ششمين «كارگاه بررسي و نقد طرح جامع تهران» از سوي گروه مسايل راهبردي دفتر مطالعات خبرگزاري دانشجويان ايران (ايسنا) در تالار شهيد قريب اين خبرگزاري با موضوع «مسكن» برگزار شد.
به گزارش خبرنگار مسائل راهبردي خبرگزاري دانشجويان ايران (ايسنا)، اين موضوع با حضور دكتر سيداميرمنصوري و دكتر ستاريان، اعضاي هيات علمي دانشگاه تهران، همچنين كمال اطهاري و اعظم خاتم كارشناسان مطالعات طرح جامع تهران، مورد بررسي قرار گرفت.
گفتني است در اين كارگاه از دكتر زياري رئيس كميسيون فني - عمراني شوراي اسلامي شهر تهران و مهندس فرجامي معاون معماري و شهرسازي وزارت مسكن نيز دعوت به عمل آمده بود.
در ادامه اولين بخش گزارش تفصيلي ششمين « كارگاه بررسي و نقد طرح جامع تهران » به حضور خوانندگان گرامي تقديم مي‌گردد.

خبرنگار:
 در ابتدا از اساتيد و كارشناساني كه با حضور در اين كارگاه، از طرح بحث در افكار عمومي استقبال كردند، تشكر مي‌كنم. همانطور كه مي‌دانيد براي بررسي و نقد طرح جامع تهران تا به حال 5 كارگاه به ترتيب با موضوعات؛ فرآيند و سازمان تهيه كننده طرح، متدولوژي تهيه طرح، بررسي مقدماتي محتواي طرح واهداف طرح در دفتر مطالعات ايسنا برگزار شده است.
قصد داريم در ادامه كارگاه‌ها محتواي اين طرح را به طور موضوعي مورد بحث قرار دهيم. در اين كارگاه به موضوع مسكن در طرح جامع تهران مي‌پردازيم.
وضعيت نامساعد برنامه‌ريزي مسكن در تهران از سويي تورم بسيار بالاي بهاي مسكن و از سوي ديگر تبعاتي منفي در طراحي و برنامه‌ريزي شهري به دنبال داشته است. نكته قابل توجه نقدي است كه اپور( آتليه شهرسازي پاريس)؛ به طرح جامع تهران وارد مي‌داند. اپور در گزارش خود اعلام مي‌كند كه طرح جامع تهران برنامه‌ريزي مسكن ندارد. اين در حالي است كه مبناي بسياري از سياست‌هاي اتخاذ شده درگذشته نيز روشن نيست. ابهام در مباني نظري سياست‌هاي گذشته بر پيچيدگي‌هاي سياست‌گذاري در اين حوزه افزوده است. سابقه سياست‌گذاري در اين حوزه نشان مي‌دهد در حالي كه افزايش شديد قيمت زمين و افت توليد مسكن در شهرتهران در سال 68 ناشي از تراكم فروشي بود، در سال 81 سياست‌هاي انقباضي در فروش تراكم و محدود كردن آن منجر به اين نتيجه شد. اين موضوع از سويي نشان‌دهنده پيچيدگي سياست‌گذاري و برنامه‌ريزي مسكن در تهران، و ضعف و نقصان مطالعات سياست‌گذاران در اين زمينه از سوي ديگر است.
به نظر مي‌رسد هنوز مشخص نشده نياز واقعي مردم تهران به مسكن چه اندازه است، از طرف ديگر ما با سابقه سياست‌گذاري در اين زمينه مواجه هستيم ك مصوبات 329 و 262 از جمله مهمترين آن‌ها هستند. اين ‌مصوبات كه سياست‌هايي انقباضي در توليد مسكن در شهر تهران را دنبال مي‌كرند، پيامد‌هاي بسيار مهمي داشتند.  
‌اما آيا سياست‌هاي انقباضي‌اي كه در مصوبات اخير در پيش گرفته شد، بر وضعيت فعلي گراني مسكن تأثير گذار بوده است؟ اين پرسش‌ مهمي است كه پاسخ به آن را در اين كارگاه دنبال مي‌كنيم.
از سركار خانم خاتم و آقاي اطهاري كه در تهيه طرح جامع تهران مسووليت داشتند، درخواست مي‌كنم كه در ابتداي اين نشست موضع طرح جامع تهران را درباره موارد پيش‌گفته توضيح دهند.

