اشاره:
آن‌چه كه در پي مي‌ آيد سومين بخش از هشتمين «كارگاه بررسي و نقد طرح جامع تهران» است كه با موضوع «برنامه‌ريزي مسكن» از سوي گروه مسايل راهبردي دفتر مطالعات خبرگزاري دانشجويان ايران (ايسنا) در تالار شهيد قريب اين خبرگزاري برگزار شد.
به گزارش خبرنگار سرويس مسائل راهبردي خبرگزاري دانشجويان ايران (ايسنا)، اين موضوع با حضور دكتر سيد اميرمنصوري و دكتر ستاريان، اعضاي هيأت علمي دانشگاه تهران، همچنين كمال اطهاري و اعظم خاتم كارشناسان مطالعات طرح جامع تهران، مورد بررسي قرار گرفت.
پيش از اين در ششمين كارگاه بررسي و نقد طرح جامع تهران نيز موضوع «برنامه‌ريزي مسكن» به بحث و بررسي گذاشته شد. گفتني است اين كارگاه قبل از تغييرات اخير شوراي عالي شهرسازي در برنامه‌ريزي مسكن طرح جامع تهران برگزار شد.
در سومين بخش از گزارش اين كارگاه، ديدگاه‌هاي اعظم خاتم از كارشناسان مطالعات طرح جامع تهران به حضور خوانندگان گرامي تقديم مي‌گردد.

اگر از كمبود عرضه مسکن بدون توجه به سوداگري صحبت کنيم، اين انحراف پيش مي آيد كه تنها مشكل ما كمبود عرضه‌ي مسکن است

اعظم خاتم:
به نظر من سخنان دكتر منصوري در نقد آقاي وزير جاي انتقاد دارد و آن اين است كه ما در ايران هميشه نگاهي تك بعدي داشته‌ايم. در بحث از سوداگري مسكن همواره اين انحراف پيش ‌آمده است كه تنها بحران ما در بخش مسكن، سوداگري است. اگر امروز هم از كمبود عرضه مسکن بدون بحث سوداگري صحبت کنيم، اين انحراف پيش مي آيد كه تنها مشكل ما كمبود عرضه‌ي مسکن است.

اشتباه است اگر تصور كنيم با عرضه‌ي زمين در شهرهاي جديدي مثل هشتگرد
و تعيين سقف جمعيتي يك ميليون نفر براي آن‌ها، بخشي از جمعيت تهران به اين مکان ها جذب مي‌شوند
اين ديدگاه، ناديده گرفتن تجريه‌ي گذشته است

به همين دليل وزير مسكن و شهرسازي شهرهاي جديد را موظف نمودند تا سقف جمعيتي خود را به يك ميليون نفر افزايش دهند. اين دستور، اعتراضات گسترده‌اي را حتي در بدنه‌ي مهندسان مشاور ايجاد کرد كه اصلا يك چنين افزايش جمعيتي‌اي امكان‌پذير نيست. اين تصوري اشتباه است كه ما اگر براي شهرهاي جديد مثل هشتگرد، سقف جمعيتي يك ميليون نفر را تعريف كنيم و زمين را عرضه كنيم، بخشي از جمعيت تهران به اين مکان ها جذب مي‌شوند. اين ديدگاه، ناديده گرفتن تاريخي است كه در 10 تا 15 سال گذشته تجربه كرده‌ايم.

