در استان همدان نیز که یکی از پیشتازان گرانی مسکن و اجاره بهاست این موضوع بیش از پیش مردم و به ویژه زوج های جوان و مستأجران را آزرده خاطر کرده است. اگرچه دولت سیزدهم با شعار «ساخت سالانه یک میلیون مسکن در کشور» وارد عرصه شد اما با این وجود همچنان مشکلات اساسی در این زمینه وجود دارد.

موضوع مسکن در همدان به قدری بحرانی شده که ائمه جمعه همواره در تریبون نمازجمعه گریزی به این موضوع می‌زنند و در هفته‌های گذشته نیز امام جمعه همدان از مسئولان خواست تا در زمینه قیمت مسکن ورود کارشناسی کنند.

در همین راستا ایسنا نشستی ترتیب داد تا نحوه قیمت‌گذاری کارشناسی برای مسکن را مورد بررسی قرار دهد.

عضو هیأت علمی گروه شهرسازی دانشگاه بوعلی سینا گفت: ساختمان را نمی‌توان مانند کالاهای دیگر قیمت گذاری کرد چراکه تابع کیفیت است اما می‌توانیم برای مسکن دامنه کیفیت و محدوده سود بگذاریم.

 ساختمان را نمی‌توان مانند کالاهای دیگر قیمت‌گذاری کرد چراکه تابع کیفیت است اما می‌توانیم برای مسکن دامنه کیفیت و محدوده سود بگذاریم

دکتر محمدرضا عراقچیان در نشست «بررسی راهکارهای ارائه قیمت کارشناسی در همدان» اظهار کرد: در شرایط نرمال، مسکن ابزار سرمایه‌گذاری، تبلیغ سیاسی و تبدیل به سرمایه‌های ماندگار نیست بلکه مسکن چیزی شبیه بقیه احتیاجات مردم است.

وی با بیان اینکه در اقتصاد سالم مسکن درگیری‌های فعلی را ندارد، در پاسخ به اینکه چطور مسکن به این وضعیت دچار شده است؟ توضیح داد: وقتی اقتصاد ناسالم باشد و پدیده مهاجرت در شهرهای درجه دو و سه غالب شود و مهاجرپذیری فراوان شود، می‌بینیم مسکن در آن شهرها دچار مشکل می‌شود.

وی افزود: مسکن مهر در بعضی از شهرها خالی است و متقاضی نداشته چراکه این شهرها مهاجرفرست هستند به طوریکه شرایط کشور به گونه‌ایست که شهر رشد جمعیتی منفی دارد. در بسیاری از شهرها مسکن مهر به پنج برابر قیمت معامله شد و همین الان می‌بینیم پیامک‌های مسکن ملی با چه قیمت‌هایی معامله می‌شود.

عراقچیان با اشاره به اینکه در گذشته کسانی که تحت عنوان انبوه‌ساز که مسکن بسازند و بفروشند، در کشور نداشتیم، خاطرنشان کرد: مسکن سازی یک شغل شده به‌طوریکه تا ۶۰ سال پیش ما شغلی به نام انبوه‌ساز نداشتیم و هر کسی نیاز به مسکن داشت به سراغ معمارها می‌رفت اما امروز به علت شرایط ناسالم اقتصادی این اتفاقات افتاده است.

عضو هیأت علمی گروه شهرسازی دانشگاه بوعلی سینا با طرح این سوال که در گذشته پول و سرمایه در کجا هزینه می‌شد؟ بیان کرد: این وضعیت مسکن و اتفاقی که در ایران رخ داده، در هیچ کشور توسعه یافته‌ای نمی‌بینیم و علت آن این است که در این کشورها همه چیز نرمال است و مسکن هم نرمال خواهد بود.

وی با بیان اینکه عمر متوسط ساختمان در ایران ۲۶ سال است در حالیکه در دنیا ۸۰ سال است، اظهار کرد: در کشور ما بخش کشاورزی، صنعت و خدمات سوددهی پایین و آسیب‌های بالا و ادارات مزاحم فراوان دارند به همین علت سرمایه‌ها به سمت مسکن می‌رود.