بحراني درمسكن و بحراني در كيفيت زندگي و كمبود خدمات

اعظم خاتم:
سوالاتي كه در مورد مسكن تهران مطرح كرديد 2 قالب كلي دارد، يكي مساله پاسخ‌گويي بازار مسكن تهران به نياز گروه‌هاي مختلف اجتماعي است كه در واقع مساله عدالت در بخش مسكن در ذيل آن طرح مي‌شود و ديگري مساله رابطه مسكن و محيط شهر است و اين كه چگونه عرضه و تقاضاي مسكن در يك بخش شهري يا يك شهر مي تواند بر جابه‌جايي‌هاي جمعيتي اثر بگذارد و از اين طريق بر شاخص‌هاي خدماتي تأثير بگذارند كه مستقيما به مسكن مربوط نيستند، اما كيفيت زندگي و به دنبال آن سهم گروه‌هاي اجتماعي را از محيط شهر تعيين مي‌كنند.

واضح است هر يك از اين مسائل براي تهران اهميت زيادي دارند و ما در هر دو حوزه شاهد بحران هستيم، به اين معني كه تهران، هم دچار بحران مسكن است و هم، به دليل عدم ساماندهي به وضعيت مسكن دچار بحراني در كيفيت زندگي و كمبود خدمات است. نوساناتي كه بخش مسكن دارد بر جمعيت و از آن طريق روي فضاهاي شهري، اثر گذار است كه بايد هر دوي آن‌ها مورد توجه قرار گيرد.

شهرك‌هاي غير رسمي و فقير در اطراف تهران
حاصل بيش از سه دهه عدم پاسخ‌گويي بازار مسكن تهران به نياز گروه‌هاي كم درآمد شاغل در شهر

درباره مساله‌ي پاسخ‌گويي بازار مسكن به نياز گروه‌هاي مختلف، بايد گفت: بازار تهران بيش از سه دهه است كه پاسخ‌گوي گروه‌هاي كم درآمد نيست، اين عدم پاسخ‌گويي به گروه‌هاي كم درآمدي كه در شهر شاغل هستند به صورت شكل‌گيري شهرك‌هاي غيررسمي و فقير در پيرامون تهران خود را نشان مي دهد. در اوايل دهه‌ي 50 محلات غيررسمي داخل و پيرامون شهر حدود 3 تا 5 درصد جمعيت را در خود جاي داده بود، در حال حاضر بين 15 تا 20 درصد جمعيت منطقه در اين محلات زندگي مي‌كنند. بعد از انقلاب اين روند تشديد شده و نتوانستيم آن را كنترل كنيم.
اين افزايش جمعيت در مناطق غيررسمي را مي‌توان عدم پاسخ‌گويي به گروه‌هاي كم درآمد در چارچوب فضاهاي شهري تهران و در چارچوب فضاي كلان شهري دانست.

بازار مسكن تهران و پيرامون آن واحد است

در بسياري از نقاط دنيا زماني كه شهرهاي بزرگ به دليل رقابتي كه روي زمين وجود دارد، پاسخ‌گوي گروه‌هاي كم‌درآمد يا فعاليت اقتصادي كم بازده‌تر نيستند، با هدف كم كردن فاصله‌ي اقشار كم درآمد با بقيه براي آن‌ها در بيرون و پيرامون شهر تسهيلاتي در نظر گرفته مي شود، اين كار در منطقه شهري تهران انجام نگرفته است.
با طرح اين مسئله، مي خواهم به اين نكته اشاره كنم كه در واقع، وقتي راجع به بازار مسكن تهران صحبت مي كنيم، با توجه به اين كه تهران، يك منطقه كلان شهري در پيرامون خود دارد كه دسترسي روزانه به آن وجود دارد و به دليل آن‌كه در طول روز براي كار و سكونت مي‌توان جابه‌جا شد، يك بازار مسكن واحد و فضاي سكونتي واحد شكل مي گيرد.
ما بايد ببينيم كه تهران در اين فضاي كلان شهري، و در اين بازار چه پاسخي داده است.

