1ـ مقدمه :
پديده تورم يکي از معضلات مهم در اقتصاد کشور است. به همين دليل تبيين علل و مؤلفه‌هاي مؤثر در تورم و ارائه راه‌کارهايي در جهت بهبود آن از اولويت‌هاي برنامه‌ريزان اقتصادي کشور محسوب مي‌شود. برنامه‌ريزان اقتصادي همواره دو هدفِ «کنترل تورم» و «اشتغال‌زايي» را در برنامه‌ريزي‌هاي اقتصادي مدِّ نظر دارند. قابل ذکر است اين دو هدف لزوماً براي سياست‌گذاري در مقابل يکديگر نبوده و مي‌توان سياست‌هايي را اتخاذ کرد که به صورت توأمان اشتغال‌زايي و کنترل تورم را با يکديگر محقق کند، اما با توجه به ساختار اقتصادي کشور در چند سال اخير اولويت قراردادن اشتغال‌زايي با توجه به شرايطِ سني کشور، بيش از آنکه منجر به اشتغال‌زايي شود، تورم را بيش از انتظار افزايش داده است. در واقع افزايش منابع مالي در بازار بيش از آن‌که منجر به اشتغال‌زايي شود، تورم را افزايش داده است. وجود چنين پديده‌اي در اقتصاد نشان مي‌دهد که نه‌تنها منابع مالي به بخش توليد و به تبع آن عرضه منتقل نشده است بلکه بخش‌هاي غير مولد و حتي ضد توليد به مأمني براي جذب اين منابع تبديل شده است. در اين شرايط بخش عرضه نمي‌تواند متناسب با افزايش تقاضا، رشد يابد و تزريق پول بيشتر به رشد تورم مي‌انجامد تا افزايش اشتغال.
در اين گزارشِ تحليلي تلاش مي‌شود تا با بررسي علل و ريشه‌هاي تورم و ميزان تأثيرگذاري هر يک در اقتصاد ايران، به تبيين نقش بازار زمين و به تبع آن مسکن در انحراف منابع مالي از بخش توليد به بخش‌هاي غير مولد در بروز پديد‌ه تورم پرداخته و راهکارهايي در جهت برون‌رفت از آن ارائه شود.

2ـ تعريف تورم و انواع آن

افزايش دائم سطح عمومي قيمت کالاها و خدمات که در نهايت به کاهش قدرت خريد و نابساماني اقتصادي منجر مي‌شود را تورم مي‌نامند. تورم را از نظر شدت به سه دسته‌ کلي تقسيم مي‌کنند:

‌الف) تورم خزنده (آرام يا خفيف):
تورم خزنده به افزايش ملايم قيمت‌ها گفته مي‌شود. نرخ افزايش قيمت در اين نوع تورم، تک رقمي است.

‌ب) تورم شديد(تورم شتابان يا تازنده):
در تورم شديد، آهنگ افزايش قيمت‌ها تند و سريع است. براى تورم شديد، نرخ رشد 10 تا 25 درصد در سال را ذکر کرده‌اند.

‌ج) تورم بسيار شديد( تورم افسار گسيخته يا ابر تورم): اين تورم شديدترين حالت تورم به شمار مى‌رود، معيار تورم بسيار شديد را 50 درصد در سال يا دو برابر شدن قيمت‌ها در مدت شش ماه بيان کرده‌اند.

3ـ علل تورم

در اين بخش سعي مي‌شود علل و ريشه‌هاي اصلي و بنيادي تورم در اقتصاد معرفي شده و در ادامه نظريه‌هاي اقتصادي که ناظر به هر يک از عوامل ياد شده هستند، مورد اشاره قرار مي‌گيرند.

3ـ1ـ افزايش تقاضا نسبت به عرضه

شکاف حاصل از افزايش تقاضا نسبت به عرضه منجر به تورم مي‌شود. هر افزايشي در حجم پول در صورتي‌که منجر به عرضه متناسب با آن نشود و تقاضا نسبت به عرضه را افزايش دهد، منجر به تغيير سطح عمومي قيمت‌ها مي‌شود. اصولاً افزايش تقاضا به دو صورت بروز پيدا مي‌کند:

