آنچه كه در پي مي‌ آيد چهارمين بخش از ششمين «كارگاه بررسي و نقد طرح جامع تهران» است كه از سوي گروه مسايل راهبردي دفتر مطالعات خبرگزاري دانشجويان ايران (ايسنا) در تالار شهيد قريب اين خبرگزاري با موضوع «مسكن» برگزار شد.
به گزارش خبرنگار مسائل راهبردي خبرگزاري دانشجويان ايران (ايسنا)، اين موضوع با حضور دكتر سيداميرمنصوري و دكتر بيت‌الله ستاريان، اعضاي هيات علمي دانشگاه تهران، همچنين كمال اطهاري و اعظم خاتم كارشناسان مطالعات طرح جامع تهران، مورد بررسي قرار گرفت.
در ادامه ديد‌گاه‌هاي دكتر بيت‌الله ستاريان، عضو هيأت علمي دانشگاه تهران در اين‌باره به حضور خوانندگان گرامي تقديم مي گردد.

بيش از دو ميليون نفر از جمعيت تهران در آستانه تشكيل خانوار

دكتر ستاريان:
ما ناگزيريم كه مساله مسكن را ابتدا در مقياس كلان و پس از آن در سطح تهران مورد بررسي قرار دهيم. زيرا افزايش قيمت مسكن در تهران در بسياري از شهرستان‌هاي ديگر اتفاق افتاده است، مگر آن كه شهرستاني ويژگي خاصي ‌داشته باشد كه قيمت مسكن در آن از سياست‌هاي ملي مستثني شده باشد.

در سال‌هاي 50 تا 60 يك‌باره جمعيت، 18 ميليون نفر افزايش يافت. به ويژه از سال 57 تا 65 با رشد جمعيت بالايي مواجه بوديم كه اين جمعيت در حال حاضر 20 - 30 ساله شده و امروز جمعيتي بيش از 2 ميليون نفر را در تهران تشكيل مي‌دهند، در واقع 2 ميليون نفر از 5/7 ميليون نفر جمعيت تهران، بين 20 تا 30 سال سن دارند و در حال تشكيل خانوار هستند، آمار دهه‌ي 80 اين روند را نشان مي دهد؛ چنان‌كه 140 هزار ازدواج و تشكيل خانوار در سطح تهران ثبت شده است.

با لحاظ كردن ضرايب مختلفي نظير ضريب استهلاك، تخريب، خانه‌هاي خالي، خانه‌هاي ذخيره و... در آمار تشكيل خانوار مي توان نياز به مسكن را محاسبه كرد

براي مطالعه‌ي نياز مسكن در حالت عادي روش‌هاي مختلفي به كار برده مي شود كه ساده‌ترين روش آن بررسي رييس خانوار است. با لحاظ كردن ضرايب مختلفي نظير ضريب استهلاك، تخريب، خانه‌هاي خالي، خانه‌هاي ذخيره و... در آمار تشكيل خانوار، حدود يك ميليون و دويست تا يك ميليون و 400 هزار واحد مسكوني (اعم از شهري و روستايي) در سطح كل كشور وجود دارد. نسبت مساوي‌اي كه در سال‌هاي پيش بين مسكن شهري و روستايي وجود داشت از سال 1370 به بعد به سمت شهر بيشتر شد. بنابراين در حال حاضر نسبت مسكن شهري به روستايي حدود 73 به 27 درصد شده است.در سطح شهر تهران نيز براي مطالعه‌ي نياز مسكن بايد همين روش مورد استفاده قرار گيرد.

220 هزار واحد مسكوني، نياز مسكن تهران
طرح جامع تهران نياز به مسكن را محاسبه نكرده و فاقد برنامه‌ريزي مسكن است

رقمي حدود 220 هزار واحد مسكوني بدون توجه به تخريب‌هاي زودرس در سطح شهر تهران نياز داريم، اين نياز مسكن بايد در طرح جامع ديده مي‌شد و براي آن برنامه‌ريزي مي‌شد؛ اما در طرح جامع مسكن، چنين مطالعه‌ و برنامه‌ريزي‌اي انجام نگرفته و حتي اشاره‌اي هم به آن نشده است.

آمار خانه‌هاي خالي تهران تقريباً مشابه ساير نقاط كشور است
سوداگري زماني مذموم است كه به معناي احتكار كالا باشد

وزارت مسكن از سال 76 تا 81 مطالعه‌اي درباره بحران گراني مسكن انجام داد كه در آن عواملي مانند سوداگري و حضور سرمايه در بخش مسكن را علت‌هاي گراني مسكن دانست و عنوان كرد سرمايه‌ها از بخش‌هايي نظير صرافي و دلار به بخش مسكن هجوم آورده است. اين در حالي است كه در اقتصاد مسكن يكي از مهم‌ترين اهداف بايد جذب سرمايه باشد تا با استفاده از آن توليد را افزايش دهيم، زيرا از مشكلات اساسي در بخش مسكن عدم وجود منابع براي توليد است.