15 تا 20 درصد جمعيت در فضاهايي زندگي مي كنند كه از فقر شديد خدمات رنج مي‌برند

همان طور كه گفتم امروز 15 تا 20 درصد جمعيت در فضاهايي زندگي مي كنند كه تجهيز نشده‌ و از نبود امكانات و فقر شديد خدمات رنج مي‌برند، از خدمات ابتدايي و اوليه گرفته تا خدماتي كه كيفيت زندگي را تضمين مي كند، مانند خدمات مربوط به فضاهاي بلادفاع، يعني فضاهايي كه فاقد حداقل امنيت براي زندگي اجتماعي هستند، خدمات و تجهيزات درماني، خدمات آموزشي و مدارس تك شيفت در مقابل مدارس سه شيفت تا خدمات برتر همانند گذران اوقات فراغت و نظير آن.

تمركز جغرافيايي فقر، تهديدي براي تهران
كم درآمد‌ها؛ 57 درصد داخل شهر، 43 درصد پيرامون آن
پردرآمدها؛ 75 درصد در داخل شهر، 25 درصد در ساير نقاط استان

بررسي دهك هاي درآمدي در سال‌هاي گذشته، نشان مي‌دهد كه 75 درصد پردرآمدها در داخل شهر تهران و 25 درصد در ساير نقاط استان هستند، اين در حالي است كه هم‌اكنون 57 درصد كم درآمدها داخل شهر و 43 درصد در پيرامون شهر تهران هستند.مشاهده مي‌كنيم كه تهران در اين سال‌ها به هر اندازه كه بيشتر توانسته گروه‌هاي ميان درآمد و پردرآمد را در خود نگه دارد در مقابل گروه‌هاي كم درآمد را بيشتر از خود رانده است و ما به سمتي مي رويم كه فقط 40 درصد كم درآمدها در شهر و 60 درصد بيرون از تهران باشند كه اين نوعي تمركز جغرافيايي فقر است، از آن جا كه اين منطقه به هم مرتبط است، اين تمركز جغرافيايي، شهر تهران را آرام نخواهد گذاشت. به ويژه گروه‌هايي كه به بيرون شهر مي‌روند و در فضاهاي نامجهز ساكن مي‌شوند نه در شهر‌هاي متعارف برنامه‌ريزي شده‌ كه امكانات در آن مهيا باشد، بار اجتماعي، سياسي، فرهنگي، امنيتي و... بر تهران خواهند داشت؛ به اين معني كه اين‌ گروه‌ها مهاجران ساده دهه‌ي 50 كه خوشحال بودند از مناطق دور افتاده روستايي به مناطق اطراف تهران آمده‌ و به نوعي پيشرفت كرده‌اند، نمي‌باشند، بلكه افرادي هستند كه از شهر رانده شده‌اند؛ به اين معني كه به علت اجاره‌نشيني در شهر دوام نياورده و در نهايت از شهر بيرون رفته‌اند، اين‌ها زندگي در شهر تهران و مزيت‌هاي آن را مي شناسند.
تنش‌هاي سياسي 10 الي 15 سال گذشته نيز نشان مي دهد كه با گروه‌هايي در پيرامون مواجه هستيم كه از وضعيت خود ناراضي هستند، به هر حال اين وضعيت براي پايتخت يعني منطقه‌اي كه بايد با مطالعه بيشتري با مسايل و مشكلات آن برخورد شود يك مخاطره به شمار مي‌رود.

بحران دوم، بحران خانواده هاي جواني‌است كه در تله اجاره‌نشيني افتاده‌اند
بالاتر بودن شاخص تورمي اجاره بها از بقيه‌ي كالاها
شكل نگرفتن پس‌انداز خريد مسكن در ميان خانواده‌هاي جوان

 بحران دوم، بحران خانواده‌هاي جواني است، كه در تله اجاره نشيني افتاده‌اند. در همه‌ي شهرهاي ما خانوارها از زمان تشكيل، به يك دوره 10 تا 15 ساله پس‌انداز نياز دارند تا بتواند وارد بازار مسكن و ملكي شوند،‌ اين دوره را در مسكن اجاره‌اي مي گذراند. اجاره‌بها يكي از كالاهايي است كه شاخص تورمي آن بالاتر از بقيه‌ي كالاها مي‌باشد ولي در تهران به دليل فزوني بيش از حد اين روند، عملا حداقل پس‌انداز‌ها امكان نمي‌پذيرد تا اين گروه‌ها بتوانند وارد بازار ملكي شوند. يعني اجاره‌نشيني باعث تخليه‌ي منابع درآمدي شده و دوره‌ي گذار به مسكن ملكي را براي خانوارهاي جوان مشكل مي كند. بنابراين خيلي از آن‌ها براي رهايي از تله اجاره‌نشيني به حاشيه مي‌روند، چون در حاشيه امكان بيشتري براي دسترسي به مسكن ارزان‌قيمت وجود دارد.