اعتقاد همدانی‌ها؛ برای حفظ ارزش پول زمین بخرید

عراقچیان با اشاره به اینکه در بعضی شهرها اتفاقات عجیب‌تر است، ادامه داد: در گذشته همدانی‌ها اعتقاد داشتند برای حفظ ارزش پول، زمین بخرید و یکی از علت بالا بودن گرانی زمین در همدان همین تفکر است چراکه همدان به علت شرایط آب و هوایی و سرمای هوا از قدیم تفکر ذخیره‌سازی داشته است و این را نمی‌توان عیب مردم عنوان کرد.

وی با تأکید بر اینکه همدان جزء پنج استان گران در زمینه مسکن است، خاطرنشان کرد: علت این موضوع این است که در همدان صنعت، گردشگری و کشاورزی خوبی نداریم بنابراین سرمایه‌داران در حوزه مسکن کار می‌کنند و توقع سود هم دارند. سرمایه‌گذاران به جای اینکه در بخش صنعت و خدمات سرمایه‌گذاری کنند در این بخش سرمایه‌گذاری می‌کنند که قابل بحث است.

همدان جزء پنج استان گران در زمینه مسکن است به این علت که صنعت، گردشگری و کشاورزی خوبی ندارد بنابراین سرمایه‌داران در حوزه مسکن کار می‌کنند و توقع سود هم دارند.

این استاد معماری با اشاره به عوامل مؤثر در قیمت مسکن، تصریح کرد: از بخشنامه‌های دولتی تا اتفاقات سیاسی در قیمت مسکن تأثیرگذار است.

وی با اشاره به اینکه سود صنعت و کشاورزی پایین است، اظهار کرد: بعد از دو سال سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به افراد با سود قابل توجهی برمی‌گردد اما در بخش صنعت و کشاورزی سود پایینی وجود دارد بر همین اساس نیاز است شرایط سرمایه‌گذاری در بخش های مختلف ایجاد شود تا خودبه خود سرمایه‌ها به آن سمت برود.

برآوردهای غیررسمی؛ وجود حدود ۱۵ هزار مسکن خالی در همدان

عراقچیان با تأکید بر اینکه در زمینه خانه‌های خالی آمار دقیقی نداریم، افزود: الان داد کمبود مسکن در همدان زده می‌شود اما آمار خانه‌های خالی هنوز اعلام نمی‌شود در حالیکه به راحتی می‌توان تعداد خانه‌های خالی را به دست آورد. برآوردهای غیررسمی می‌گوید که حدود ۱۵ هزار مسکن خالی در همدان وجود دارد. آیا بیش از این عدد نیاز است؟ آیا همسایگان ما همین مقدار خانه خالی دارند؟ مهاجرت‌های برون استانی می‌تواند ساختار اجتماعی و فرهنگی شهرها را آسیب بزند بنابراین در حوزه مسکن باید به مباحث اجتماعی نیز توجه کرد.

وی درباره توسعه محدوده شهر همدان و کمک به کاهش قیمت زمین در این شهر، با بیان اینکه همدان از جهت جنوب بسته شده است، یادآور شد: شمال همدان مطلوبیت عمومی برای توسعه از منظر شهروندان ندارد و این موضوع در قیمت گذاری زمین بسیار تأثیرگذار است.

عراقچیان در پاسخ به اینکه آیا در همدان نیاز به مسکن وجود دارد؟ توضیح داد: در حال حاضر مسکن به کالای سرمایه‌ای تبدیل شده است که انبوه‌سازان هم مقصر نیستند بلکه دولت مقصر است. وقتی که شرایط ریال در مواجهه با دلار و طلا نامتعادل است، یکی از راه‌های جبران ضرر «مسکن» است بنابراین مردم به دنبال خرید مسکن می‌روند.

ادعای قیمت‌گذاری ثابت روی مسکن، کاملاً غلط است

این استاد دانشگاه با اشاره به اینکه ساختمان را نمی‌توان مانند کالاهای دیگر قیمت‌گذاری کرد چراکه تابع کیفیت است، بیان کرد: هم دستمزدها و هم مصالح تابع کیفیت هستند پس کسانی که ادعا می‌کنند روی مسکن می‌توان قیمتی ثابت گذاشت کاملاً غلط است.

عراقچیان گفت: باید بپذیریم همانطور که در برخی تولیدات برند داریم، در مسکن‌سازی هم برند وجود دارد یعنی خانه‌ای که توسط یک سازنده خاص ساخته شود، برند است و قیمت چند برابر پیدا می‌کند.