بايد توجه كنيم كه در سال‌هاي 76 تا 81، حتي خروج سرمايه از بازار مسكن وجود داشت، در حالي كه در سال 81 شاخص افزايش قيمت مسكن و اجاره‌بها نسبت به سبد خانوار بالاترين رقم را نشان داد.

سوداگري به معناي جذب سرمايه نامطلوب نيست، بلكه سوداگري در بخش مسكن يكي از نيازها براي افزايش بازار و جذب سرمايه است، مفهوم سوداگري زماني مذموم است كه به معناي احتكاي كالا باشد. در حالي كه آمار خانه ‌هاي خالي در تهران تفاوت قابل ملاحظه‌اي با ساير نقاط كشور ندارد. ضريب استهلاك ،همچنين ضريب خانه‌هاي خالي و ذخيره در شهر تهران كمي بيشتر از كل كشور است. اگر چه از ضريب خانه‌هاي خالي و ذخيره در شمال كشور و مناطق تفريحي خيلي كمتر است.

از سوي ديگر تهران عموما حدود 100 هزار واحد مسكوني سربار توليد مسكن را توليد مي كرده‌است و در خيلي جاها اين ميزان كم شده است. البته اگر ميزان تخريب را كم كنيم عدد گفته شده پايين‌تر مي‌آيد و اخيرا يك مقدار كمتر هم شده و توليد پايين آمده است.

نياز واقعي(تقاضاي مطلق) كل كشور: يك ميليون و 400 هزار واحد مسكوني
حداكثر توليد در سال:500 هزار واحد در كل كشور
به طور متوسط سالانه حدود 100 هزار واحد مسكوني كمتر از نياز واقعي در تهران توليد شده است

مي‌دانيم كه ميان تقاضاي مؤثر و مطلق تفاوت وجود دارد. اگر تقاضاي مطلق مسكن در كشور را مورد مطالعه قرار دهيم به اين نتيجه مي رسيم كه يك ميليون و 400 هزار واحد مسكوني در سال نياز است و بايد توليد شود اين در حالي است كه حداكثر توليد در سطح كل كشور 450هزار الي 500 هزار واحد مسكوني است، كه در مقايسه با نياز مطلق عدد ناچيزي است. تنها در سطح تهران به طور متوسط سالانه حدود 100 هزار واحد مسكوني كمتر از نياز واقعي در تهران توليد شده است. اين ارقام مربوط به تقاضاي مطلق است.

به دليل آن‌كه فاصله‌ي ميان تقاضاي مطلق و عرضه زياد است، قيمت مسكن افزايش يافته و تقاضاي موثر خود به خود پايين مي‌آيد

اين درحالي است كه تقاضاي موثر، به دلايل مختلف خيلي كمتر از تقاضاي مطلق است، زيرا از طرفي زماني كه فاصله‌ي بين تقاضاي مطلق و عرضه زياد باشد، قيمت كالا افزايش مي‌يابد و مسكن به عنوان كالاي دست نيافتني مطرح مي‌شود، بنابراين تقاضاي موثر خود به خود پايين مي‌آيد. از طرف ديگر به علت سياست‌هاي اقتصادي كلان كشور كه مسكن هم متاثر از آن است نقدينگي از دست مردم خارج مي شود و در نتيجه اولين ضربه به بخش مسكن وارد مي‌شود؛ چرا كه مسكن پيشتاز همه‌ي كالاها و ضربه پذيرتر از همه كالاها در سبد خانوار است .

چرا در بخش مسكن افزايش قيمت اتفاق مي افتد؟ زيرا تعداد مسكن موجود نسبت به متقاضي كمتر است، همين كه نقدينگي جزيي به اين بخش تزريق مي‌شود به سرعت به تقاضاي موثر تبديل مي‌شود، به اين علت كه مسكن جزء نيازهاي طبيعي انسان است و در ايران كالاي سرمايه‌اي محسوب مي شود. به اين ترتيب نقدينگي بلا فاصله به تقاضاي موثر تبديل مي‌شود، در نتيجه قيمت مسكن افزوده مي‌شود و اين افزايش قيمت باعث كاسته شدن از تقاضاي موثر به تقاضاي مطلق مي‌شود كه حالت ركود را ايجاد مي‌كند، اين اتفاق در مقياس ملي به طور مستمر در بخش مسكن در حال وقوع است.

