اشاره:
آن‌چه كه در پي مي‌ آيد اولين بخش از هشتمين «كارگاه بررسي و نقد طرح جامع تهران» است كه با موضوع «برنامه‌ريزي مسكن» از سوي گروه مسايل راهبردي دفتر مطالعات خبرگزاري دانشجويان ايران (ايسنا) در تالار شهيد قريب اين خبرگزاري برگزار شد.
به گزارش خبرنگار سرويس مسائل راهبردي خبرگزاري دانشجويان ايران (ايسنا)، اين موضوع با حضور دكتر سيد اميرمنصوري و دكتر ستاريان، اعضاي هيأت علمي دانشگاه تهران، همچنين كمال اطهاري و اعظم خاتم كارشناسان مطالعات طرح جامع تهران، مورد بررسي قرار گرفت.
پيش از اين در ششمين كارگاه بررسي و نقد طرح جامع تهران نيز موضوع «برنامه‌ريزي مسكن» به بحث و بررسي گذاشته شد.
گفتني است اين كارگاه قبل از تغييرات اخير شوراي عالي شهرسازي در برنامه‌ريزي مسكن طرح جامع تهران برگزار شد.
در اولين بخش از گزارش اين كارگاه، ديدگاه‌هاي دكتر ستاريان عضو هيأت علمي دانشكده‌ي هنرهاي زيباي دانشگاه تهران و كمال اطهاري از كارشناسان مطالعات طرح جامع تهران به حضور خوانندگان گرامي تقديم مي‌گردد.

خبرنگار:
در جلسه‌ي گذشته، روشن شد كه 4 گزاره‌ي بنيادين در طرح جامع تهران مورد مناقشه‌ي كارشناسان و استادان محترم است. اين چهار گزاره عبارت بود از :
1- رابطه ساخت و ساز و افزايش جمعيت
2- مقايسه توليد و تقاضا
3- بود يا نبود ظرفيت جمعيت پذيري
4- حق آزادي سكونت
از آن چه كه خاتم وآقاي اطهاري در جلسه‌ي قبل مطرح كردند، اين طور برداشت مي‌شد كه توسعه ساخت و ساز بر تركيب جمعيت در يك منطقه تأثير مي‌گذارد و خود عامل مهمي در مهاجرت به تهران است. در حالي‌كه آقاي دكتر منصوري و دکتر ستاريان معتقد بودند توسعه‌ي ساخت و سازدر تهران نمي‌تواند عامل اين اتفاق باشد، زيرا بين سطح درآمدي حاشيه و تهران اختلاف زيادي است و رشد جمعيت در خود تهران نسبت به حاشيه بسيار كم است، به عبارت ديگراصل رشد جمعيت درحاشيه‌ها است.
در نشست پيشين همچنين از مهم‌ترين نكات مورد بحث كه خود دليل اختلاف نظر در برآورد ميزان تقاضاي مسكن بود، معيار و مكانيسم برآورد نياز مسكن بود. آقاي دكتر منصوري و آقاي دكتر ستاريان، معتقد بودند براي برآورد نياز مسكن در آينده بايد آمار تشكيل خانوار جديد، منهاي ضريب استهلاك و تخريب خانه‌هاي خالي شود، در حالي كه خانم خاتم و آقاي اطهاري معتقد بودند بايد جمعيت را تقسيم بر بعد خانوار كرد.
اما مهم‌ترين اختلاف مطرح شده در نشست قبلي حول اين پرسش اساسي شكل گرفت كه شكاف ميان عرضه و تقاضا در شهر تهران چه اندازه است و آيا بايد ساخت و ساز در تهران محدود شود يا خير؟

محدود كردن ساخت و ساز در تهران پيامد‌هاي اقتصادي غير قابل پيش‌بيني‌اي به دنبال دارد
تأثير تصميم ملك مدني مبني بر محدود شدن فروش تراكم در افزايش فوق‌العاده قيمت مسكن در منطقه‌ي يك
حتي پس از آزاد شدن تراكم نيز در همان سطح قيمتي بالا باقي ماند

دكتر ستاريان:
اگر ساخت و ساز در شهري چون تهران محدود شود، تبعات اقتصادي غيرقابل پيش‌بيني بسياري به دنبال خواهد داشت. زماني كه ‌آقاي ملك مدني مانع فروش تراكم شدند، به يك‌باره قيمت مسكن در منطقه يك (منطقه لوكس‌ تهران) كه داراي «وسعت زياد» و «نفر در تراكم» كم است بالا رفت، به نحوي كه حتي پس از آزاد شدن تراكم نيز در همان سطح قيمتي بالا باقي ماند. اكنون خانه‌هاي آن منطقه، با قيمت هر متر مربع 7، 8 ميليون تومان معامله مي‌شود.