الف ـ افزايش حجم نقدينگي

هرگاه افزايش حجم نقدينگي، افزايش تقاضا را به دنبال داشته باشد، تورم به‌وجود مي‌آيد. اقتصادانان کلاسيک نيز با بيان نظريه «مقداري پول (پوليون)» به نقش رشد پول در تورم توجه داشته‌اند و آن را تنها عامل مؤثر بر تورم در بلند مدت معرفي مي‌کنند. البته طرفداران اين نظريه عواملي مانند شوک‌هاي طرف عرضه و آشفتگي در دستمزد را نيز بر تورم مؤثر مي‌دانند ولي تأثير عوامل ياد شده را تنها در کوتاه مدت ارزيابي مي‌کنند. نظريه ديگري که بر نقش پول در تورم نظر دارد معروف به «الگوي شکاف کينز» است. بر اساس اين الگو، شکاف حاصل از افزايش تقاضا نسبت به عرضه، بر اثر افزايش حجم نقدينگي منجر به تورم مي‌شود و شکاف ايجاد شده توسط بخش عرضه در آينده پوشش داده مي‌شود.

نظريه کينز و نظريه پوليون منشأ تورم را در عوامل تشکيل‌دهنده‌ تقاضا مي‌دانند اما نظريه کينز برخلاف نظريه مقداري پول، تغييرات پولي را مؤثر بر متغيرهاي حقيقي اقتصاد مي‌داند و معتقد است افزايش تقاضا در کل اقتصاد منجر به تحريک بخش توليد شده و با افزايش توليد، تعادل ميان عرضه و تقاضا ايجاد مي‌شود. حال آن‌که بنابر اعتقاد پوليون، عناصر حقيقي اقتصاد در بلند مدت تأثيري از تغييرات پولي نمي‌پذيرند و عدم تعادل در عرضه و تقاضا باقي مي‌ماند.

ب ـ فعاليت‌هاي سوداگرانه در حجم ثابتي از پول

افزايش تقاضا نسبت به عرضه در بخش‌هاي اصلي اقتصاد مانند زمين و مسکن، بورس و مانند آن مي‌تواند ناشي از فعاليت‌هاي سوداگرانه نيز باشد. در واقع فعاليت‌هاي سوداگرانه با تجميع منابع مالي در بخش‌هاي مختلف اقتصاد و تزريق آن در بخش مورد نظر منجر به افزايش يکباره تقاضا در آن بخش مي‌شوند. افزايش قيمت‌ها در بخش زمين و مسکن در دو سال اخير نمونه‌اي بارز از فعاليت‌هاي سوداگرانه در اقتصاد کشور است. طبيعي است که تورم در بخش‌هاي مختلف از جمله زمين و مسکن منجر به افزايش تورم عمومي مي‌شود.

در هر حال افزايش تقاضا نسبت به عرضه ناشي از افزايش حجم نقدينگي رابطه‌اي دو سويه با تورم عمومي دارد. با افزايش تقاضا براي کالاهاي بادوام مانند زمين و مسکن و ساير بخش‌ها، تورم افزايش يافته و به دنبال کاهش قدرت خريد خانوار و نياز به افزايش تسهيلات و نقدينگي جهت جبرانِ افزايش قيمت، افزايش تقاضا را به دنبال خواهد داشت.(شكل 1)

3ـ2ـ افزايش هزينه‌هاي توليد

وقوع پديده «تورم توأم با بي‌کاري» يا «رکود تورمي» نشان داد که نظريات قبلي (پولي و کينز) نمي‌تواند پديد‌ه تورم را به طور کامل تحليل کند. رکود و به تبع آن بي‌کاري نشان از افزايش عرضه دارد و وجود تورم نشان از افزايش تقاضا. بنابراين بي‌کاري همراه با افزايش تقاضا بر اساس نظريات قبلي متناقض هستند. برخي اقتصاددانان با توجه به اين نکته «الگوي فشار هزينه» را براي بيان تورم در اقتصاد مطرح کردند بدين معني که افزايش هزينه‌هاي توليد منجر به افزايش قيمت کالاهاي توليدي و نهايتاً تورم مي‌شود. بر اساس نگرش الگوي فشار هزينه، در شرايط افزايش هزينه‌هاي توليد، توليدکنندگان به منظور حفظ حاشيه سود، قيمت کالاها را افزايش مي‌دهند.

