اين كه ساخت و ساز ربطي به جمعيت ندارد، يك اسطوره است

اعظم خاتم:
به رغم آن كه زمان محدود است؛ اما نكاتي كه دوستان به آن اشاره كردند، به اندازه‌اي مهم است و به قدري اين مباحث از نظر من مهم و حياتي است؛ كه با توجه به اين كه ما دو، سه سال‌ در محافل خيلي كوچكي به اين مباحث پرداختيم، اكنون كه قرار است اين مباحث در مقياس وسيع‌تري طرح ‌شوند، بايد كيفيت لازم را داشته باشند و اجازه مي خواهم كه چند نكته را توضيح دهم.

فكر مي كنم كه درباره مساله‌ي مسكن تهران چند اسطوره ساخته شده است، يك اسطوره اين بود كه ساخت و ساز ربطي به جمعيت ندارد. ما به همراه تعدادي از دوستان و كارشناساني كه در طرح جامع كار كرديم، انرژي زيادي را صرف كرديم تا ثابت كنيم كه ميان ساخت و ساز و جمعيت ارتباط وجود دارد؛ به اين معني كه ساخت و ساز تنها جايگزيني براي مسكن تخريب شده نيست، تعداد ساخت و ساز مسكن‌، بسيار بيش‌تراز تعداد مسكن‌هاي تخريب شده است و باعث جذب جمعيت جديدي مي‌شود. همچنين ساخت و ساز تنها براي جابجايي جمعيت در درون خانوار نيست، اين گونه نيست كه به طور مثال يك خانوار چهار نفره به دو خانوار دو نفره تبديل شود، بلكه ساخت و ساز مسكن جمعيت بيشتري را مي‌آورد.

تجربه سرشماري سال 75 به خوبي نشان داد كه ساخت و ساز تهران جمعيتي فراتر از روند افزايش جمعيت در10 سال گذشته را آورد يعني در فاصله‌ي 65 تا 75 فقط 700 هزار جمعيت به تهران اضافه شد. با توجه به اين كه سال 65 بعد از جنگ بود و ركود طي شده بود، بنابراين طي 65 تا 75 جمعيت 6 ميليوني تهران به 6 ميليون و هفتصد هزار نفر رسيد، به اين معني كه سالانه 70 هزار نفر به جمعيت اضافه شد، در حالي كه در حال حاضر و در سال 85 جمعيت به 8/7 ميليون رسيد به اين تعبير كه يك ميليون و صد هزار نفر به جمعيت اضافه شده‌اند و اين در حالي كه رشد طبيعي جمعيت شهر پايين‌تر آمده است.

در حالي كه رشد طبيعي جمعيت تهران، 2/1 است، اما رشد عملي آن 4/1 است
تهران در حال جذب جمعيت از بيرون است

از65 تا 75 نرخ رشد شهر 1/1 بود به اين معني كه تعدادي از جمعيت را به بيرون شهر مي‌فرستاد، زيرا در آن زمان رشد طبيعي جمعيت حدود 5/1 بود اما در حال حاضر كه رشد طبيعي جمعيت تهران حدود 2/1 است مشاهده مي‌كنيم كه رشد عملي جمعيت 4/1 شده است به اين معني كه از بيرون در حال جذب جمعيت است. اين ارقام واضح است.

بنابراين هم‌اكنون به كمك سرشماري 85 وسال‌ها مطالعه، بحث و گفتگو درباره‌ي اين اسطوره‌اي كه در ميان شهرسازان با قدرت مطرح مي‌شد، مبني بر اين‌كه ساخت و ساز جمعيت نمي‌آورد، مي‌توانيم شفاف‌تر سخن بگوييم.