ارتباط تنگاتنگ مسكن با ديگر بخش‌ها
نياز طرح جامع شهر تهران به يك تحليل كلان درباره‌ي مسائل اقتصاد و برنامه‌ريزي مسكن در سطح كشور

اين انتظار وجود داشت كه طرح جامع شهر تهران، ديدگاه كلاني درباره مسكن داشته باشد، زيرا مسكن مساله‌ي قابل تفكيك نيست. به اين معنا كه نمي توانيم مسكن شهر كرج را از مسكن شهر اصفهان و حتي ديگر شهرها جدا كنيم. مسكن داده و ستانده بسيار قوي با ديگر بخش‌ها دارد. هيچ بخشي به اين اندازه با ديگر بخش‌ها ارتباط تنگاتنگ ندارد. از اين رو اين مسئله بايد به دقت از منظر اقتصاد كلان مورد بررسي قرار گيرد.
بنابراين طرح جامع تهران ابتدا بايد يك تحليل كلان درباره وضعيت مسكن در كشور به دست مي‌آورد، سپس در ذيل آن، مساله مسكن در شهر تهران مورد بررسي قرار مي‌داد، در اين صورت نتايج به‌دست ‌آمده، بسيار واقعي‌تر و منطقي‌تر بود.

انتخاب يك روش محاسبه كلي مناسب براي تعيين نياز مسكن ضروري بود
بي‌توجهي به بافت جمعيتي و هرم سني در تشخيص نياز مسكن، بزرگترين اشتباه است!

برنامه‌ريزي مسكن در تهران بدون يك ديد كلان درباره وضعيت مسكن كشور امكان‌ناپذير است؛ از جمله آن‌ كه انتخاب يك روش محاسبه كلي مناسب براي تعيين نياز مسكن ضروري بود.  در اين طرح مي‌بايست يك روش محاسبه كلي مناسب براي تعيين نياز مسكن انتخاب مي‌شد، زيرا بافت جمعيتي تهران هيچ تفاوتي با بافت جمعيتي كل كشور ندارد، هم‌چنان‌كه 70 درصد جمعيت كشور زير40 سال است، اين مسأله در تهران نيز صدق مي‌کند. بي‌توجهي به بافت جمعيتي و هرم سني در تشخيص نياز مسكن، بزرگترين اشتباه است. هرم جمعيتي کشور بسيار ناهمگن است.

در يك هرم جمعتي ناهمگن، هرگز نتيجه‌ي محاسبه‌ي نياز مسكن در آينده از طريق دو معيار بعد خانوار و رئوس خانوار يكسان نيست
با ازدواج جمعيت 30 ميليوني جوانان 10 تا 30 ساله، بعد خانوار دست‌خوش تغيير مي‌شود

ما فاقد يك هرم جمعيتي منسجم و منظم هستيم. هرم بسيار ناهمگني كه در دهه‌ي (65- 55) به يك باره نزديك به 20 ميليون زاد و ولد داشته است، امروز در آستانه تشكيل خانواده‌ي اين20 ميليون قرار گرفته است.
براي محاسبه تعداد مسكن مورد نياز بايد تعداد خانوار آينده را محاسبه كنيم. در اين زمينه محاسبه بعد خانوار هميشه نتيجه درستي به ما نمي‌دهد يا حداقل در جامعه ما صادق نيست، علت اين موضوع نا همگن بودن هرم جمعيتي است. اگر تركيب جمعيت ناهمگن نبود، معيار بعد خانوار و معيار رووس خانوار هر دو نتيجه يكساني در برآورد تعداد خانوار آينده در كشور به دست مي‌دادند، اما در جامعه‌اي با هرم جمعتي ناهمگن هرگز اين دو معيار جواب يكساني به دست نخواهند داد. در روش بعد خانوار، براي محاسبه‌ي تقاضاي واحد‌هاي مسكوني، جمعيت موجود را تقسيم بر ميانگين تعداد اعضاي خانواده(بعد خانوار)، مي‌كنند. نمي‌توان بعد خانوار را ثابت در نظر گرفت. نكته مهم، توجه به تعداد جوان‌هايي است كه در آينده تشكيل خانواده مي‌دهند و به تبع آن بعد خانوار را دست‌خوش تغيير مي‌كنند.

در جلسه پيش توضيح دادم كه طبق سرشماري 1375، در جامعه امروز ما حدود 30 ميليون جمعيت 10 تا 30 سال وجود دارد که ممكن است با ازدواج آنها در دهه آينده، 10 تا 15 ميليون خانوار به تعداد خانوار‌ها اضافه شود. با توجه به اين که نسبت زن و مرد حدود 50 ،50 است، با تشكيل خانوار در ميان اين جمعيت 30 ميليوني، بعد خانوار به يك باره تغييراتي مي‌كند. مي‌بينيم كه سالانه در كشور، آمار ثبت ازدواج رو به افزايش است. بنابراين نمي‌توانيم براي به دست آوردن تعداد خانوار و در نتيجه تعداد واحد مسكوني مورد نياز در آينده، جمعيت پيش‌بيني شده براي سال‌هاي آتي را بر بعد خانوار تقسيم كنيم.