با تراكم 100 نفر در هكتار هشتگرد امروز مي‌بايست حدود 120 هزار نفر جمعيت داشته باشد
اما 20 هزار نفر هم جمعيت ندارد

براي مثال، هشتگرد داراي 3 هزار هكتار زمين مصوب بود و در فاز يك و دوي آن حدود 1200 هكتار زمين خالص مسكوني وجود داشت و همه‌ي اين زمين‌ها عرضه شدند. با تراكم 100 نفر در هكتار هشتگرد امروز بايد حدود 120 هزار نفر جمعيت داشته باشد؛ اما در بازنگري‌اي كه امروزه در طرح جامع اين شهر توسط مشاور تهيه شده، 20 هزار نفر جمعيت ندارد. يعني حتي 40 هزار نفر جمعيتي كه در يك كنفرانس بين‌المللي براي اين شهر گفته شده بود هم جذب نشده است. كسي سوال نمي‌كند كه اين مقدار زمين واگذار شده تحت چه ساز و كاري واگذار شده‌ است كه هنوز ساخته نشده‌اند و بخشي كه ساخته شده چرا پذيراي جمعيت نيست. بنابراين براي مقابله با مشكلات پيش رويمان بايد ديدگاهي چند بعدي را اتخاذ نماييم و در آن تاثير هم‌زمان مسايل را شاهد باشيم.

در ايران دو بحران سوداگري و کمبود عرضه براي گروههاي خاص به طور همزمان وجود دارند
تبديل زمين به دارايي، پديده‌اي كه در هشتگرد رخ داد!

در كشور ما بحران سوداگري همزمان با كمبود عرضه براي گروه‌هاي خاص وجود دارد و اين دو بحران همزمان مي‌باشند. هر گاه به يكي از آن‌ها توجه كنيم و ديگري را ناديده بگيريم، راهي براي خروج از مسايل پيدا نخواهيم نمود.
وقتي بحران كمبود عرضه را عمده مي‌كنيم و مورد توجه قرار مي‌دهيم، مي‌توانيم تراكم تهران را آزاد كنيم. زمين هشتگرد و پرند و پرديس را افزايش دهيم، ولي نتيجه‌اي جز سوداگري نگيريم. تبديل زمين به دارايي اتفاقي است كه در هشتگرد رخ داده است. اين سوداگري را شركت عمران شهر جديد كه انجام نداده است. خود اين شركت به دولت مقروض است؛ زيرا زمين را از طريق تعاوني‌هاي مسكن، در مجموع با قيمت آماده‌سازي به قيمت پايين واگذار كرده است. اين زمين‌ها به طبقه‌ي متوسط واگذار شده اما آن‌ها نمي‌خواستند كه درآن‌ جا زندگي كنند. در ضمن شهرهاي جديد اصلا شرايط زندگي را ندارند.

زمين هشتگرد حرام شد؛ حرام به اين معني كه به موقع به دست گروه نيازمند نرسيد
بخش عمده‌اي از خريداران زمين هاي شهرهاي جديد، ضرر کرده اند

خريداران زمين هاي شهرهاي جديد، زمين را براي آينده‌اي كه رشد كند و سود ببرند، خريده بودند كه بخش عمده‌اي ضرر كرده‌اند؛ زيرا رشد قيمت مناسب نبوده و پيش‌بيني‌هاي انجام شده محقق نشد. زمين هشتگرد حرام شد. حرام به اين معني كه به موقع به دست گروه نيازمند نرسيد.امروزه اگر آن 3 هزار هكتار را به 6 هزار هكتار افزايش دهيم، ولي دوباره در چارچوب همان سياست قبل حركت نماييم، باز هم به نتايج مورد نظر دست نخواهيم يافت.

سه پرسش:
چه ميزان، در كجا، با چه سياست‌ اجتماعي؟
بين سياست‌هاي اجتماعي مسكن با بعد مكان‌يابي مسكن و توان خريد افراد مختلف اجتماع، نوعي ارتباط تنگاتنگ برقرار است

در حوزه‌ي مسكن چند پرسش كليدي وجود دارد:
1- چه ميزان مسكن بايد عرضه شود؟
پاسخ اين پرسش در برآوردهايي است كه جمعيت شناسي و بعد خانوار بايد به آن پاسخگو باشد و جواب آن بايد در برنامه‌ريزي مسكن مورد توجه قرار گيرد.
2- با چه سياست اجتماعي بايد مسكن عرضه گردد؟
3- مسكن بايد در كجا عرضه شود؟
پاسخ اين پرسش در طرح‌هاي شهري موجود است. بين سياست‌هاي اجتماعي مسكن با بعد مكان‌يابي مسكن و توان خريد افراد مختلف اجتماع، نوعي ارتباط تنگاتنگ برقرار است.