عضو هیأت علمی گروه معماری دانشگاه بوعلی سینا با تأکید بر اینکه به راحتی نمی‌توان برای مسکن قیمت گذاشت اما می‌توان برای آن طیف تعیین کرد، ادامه داد: ما می‌توانیم برای مسکن دامنه کیفیت و محدوده سود بگذاریم البته این موضوع سخت است اما می‌توان این کار را کرد.

وی با بیان اینکه برای مسکن باید سود معقول تعریف کرد که این کار هیچ وقت انجام نشده است، افزود: سود حوزه مسکن سود خوبی است و از صنعت، کشاورزی و خدمات بالاتر است.

عراقچیان با اشاره به اینکه فعالیت در بازار مسکن دردسر کمتری برای سرمایه‌گذاران دارد، خاطرنشان کرد: حوزه مسکن با شهرداری و نظام مهندسی ارتباط دارد و از این دو باید مجوز بگیرد و دو ساله هم سود آن برمی‌گردد اما برای سرمایه‌گذاری در صنعت با تعداد زیادی اداره باید سروکار داشت.

فعالیت در بازار مسکن دردسر کمتری برای سرمایه‌گذاران دارد؛ حوزه مسکن با شهرداری و نظام مهندسی ارتباط دارد و از این دو باید مجوز بگیرد و دو ساله هم سود آن برمی‌گردد اما برای سرمایه‌گذاری در صنعت با تعداد زیادی اداره باید سروکار داشت

وی با بیان اینکه عمده ادارات در حوزه صنعت سرمایه‌گذاران را اذیت و معطل  می‌کنند، ادامه داد: در مسکن این دردسرها وجود ندارد و با افراد کمتری طرف است البته دردسرهای خود را دارد اما از بخش صنعت کمتر است.

وی با اشاره به اینکه در قانون اساسی فقط گفته شده دولت وظیفه دارد شرایط خانه دار شدن مردم را فراهم کند اما نگفته در جایی که مردم دوست دارند، به آنها خانه بدهد، بیان کرد: کاربران مسکن دو دسته هستند؛ تعدادی که اصلاً مسکن ندارند و افرادی که دنبال ارتقاء مسکن خود هستند، دولت برای خانه اولی‌ها از مساکن مهر، ملی و ... مسکن تأمین می‌کند و افرادی که دنبال ارتقاء مسکن هستند، از طریق انبوه سازان خانه می‌خرند.

عراقچیان در پاسخ به اینکه آیا مسکن مهر توانست قیمت مسکن را پایین بیاورد؟ یادآور شد: مسکن مهر اصلاً نتوانست کیفیت ساختمان سازی را بالا ببرد و قیمت مسکن را کاهش دهد، برای اینکه در جاهای نامناسب شهری و برای قشر نیازمند به خانه اولی احداث شد.

وی با تأکید بر اینکه قسمتی از مسکن مهر به دست جامعه هدفش نرسید، گفت: این موارد همین الان هم برای اقدام ملی پیش آمده است. اقدام ملی برای قشر متوسط به بالا کاری نمی‌تواند انجام دهد.

این استاد دانشگاه با اشاره به اینکه با اقدام ملی و مهر که دولت ها ورود کردند، به مهاجرت دامن زده می‌شود، اظهار کرد: با ساخت این مساکن شهرهای درجه دو، سه و چهار تخلیه و وارد مرکز استان ها و شهرهای بزرگ می‌شوند. چرا باید اختلاف جمعیتی شهر ملایر با همدان اینقدر زیاد باشد؟ این در ساختار برنامه‌ریزی استانی غلط است.

وی با تأکید بر اینکه نباید شهر جدیدی ساخته شود، تصریح کرد: شهرهای درجه دو و سه را می توانیم توسعه دهیم. شهر بهار قابلیت توسعه دارد و شهر کاملی است ضمن اینکه از مهاجرت جلوگیری می‌کند. اگر دولت در «بهار» زمین بدهد تقاضا در مرکز استان کاهش می‌یابد.

تصور کاهش قیمت با ساخت مسکن ملی، اشتباه است

عراقچیان بیان کرد: اینکه تصور کنیم با ساخت مسکن ملی طی دو سال قیمت مسکن کاهش یابد اشتباه است چراکه هر وقت تورم را کنترل و معادله دلار و ریال را حل کردیم، قیمت مسکن پایین می‌آید.