اين تعبير كه توليد مسكن در تهران، كمتر از نياز آن است، يك اسطوره مخاطره آميز ديگر است

مساله‌ي مهم ديگري كه بايد به آن اشاره كنم، ميزان نياز تهران به مسكن جديد است. اين مساله كه در حال حاضر در تهران كمتر از نيازمان مسكن توليد مي‌كنيم، يكي از اسطوره‌هايي است كه مي‌تواند مخاطره‌آميز باشد به اين دليل كه مفهوم نياز در آن روشن نيست. بايد روشن كنيم كه از نياز كدام جمعيت صحبت مي‌كنيم؟ آيا از نياز جمعيتي سخن مي‌گوييم كه در سطح استان تهران استقرار يافته و به دلايل متعدد از جمله كوتاه كردن زمان رفت و آمد و پايين‌آوردن هزينه‌ي حمل و نقل به تهران (به عنوان محل كارش)، اگر قيمت‌ مسكن در تهران اجازه دهد، خواهان سكونت در آن است، را هم حساب مي‌كنيم؟ آيا قرار است تمام جمعيت اضافه‌اي كه براي تهران پيش‌بيني مي‌كنيم، در خود شهر اسكان پيدا كنند؟ درباره‌ي نياز كدام گروه سخن مي‌گوييم؟

جمعيت شهر براي سال 1400 حدود 2/9 ميليون نفر پيش‌بيني شده است
ساخت و ساز بايد بسيار كنترل شده و محدود باشد

با توجه به رشد طبيعي جمعيت موجود در تهران، جمعيت شهر براي سال 1400 حدود 2/9 ميليون نفر پيش‌بيني شده است. اين كار مستقل از بخش‌هاي مسكن و توسط دكتر زنجاني انجام شده است. جمعيت 2/9 ميليون با جمعيت كنوني تهران يعني 8/7 ، يك ميليون و 400 هزار نفر اختلاف دارد، بررسي‌هاي ما در طرح جامع نشان داد جواز ساخت و سازي كه صادر شده - آنچه كه ساخته نشده، اما جوازش در دست مردم است و احداثش زمان مي‌برد - به 6/8 ميليون جمعيت ظرفيت سكونت مي‌دهد، بنابراين براي حدود 600 هزار نفر بايد واحد مسكوني جديد ساخته شود.

از سوي ديگر در مطالعات ما پروانه‌هاي صادره تا 83 بررسي شد و زمان تصويب طرح در سال 85 در نظر گرفته شده بود. بنابراين اگر طرح در سال 85 تصويب مي‌شد و ساخت و ساز مسكوني كنترل مي‌شد، باز هم طي 2 سال (از 83 تا 85) قبل ازتصويب طرح، تعدادي پروانه صادر شده‌ بود، اگر تعداد پروانه‌هاي صادر شده طي اين دو سال را 100 هزار واحد مسكوني در نظر بگيريم كه به 400 هزار نفر اجازه سكونت مي دهد، بنابراين تا زمان تصويب طرح، عملا براي ظرفيت پيش‌بيني شده تهران در افق 1400، پروانه ساختماني صادر شده است.

بديهي است كه ساخت و ساز مسكوني در تهران را نمي‌توان متوقف كرد و كسي قصد توقف آن را ندارد . يعني ساخت و ساز از 85 تا 1400 قرار نيست صفر باشد، اما من تنها اين ارقام را عنوان كردم تا نشان دهم ساخت و ساز بايد بسيار كنترل شده و محدود باشد. هر جواز و پروانه‌اي بيش از اين صادر شود اضافه جمعيت تهران را بالاتر از پيش‌بيني رشد طبيعي‌اش مي‌برد.

در طرح جامع رشد طبيعي جمعيت تهران 2/9 ميليون نفر پيش‌بيني شده است
اگر پايه جمعيتي اضافه شود، واضح است كه رشد طبيعي هم افزايش مي‌يابد

واژه‌ي اسطوره را درباره‌ي مسكن تهران بيان كردم زيرا در اين‌جا پيرامون واقعيت هاله‌اي ايجاد مي‌شود كه با وجود آن، واقعيت قابل تشخيص نيست.

درباره‌ي نياز جمعيتي شهر تهران بايد به اين‌ نكته توجه كرد كه درحال حاضر جمعيت شهر تهران 8/7 ميليون نفر عنوان شده است. رشد طبيعي اين جمعيت با رشد طبيعي آن در ده سال پيش كه 3/7 ميليون نفر بود، متفاوت است، زيرا زاد و ولد 3/7 ميليون نفر با زاد و ولد 8/7 ميليون نفر فرق مي‌كند.