تورم و به تبع آن افزايش سطح عمومي قيمت‌ها منجر به کاهش قدرت خريد مي‌شود. در نتيجه حقوق‌بگيران براي جبران کاهش قدرت خريد، افزايش دستمزد را طلب مي‌کنند که اين خود عاملي در جهت افزايش هزينه‌هاي توليد محسوب مي‌شود. دور باطلِ شکل گرفته به مارپيچ «قيمت دستمزد» موسوم است. علاوه‌ بر عوامل ياد شده، کاهش «ارزش پول ملي» نيز از عوامل اصلي در افزايش هزينه‌هاي توليد است. کاهش يا افزايش ارزش پول ملي منجر به تغييرات قيمتي در کالاهاي اوليه و واسطه‌اي وارداتي مي‌شود. بنابراين هرگاه ارزش پول ملي کشوري کاهش يابد و توليدات آن کشور وابسته به واردات کالاهاي اوليه و واسطه‌اي باشد، هزينه توليد در بنگاه‌هاي اقتصادي آن کشور افزايش يافته و در نهايت منجر به افزايش قيمت کالاي نهايي و تورم مي‌شود. شکل (2) شمايي از رابطه دوسويه تورم و افزايش هزينه هاي توليد ارائه کرده است.

3ـ3ـ انتظارات غير عقلايي يا تورمي

عملکرد عقلايي عرضه و تقاضا از فروض اقتصاد بازار است. اين بدان معنا است که رفتار عوامل اقتصادي در نهايت قاعده‌اي عقلاني دارد و تعادل در بازار امکان پذير است اما در مقاطع يا مواردي خاص، به دلايل مختلفي همچون نقص اطلاعات، كمبود دانش و نهايتاً شرايط رواني ايجاد شده در جامعه، انتظارات غير معقولي در بازار شكل مي‌گيرد كه انتظارات غير عقلايي يا انتظارات تورمي ناميده مي‌شود. در نتيجه بروز اين انتظارات، خطا در تحليل‌ها و پيش‌بيني‌ها تكرار مي شود و بازار به سوي عدم تعادل، نوسان و بحران سوق مي‌يابد. در چنين شرايطي بازگشت به شرايط طبيعي دشوار شده و تورم شکل مي گيرد. (1) نمونه بارز «تورم غير عقلايي و انتظاري» را مي‌توان در بازار زمين و مسکن به وضوح مشاهده کرد. به دليل وجود دوره‌هاي رکود و رونق تورمي در طول 4 دهه گذشته، تورم غير عقلايي در بخش مسکن با شروع دوره رونق شدت گرفته و منجر به افزايش پلکاني قيمت زمين و مسکن مي‌شود. اين در حالي است که در شرايط تورمي، انتظارات تورمي تشديد مي‌شود. (شکل3)

4ـ تبيين جايگاه زمين در تورم عمومي

4ـ1ـ بازار زمين يکي از سه بازار اصلي اقتصاد

در ادبيات اقتصادي، بازار «زمين» در کنار دو بازار «سرمايه» و «کار»، سه بازار اصلي و پايه تشکيل‌دهنده اقتصاد شناخته مي‌شود.(2) اين بازارها اجزاء جدايي‌ناپذير و وابسته به يکديگر هستند. بنابراين شناخت کارکرد سه بازار مذکور در تبيين عملکرد حوزه‌هاي کلان اقتصاد به منظور باز مهندسي روابط بين آن‌ها، مهم و ضروري است.

بازار زمين يکي از عوامل مهمي است که بر بخشهاي اصلي اقتصادي مانندِ مسکن و ساختمان، کشاورزي و صنعت به صورت مستقيم و غير مستقيم تأثير به سزايي دارد. فقدان سياست‌هاي مناسب در بخش زمين ـ هرچند قوانين کارآمدي نيز در بازارهاي سرمايه و کار اتخاذ شود ـ منجر به ناکارآمدي دو بازار ديگر يعني بازارهاي سرمايه و کار مي‌شود.

در چنين شرايطي اقتصاد بيمار و ناکارآمد خواهد شد. مطالعاتي که درباره تورم در کشور انجام شده است پارامترهايي مانند کاهش يا افزايش نرخ ارز، کاهش ارزش پول ملي، افزايش حجم پول و افزايش دستمزدها را مورد بررسي قرار داده است ولي از نقش بازار زمين و تأثير آن بر تورم غفلت شده است. رفتار بازار زمين به عنوان يکي از سه بازار اصلي تشکيل دهنده اقتصاد نشان مي‌دهد که کاهش يا افزايش ارزش اين بازار در ايجاد معضلات ساختاري در اقتصاد کشور از جايگاه قابل توجهي برخوردار است. متأسفانه علي‌رغم اين تأثيرگذاري، اگرچه به دو بازار سرمايه و کار توجه شده و راه‌کارهايي نيز براي کارآمدي اين دو بازار ارائه شده است ولي تاکنون استراتژي مشخصي در بازار زمين کشور وجود نداشته است و عملاً اين بخش رها شده تلقي مي‌شود.

