اجرائیه به مراجع قضایی کرده باشند، آن وقت ممکن است این مبایعه نامه توسط شخص ثالث باطل شود.
ابطال مبایعه نامه فروش مال غیر
در این مورد فروشنده مالک قانونی مال نبوده و حق فروش آن را نداشته است. در این شرایط شخص خریدار می‌تواند با ارائه شواهد و مستندات مبنی بر عدم مالکیت فروشنده به دادگاه، درخواست ابطال معامله را بدهد. در صورت اثبات صحت این امر، دادگاه پیامدهای قانونی سلب مال غیر را از شخص خریدار سلب کرده و با باطل کردن معامله، هزینه وی را برمی‌گرداند.
اعتبار پشت نویسی مبایعه نامه
هر گونه تغییر، اصلاح یا اضافه کردن توافقات جدید به قرارداد اصلی که در پشت صفح مبایعه نامه نوشته می‌شود، از نظر قانونی معتبر است؛ به شرط آنکه اولاً هم فروشنده و هم خریدار با ذکر تاریخ آن را امضا کند، ثانیاً با مفاد اصلی قرارداد در تضاد نباشد و اگر تغییرات اساسی در آن ذکر شود، لازم است که در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند.
ظهرنویسی مبایعه نامه
ظهرنویسی مبایعه نامه املاک یعنی نوشتن یک سری توضیحات یا دستورات در پشت یا روی مبایعه نامه با هدف انتقال مالکیت، وثیقه، وکالت در انجام امور ثبتی و... است. در ظهرنویسی بایستی که امضای هر دو طرف قید شود اما لزومی به قید نام فردی که به او منتقل می‌شود و یا قید تاریخ نیست.
لایحه دفاعیه ابطال مبایعه نامه
اگر هر یک از شرایط مربوط به مبایعه نامه نقض شود، در این صورت یکی از طرفین می‌توانند با اثبات آن در دادگاه درخواست بطلان معامله کنند. در این صورت طرف دیگر نیز می‌تواند با ارائه استدلالات و مستندات قانونی از صحت و اعتبار مبایعه نامه دفاع کند و ادعای طرف مقابل را رد کند که این امر تحت عنوان لایحه دفاعیه ابطال مبایعه نامه انجام می‌شود. این دفاعیه شامل مقدمه، بیان موضوع، دلایل دفاع، پاسخ به ادعای طرف مقابل، درخواست‌ها و نتیجه‌گیری است که می‌تواند توسط خود شخص یا وکیل او تنظیم و به دادگاه ارائه شود.
ذکر کردن یا نکردن هر کلمه یا بند در مبایعه نامه، مسئولیت‌های حقوقی و قانونی در پی خواهد داشت. در صورت عدم تسلط در این امر و یا انجام معاملات حساس و گران، توصیه اکید می‌شود که از افراد و وکلای متخصص در این حیطه کمک بگیرید.
انتهای رپرتاژ آگهی
نظرات