بنابراين اگر منظور از "نياز مسكن" در تهران، نيازي است كه مربوط به رشد طبيعي جمعيت است، رشد طبيعي بر اساس برآوردهاي طرح جامع حدود 2/9 ميليون نفر پيش‌بيني شده بود، اما اگر پايه جمعيتي اضافه شود، واضح است كه رشد طبيعي هم افزايش مي‌يابد؛ بنابراين در اين جا بحث پرمناقشه‌اي به وجود مي‌آيد.

به ساخت و ساز تجاري و اداري بسيار نياز داريم
با ساخت و ساز بسيار محدود مسكوني مي‌توانيم به نياز مسكن در تهران پاسخ دهيم و حتي بخشي از اين نياز را به شهرهاي پيرامون تهران هدايت كنيم
جمعيت شهر‌هاي جديد در انگليس: زير صد هزار
بمبئي، گويانا و اسلام آباد: چند صد هزار نفر
تهران: 25 هزار نفر در مقابل ميلياردها تومان سرمايه‌گذاري
شكست محض شهر‌هاي جديد در تهران

بنابراين به رغم آن كه ما به ساخت و ساز تجاري و اداري بسيار نياز داريم و رونق بخش ساختمان در تهران بايد رونق ساخت و ساز تجاري و اداري و خدماتي باشد، اما روشن است كه با ساخت و ساز بسيار محدود مسكوني مي‌توانيم به نياز مسكن در تهران پاسخ دهيم و حتي بخشي از اين نياز را به شهرهاي پيرامون تهران هدايت كنيم.

گفته مي‌شود مشكل شهرهاي جديد در دنيا اين است كه درصد كمي از جمعيت را در خودشان جاي مي‌دهند، توجه‌ داشته باشيد در انگليس اين شهرها اساساً براي جمعيت پايين برنامه‌ريزي شده‌اند؛ به اين معني كه شهرهايي با عنوان "باغ‌شهر" به‌وجود آمده و از ابتدا با سقف‌هاي جمعيتي 100 هزار نفر شروع به فعاليت كرده‌اند، در مقابل شهرهايي مانند بمبئي، گوايانا و اسلام‌آباد جمعيت آن‌ها از 15 هزار نفر به 300 هزار نفر افزايش پيدا كرده است، به تعبير ديگر در اين شهرها از ثروت ملي سرمايه‌اي صرف ساخت شهرهاي جديد در بيابان شده است.

البته در حال حاضر نقدهاي زيادي به اين شهرها صورت مي‌گيرد، چرا كه كيفيت زندگي در اين شهرها بسيار پايين است و من هم با اين انتقادات موافقم، اما زماني كه بمبئي با 500 هزار نفر جمعيت ظرف 15 سال مواجه مي‌شود. در كشور مصر، زماني شهري نظير "دهم رمضان" ساخته شد و به آستانه‌ي جمعيتي قابل توجهي دست پيدا كرد، اما در تهران خيلي بدتر از منطقه‌ي شهري اصفهان، ما به آستانه‌هاي حداقل رسيده‌ايم، به اين معني كه 25 هزار نفر جمعيت براي ميلياردها سرمايه‌اي كه صرف هشتگرد يا پرديس شد، اساسا شكستي محض در شهرهاي جديد به شمار مي‌رود و با هيچ كشوري هم قابل قياس نيست.

تنها بخشي از دلايل شكست شهر‌هاي جديد به سياست‌هاي در پيش گرفته شده در اين شهرها بر مي‌گردد
افزايش ساخت و ساز در تهران، عامل كاهش ساخت و ساز در شهر‌هاي جديد

اگر توجه كنيم كه تنها بخشي از اين دلايل به سياست‌هاي در پيش گرفته شده در اين شهرها بر مي‌گردد؛ سياست‌هاي واگذاري مسكن در شهرهاي جديد، دنبال كردن سياست‌هايي كه گروه‌هاي غيرمتشكل را در بر نمي گرفت، رويكرد ناگهاني به انبوه‌ سازي و مساله‌ي حمل و نقل، تنها بخشي از دلايل شكست اين شهر‌ها ست، اما بخش مهم دليل شكست شهر‌هاي جديد به سياست‌هاي شهري برمي‌گردد. بايد توجه كرد كه اين سياست‌ها به هم پيوسته است، زيرا نمي توان هم‌زمان در تهران و هشتگرد اوج ساخت و ساز را داشت. ما با يك نياز واحد مواجه هستيم، اگر در جايي به اين نياز پاسخ داده شود، جاي ديگر تخليه مي‌شود. اين وضعيت به خوبي در مقايسه‌ي آمار ساخت و ساز مناطق شهري تهران با آمار ساخت و ساز شهر تهران ديده مي‌شود.