افزايش عرضه مسكن در تهران به كاهش قيمت كمك نمي‌كند

در پاسخ به اين پرسش كه « آيا مصوبات گذشته، نوسانات بازار مسكن را بهبود داده است يا نه؟»، بايد گفت كه بازار تهران بازاري پرنوسان است. مطالعات گذشته نشان‌دهنده‌ي نوسانات شديد در فاصله 7 ، 8 سال گذشته در اين بازار است. افزايش فروش تراكم، به معني كاهش قيمت نبوده است.
هم مشاهدات روزمره و هم مطالعاتي كه در خصوص زمين و مسكن در تهران انجام شده است، اين موضوع را نشان مي دهد. بنابراين افزايش توليدي كه در تهران به كمك اين مصوبه‌ها امكان‌پذير گرديد، به كنترل تورم بازار در نيمه‌ي دهه‌ي 70 كمك نكرد كه علت اصلي آن، سوادگري در بازار است. اين بازار سوداگر در حدي منفعت دارد كه هر خانوار ايراني ساكن هر نقطه‌ي ايران بهترين نوع سرمايه‌گذاري را اين مي‌داند، اگر پس اندازي داشته باشند، ترجيح مي دهد آن را صرف خريد ملك و مسكن در تهران كند. البته اين مشكل، قطعا ناشي از ركودي است كه در ديگر بخش‌هاي اقتصادي كشور وجود دارد. در واقع اين بازار سوداگرانه متصل به بحران سرمايه‌گذاري در ديگر بخش‌ها ست، لذا همه مي خواهند پس اندازهاي خود را به اين بخش منتقل كنند. زماني كه با اين گرايش روبه‌رو هستيم عرضه‌ي بيشتر مشكل را كنترل نخواهد كرد، بنابراين آن‌چه عرضه شده لزوما به نفع قشر كم‌درآمد نبوده و آن‌ها را جذب اين بازار نكرده است.

خبرنگار:
در مطالعات شما نياز تهران به مسكن چه تعداد برآورد شده است؟ آيا اين وضعيت كه مسكن به عنوان يك كالاي سرمايه‌اي شناخته شده و تورمي كه به دنبال آن پديد آمده است، ناشي از عرضه محدود مسكن نيست؟
به نظر نمي‌رسد كه اگر عرضه كم باشد سرمايه‌گذاري در اين بخش جذابيت يافته و تورم ادامه مي يابد؛ در واقع سوداگري در اين بخش تنها معلول بحران سرمايه گذاري در بخش‌هاي ديگر اقتصاد نيست، بلكه عرضه محدود در اين بخش نيز خود زمينه ساز اين سوداگري است. به تعبير ديگر سوداگري در مسكن از دلايل دوگانه‌اي ناشي مي‌شود كه يكي از آن ها ناتواني ديگر بخش‌هاي اقتصاد در جذب سرمايه و ديگري عرضه پايين در بخش مسكن است كه امكان سوداگري در بازار آن را فراهم مي‌كند.

مصوبات 329 و 262 كه براي كنترل تراكم صادر شد، قصد كنترل عواقب و پيامدهاي تصميمات مربوط به رهاسازي فروش تراكم را داشت