بين برنامه‌ريزي شهري و برنامه‌ريزي مسكن ارتباط برقرار است
هم‌زمان قادر به حل هر دوي آن‌ها نيستيم
طرح‌هاي شهري ابزارهاي لازم براي دخالت در حوزه‌هاي مسكن را ندارند

بنابراين بين برنامه‌ريزي شهري و برنامه‌ريزي مسكن ارتباط برقرار است و همزمان قادر نخواهيم بود هر دو را حل كنيم. زيرا طرح‌هاي شهري ابزارهاي لازم براي دخالت در حوزه‌هاي مسكن را ندارند و طرح‌هاي شهري در ايران نمي‌توانند سياست‌هاي اجتماعي در حوزه‌ي مسكن را بنا به قاعده و رويه‌ي تهيه طرح‌ها انجام دهند. طرح‌هاي شهري اجازه‌ي دخالت در اين حوزه و ابزار لازم آن را ندارند. بنابراين به نظر من اين كه چه ميزان زمين و مسكن و اين كه با چه سياست اجتماعي بتوان براي گروه‌هاي مختلف مسكن تامين نمود و در كجا بايد اين مسكن ارائه شود، سوال‌هاي متفاوتي است كه بايد در طرح‌هاي مختلف به آنها جواب دهيم.

مسئله‌ي تهران بايد در قالب طرح‌هاي مختلف و برنامه‌هاي مختلف پاسخ داده شود
در طرح مجموعه‌ي شهري تهران گفته شده بود بايد برنامه‌ي مسكن كم درآمدها تنظيم شود

خبرنگار:
آيا نهاد مشترك تهيه كننده‌ي طرح جامع تهران كه بر اساس تفاهم‌نامه‌ي شهرداري و وزارت مسكن و شوراي شهر تأسيس شده بود، ابزارهاي لازم براي پاسخ‌گويي به پرسش‌هايي كه شما طرح مي‌كنيد در اختيار نداشت؟

اعظم خاتم:
مساله‌ي تهران بايد در قالب طرح‌هاي مختلف و برنامه‌هاي مختلف، پاسخ داده شود. اولا توجه كنيم كه طرح مجموعه شهري تهران كه چهار سال قبل تصويب شد و چند سال قبل‌تر تهيه شده بود، وارد بحث برنامه‌ريزي مسكن شد. در اين طرح گفته شده بود كه براي تضمين طرح‌هاي ارائه شده در اين گزارش، بايد برنامه‌ي مسكن كم درآمدها تنظيم شود و در اين برنامه‌ امكاناتي فراهم گردد كه در مكان‌هاي ارائه شده با جمعيت پيش‌بيني شده، زمين مناسب از طريق برنامه مسكن عرضه گردد. تا وقتي كه برنامه‌ي مسكن مناسب كم‌درآمدها كه در مناطق مناسب زمين‌هاي مناسب را عرضه كند و نظامات ديگر را مانند اعتبارات و وام و ... تامين كند، تهيه نشود؛ زمينه‌ي خاصي براي تحقق طرح‌ها ايجاد نخواهد شد. بنا براين در اين طرح، برنامه‌ريزي مسكن به عنوان شط تحقق طرح شهري مطرح گرديد.