براي شكل‌گيري بازار سودا گري مسكن، كافي است صد هزار واحد مسكوني متعلق به طبقات بالاتر وارد
پروسه دست به دست شدن شود
بازار سوداگري، اتفاقا از اثرگذاري خرده‌ بازارهاي مسكن در درون يك بازار واحد سخن مي‌گويد كه چگونه، بازار طبقات بالا عملا به‌ضرر طبقات پايين قيمت را بالا مي‌برد
علي رغم كوششي كه در طرح جامع، براي دست‌يابي به آمار دقيق تعداد مسكن حاضر در بازار سوداگري، اين كارعملي نشد

مسئله مهم ديگري كه مورد بحث قرار گرفت، مسئله "سوداگري" در بازار مسكن است، البته دراين باره كه سوداگري را مثبت بدانيم يا منفي، بايد با توجه به معيارهايي بحث و گفتگو كنيم.

به اعتقاد من اگر شاخص تورم كالايي بالاتر از ميانگين شاخص تورم كالاهاي ديگر كشور است، اگر در اين كالا پديده‌ي احتكار و دست به دست شدن را مي‌بينيد، يعني واحدهاي مسكوني‌اي كه قبل از اسكان سه بار دست به دست مي‌شوند و بي‌آن‌كه ارزش استفاده از كالا تحقق يابد، سود سرشاري در اين ميان جابه‌جا مي شود، دراين‌جا با پديده‌ي سوداگري مواجهيم كه اثرات منفي زيادي بر روي كالاها دارد.

اما فكر نمي‌كنم بازار شهر را به اين معنا بتوان سوداگرانه دانست كه تمام يك ميليون واحدي كه اجازه‌ ساختش داده شده است وارد بازار سوداگري شود.

بين 70 تا 80 درصد پروانه‌هاي صادر شده ، ساخته شده است. يعني فاصله‌اي ميان ساخت و ساز و صدور پروانه 20 درصد است، بنابراين80 درصد پروانه هاي صادره ساخته شده‌اند، آن‌گاه اين سوال مطرح مي‌شود كه چه بخشي از آن در بازار سوداگري وارد مي‌شود.

مبالغه‌هايي مبني بر اين كه يك ميليون خانه‌ي خالي وجود دارد، تنها ناشي از اين تصور است كه بازار سوداگرانه تنها زماني شكل مي‌گيرد كه كل مسكن جديد در بازار سوداگري وارد شود، نه! كافي است كه صد هزار واحد مسكوني متعلق به طبقات بالاتر وارد پروسه دست به دست شدن شود و قيمت مسكن را در كل شهر تحت تاثير خود قرار دهند، به عبارت ديگر تمام مسكن جنوب شهر تهران و شهرهاي پيرامون، متاثر از بازار سوداگري مسكن است كه در مسكن‌هاي طبقه بالاتر ايجاد مي‌شود. پيوستگي دروني بازار مسكن موجب مي شود تا عملا با داشتن 50 تا 100هزار واحد خالي كه مدام دست به دست مي شود، اين بازار شكل گيرد. البته علي رغم كوششي كه در طرح جامع، براي دست‌يابي به آمار دقيق تعداد مسكن حاضر در بازار سوداگري، اين كارعملي نشد.

عرض من اين است كه بازار سوداگري، اتفاقا از اثرگذاري خرده‌ بازارهاي مسكن در درون يك بازار واحد سخن مي‌گويد كه چگونه، بازار طبقات بالا عملا به‌ضرر طبقات پايين قيمت را بالا مي‌برد.

بازار زمين در تهران به‌ سمت همگرا شدن پيش مي‌رود

طبق بررسي‌اي كه ما بر روي قيمت زمين در تهران داشتيم، بازار زمين در تهران به‌ سمت همگرا شدن پيش مي‌رود. يعني تفاوت هايي كه قيمت جنوب شهر و بالاي شهر داشت و اجازه مي داد تا كم درآمدها از قيمت پايين‌تر در جنوب شهر استفاده كنند و همانجا باقي بمانند، به سمت همگرايي پيش مي رود و اين قيمت همچنان به بالا كشيده مي شود.