اعظم خاتم:
تصميمات مربوط به كنترل تراكم، بي‌ارتباط با تصميمات مربوط به رهاسازي فروش تراكم نيست. ما در سال 1365، يك ميليون و 600 هزار واحد مسكن در تهران داشتيم، در فاصله‌ي دهه‌ي 70 تا 83 يعني طي 13 سالي كه مورد بررسي ماست، براي يك ميليون و 200 هزار واحد مسكوني مجوز صادر شده است، اين در حالي است كه كل حجم انباشت واحد مسكوني شهر تهران طي 200 سال قبل از سال 1365، يك ميليون و 600 هزار واحد مسكوني است. اين حجم بالاي سوداگري بازار مسكن تهران را تكان داد. اگر توجه كنيد ما در مناطق مركزي تهران در 10 منطقه تا اوايل دهه‌ي 70 اصولا ساخت و سازي نداشتيم و صدور پروانه به اندازه‌اي محدود بود كه جمعيت اين مناطق افزوده نشد.
بي آنكه خواسته باشم به مثبت يا منفي بودن اين موضوع بپردازم بايد بگويم: امروز در حالي شاهد روند افزايش سالانه 3 تا 4 درصدي منازل مسكوني در مناطق مركزي شهر هستيم كه با كمبود شديد فضاهاي خدماتي، ازدحام شديد جمعيت، كمبود شديد سطح معابر و مواردي نظير آن در اين مناطق مواجهيم. بنابراين مصوبات 329 و 262 كه براي كنترل تراكم صادر شد، قصد كنترل عواقب و پيامدهاي اتفاقي را داشت كه اين بلا را به سر شهر آورد.
مطالعات ما در سال 83 نشان مي دهد كه مصوبات توانست در سال اول پس از اجراي آن‌ها، صدور پروانه را به حدود 75 درصد و در سال بعد به 50 درصد كاهش دهد. نمودارها به خوبي نشان مي‌دهد كه صدور پروانه‌هاي ساختماني در سال 82 به 50 درصد كاهش پيدا كرده است. البته در اين جا منظور 50 درصد از پيك ساخت و ساز در سال 80 است كه ميزان آن غيرعادي است. سال 80 اوج دوره‌ي صدور پروانه در تهران بود؛ اما متاسفانه در سال 83 دوباره صدور پروانه، روندي صعودي گرفت زيرا در اين مصوبات راه‌هاي فرار باز است و عزم جدي براي اجراي آن‌ها وجود ندارد؛ اين از ويژگي‌هاي مصوبات كوتاه مدت است. به اين ترتيب اثرات مصوبات قبلي به تدريج خنثي شده و روند فزاينده صدور مجوزها بار ديگر آغاز شد.

نبود حومه نشيني از طريق استقرار جمعيت در شهرك‌هاي ساخته شده كه كيفيت زندگي مقبول و مطلوبي داشته باشند
كل جاذبه‌ي جمعيتي 3 شهر جديدي كه در تهران ساخته شده زير 100 هزار نفر بوده است

نكته‌ي ديگر ميزان نياز به مسكن در شهر تهران است. طي دوره‌هاي مختلف جمعيت شهر تهران در حال نوسان بود. اما تهران تنها تا سال 1340 رشد جمعيت را به صورت پيوسته در خود جاي مي‌دهد. از دهه‌ي 40 به بعد، بخشي از رشد جمعيتي خود را در بيرون از شهر اسكان داد. در دهه‌ي 40 و 50، بخشي از اين رشد جمعيت، به صورت حومه نشيني و شهرك‌هاي ساخته شده و مجهز، در اطراف تهران سامان يافت و بخش ديگري از جمعيت به شكل اسكان غيررسمي به طور مثال در اسلام‌شهرمستقر شد؛ اما ميزان حومه نشيني مانند كرج و شهرك سازي‌هاي پيرامون آن كه آمار مشخصي دارند، بالا بود. متاسفانه بعد از انقلاب حومه‌نشيني‌ به شدت محدود شد.
از اين رو يكي از مهم‌ترين نياز‌هاي ما اين است كه شهرك‌هاي ساخته شده برنامه‌يي براي جذب طبقات متوسط داشته باشند و اين طبقات را در محيط‌هاي تجهيز شده اسكان دهند. اين در حالي است كه كل جاذبه‌ي جمعيتي 3 شهر جديدي كه در تهران ساخته شده است در حال حاضر زير 100 هزار نفر بوده است.

شهرهاي جديد، به بازاري براي خريد و فروش زمين براي طبقه متوسط تبديل شد
به رغم واگذاري 80 درصد زمين‌هاي هشتگرد، عملا 20 تا 30 درصد آن ها بيشتر ساخته نشده است كه البته اين 20 – 30 درصد هم در حال دست به دست شدن است