فقدان سياست‌هاي مدون در بخش زمين علاوه‌بر آثار سوء بسياري که در بخش‌هاي اصلي اقتصاد مانند مسکن، کشاورزي و صنعت مي‌گذارد، منجر به ناهنجاري‌هاي اقتصادي و فرهنگي بسياري به خصوص در زندگي شهري نيز مي‌شود. ورود تقاضاي سرمايه اي صِرف به زمين (سوداگري زمين)، افزايش هزينه‌هاي خدمات شهري، عدم توجيه اقتصادي در نرخ بازگشت سرمايه گذاري در بخش‌هاي مولد و توليدي، بروز تورم پلکاني در اقتصاد شهري، وجود نواحي حاشيه‌اي و سکونت گاه هاي غير رسمي و مانند آن همگي از مشکلاتي هستند که ريشه در نبود سياست‌گذاري صحيح زمين به خصوص زمين شهري دارد.

4ـ2ـ زمين نهاده اصلي توليد

تقاضاي کالاها را مي‌توان به دو دسته «مستقيم» و «غير مستقيم» تقسيم کرد. تقاضاي نهايي براي مصرف کالا مانند تقاضاي خانوارها براي پوشاک، مسکن و مانند آن، تقاضاي مستقيم ناميده مي‌شود. در مقابل، تقاضاي غير مستقيم به تقاضا براي کالاي واسطه اي در فرآيند توليد گفته مي‌شود. ساختار تقاضاي زمين از خصوصيات منحصر به فردي برخوردار است، چنانکه تمامي بنگاه هاي اقتصادي فعال در امر ساخت و ساز، صنعت، کشاورزي و خدمات، تقاضاي غير مستقيم براي زمين ايجاد مي‌کنند. از آنجا که زمين يک عامل توليد ناهمگن، غير قابل جايگزين و غير قابل تجارت است و هر فعاليت اقتصادي و اجتماعي در نهايت بر زمين مستقر مي‌شود، افزايش قيمت آن به معناي افزايش شاخص قيمت تمامي سه گروه تخصصي مسکن، کالا و خدمت خواهد بود.

5ـ تورم در ايران

بر اساس داده‌هاي موجود، در دوره 81-1338 رشد متوسط نقدينگي، توليد و تورم به ترتيب: 3/23، 5 و 8/13 درصد در سال است. ميزان درصد افزايش نقدينگي، توليد و تورم در دوره ياد شده: 807489 ،709 و 40475 درصد است. تفاضل رشد نقدينگي و رشد توليد عدد 806780 درصد را نشان مي‌دهد که فاصله زيادي با عدد واقعي يعني 40475 درصد دارد. همان‌طور که مشاهده مي‌شود تناظر يک به يکي ميان رشد قيمت‌ها و نقدينگي وجود ندارد. بنابراين تورم ايران از نظريه پولي تبعيت کامل نمي‌کند و نشان مي‌دهد که تورم در ايران منشأهاي ديگري نيز دارد.

مطالعاتي که بر اساس نظريه فشار هزينه انجام شده است نيز نشان مي‌دهد که سطح عمومي قيمت‌ها با شاخص قيمت کالاهاي وارداتي از همبستگي بالائي برخوردار است. بنابراين با افزايش قيمت کالاهاي وارداتي يا افزايش نرخ ارز (کاهش ارزش پول ملي) به دليل وابستگي زياد بخش‌هاي مختلف اقتصادي به مواد اوليه و کالاهاي واسطه‌اي، سطح عمومي قيمت‌ها افزايش مي‌يابد.

شرايط اقتصاد کشور نشان مي‌دهد که از يک سو رشد تورم در ايران از تناظر يک به يک با افزايش نقدينگي تبعيت نمي‌کند و از سوي ديگر شکاف ميان تقاضا و عرضه در طول ساليان گذشته کاسته نشده است و پديده رکود تورمي در اقتصاد کشور وجود دارد. بنابراين مي‌توان بيان کرد که به طور کلي، تورم معلول عدم توازن‌هاي ساختاري و کشش ناپذيري عرضه در بخش‌هاي کليدي اقتصاد است. بر اين اساس هرگونه عاملي که منجر به افزايش تقاضا نسبت به عرضه، افزايش هزينه‌هاي توليد و انتظارات غير عقلايي و تورمي شود، عامل تورم و منشأ افزايش سطح عمومي قيمت‌ها خواهد بود. همانطور که در شکل (4) نشان داده شده است، پديده تورم در اقتصاد کشور رابطه‌اي دو سويه با عوامل توليد تورم دارد به عنوان مثال افزايش هزينه‌هاي توليد منجر به تورم شده و تورم خود عاملي بر افزايش هزينه‌هاي توليد مي‌شود. در حقيقت يکايک عوامل تشکيل‌دهنده تورم چرخه معيوبي را با تورم ايران شکل مي‌دهند.