 طرح جامع مسكن نقايص زيادي دارد
اما اين طرح سه مسئله مهم را درباره مسكن روشن كرد كه پيش از اين هرگز مورد توجه نبوده است
رابطه جمعيت و مسكن
رابطه مسكن تهران با پيرامون آن
رابطه مسكن و خدمات

درباره طرح جامع  بايد بگويم به نظرمن، اين طرح، قطعا" نقايص زيادي دارد و اي كاش در فرآيند تهيه‌ آن براي حل اين مشكلات، بحث و گفت و گوهاي بيشتري صورت گرفته بود، انشاءالله اميد داريم در فرآيند بازنگري اين گفت و گوها صورت گيرد و اشكالات برطرف شود، با اين حال اين طرح دو سه مسئله مهم را درباره مسكن روشن كرد كه پيش از اين هرگز مورد توجه نبوده است.

اول آن كه قبل ازاين ادعا مي شد كه هيچ گونه ارتباطي ميان جمعيت و مسكن وجود ندارد، نكته ديگر در اين‌باره رابطه مسكن تهران با پيرامون آن است. در اين باره اسطوره اي وجود داشت كه گويا اين شهر كاملا مستقل و درون خود است. از اين رو كوشش‌هايي در طرح جامع براي احياي طرح مجموع شهري انجام شد. به تعبير ديگر اين طرح رابطه‌ي خود را با بالا دستش، يعني رابطه شهر با پيرامونش را خوب ديد و نشان داد در عرضه‌ي مسكن ميان تهران و پيرامون آن پيوستگي و اثرگذاري وجود دارد، نكته ديگري كه در اين طرح مورد توجه قرار گرفت،‌ رابطه مسكن و خدمات بود. طرح جامع مسكن اين طرح را مطرح كرد كه اگر درمنطقه‌ِ ده، دوازده ميليوني تهران قرار باشد، شهر تهران عرضه كننده اصلي مسكن باشد، جمعيت تهران بالا مي رود و اين افزايش جمعيت روي خدمات‌ آن كاملاً اثر مي گذارد. از اين رو طرح جامع بحث ظرفيت جمعيت را مطرح كرد و اين‌كه آيا افزايش خدمات امكان‌پذير است يا خير؟

مقايسه تراكم تهران با تراكم ساير شهر‌هاي دنيا انتزاعي است
به علت الگوي تفكيك زمين و نظام قطعه بندي خرد زمين در تهران، بخش مهمي از معابر ما كوچه‌هايي پس كوچه‌هايي است كه رفت و آمد اساسي ندارند
تراكم در آن‌جا به اين دليل بالاتر است كه 30 درصد معابر آن ها، معابر موثري است، از سوي ديگر، آن‌ها نظام حمل و نقل متنوع دارند

توجه كنيم هنگامي كه در دنيا از 30 درصد فضاهاي خدماتي سخن گفته مي‌شود، منظور معابر اصلي است اما عملا به علت الگوي تفكيك زمين و نظام قطعه بندي خرد زمين در تهران، بخش مهمي از معابر ما كوچه‌هايي پس كوچه‌هايي است كه رفت و آمد اساسي ندارند، بنابراين در اين فضا چگونه مي‌توانيم بگوييم 110تا 120 متر تراكم ناخالص جمعيتي براي تهران بالاست. تراكم تهران را با شهرهايي مقايسه كينم كه عملا 30 درصد سطح معابرشان، معابر موثر و مفيد است و 30 درصد سطح خدمات براي آن ها كفايت مي كند. اما نه در شهري كه عملا فاقد يك نظام حمل و نقل موثر است. وضعيت مترو نيز در آن كاملا" روشن است. با اين حجم بالاي حمل و نقل خصوصي، و وضعيت ناكارآمد معابر، عدم كفايت سطح خدمات روشن است.