اضافه جمعيت تهران بايد در پيرامون استقرار يابد 

سرمايه‌گذاري در شهر جديد هشتگرد از 15 سال پيش يعني از سال 68 به بعد، آغاز شد، اين در حالي است كه تنها 25 هزار نفر جمعيت در اين شهر وجود دارد.
مسئله مهم ديگر چرايي نبود حومه نشيني از طريق استقرار جمعيت در شهرك‌هاي ساخته شده است كه كيفيت زندگي مقبول و مطلوبي داشته باشند؛ به نحوي كه اين اسكان جمعيت فقط نوعي رانش جمعيت به سوي فقر و فلاكت و بدبختي نباشد.
چرا 4 شهر اقماري تهران نتوانست بيش از 100 هزار نفر جمعيت را جذب كند، ‌در حالي كه در فاصله‌ي سال‌هاي 65 تا 75 ، 5/2 ميليون اضافه جمعيت داشتيم؛ اما تنها 100 هزار نفر در اين بخش استقرار يافته‌اند و اين عدد تقريباً يعني هيچ و در واقع به معناي آن است كه تمام آن سرمايه‌گذاري‌ها جايي در اين استقرار نداشته است.
ما سرمايه‌گذاري زيادي طي 15 سال در شهرهاي جديد كرده‌ايم، اما شهرهاي جديد هم، به بازاري براي خريد و فروش زمين براي طبقه متوسط تبديل شد تا اين افراد زميني به‌ عنوان پس‌انداز داشته باشند؛ به همين علت مشاهده مي‌كنيم كه اگر چه 80 درصد زمين‌هاي هشتگرد، واگذار شده است، اما عملا 20 تا 30 درصد آن ها بيشتر ساخته نشده است كه البته اين 20 – 30 درصد هم در حال دست به دست شدن است.
پرسش مهمي كه در اين جا با آن مواجه هستيم اين است كه آيا تهران بايد تمام اضافه جمعيت را در خودش اسكان دهد؟
همه‌ي شهرهاي بزرگ دنيا براي اسكان جمعيت در پيرامون خود برنامه‌ريزي كرده‌اند. تهران هم ناگزير از انجام اين كار است، زيرا تا ابد نمي‌توان اين اضافه جمعيت را در شهر تهران جاي داد، بلكه اين جمعيت بايد در پيرامون شهر استقرار يابد.

هر گاه جمعيت شهر تهران پايين آيد، جمعيت اطراف آن بالا مي‌رود
اگر در تهران بي‌رويه مجوز ساخت و ساز صادر شود، به سادگي بايد قيد شهرهاي جديد را زد

پرسش ديگر اين است كه آيا مي‌توان اين گونه فكر كرد كه تمام كساني كه طي اين سه دهه به بيرون از شهر رفتند برگردند؟
‌ همچنان‌كه در 7 ، 8 سال اخير، به اين دليل كه پيرامون شهر تجهيز شده نيست، بخشي از اين جمعيت دوباره به تهران برگشتند و در اولين فرصت‌هايي كه ساخت و سازها در درون شهر صورت مي گيرد، هر كس سعي مي كند، جايي براي خود پيدا كند.

بنابراين در اين جا ما با اين پرسش مواجه مي‌شويم كه براي كدام جمعيت برنامه‌ريزي مي‌كنيم، آيا براي كل جمعيت استان تهران؟

نموداري كه من طراحي كردم، نشان مي دهد كه دقيقا هر گاه جمعيت شهر تهران پايين آيد، جمعيت اطراف آن بالا مي‌رود؛ بنابراين، اين بازار به هم پيوسته است و با هم كار مي‌كند؛ يعني اگر در تهران بي‌رويه مجوز ساخت و ساز صادر شود، به سادگي بايد قيد شهرهاي جديد را زد.

ضرورت ارائه سوبسيد براي اين‌ كه مسكن در كجا ساخته شود
بايد ساخت و ساز را براي هدايت به سمت شهرهاي جديد تشويق كرد

در حالي كه مي توانستيم سياست‌هاي مشوقي هم داشته باشيم كه ساخت و ساز مسكن را به صورت فضايي هم تشويق كند نه اين كه فقط به متراژ پايين سوبسيد دهيم، به اين‌كه در كجا مسكن ساخته شود هم سوبسيد دهيم، بايد ساخت و ساز را تشويق كرد تا به سمت شهرهاي جديد و مكان‌هايي هدايت كنيم كه از نظر چشم‌انداز بلندمدت توسعه‌ي پايدار منطقه، سنجيده شده بودند.

