اشاره:
آن‌چه كه در پي مي‌آيد اولين بخش از متن كامل گزارش تحليلي گروه سياست‌گذاري مسكن مرکز مطالعات تکنولوژي دانشگاه علم و صنعت ايران درباره‌ي « منافع كاهش قيمت زمين و مسكن در اقتصاد كشور» است كه از سوي اين مركز در اختيار سرويس مسائل راهبردي خبرگزاري دانشجويان ايران قرار گرفته است. 

سرويس مسائل راهبردي ايران، آشنايي با مفاهيم تخصصي و فني در هر حوزه را مقدمه‌ي ايجاد يك عرصه‌ عمومي براي گفت وگوي دانشگاهيان و حرفه‌مندان با مديران و سياست‌گذاران درباره‌ي سياست‌ها و استراتژي‌ها و برنامه‌ها در آن حوزه مي‌داند و اظهار اميدواري مي‌كند تحقق اين هدف، ضمن مستند سازي تاريخ فرآيند سياست‌گذاري عمومي و افزايش نظارت عمومي بر اين فرآيند، موجب طرح ديد‌گاه‌هاي جديد و ارتقاي كيفيت آن در حوزه‌هاي مختلف شود. سرويس مسائل راهبردي ايران ضمن اعلام آمادگي براي بررسي دقيق‌تر نياز‌هاي خبرنگاران و سياست‌پژوهان محترم، علاقه‌مندي خود را براي دريافت (rahbord.isna@gmail.com) مقالات دانشجويان، پژوهشگران، حرفه‌مندان، مديران و سياست‌گذاران محترم در ارائه‌ي عناوين جديد مقالات و يا تكميل يا ويرايش آن‌ها اعلام مي‌كند.  
در زير قسمت اول اين گزارش ارائه مي‌شود و در بخش تعدي نيز قسمت دوم ارائه خواهد شد.

1ـ مقدمه
مسکن يکي از ابتدايي‌ترين نيازهاي اساسي خانوار است که سهم بالايي از تشکيل سرماية ثابت کشور را به خود اختصاص داده است. اين بخش داراي ضرايب بالاي ارتباط پسين و پيشين با ديگر بخش‌هاي اقتصادي است، لذا در تحليل‌هاي اقتصاد خرد و کلان از جايگاه ويژه‌اي برخوردار است. همچنين بخش مسکن يکي از مهمترين و ‌تأثيرگذارترين بخش‌هاي اقتصاد کشورها شناخته مي‌شود که قابل تبديل شدن به موتور محرک اقتصادهاي ملي خصوصاً در دوران رکود اقتصادي است. لذا اقتصاددانان و کارشناسان حوزة مسکن همواره تغييرات شاخص‌هاي اقتصادي اين بخش را دنبال مي‌کنند.
از جمله مهمترين شاخص‌هاي اقتصادي بخش مسکن که ‌تأثير مستقيم بر اقتصاد خانوار دارد، شاخص «قيمت مسکن» و نسبت آن به درآمد سالانة خانوار و به تبع آن «سهم هزينه مسکن در سبد هزينه خانوار» است که کاهش يا افزايش اين شاخص مي‌تواند ‌تأثيرات متعددي را بر ابعاد مختلف اقتصاد در پي داشته باشد.