در طرح جامع فعلي تهران برنامه ريزي مسکن انجام نشده است
 به دو دليل
1- در ايران طرح جامع ابزار لازم را براي برنامه‌ريزي مسكن ندارد 
2- هم زمان طرح جامع مسكن در حال تدوين بود 

در طرح جامع فعلي تهران برنامه‌ريزي مسكن انجام نشده است. اين نكته‌اي است كه بايد مورد توجه قرار گيرد به دو دليل ، يكي اين كه در ايران طرح جامع ابزار لازم را براي برنامه‌ريزي مسكن ندارد. دوم اين كه هم‌زمان طرح جامع مسكن در حال تهيه بود و طرح جامع مسكن با تيم‌هاي كاري كه مشترك كار مي‌كردند، به موضوع گروه‌هاي كم درآمد توجه نمود. طرح جامع نيازمند طرح و برنامه مسكن است كه موازي با آن كار كند، تا طرح جامع بتواند به مسايل و نيازهاي مسكن پاسخگو باشد. اين نكته‌ي درستي است كه دكتر منصوري به آن اشاره مي‌كنند و اگر ايشان آن را در وظايف طرح جامع قرار مي‌دهند، ‌بايد ديد كه با چه ابزاري امكان‌پذير است؟
تا چه حد لازم است به جنبه هاي اجرايي طرح هاي شهري توجه شود؟
بسياري از مطالعات مسكن در طرح‌هاي جامع با همان ديد برنامه‌ريزي مسكن انجام خواهد شد و هيچ قدمي در راه تحقق اين برنامه‌ها برداشته نمي‌شود؛ مانند طرح جامع قبلي تهران كه مطالعات مفصل در بعد مسكن داشت. 

در طرح جامع جديد تهران ديدگاهي اتخاذ گرديد كه از لحاظ جمعيتي به مسكن نگاه مي‌كرد
آيا بايد همه‌ي افزايش جمعيت در تهران استقرار يابند؟

چه ميزان از جمعيت مهاجران به تهران، بايد پذيرفته شوند و چه ميزان بايد به اطراف سوق داده شوند؟ در طرح جامع جديد ديدگاهي اتخاذ گرديد كه از لحاظ جمعيتي به مسكن نگاه مي‌كرد. بحث جمعيت تهران بحث ساده‌اي نيست. در جمعيت تهران يك موضوع، موضوع رشد طبيعي است، يعني پيش‌بيني افزايش جمعيت و موضوع ديگر مربوط به اين است كه آيا بايد همه‌ي اين افزايش جمعيت در تهران استقرار يابند و آيا جمعيتي كه از بيرون تهران در حال مهاجرت است، بايد پذيرفته شود يا به اطراف سوق داده شود.

طي اطلاعات آماري، تهران مهاجرپذير و مهاجرفرست است
در فاصله‌ي سال‌هاي 65 تا 75
به ازاي 500 هزار نفري كه وارد تهران شده بودند، جمعيت بيشتري از تهران خارج شده بود 

700 هزار نفر در اطراف تهران ساكن شدند

اين گزاره، گزاره غلطي است كه تهران مهاجرپذير نيست. مطالعات آمارگيري سال 75 نشان داد كه به تهران هم مهاجرت شده و هم از تهران مهاجران خارج شده اند. آمارهاي مهاجرت در ايران اشكالاتي دارد، مهاجر وارد شده را محاسبه كرده و بر اساس رشدهاي موجود، خالص مهاجرت حساب مي‌شود.
در طي سال‌هاي 65 تا 75، يك ميليون و دويست هزار نفر به استان تهران مهاجرت نمودند. از اين ميزان 500 هزار نفر وارد شهر تهران شدند و 700 هزار نفر در اطراف تهران ساكن شدند. اين مطالعات در طرح مجموعه‌ي شهري به تفصيل و با جزئيات بالايي به صورت شهر به شهر بررسي گرديد و معلوم شد كه اين جمعيت در چه مكان‌هايي استقرار يافتند. به ازاي 500 هزار نفري كه وارد تهران شده بودند، جمعيت بيشتري از تهران خارج شده بود و در مجموع تعادل مهاجرتي در تهران برقرار بود و نشان از مهاجرت‌پذيري شديد نداشت. معني اين مطالعات اين است كه هم مهاجران وارد شهر تهران مي‌شوند و هم مهاجران زيادي از آن خارج مي‌شوند.