خبرنگار:
درباره مسكن در طرح جامع تهران چه مطالعاتي انجام گرفته است؛ آيا همان طور كه اپور ( آتليه شهرسازي پاريس ) مي گويد: طرح جامع ، برنامه‌ريزي مسكن نداشته است؟

طرح جامع تهران بر برنامه‌ريزي مسكن در منطقه شهري تهران كه در طرح مجموعه شهري تهران صورت گرفت متكي شد

اعظم خاتم:
فكر مي كنم برنامه‌ريزي مسكن در منطقه شهري تهران در طرح مجموعه شهري تهران صورت گرفت و طرح جامع تهران هم بر آن متكي شد. در آن طرح من و آقاي اطهاري برنامه‌ريزي نسبتا جامعي را براي تامين مسكن كم‌درآمد‌ها كه بخش بحراني مسكن است، پيشنهاد كرديم و در آن چارچوب نحوه‌ي حل اين مساله و برون رفت از اين وضعيت را بيان كرديم. در واقع هم سازماندهي سكونت‌گاه‌هاي غيررسمي‌اي كه گروه‌هاي كم درآمد در آن‌ها ساكن هستند و هم برنامه مسكني كه بتواند‌ پاسخگوي اين سكونت‌گاه‌ها بوده و از رشد آن‌ها پيشگيري كند را پيشنهاد داديم.
نكته بسيار مهم ديگر اين است كه اين طرح در فاصله سال‌هاي 80 تا 83 تحت بررسي بود، اما تاكنون هيچ اقدامي براي اجرايي كردن آن انجام نشده است. 
طرح جامع تهران مي خواست براي شهر تهران برنامه‌ريزي مسكن داشته باشد، در حالي كه اين برنامه ريزي مسكن براي كل استان بود و آن‌چه كه در طرح مجموعه شهري اتفاق افتاد مساوي استان بود. تأكيد من بر اهميت طرح مجموعه شهري به اين دليل نيست كه خود ما در اين برنامه مشاركت داشتيم، بلكه به اين دليل است كه اين طرح مي توانست دو سال قبل از آغاز طرح جامع راهگشا باشد.

عرضه و تقاضا مي تواند مركز ثقل جابه‌جايي جمعيت را عوض كند
تشويق بازار مسكن در شهر تهران، روند جابه‌جايي جمعيت را عوض مي‌كند
دردهه‌ي قبل شهر تهران تنها 40 درصد اضافه جمعيت كل را در خودش جذب كرد، امروزه 50 تا 55 درصد

رويكرد ما به بازار مسكن، در طرح جامع، بر اساس اين نگرش است كه چطور مسكن بر جمعيت و فضاي شهري اثر مي گذارد، در يك منطقه كلان شهري، همان طور كه در گذشته شهر تهران مثلا با توسعه‌ي مسكن در يوسف‌آباد، فضاي شهري جديدي توسعه پيدا مي كرد و جمعيت از مناطق مركزي به سوي مناطق حاشيه‌اي جابه‌جا مي‌شد.

ما اين بحث را در تهران مطرح كرديم كه چگونه تشويق بازار مسكن در شهر تهران، روند جابه‌جايي جمعيت را عوض كرده است. يعني اگر دردهه‌ي قبل شهر تهران فقط 40 درصد اضافه جمعيت كل را در خودش جذب كرد، چگونه در اين دوره اين ميزان به 50 تا 55 درصد رسيد. ما مخاطرات اين امر را گوش‌زد كرديم و سعي كرديم چشم‌اندازي ارائه كنيم كه اگر بازار مسكن با همين شكل رها شده توسعه پيدا كند، جمعيت شهر تهران در 15 سال آينده 5/11 تا 12 ميليون نفر خواهد شد. ما سعي كرديم تا سال 1400 رابطه مسكن و فضاي شهري را توضيح دهيم. البته معتقديم تهران نيازمند بازنگري برنامه‌ي مسكني است كه در سال 78 در چارچوب طرح مجموعه‌ي شهري تهيه شد. اين برنامه‌ريزي بايد ديده شود اما نه فقط در مقياس شهر تهران، چرا كه اين منطقه كلان شهري و اين بازار پيوسته است. بايد مجدد براي كل مجموعه شهري برنامه‌ريزي شود. به دستاوردهاي سال 78 توجه شود و با توجه به روندهاي اخير، تصميم گرفت كه چه سياستي بايد در پيش گرفته شود. اما معتقدم كه در چارچوب طرح جامع به مساله مسكن و فضاي شهري نگاه شد و توضيح داده شد كه چگونه عرضه و تقاضا مي تواند مركز ثقل جابه‌جايي جمعيت را عوض كند.
ادامه دارد...