تغييرات قيمت مسکن اعم از کاهش يا افزايش مي‌تواند از علل و عوامل مختلفي نشأت گرفته باشد. بيش از چهار دهه است که بخش مسکن کشور ايران شاهد دوره‌هاي رکود و رونق تورمي به‌صورت متناوب است. در طول اين چهار دهه، شاخص قيمت مسکن در طول دوره‌هاي رکود ساخت و ساز و توليد تقريباً ثابت و يا حداکثر با کاهشي جزئي مواجه بوده و در طول دوره‌هاي رونق ساخت و ساز و توليد اين شاخص با افزايش همراه بوده است که از آن به عنوان رونق تورمي ياد مي‌شود. عملاً در اين چهار دهه، رکود قيمت در بخش مسکن با رکود ساخت و توليد و به تبع آن افزايش قيمت با رونق و افزايش ساخت و ساز و توليد همراه بوده است ولي تجربه برخي کشورهاي موفق در حوزه‌ي سياست‌گذاري بخش مسکن، نشان مي‌دهد که کاهش قيمت مسکن لزوماً با رکود ساخت و ساز و توليد مقارن نبوده و مي‌توان در شرايط کاهش قيمت مسکن، شاهد رونق ساخت و ساز و عرضه مسکن نيز بود. در چنين شرايطي دولت‌ها با اتخاذ سياست‌هاي طرف عرضه و پرداخت تسهيلات ساخت مسکن به توليدکنندگان اقدام به حمايت از ساخت و ساز مسکن کرده و همزمان با وضع و به کارگيري سياست‌هاي کنترل‌کننده سوداگري در بازار مسکن عملاً قيمت زمين و به تبع آن قيمت مسکن را کاهش داده و توليد و عرضة مسکن را افزايش مي‌دهند. کاهش قيمت در اين شرايط همان‌گونه که بيان شد ناشي از اتخاذ دو سياست حمايت از «افزايش ساخت و ساز و توليد» و «کنترل سوداگري» به‌صورت توأمان است.

اين گزارش تحليلي در ابتدا به‌صورت خلاصه به بيان علل بروز کاهش قيمت مسکن ايران در ماه‌هاي اخير پرداخته و سپس به بررسي پيامدهاي ناشي از کاهش قيمت و ‌تأثيرات آن بر حوزه‌هاي مختلف اقتصاد مي‌پردازد. ‌تأثيرات کاهش قيمت مسکن را مي‌توان به دو حوزه‌ي بخشي و فرابخشي تقسيم کرد. در حوزه بخشي ‌تأثيرات کاهش قيمت مسکن بر روي قسمت‌هاي مختلف بازار مسکن شامل تقاضا و عرضه مورد بررسي قرار گرفته و در حوزه فرابخشي نيز ‌تأثيرات کاهش قيمت مسکن بر مؤلفه‌هاي اقتصاد کلان شامل رشد اقتصادي، اشتغال و تورم کشور بررسي مي‌شود.

2ـ مفاهيم پايه
2ـ1ـ شاخص قيمت مسکن(1):
شاخصي است که تغييرات متوسط قيمت در معاملات متعدد را در مورد املاک مسکوني نشان مي‌دهد(2) .

2ـ2ـ شاخص هزينه دسترسي مسکن(3):
اين شاخص برابر «نسبت ميانگين قيمت مسکن در بازار آزاد به ميانگين درآمد ساليانه خانوار» و يا «نسبت متوسط اجاره‌بهاي سالانه به درآمد سالانة خانوار مستأجر» است. شاخص هزينه دسترسي مسکن بيان‌گر «ميزان توانمندي خانوار در دسترسي به مسکن متناسب با نياز» است. در واقع بر طبق اين شاخص، ميزان سال‌هاي انتظار براي تملک يک مسکن مناسب از طريق پس انداز تمامي درآمد ساليانه مشخص مي‌شود. براي مثال اگر شاخص دسترسي در کشوري معادل 4 باشد، به اين معني است که يک خانوار با درآمد متوسط در آن کشور مي‌تواند با پس انداز کردن 4 سال کل درآمد خود، هزينه خريد يک مسکن متوسط را بپردازد. اين شاخص در منطقه آسيا معادل 4/8، در آفريقا 9/6 و در کشورهاي صنعتي 3/4 است .(4) اين شاخص در ايران پس از تورم‌هاي اخير بخش مسکن از عدد 12 گذشته است.