رشد طبيعي تهران از رشد خالص آن بالاتر است
تهران مهاجر فرست شده است

اگر خالص مهاجرت را بررسي نماييم، رشد تهران 1/1 شد و نشان از اين بود كه تهران مهاجرفرست شده، زيرا رشد طبيعي تهران از رشد خالص آن بالاتر بوده است. به ازاي مهاجرت گروههاي متخصص و سرمايه‌دار به تهران، عده‌ي زيادي از گروههاي کم درآمد از تهران خارج مي شوند.
همه‌ي گروه‌هايي كه به تهران وارد مي‌شوند، گروه‌هاي كم درآمد نيستند. ‌مهاجرت‌هاي گروه‌هاي متخصص و سرمايه‌دار و گروه‌هاي اجتماعي بالاتر هم وجود دارد. اين مهاجرت‌ها سبب شده تا در تهران انباشت سرمايه رخ دهد. اين گروه‌ها وارد شهر تهران مي‌شوند و به ازاي آن‌ها هم گروه‌هاي زيادي از كم درآمدها از تهران خارج مي‌شوند و تعادل برقرار مي‌گردد.

تهران شهر نيست، بلکه كلان‌شهر است
برنامه‌ريزي مسكن براي شهر تهران و همچنين برنامه‌ريزي شهر، بايد محيط پيرامون را مورد توجه قرار دهند

نكته‌ي مهم درباره‌ي تهران اين است كه تهران شهر نيست و يك كلان‌شهر است. ما خيلي مواقع در بحث‌هاي خودمان اين نكته را فراموش مي‌كنيم. هنگامي كه بحث از كلان شهر مطرح است، يعني يك منطقه كلان شهري احتياج به آمايش دارد. نوعي تعامل كار و فعاليت و سكونت در اطراف شهر برقراراست، كه به صورت روزمره با شهر در حال ارتباط مي‌باشند.
آمارگيري سال 83 ترافيك تهران كه در قالب طرح جامع انجام شد، نشان داد كه يك ميليون و بيست هزار نفر روزانه وارد تهران مي‌شوند و حدود يك ميليون نفر خارج مي‌شوند. اين آمارگيري نسبت به آمارگيري سال 73 تفاوت‌هايي را نشان مي‌دهد كه قابل توجه هستند و بايد جداگانه روي آن‌ها بحث شود.
اين حجم رفت و آمد كه به صورت فزاينده در حال افزايش است، نشان دهنده‌ي اين است كه تهران منطقه شهري است. بنابراين برنامه‌ريزي مسكن براي شهر تهران و همچنين برنامه‌ريزي شهر، بايد به اين محيط پيرامون توجه كنند.

اگر به تهران به عنوان کلان شهر نگاه کنيم، خيلي از مسائل مختلف تغيير ماهيت مي دهند

در طرح جامع جديد تهران، رشد طبيعي ملاك قرار نگرفت و محاسبات كلي مهاجرت انجام پذيرفت. منطقه‌ي تهران مي‌تواند سهمي از مهاجرت ‌هاي كل كشور را به خود اختصاص دهد. براي اسكان و نحوه‌ي مكان‌يابي مهاجران به يك برنامه‌ريزي دقيق نياز است؛ به گونه‌اي كه روشن شود اگر يك ميليون نفر مهاجر را از كل كشور مي‌پذيرد، اين مهاجران را در چه مكان‌هايي اساكن مي‌دهد؛ در تهران يا اطراف آن؟ به برنامه‌ بستگي دارد. اگر به تهران به عنوان يك كلان‌شهر توجه كنيم ديگر نقدي  كه دوستان روي آن تكيه دارند مبني بر اين كه « ما معتقديم  ساخت و ساز به مهاجرت مربوط است»، معنا پيدا نمي‌كند. ما چنين نكته‌اي نگفته‌ايم.