افزايش تقاضاي موجود در بازار نيز به جاي آن‌که به توليد و افزايش عرضه منجر شود در بخش‌هايي از اقتصاد به صورت سوداگرانه نمود پيدا مي‌کند که به عنوان عاملي ضد توليد شناخته مي‌شود. «بازار زمين و مسکن» از بازارهايي است که در طي دهه‌هاي گذشته همواره محملي براي سوداگري و افزايش پلکاني قيمت ها بوده است.

5ـ1ـ زمين و به تبع آن مسکن عامل اصلي افزايش تورم در 3 سال اخير

عدم وجود سياست‌هايي در جهت کنترل رانت زمين، بازار زمين و مسکن را مستعدِ سوداگري و افزايش قيمت‌هاي پلکاني کرده و اين بازار را به عنوان يك بازار رقيب در كنار بازارهاي كلان اقتصاد كشور مانندِ «بورس»، «طلا و ارز» و بخش‌هاي اصلي اقتصاد، مانندِ «صنعت» و «كشاورزي» کرده است. حفظ قدرت رقابتي بازار زمين به‌ واسطة سودآوري زياد در اين بخش منجر به حركت سرمايه‌هاي كشور به سمت زمين و مسکن خواهد شد. با هجوم سرمايه‌ها توازن بازارها به نفع بازار زمين و مسکن تغيير خواهد كرد و نتيجة آن انباشت ثروت و بلوكه شدن آن در زمين و مسکن خواهد شد. خواب سرمايه در زمين و مسکن به معناي كاهش سرعت گردش پول در اقتصاد كشور است. بنابراين گذشته از فرصت‌هاي از دست رفته اشتغال‌زايي و توليد ثروت مولد ناشي از سرمايه‌هاي بلوكه شده در زمين، فرصت‌هاي سرمايه‌گذاري و اشتغال زايي ناشي از كاهش شديد گردش پول نيز از دست مي رود.

رفتار بازار زمين شهري به عنوان تأثيرگذارترين نوع زمين در اقتصاد در طي دهه‌هاي گذشته نشان مي‌دهد زمين به‌سانِ چاهِ ويلي است که نقدينگي‌ها را به خود جذب کرده و به عنوان عامل اصلي بيماري استسقاء در اقتصاد کشور شناخته مي‌شود. اين درحالي است که تورم در بخش زمين در دو دهه گذشته بيش از تورم عمومي بوده است. (نمودار1)

بالاتر بودنِ شاخص قيمت زمين از تورم نشان مي‌دهد که زمين عامل مهم و مؤثري بر رفتار تورم عمومي کشور است. بنابراين اصلاح بازار زمين و اتخاذ سياست‌هايي در جهت کاهش سهم زمين در هزينه‌هاي توليد از عوامل اصلي بر کاهش تورم خواهد بود.

قابل ذكر است، زمين و مسکن در ادبيات اقتصادي كنوني كشور ما به عنوان ثروت تلقي شده و بنگاه‌هاي اقتصادي اعمّ از توليدي، مالي، خدماتي و مانند آن‌ها و حتي خانوارها به زمين و مسکن به عنوان يك ثروت و تضمين كنندة حفظِ ارزش پول خود نگاه مي‌کنند. اين درحالي است که در ادبيات رايج کشورهاي توسعه يافته، زمين به عنوان يک منبع کمياب اجتماعي شناخته مي‌شود و بسياري از کشورها مانندِ چين، اصلاحات اقتصادي را از اصلاحات بازار زمين شروع کرده‌اند.(5) حال سوال اصلي اينجاست که:

آيا تأثيرگذاري بازار زمين و مسکن در عدم توازن اقتصادي کشور به عنوان عامل کليدي و نقش آفرين در تورم مورد بررسي قرار گرفته است؟
آيا اين بدين معنا نيست که اتخاذ سياست‌هاي اصولي در بازار زمين و مسکن بايد از اولويت‌هاي برنامه‌ريزان اقتصادي کشور باشد؟

در دهه‌هاي گذشته و به خصوص در چند سال اخير افزايش قيمت زمين و به تبع آن مسکن منجر به افزايش اجاره‌بها و اقساط خريد مسکن شده است که افزايش آن بسيار ملموس تر از تورم در ساير کالاها و خدمات بوده است.