وی با بیان اینکه مسکن هزینه‌هایی دارد که باید جبران شود، خاطرنشان کرد: مسکن خواب سرمایه دارد که باید حساب شود و توابعی در آن دخیل هستند و بعد از آن به مباحث اجتماعی وابسته است. اگر توانستیم مسکن را از سایر مباحث اقتصادی، سیاسی و اجتماعی جدا کنیم، قیمت‌ها خودبه خود واقعی می‌شود اما تا زمانی که مسکن در حوزه سرمایه گذاری باشد، کاهش قیمت امکان ندارد.

عراقچیان با اشاره به اینکه یکی از دلایل سرمایه‌گذاری همدانی‌ها در مسکن این است که جایی مطمئن‌تر از مسکن در این شهر سراغ ندارد، تأکید کرد: اگر سرمایه‌گذاران در بخش صنعت اذیت نمی‌شدند و سود بالایی داشتند، هیچ وقت وارد مسکن نمی‌شدند.

وی گفت: همدان سکوی پرش بسیاری از استان های غربی است به طوریکه چند سال در همدان زندگی و سرمایه خود را جمع کرده سپس به تهران و جاهای دیگر پرش می کند. همدان استانی با تعامل بالا با همسایگان است و مهاجران غیراستانی زیادی دارد که ساختار اجتماعی، اقتصادی و فرهنگی را آسیب زدند.

قیمت‌گذاری بر روی مسکن امکان‌پذیر نیست

رئیس انجمن انبوه‌سازان استان همدان نیز در نشست ایسنا، با تأکید بر اینکه قیمت‌گذاری بر روی مسکن امکان پذیر نیست، اظهار کرد: قیمت گذاری برای املاک شهر به صورت منطقه‌ای امکان‌پذیر نیست چراکه آیتم‌های مختلفی در قیمت مسکن مؤثر است.

محمدصادق پارسامهر با بیان اینکه مسکن همانند سایر کالاها، قابلیت قیمت گذاری ندارد، افزود: انجمن انبوه سازان همدان ۵۰۰ عضو با سرمایه‌ای افزون بر ۳۰ هزار میلیارد تومان دارد که در استان فعالیت می‌کنند.

وی با اشاره به معضلات صدور پروانه ساختمانی در همدان، تصریح کرد: این روزها کسی که بخواهد پروانه ساختمانی بگیرد، باید کفش آهنی بپوشد چراکه سازمان نظام مهندسی سرآمد آزاردهندگان این روند است.

این روزها کسی که بخواهد پروانه ساختمانی بگیرد باید کفش آهنی بپوشد چراکه سازمان نظام مهندسی سرآمد آزاردهندگان این روند است

وی بیان کرد: در سال ۹۹ انبوه‌سازان همدان دو میلیون و ۵۶۰ هزار مترمربع مسکن پروانه دریافت کردند و براساس اعلام نظر کارشناسان وزارت راه و شهرسازی هر ۶۵ مترمربع باعث ایجاد یک شغل در بخش مسکن می‌شود که در سال ۹۹ حدود ۳۰ هزار شغل در شهر همدان ایجاد شد.

پارسامهر تصریح کرد: با توجه به معضلات دریافت پروانه ساختمانی و معضلات ساخت، میزان پروانه‌های ساختمانی همدان در سال ۱۴۰۰ با ۶۰ درصد کاهش به کمتر از ۹۵۰ هزار مترمربع رسید.

رئیس انجمن انبوه‌سازان استان همدان با بیان اینکه میزان پروانه های ساختمانی شهر همدان در سال ۱۴۰۱ به ۸۳۵ هزار مترمربع رسیده است، افزود: قول می‌دهم با توجه به معضلات پیش آمده در این حوزه در سال ۱۴۰۲ میزان صدور پروانه‌های ساختمانی کمتر از سال گذشته باشد.

وی با اشاره به اینکه یکی دیگر از معضلات بخش مسکن سازمان تأمین اجتماعی است، ادامه داد: بیمه تأمین اجتماعی برای پروانه‌های ساختمانی عددی نبود اما در حال حاضر افزایش قابل توجهی داشته ضمن اینکه کوچکترین خدماتی از سوی این سازمان به کارفرما داده نمی‌شود.

پارسامهر خاطرنشان کرد: به تازگی در مجلس مصوبه‌ای توسط نمایندگان ما داده شده که بیمه تأمین اجتماعی صدور پروانه‌های ساختمانی چهار درصد حداقل دستمزد کارگران باشد یعنی چیزی حدود متری ۲۲۰ هزار تومان خواهد بود.