2ـ3ـ شاخص «سهم هزينه مسکن در سبد هزينه خانوار»
اين شاخص نيز همانند شاخص هزينة دسترسي مسکن جزء شاخص‌هايي است که ناظر به توانمندي خانوار در دستيابي به مسکن متناسب با نياز است. نسبت هزينه ماهيانة مسکن به درآمد ماهيانه به منزلة شاخص هزينه مسکن در سبد هزينه خانوار است. براي مثال اگر اين شاخص معادل 30 درصد باشد، به اين معنا است که هر خانوار بايد ماهيانه 30 درصد از درآمد خود را براي پرداخت هزينه‌هاي مسکن، اعم از پرداخت اجاره‌بها يا اقساط خريد بپردازد. اين شاخص در کشور ايران به‌طور ميانگين معادل 5/31 درصد است؛ در حالي که در کشورهاي موفق در حل معضل مسکن شاخص سهم هزينه مسکن در سبد هزينه خانوار به کمتر 20 درصد رسيده است. (5)

2ـ4ـ شاخص نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري:
شاخص نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري بيانگر اين است که به ازاي هر يک واحد (بر حسب ميليون تومان) سرمايه‌گذاري در بخش مسکن، چند متر مربع زيربنا توليد خواهد شد. اين شاخص در واقع بيانگر کارآمدي بازار در تبديل سرمايه‌گذاري صورت گرفته به توليد و عرضة مسکن است. هرچه اين شاخص بزرگتر باشد، با حجم ثابت سرمايه‌گذاري، حجم توليد و عرضه مسکن بيشتر خواهد شد.

3ـ بررسي علل کاهش قيمت مسکن در ماه‌هاي اخير (6)
وجود دوره‌هاي رکود و رونق تورمي در بخش مسکن کشور ايران عامل افزايش دوره‌اي قيمت مسکن در چهار دهة اخير بوده است. هرچند در سال‌هاي 85 و 86 قيمت مسکن در پي بروز رونق تورمي در بازار شاهد افزايش قابل توجهي بوده است، اما بايد توجه داشت که اين افزايش قيمت در دوره‌هاي رونق تورمي پيش از اين نيز رخ داده است و در پي آن همواره با ثبات يا کاهش ناچيز قيمت در دوره‌هاي رکود همراه بوده است. اما براي نخستين بار طي ماه‌هاي اخير، بخش مسکن کشور شاهد کاهش قيمت قابل توجهي در دوران پس از رونق تورمي بوده است که به طور متوسط  25 درصد از قيمت مسکن در سطح کشور کاسته شده است.

مهمترين عامل کاهش قيمت در اين دوره را مي‌توان چرخش سياست‌گذاري به سمت سياست‌هاي حمايت از عرضه به همراه کنترل سوداگري به‌صورت توأمان دانست. بدين صورت که دولت با اجراي «طرح مسکن مهر» هزينه توليد مسکن را از طريق عرضه زمين 1،200،000 واحد مسکوني با هزينه صفر به‌صورت حق بهره‌برداري از زمين (اجاره 99 ساله) کاهش داد. دولت در اين طرح با تأمين مالي ساخت از طريق اعطاي وام آماده‌سازي زمين و نيز وام ساخت بر روي توليد واحدهاي مسکوني طرح «مسکن مهر» شرايط را براي افزايش توليد و عرضه بهبود داده است. علاوه بر طرح مسکن مهر، دولت با تخصيص وام ساخت در ساير پروژه‌هاي توليد مانند مسکن اجاره‌اي و بافت فرسوده، اقدام به تشويق عرضه کرده است. به منظور جلوگيري از تحريک تقاضا نيز دولت اقدام به تبديل کردن وام‌هاي خريد مسکن به وام‌هاي ساخت کرده است که منجر به کاهش اثرات تورمي منفي تحريک تقاضا شد. اين سياست همچنين فرآيند خريد واحدهاي جديدالاحداث را به دليل تبديل وام ساخت به فروش اقساطي براي متقاضيان تسهيل مي‌کند. در مجموع سياست‌هاي طرف عرضة دولت منجر به کاهش التهاب موجود در بازار مسکن شد.
به‌علاوه همانگونه که اشاره شد اين سياست‌ها در کنار وضع ماليات بر معاملات مکرر زمين و مسکن، ماليات بر اراضي باير و مشمول قانون تعزيرات شدن خانه‌هاي خالي دوم و بيشتر افراد بوده است که منجر به کاهش تقاضاهاي سوداگرانه و خروج تا حد زياد سرمايه‌گذاري غير مولد از بازار زمين و مسکن شد. اقدام مهم ديگر دولت در کاهش سوداگري را مي‌توان تصميم به ايجاد سامانه هوشمند ثبت معاملات املاک و تخصيص کد رهگيري به هر معامله عنوان کرد که اين سياست، بنگاه‌هاي معاملات املاک فاقد مجوز را از بازار مسکن و سوداگري خارج مي‌سازد. در واقع اجراي توأمان سياست‌هاي طرف عرضه و کنترل سوداگري را مي‌توان عامل اصلي کاهش التهاب موجود در بازار مسکن دانست.