بر اساس شاخص بهاي کالاها و خدمات مصرفي در مناطق شهري ايران که توسطِ بانک مرکزي ايران در دي‌ماه 1386 منتشر شده است، شاخص قيمت مسکن از سال پايه جديد (1383) همواره از شاخص کل قيمت بالاتر بوده است. (نمودار 2)

آمارها نشان مي‌دهند ‌درحالي‌ که تورم در دي‌ماه 1386 نسبت به دوره مشابه سال قبل معادل 2/19 بوده است، مسکن با عدد 7/24 بالاتر از ديگر شاخص‌هاي گروه تخصصي شامل کالا(8/16) و خدمت(2/22) بيشترين تأثير را بر تورم داشته است.(جدول1)

بر اساس مطالعات اقتصاد سنجي، افزايش قيمت مسکن از افزايش قيمت زمين شروع مي‌شود. اين مطلب مؤيد اين نکته است که افزايش قيمتِ زمين و به تبع آن مسکن از دلايل اصلي افزايش تورم بوده است. در چند سال اخير، گذشته از مسکن، افزايش قيمت زمين منجر به افزايش قيمت املاک با ساير کاربري‌ها مانند تجاري، خدمات و ... شده است. بر اساس شاخص کل، اين افزايش به نوبه خود منجر به افزايش هزينه‌هاي خدمات، بهداشت و مانند آن در سبد هزينه خانوار مي‌شود. قابل ذکر است که علي رغم اين‌که سهم زمين از قيمت نهايي مسکن موجود است ولي اين سهم در بخش‌هاي ديگر مانند کالا و خدمت مشخص نيست. با مشخص شدن ميزان سهم زمين در دو گروه تخصصي ديگر (کالا و خدمات)، اهميت و نقش زمين در تورم سالانه کشور به خوبي مشخص خواهد شد. بنابراين کنترل بازار زمين و کاهش سهم زمين در قيمت نهايي مسکن، کالا و خدمات، منجر به کاهش تورم مي‌شود و اين مطلب که اصلاح ساختار بازار مسکن منوط به سامان يافتن کل اقتصاد است، صحيح نبوده و اصلاح بخش مسکن نيازمند سامان‌دهي بازار زمين است.

6ـ راهکار کاهش تأثيرگذاري زمين و مسکن بر تورم

با توجه به مطالب بخش‌هاي گذشته، کاهش تأثيرپذيري تورم از افزايش قيمت زمين تنها با اتخاذ سياست «کاهش سهم هزينه زمين» از قيمت نهايي کالاها، مسکن و خدمات ممکن خواهد شد.

کاهش سهم ياد شده منوط به دو سياستِ «کاهش جذابيت بازار زمين و مسکن نسبت به ساير بخش‌هاي اصلي اقتصاد کشور» و « افزايش عرضه زمين» است که در نهايت منجر به تخصيص بهينه منابع کمياب زمين در اقتصاد خواهد شد. جدول(2).

6ـ1ـ کاهش جذابيت بازار زمين و مسکن در جذب سرمايه‌هاي غير مولد

در اقتصاد معمولاً رابطه‌اي مستقيم ميان بازدهي و ريسک وجود دارد. اين بدان معنا است که بازدهي بالا با پذيرش ريسک بالا مانند صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري ريسک‌پذير (Venture capital) همراه است ولي بازار زمين و مسکن ايران گزاره فوق را نفي کرده است و ريسک پايين سرمايه‌گذاري در اين بخش، بازدهي بالايي را نيز با خود به همراه دارد. در اين شرايط به منظور کاهش جذابيت سرمايه‌گذاري غيرمولد در بخش زمين و مسکن بايد دو اقدام را توأمان انجام داد:

الف) ريسک سرمايه‌گذاري بايد در بخش‌هاي ديگر اقتصاد مانند صنعت و کشاورزي کاسته شود و موانع توليد در اين بخش برطرف شود.

ب) بايد با اتخاذ سياست‌هايي کاهش بازدهي در بخش تقاضاي سرمايه‌اي خريد زمين و مسکن که سرمايه‌گذاري غيرمولد است، محقق شود. سياست کاهش جذابيت و بازدهي سرمايه از طريق اصلاح قوانين مالياتي و اخذ ماليات‌هاي معني دار از تفاوت قيمت‌هاي واقعي خريد و فروش زمين و مسکن در تقاضاهاي غير مصرفي امکان پذير است. ماليات مذکور که با نامِ ماليات بر افزايش ارزش (CGT) ياد مي‌شود، جذابيت خريد زمين و مسکن را براي تقاضاهاي غيرمولد و مخرب که سعي در سوداگري دارند کاهش خواهد داد. سياست مذکور در کشورهايي مانند انگليس، آمريکا، استراليا، سوييس و ... در حال اجرا است. قابل ذکر است اين ماليات بر مسکن اول افراد و خانوارها که تقاضاي مصرفي دارند، اعمال نمي‌شود.