مهاجرت تحت تاثير عوامل اقتصادي و اجتماعي صورت مي‌پذيرد
 ساخت و ساز اثري بر روي مهاجرت ندارد

ترديدي نيست كه مهاجرت تحت تاثير عوامل اقتصادي و اجتماعي متعددي صورت مي‌پذيرد. ساخت و ساز اثري روي مهاجرت ندارد؛ زيرا مهاجرت مربوط به منطقه كلان شهري است. يعني كساني كه از استان‌هاي ديگر به اين منطقه مي‌آيند. جابه‌جايي‌هاي داخل منطقه‌ي كلان شهري مثلا بين تهران و كرج را مهاجرت نمي‌گوييم، بلكه نوعي جابه‌جايي دروني هستند.

دكتر ستاريان:

اگر بنده عرضي داشته‌ام كه توسعه‌ي ساخت و ساز مهاجرپذير است، جمله‌اي است كه از فرمايشات خود شما در جلسه‌ي قبل، برداشت کرده بودم.

ساخت و ساز به جمعيت مربوط است، نه به مهاجرت

اعظم خاتم: 
ساخت و ساز به جمعيت مربوط است نه به مهاجرت. در شوراي شهر هم بحث بود كه بين بيست منطقه‌ي شهرداري مهاجرت وجود دارد، اما اين چنين نيست و اين نوعي جابه‌جايي است. بايد بين اصطلاحات مختلف تفاوت قائل شويم. براي داخل شهر تهران و داخل كلان‌شهر از اصطلاح جابه‌جايي جمعيت استفاده مي‌كنيم و اگر من هم به اشتباه از مهاجرت نام برده‌ام، اصلاح مي‌كنم. براي بحث مهاجرت و جابه‌جايي جمعيت ميان استان‌هاي كشور و منطقه‌ي كلان شهري تهران كه داراي انگيزه‌هاي مختلف اقتصادي و اجتماعي است، بايد حساب خاصي باز كنيم. تمام مصيبت‌ها و ناكارآمدي‌ها را در تهران به پاي مهاجرت ننويسيم.

در فاصله‌ي سال‌هاي 65 تا 75 تنها 15 درصد رشد تهران ناشي از مهاجرت بوده است

در فاصله‌ي سال‌هاي 65 تا 75 ، 15 درصد رشد تهران ناشي از مهاجرت بوده است. در برآوردهاي آمارگيري سال 85، اين درصد حدود 20 تا 25 درصد تخمين زده شده است اما دقيق نيست و تا موقعي كه جمعيت كل استان‌ها استخراج نشود، ما با دقت نمي‌توانيم آمار دقيق را بگوييم. اين نكته خيلي مهم است. در آمارگيري سال 85 جمعيت كلان شهر تهران 13/3 ميليون نفر اعلام شده است و مي‌تواند سهم مهاجرت را از 15 درصد به 20 درصد افزايش نشان دهد. نكته‌ي مهم اين است كه در دهه‌ي قبلي 85 درصد اين رشد متعلق به خود منطقه بوده و امروز حدود 80 درصد متعلق به خود منطقه است. يعني تمام مصيبت‌ها و ناكارآمدي‌ها را در تهران به پاي مهاجرت ننويسيم. اين اشتباه است كه مهاجرت منشاء تمام مصيبت‌هاي تهران است. كوشش طرح جامع و طرح مجموعه‌ي شهري اين بوده كه با اين تفكر غلط مقابله كنند.