اصولاً در مواجهه با دوره‌هاي رکود و رونق تورمي دو سياست کلي را مي‌توان اتخاذ کرد. سياست پذيرش اصل دوره‌هاي رکود و رونق تورمي و مديريت اين دوره‌ها و سياست کاهش و حذف دوره‌هاي رکود و رونق و ايجاد رونق پايدار غير تورمي. در واقع به منظور ايجاد انگيزة سرمايه‌گذاري در بخش ساخت و ساز مسکن مي‌توان از دو روش استفاده کرد:
- تحريک تقاضا و افزايش قيمت زمين و به تبع آن ورود سرمايه ها به بخش مسکن به اميد کسب سود در آينده در دوران رکود و ايجاد رونق تورمي؛ اين روش منجر به ايجاد تورم زمين و به تبع آن مسکن مي شود. در اين سياست امکان انحراف سرمايه گذاري وجود داشته و قسمتي از سرمايه هاي ورودي به بخش زمين و مسکن منجر به توليد و عرضة مسکن نشده و به سمت سوداگري در اين بخش منحرف مي شود. پي‌گيري اين سياست در سنوات گذشته باعث شده است شاخص هزينة دسترسي مسکن در ايران به بيش از 12 برسد که دو برابر استاندار جهاني است.

- سياست ديگر، سياست هاي طرف عرضه و به طور ويژه، اعطاي وام ساخت است که از اين طريق هزينه‌هاي سرمايه گذاري کاهش يافته و سود سرمايه‌گذاري در بخش ساخت و ساز براي سرمايه‌گذار جذاب خواهد شد. اين سياست به گونه اي است که تمامي سرمايه هاي ورودي را به سمت ساخت و ساز و توليد مسکن هدايت مي کند و امکان سوداگري را از سرمايه هاي ورودي به اين بخش مي گيرد و به دليل افزايش توليد و عرضة مسکن، تورم در بخش زمين و مسکن افزايش نمي يابد.

بنابراين کاهش قيمت ناشي از سياست‌هاي اجرايي دولت در دو زمينه مهم «کاهش سوداگري» و «افزايش عرضه» بوده است. ضروري است دولت براي اينکه رکود قيمت در بخش مسکن به رکود در توليد نينجامد، تأمين مالي ساخت مسکن را به‌صورت جدي در دستور کار قرار دهد. در اين گزارش اثرات کاهش قيمت با توجه پيش‌فرض‌هاي بالا مورد بررسي قرار خواهد گرفت.

ادامه دارد.....

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

1- Housing Price Index
2- www.wikipedia.org
3- House Price to Income
4- The Macroeconomics & second performance of housing policies in selected MENA countries: A Comparative analysis, Algeria, Egypt, Iran, Jordan, Lebanon, Morocco, Tunisia
5- سياست‌هاي اقتصادي مسکن بايدهاي و نبايد، مرکز پژوهش‌هاي مجلس شوراي اسلامي، دفتر مطالعات زيربنايي، تيرماه 1385
6- نيمه اول سال 1387