6ـ2ـ عرضه زمين‌هاي دولتي براي فعاليت‌هاي مولد اقتصادي با هزينه صفر

در اين روش دولت مالکيت زمين را در اختيار خود نگه‌ داشته و حق بهره‌برداري آن را به صورتِ اجاره بلندمدت يا ميان مدت در اختيار بخش غير دولتي متقاضي فعاليت‌هاي مولد اقتصادي قرار مي‌دهد. اين سياست در راستاي حذف و کاهش سهم هزينه زمين در فرآيند فعاليت‌هاي مولد است. قابل ذکر است اين سياست در مورد زمين شهري جهت تأمين مسکن گروه‌هاي هدف در حال اجرا است ( طرح زمين‌هاي 99 ساله). سياست ياد شده منجر به کاهش هزينه توليد و افزايش قدرت عرضه در کل اقتصاد، ايجاد بستر مناسب براي حضور توليدکنندگان واقعي، کاهش فساد و زمين‌خواري، افزايش نرخ بازگشت سرمايه، افزايش ظرفيت توليد و به‌تبع آن اشتغال‌زايي و ايجاد مزيت نسبي در بازارهاي داخلي و منطقه‌اي خواهد شد. علاوه‌ بر آن سياستي ضد تورمي نيز شناخته مي‌شود.

6ـ3ـ استفاده بهينه از زمين‌هاي غير دولتي

عدم تخصيص بهينه زمين‌هاي غير دولتي که از منابع کمياب در اقتصاد شناخته مي‌شوند منجر به معضلات اقتصادي متعددي خواهد شد. سياست‌هايي مانند يکپارچه‌سازي اراضي کشاورزي، جلوگيري از خرد شدن اراضي کشاورزي، دوباره تنظيمِ زمين‌هاي غير دولتي مي‌تواند در زمين‌هاي کشاورزي منجر به تخصيصِ بهينه و افزايش عرضه زمين شود. در زمينِ شهري نيز توسطِ باز توليد زمين در فرآيند نوسازي بافت فرسوده، تخصيص وام ساخت به متقاضيان ساخت مسكن در زمين‌هاي مذكور، اصلاح قوانين تغيير کاربري و تفکيک زمين و خريد زمين‌هاي غير دولتي توسط دولت و يا شهرداري‌ها جهت افزايش ذخاير زمين‌هاي دولتي مي‌توان در جهت كنترل بازار زمين و مسکن اقدام کرد. قابل ذکر است اخذ و اجراي ماليات بر مبناي ارزش اجاره‌اي زمين (LVT) اعمّ از زمين‌هاي داير و باير شهري که بر اساس کارکرد بهينه آن صرفِ نظر از نوع بهره‌برداري حال آن وضع مي‌شود، نيز منجر به استفاده بهينه از زمينِ شهري مي‌شود.

7ـ جمع‌بندي

به طور کلي علل تورم در ايران در سه دسته کلي «افزايش تقاضا نسبت به عرضه»، « افزايش هزينه‌هاي توليد» و « انتظارات غير عقلايي و تورمي» تقسيم مي‌شوند. همانطور که بيان شد زمين و به تبع آن مسکن از جايگاه ويژه‌اي در شکل‌دهي تورم در ايران برخوردار است. در جدول ذيل به اختصار سياست‌هاي پيشنهادي و تأثير آن در جهت کنترل تورم ناشي از زمين و مسکن بررسي مي‌شود.

بنابراين با توجه به جدول فوق عرضه زمين دولتي با هزينه صفر از اولويتِ اصلي در برنامه کنترل تورم برخوردار است. در اين راستا همانطور که مشاهده مي‌شود سياست زمين صفر به درستي در دستور کار دولت در جهت احداث مسکن در زمين‌هاي 99 ساله قرار گرفته است. بايد توجه داشت که سياست مذکور بايد در زمين‌هاي صنعتي و کشاورزي نيز اجرا شود تا يکي از مهم‌ترين عوامل تورم در بخش‌هاي توليدي کشور کنترل شود.