بيش‌تر از دو سوم رشد و اضافه جمعيت مربوط به خود منطقه كلان شهري تهران است

اين توجيه غلط ناكامي‌هاي تهران توسط مسئولين است كه تهران مهاجرپذير است و همواره به آن مهاجرت مي‌نمايند. بيشتر از دو سوم رشد و اضافه جمعيت مربوط به خود منطقه كلان شهري تهران است و بايد براي اين رشد حتما برنامه‌ريزي انجام دهيم. در هيچ كشوري جمعيت كلان‌شهرها را به استان‌هاي ديگر نمي‌رانند. اگر حداكثر سعي انجام شود، مي‌توان جمعيت اين استان‌ها را در داخل خودشان حفظ نمود. آيا برنامه‌ريزي هاي ما براي اين 80 درصد جمعيت موفق بوده است و فقط براي 20 درصد مهاجرين مشکل وجود دارد.

ديدگاه آمايشي کل کشور نبايد موجب غفلت از آمايش درون استاني براي تهران شود

نكته‌ي ديگر اين است كه ديدگاه آمايشي كه آقاي دكتر ستاريان در ابتداي صحبت‌هايشان مورد تاكيد قرار دادند و اين كه بايد راه‌حل‌هايي در استان‌هاي ديگر هم داشته باشيم، نبايد موجب غفلت ما از آمايش دروني استان تهران شود. آمايش درون استاني سياستي است كه در همه‌ي جهان به كار گرفته مي‌شود. وقتي اعلام مي‌نماييم كه تهران شهر نيست و كلان شهر است، پس آمايش دروني منطقه كلان شهري احتياج دارد. بايد تصميم بگيريم كه تهران را نسبت به منطقه‌ي اطرافش مي‌خواهيم چگونه تعريف كنيم. جايگاه شهر تهران كجاست؟ اگر قرار است كه جمعيت تهران از 13 ميليون به 17 ميليون نفر افزايش يابد، بايد تصميم‌گيري كرد كه چه ميزان از آن‌ها بايد در تهران ساكن شوند.

علاوه بر سياست‌هاي اجتماعي در بخش مسكن به سياست‌هاي فضايي نيز احتياج داريم
كافي نيست كه بگوييم تنها عرضه كمبود دارد، بايد بگوييم عرضه براي كم درآمد‌ها كمبود دارد 

اين نكته‌ قابل ذكر است كه به جز سياست‌هاي اجتماعي در بخش مسكن به سياست‌هاي فضايي نيز احتياج داريم. بايد مسكني كه قبلا در برنامه مشخص شده، معطوف به كم درآمدها شود. اصلا كافي نيست كه بگوييم فقط عرضه كمبود دارد. بايد بگوييم عرضه براي كم درآمدها، كمبود دارد. مطالعات بانك جهاني نيز آن‌ها را تاييد كرده و اگر امروز 5 تا 7 سال بعد از مطالعات بانك جهاني در ايران تنها بگوييم كه عرضه كمبود دارد، از خودمان و از كاري كه خودمان انجام داده‌ايم، عقب هستيم. بنابراين عرضه براي كم‌درآمدها داراي كمبود است و همزمان با آن سوداگري مسكن پردرآمدها وجود دارد. سوال اين است كه توسعه‌ي ساخت و ساز در تهران پاسخگوي نياز كم درآمدها است يا خير؟

بخش عمده‌ي تقاضاي مسكن در تهران متعلق به خانوارهاي جوان است
دو سوم از خانوارهاي جوان (گروه 25 تا 40 سال) اجاره‌نشين يا ساكن خانه‌هاي پدري هستند

مطالعات جمعيت در كشور كه به درستي دكتر ستاريان 28 ميليون در سطح كشور را با 14 ميليون خانوار عرض نمودند، نشان مي‌دهد كه در تهران هم ساختار سني به اين ترتيب جوان مي‌باشد. بخش عمده‌ي تقاضاي مسكن در تهران متعلق به خانوارهاي جوان است.
من مسئول مطالعات مسكن اجتماعي در طرح جامع مسكن بودم. در اين طرح مسكن اجتماعي به صورت مسكن استيجاري تعريف شد. اطلاعاتي را كه ارائه مي‌كنم، برگرفته از همين تحقيق است. در اين مطالعه خانوارهاي جوان بين 25 تا 40 سال تعريف شدند. ميانگين سن ازدواج 22 تا 23 سال است. بنابراين سه چرخه تعريف شد كه عبارتند از 25 تا 40 سال، خانوار جوان و 40 يا 60 سال، خانوار ميان سال و 60 تا 75 سال، خانوار سال‌خورده که دوباره به صورت منقبض در مي‌آيند و كوچك مي‌شوند. دو سوم از خانوارهاي جوان كه گروه 25 تا 40 سال هستند، اجاره‌نشين يا ساكن خانه‌هاي پدري هستند.