مي‌بينيم كساني هم كه با نگاه سرمايه‌گذاري اقدام به خريد مسكن مي‌كنند، حتي اگر به آن نياز نداشته باشند، آن را اجاره مي‌دهند و بالاخره كسي در آن‌ها ساكن مي‌شود. بنابراين در شرايطي كه آمار خانه‌هاي خالي در تهران، تقريباً مشابه ساير كشور است، درست نيست كه بگوييم، سوداگري عامل افزايش قيمت مسكن است.

6 تا 8 درصد از 14 ميليون واحد مسكوني در سطح كل كشور خانه‌هاي خالي هستند، كه اين خانه‌هاي خالي به شكل‌هاي مختلف وجود دارند؛ مانند زمان انتقال از يك مستاجر به مستاجر ديگر يا رسيدن به مرحله‌ي فروش خانه، پس اين داوري كه در تهران به اندازه‌ي كافي مسكن توليد شده و ما در حال حاضر نياز مسكن نداريم، اشتباه است.

تنها 50 تا 60 درصد از نياز مسكن مردم تهران تأمين شده است
طرح جامع تهران فاقد برنامه‌اي است كه بتواند پاسخ‌گوي نياز مسكن تهران باشد

اگر(نه پروانه‌هاي صادره) بلكه آمار خانه‌هاي اتمام يافته بانك مركزي را ملاك قضاوت قرار دهيم، مشاهده مي‌كنيم كه تنها 50 تا 60 درصد نياز مسكن تهران تامين شده است كه اين رنج البته در شهرهاي ديگر مانند اصفهان، تبريز و مشهد اسف‌بارتر است و تنها 30 تا 40 درصد نياز مسكن تامين شده. در تدوين طرح جامع به اين مساله توجه نشده و همچنين آمار دقيق و روشني از اين نياز ندارد و برنامه‌اي كه بتواند پاسخگوي نياز مسكن باشد در اين طرح وجود ندارد.

سوداگري نه علت افزايش قيمت، بلكه معلول افزايش قيمت ناشي از كمبود عرضه است

بنابراين بايد توجه كنيم كه فشار جمعيت و فشار نياز در بخش مسكن، باعث ايجاد افزايش قيمت در بخش مسكن مي‌شود. سوداگري در بخش مسكن علت نيست بلكه معلول است. ما بايد به دنبال بررسي اين نكته باشيم كه چرا يك كالا بازار سوداگري پيدا مي‌كند؟

روشن است زماني كه كالا، كالاي ارزشمند و قابل سرمايه‌گذاري مي‌شود اين وضعيت به وقوع مي‌پيوندد. اين كه چرا كالا ارزشمند مي‌شود به فاصله ميان عرضه و تقاضا مربوط است. بنابراين سوداگري باعث افزايش قيمت‌ها نمي‌شود، بلكه كالا قابليت آن را دارد كه مورد سرمايه‌گذاري قرار گيرد و علت اين قابليت فاصله‌ و شكاف بسيار وسيع ميان عرضه و تقاضا است.

شهرهاي جديد تجربه اي شكست خورده در جهان

نسخه شهرهاي جديد، در 15 كشور دنيا پيچيده شده‌است. در طرحي كه سال 1368 تدوين شد اين بحث مطرح شد كه تجربه شهرهاي جديد در هيچ كشوري مثبت نبوده‌است . در انگليس هم از زمان‌ ابنز‌هاوارد كه اين طرح داده شد تنها 4 درصد سرريز جمعيت لندن را در خود جاي داد. تنها در شوروي به خاطر كمونيستي بودنش نتيجه‌هاي مثبتي حاصل شد، اما در اكثر كشورهاي اروپايي و آمريكا و هند مانند كشور ما نتيجه‌ي مثبتي نداشت. طبق آماري كه خانم خاتم ارائه دادند توجه كنيم كه، 100 هزار نفر جمعيت جذب شده به شهر‌هاي جديد، از 7 ميليون نفر، درصد بسيار كمي از سرريز جمعيت شامل مي‌شود.

اگر بخواهيم مي‌توان دليل آن را در فرصت ديگري بررسي كنيم،اما مي‌توان به اين نكته اشاره كرد كه شهرهاي جديد ي كه به عنوان "Sattelite town" مورد بررسي ماست، حتماً بايد علت وجودي و هويت اقتصادي داشته باشند. بهتر بود به جاي سرمايه‌گذاري در "Sattelite town" ها روي شهرهاي مياني سرمايه‌گذاري مي‌كرديم، شايد پاسخ بهتري داشت.
ادامه دارد...