این مقام مسئول افزود: این موضوع به ضرر کسانی است که در پایین شهر اقدام به ساخت و ساز می‌کنند چراکه در گذشته حق بیمه تابعی از عوارض صدور پروانه ساختمانی بود اما الان فرقی در نقاط شهری نیست و همه به یک اندازه باید پرداخت کنند و در واقع ناعادلانه شده است.

بروکراسی اداری انبوه‌سازان همدانی را روانه شمال کرد

وی یادآور شد: با توجه به معضلات و بروکراسی اداری صدور پروانه ساختمانی که از شش ماه تا یک سال زمان می‌برد، بیشتر انبوه سازان همدانی به شمال می‌روند چراکه در شهرهای شمالی کشور فرش قرمز پهن کردند.

پارسامهر با اشاره به اینکه زمان و فرآیند دریافت پروانه ساختمانی در شهرهای شمالی کمتر از همدان است ضمن اینکه سودهای بالایی دارند، افزود: این موارد زنگ خطری برای بازار مسکن همدان است.

رئیس انجمن انبوه‌سازان استان همدان با تأکید بر اینکه قیمت‌گذاری برای مسکن امکان پذیر نیست، اظهار کرد: در یک خانه ویلایی معمولاً ۶۰ درصد قیمت به زمین آن اختصاص دارد اما در آپارتمان ۳۰ درصد قیمت به زمین اختصاص دارد.

وی با اشاره به اینکه توازن بین قدرت خرید مردم و تورم بهم خورده است، گفت: در سال ۶۸ افراد می‌توانستند ۵۰ درصد از قیمت یک ملک را وام بگیرند و به راحتی اقساط آن را پرداخت کنند اما در حال حاضر قیمت مسکن به قدری بالاست که وام مسکن جوابگوی خرید یک ملک نیست و اگر مبلغ وام افزایش یابد هم کسی توان پرداخت اقساط آن را ندارد. در واقع حقوق بگیران آن زمان توان بازپرداخت اقساط را داشتند اما الان کدام حقوق بگیری می‌تواند اقساط یک وام سه میلیاردی را بدهد؟

پارسامهر با بیان اینکه خواهان مسکن ناامید شدند و این یک معضل اساسی است، درباره علل افزایش قیمت مسکن، تصریح کرد: عرضه و تقاضاست که قیمت یک ملک را مشخص می‌کند و قیمت‌گذاری برای مسکن شدنی نیست.

خواهان مسکن ناامید شدند و این یک معضل اساسی است؛ عرضه و تقاضاست که قیمت یک ملک را مشخص می‌کند و قیمت‌گذاری برای مسکن شدنی نیست.

وی با اشاره به اینکه دو ماه دیگر معضل اجاره نشینی در کشور آغاز می‌شود، ادامه داد: معمولاً یک چهارم قیمت آپارتمان مبلغ رهن است که باز هم نمی‌توان برای اجاره قیمتی تعیین کرد چراکه آیتم های زیادی در آن اثرگذار است.

رئیس انجمن انبوه‌سازان استان همدان از ریزش ۲۵۰ انبوه‌ساز در بازار مسکن همدان خبر داد و تأکید کرد: با معضلات موجود انبوه‌سازان پا پس می‌کشند و بابت ساخت و ساز در همدان نگران هستم بنابراین اگر بروکراسی اداری نسبت به فرآیند صدور پروانه درست نشود انبوه سازان یکی یکی از همدان خارج می شوند.

وی با تأکید بر اینکه سیاست‌گذاری در زمینه نرخ مسکن باید کشوری باشد، گفت: عوامل اثرگذار در قیمت مسکن اصلاً استانی نیست و عمده آن کشوری است. قیمت دلار باعث شده این وضعیت در بازار مسکن ایجاد شود، اگر تحریم‌ها برداشته شود شاید شرایط وضعیت دیگری پیدا کند.

این مقام مسئول درباره علل بالا بودن قیمت مسکن در همدان نسبت به سایر شهرها یادآور شد: شرایط اقتصادی کشور، تحریم‌ها و بالا بودن قیمت مصالح ساختمانی برای همه شهرها یکسان است اما آنچه باعث شده در همدان قیمت مسکن بالاتر باشد، بالا بودن قیمت زمین است.

انتهای پیام