سياست‌هاي اجتماعي مسكن بايد معطوف به يك نظام استيجاري ارزان شود

بنابراين سياست‌هاي اجتماعي مسكن بايد معطوف به يك نظام استيجاري ارزان شود كه خانوارهايي كه امروزه قادر نيستند كه اجاره‌هاي كلان را بپردازند و براي اجاره‌نشيني استعداد دارند، بتوانند در خانه‌هاي استيجاري با قيمت مناسب ساكن شوند. ما نيازمند يك نظام استيجاري ارزان هستيم كه بتواند با خانه‌هاي اجاره‌اي بخش خصوصي رقابت كند و به نوعي اثرگذار بر روي قيمت‌هاي آن نيز باشد. ما فاقد يك چنين نظامي هستيم.

درايران مسكن اجتماعي وجود ندارد
در نظام استيجاري بايد سياستي را دنبال نماييم كه به خانوارهاي جوان كمك كند

اصولا مسكن اجتماعي در كشور موجود نيست. مسكني هم كه به نام اجاره‌ي به شرط تمليك عرضه مي‌شود نيز مسكن ملكي است؛ با اين تفاوت كه قسطي دريافت مي‌گردد و مقياس آن ها نيز محدود است. در طول سال‌ها اين واحدها به 100 تا 150 هزار واحد ذخيره رسيده است و اصلا قابل بحث نيستند. بنابراين در نظام استيجار بايد سياستي را دنبال كنيم كه به خانوارهاي جوان كمك كند. نكته‌ي ديگر اين است كه بخش عمده‌اي از اين خانوارها كم درآمد هستند و در تهران نمي‌توانند صاحب مسكن ملكي شوند. اگر استيجار ارزان داشته باشيم و اين افراد بتوانند از اجاره‌هاي گران رها شوند، مي‌توانند پس‌انداز داشته باشند و بخش عمده‌شان در خارج از تهران ساكن شوند.

اين سخن را كه ميان كنترل جمعيت تهران باسياست‌هاي اجتماعي و سياست‌هاي جمعيتي گروه‌هاي كم درآمد و ناتوان تعارض وجود دارد را قبول ندارم
باد در برنامه‌ريزي فضا و برنامه‌ريزي مسكن مشخص كرد كه در چه مكاني مي‌توان مسكن ارزان تهيه كرد و چه مكاني را مي‌توان به گروه‌هاي كم درآمد واگذار كرد

سخن من اين است كه بايد به سامان‌دهي جمعيت در كل منطقه كلان‌شهري تهران از لحاظ فضايي فكر كنيم و از نظر سياست‌هاي اجتماعي بخش مسكن بايد به خانوارهاي جوان و كم درآمد بيانديشم. من اين سخن را كه ميان كنترل جمعيت تهران با سياست‌هاي اجتماعي و سياست‌هاي جمعيتي گروه‌هاي كم درآمد و ناتوان تعارض وجود دارد  قبول ندارم. 
 در برنامه‌ريزي فضا و برنامه‌ريزي مسكن بايد به اين پرسش پاسخ دهيم كه چه كساني و در چه مكان‌هايي و با چه سياست‌هاي اجتماعي مخاطب واقع مي‌شوند، در چه مكاني مي‌توان مسكن ازطان تهيه كرد و چه مكاني را مي‌توان به گروه‌هاي كم درآمد واگذار كرد؟ 
انتهاي پيام