در طرح جامع گفته شد ظرفيت تهران بيشتر از 3/8 ميليون نفر نيست
شهري كه حداقل كيفيت را دارد با بارگذاري زياد مسكن به حاشيه نشين تبديل مي شود
تهران در آستانه‌ي چنين سقوطي است

بنابراين طرح جامع به كمبود سرانه‌هاي خدماتي‌اي كه نمي توان آنها را به ارتفاع برد مثل فضاي سبز و مدارس و غيره توجه كرد. با توجه محدوديت سرانه‌هاي خدماتي طرح جامع گفت ظرفيت تهران بيشتر از 3/8 ميليون نفر نيست، يعني تهران اگر مي خواهد آستانه‌هاي خدماتي‌اش از اين حد بيشتر نزول نكند، بايد به اين نكته توجه كند. اين آستانه‌ها را دو سه بار در 20 - 30 سال گذشته كاهش يافته است. در طرح فرمانفرما، سخن از 55 متر سرانه خدماتي بود در طرح آتك 35 متر و حالا پايين‌تر. اما تا چه زماني اين عدد را مي‌توان كاهش داد؟

بنا براين مسئله مسكن را بايد از منظر رابطه مسكن، شهر، فضاي زندگي و محيط زندگي ديد. شما مي توانيد شهري كه حداقل كيفيت را دارد، با بارگذاري زياد مسكن به حاشيه نشين تبديل كنيد؛ تهران در آستانه‌ي چنين سقوطي هست. بنابراين اگر ما بگوييم تراكم تهران نسبت به تراكم‌هاي شهري و تراكم ناخالص شهري در شهرهاي بزرگ دنيا پايين تر است، در واقع موضعي انتزاعي است. تراكم در آن‌جا به اين دليل بالاتر است كه 30 درصد معابر آن ها، معابر موثري است.از سوي ديگر، آن‌ها نظام حمل و نقل متنوع دارند. در جايي مثل استانبول 5 نظام حمل و نقل متنوع وجود دارد كه به يكديگر متصل هستند.

سخن گفتن از حق انتخاب انتزاعي است

نكته‌ي ديگري كه بايد به آن بپردازم اين است كه وقتي از حق انتخاب مسكن حرف مي زنيم، بايد به اين نكته توجه كنيم كه حق همواره مستلزم آن است كه گزينه‌اي براي انتخاب وجود داشته باشد. اما چه گزينه‌هايي براي شهروندان تهراني عرضه شده است، كه آن‌ها سكونت در تهران را انتخاب كنند. حومه نشيني در آمريكا حومه نشيني طبقات بالاست. طبقات پايين و متوسط در آمريكا حومه نشين نيستند. ميانگين درآمد حومه نشين‌ها 3/1برابر درآمد شهرهاي اصلي است. براي اين كه اين گزينه درآن جا عرضه شده است. يك حومه مجهز و ثروتمند وجود دارد. در تمام كشورهاي در حال توسعه وعقب مانده، گروه‌هاي فقير به حومه مي‌روند، براي اين كه امكاناتي در حومه عرضه نمي شود. اين عدم عرضه امكانات سكونتي مناسب در بيرون، حق انتخاب را در اساس محدود كرده است. از كدام حق انتخاب دفاع مي كنيم؟ به نظر من دولت وظيفه دارد اين حق انتخاب را با ارائه‌ي گزينه‌هاي مناسب سكونتي ايجاد كند. بنابراين سخن گفتن از حق انتخاب نيز به يك بحث انتزاعي تبديل مي شود. 

من بحثي نيز در دفاع از عدد 125 نفر داشتم. بايد توضيح دهم كه چرا آن ارقام درست است در حالي كه زمان زيادي ندارم تنها به اين نكته اشاره مي‌كنم كه با اين روند صدور پروانه‌ها، در سال 85، براي 8/7 ميليون نفر در تهران ظرفيت ايجاد كرديد. ما براي 86 به عدد 6/8 رسيديم كه واحد‌هاي خالي هم در آن بود. 8/7 ميليون با 6/8 ميليون 800 هزار نفر اختلاف دارد و يك سال فاصله زماني هست. عرضم اين بود كه آن ارقام خيلي هم بي‌ربط نبود.
به هر حال به نظر مي رسد ما در طرح جامع تهران خيلي هم بدون پيش‌بيني براي مسكن مورد نياز جمعيت، حركت نكرديم، به اين دليل كه ساخت و ساز گسترده‌اي شده و يك ذخيره مسكن ايجاد شده است‌. 
ادامه دارد...