اولويت دوم با توجه به شرايط رواني حاکم بر بازار، اجراي ماليات بر افزايش ارزش زمين و مسکن است. ماليات بر افزايش ارزش به دليل اينکه توأمان از انتظارات غير عقلايي و تورمي و افزايش تقاضا نسبت به عرضه ناشي از فعاليت‌هاي سوداگرانه مي‌کاهد، از اولويت در تنظيم بازار و کنترل تورم برخوردار است. ماليات مذکور بر مساکن اول افراد که تقاضاي مصرفي محسوب مي‌شود، وضع نمي‌شود. قابل ذکر است سياست ماليات بر افزايش ارزش نه‌تنها عامل مناسبي در جهت کنترل تورم است بلکه به دليل کاهش فعاليت‌هاي سوداگرانه و کاهش جذابيت بازار زمين و مسکن منجر به هدايت مناسب نقدينگي به بخش‌هاي توليدي شده و همچنين از کارکرد مثبتي در جهت تحقق سياست‌هاي اشتغال‌زايي برخوردار است.

اولويت سوم اعطاي وام ساخت به متقاضيان ساخت مسکن بر زمين‌هاي غير دولتي است. اين سياست منجر به افزايش عرضه مسکن در زمين‌هاي غير دولتي خواهد شد و عرضه را در بازار در بازه زماني مناسب افزايش مي‌دهد. به عنوان مثال اگر 5 هزار ميليارد تومان از تسهيلات بنگاه‌هاي کوچک و زودبازده در قالب تسهيلات 10 ميليون توماني به هر واحد اختصاص پيدا مي‌کرد، 500 هزار واحد مسکوني ساخته و تکميل شده بود که متأسفانه از اين سياست با وجود اينکه درصد نسبتاً کمي را نيز نسبت به تسهيلات بنگاه‌هاي کوچک و زودبازده به خود اختصاص مي‌داد، غفلت شده است. دو سياستِ «ماليات بر ارزش زمين» و «نوسازي بافت فرسوده بر اساس باز توليد زمين» به ترتيب در اولويت‌هاي بعدي قرار مي‌گيرند. اجراي ماليات بر ارزش زمين و نوسازي بافت فرسوده بر اساس باز توليد زمين نيازمند تدوين مقدماتي است که در ميان‌مدت بر بازار زمين و مسکن مؤثر واقع خواهد شد. در مقابل سياست‌هاي ارائه‌ شده، اتخاذ سياست‌هايي مانند سياست تحريک تقاضا نه‌تنها در جهت بهبود شرايط کنوني مناسب نيست بلکه به دلايل «افزايش تقاضا نسبت به عرضه» و «افزايش هزينه‌هاي توليد» به خصوص زمين و ايجاد «انتظارات تورمي»، عامل تشديد کننده تورم نيز خواهد بود.

در پايان شايان ذکر است که مهم‌ترين بستر تحقق اهداف و سياست‌هاي ذکر شده، وجود يک نظام اطلاعاتي جامع و شفاف در بخش زمين و مسکن و صدور سند الکترونيک براي آنان است. اين سيستم ثبت مجموعه اسناد بايگاني زمين و مسکن را شامل مي‌شود که به طور مرتب با توجه به تغييرات در مالکيت و ارزش و کاربري زمين و مسکن به روز مي‌شود. به عبارتي اين سيستم با توجه به تغييرات مستمر، يک نظام پويا محسوب مي‌شود.

------------------------------

1 ـ اطهاري، کمال، نقش انتظارات غير عقلايي در نوسانات بازار مسکن، فصلنام? اقتصاد مسکن، شماره 31
2 ـ اين سه بازار با يکديگر مرتبط بوده و به يکديگر نيز وابسته هستند. در اقتصاد شهري كه تبلوري از كل اقتصاد است، از ميان بازارهاي سه¬گانة ياد شده، بازار زمينِ شهري مستقيماً بر شرايط زيست‌محيطي شهر و کيفيت زندگي شهري تأثيرگذار است. پيش‌نياز شهرهاي با عملکرد مناسب اقتصادي، وجود بازارهاي عادلانه و کارآمد زمين است.

3 ـ  تورم، دلايل و راه‌هاي مهار آن در اقتصاد ايران، معاونت برنامه‌ريزي و امور اقتصادي، وزارت بازرگاني دفتر مطالعات اقتصادي، موسسه مطالعات و پژوهشهاي بازرگاني، چاپ اول، شركت چاپ و نشر بازرگاني، صص 24 - 29
4 ـ  استراتژي بخش مکسن، بانک جهاني، وزارت مسکن و شهرسازي، 1381
5 -  Chengri Ding , Land policy reform in China: assessment and prospects, Land Use Policy 20 (2003) 109–120

انتهاي پيام.