به دليل نبود آمارگيري‌هاي منظم و پيوسته، روش بعد خانوار با خطا مواجه مي‌شود
روش رئيس خانوار جايگزين روش كلي جهت محاسبه نياز مسكن است

از سوي ديگر به ‌علت وجود كسر آمار و عدم محاسبه‌ي نياز مسكن، اين روش در ايران قابل قبول نيست. در اين مسير به آمارگيري‌هاي منظم و پيوسته نياز است. با توجه به آمارگيري دهه به دهه در كشور نمي‌توان با اين روش نياز آتي مسكن را برآورد كرد. چرا كه مشكلات و خطاهاي زيادي پيش مي‌آيد.
به طور مثال ميزان جمعيت را در نرخ رشد جمعيت ضرب مي‌كنيم و جمعيت 10 سال آينده را محاسبه كرده و اندازه خانوار را به دست مي‌آوريم. در اين حالت با توجه به كسر اطلاعات و آمار و عدم اطلاع از منحني تغييرات بعد خانوار نمي‌توان به نتيجه‌ي واقعي رسيد. به‌همين دليل از روش رئيس خانوار و با استفاده از آمار موجود، نياز مسكن را محاسبه مي‌كنيم.
با توجه به روش آمارگيري در كشور، شيوه رئيس خانوار كم خطا تر و ساده‌ترين راه براي است. پس از محاسبه‌ي رئوس خانوار، با لحاظ كردن ضريب استهلاك، ضريب خانه‌هاي خالي و ضريب تخريب و ... در اين آمار، نياز مسكن آتي را تعيين مي‌كنيم.

پتانسيل‌هاي مختلف شهري چون تهران باعث مهاجرت و افزايش جمعيت آن مي‌شود، نه توسعه ساخت و ساز
مهاجرت به تهران معلول توسعه ساخت و ساز نيست

اين‌كه شما (خانم خاتم و آقاي اطهاري) توسعه ساخت و ساز را باعث مهاجرت مي‌دانيد درست نيست، بلكه پتانسيل‌هاي ديگر در شهري چون تهران است كه باعث مهاجرت و افزايش جمعيت آن مي‌شود و اين پتانسيل‌ها قابل محدود شدن نيستند و ناشي از ديگر مسائل اقتصادي است. در واقع آن چه كه باعث جذب جمعيت به تهران مي‌شود، خارج از مسأله ساخت و ساز مسكن و غير قابل جلوگيري هستند. اگر چه درباره برخي از آن ها در برنامه هاي آمايشي مي‌توان پيشگيري‌هايي داشت و تدابيري انديشيد.
اما بايد توجه كرد كه مهاجرت درواقع معلول پتانسيل‌هاي موجود در تهران و نابساماني‌هاي آمايشي است، با جلوگيري كردن از ساخت و ساز در تهران، در واقع معلول حذف مي‌شود، اما نمي‌توان معلول را حذف كرد و به تبع آن گفت مهاجرت اتفاق نخواهد افتاد. نياز به مسكن در كشورهايي چون ايران دائما در حال افزايش است و هيچ‌گاه متوقف نمي‌شود

ممكن است برنامه‌ريزان جهت کسب يک بازه زماني مناسب براي برنامه‌ريزي مسکن، تقاضاي مؤثر را كاهش دهند
برنامه‌ريزي مسكن ‌بايد بر مبناي محاسبه تقاضاي مطلق صورت بگيرد و تقاضاي موثر نبايد ملاك برنامه‌ريزي باشد
با برنامه‌ريزي براساس تقاضاي مطلق، هيچ‌گاه در تشخيص ميزان نياز مسکن فريب نمي‌خوريم

چنان‌كه در جلسه پيشين كارگاه « برنامه‌ريزي مسكن در طرح جامع تهران» توضيح دادم، گراني‌ها ممكن است براي مدتي تقاضاي موثر را كاهش دهند و از تعداد متقاضايان بالفعل موجود در بازار بكاهند، اما تقاضاي مطلق و بالقوه همواره موجود است. از اين رو برنامه‌ريزي مسكن مي‌بايست بر مبناي محاسبه‌ي تقاضاي مطلق صورت مي‌گرفت و تقاضاي موثر نبايد ملاك برنامه‌ريزي باشد. نياز به مسكن به ويژه در كشورهايي مانند ايران به‌طور مداوم در حال افزايش است و هيچ‌گاه متوقف نمي‌شود. اگر براساس تقاضاي مطلق برنامه‌ريزي كنيم، هيچ‌گاه در تشخيص ميزان اين نياز فريب نمي‌خوريم. صورت نگرفتن معاملات، گراني‌ها، وجود خانه‌هاي خالي و ... عوامل كوتاه مدتي هستند كه تقاضاي مؤثر در بازار را كاهش مي‌دهند و به نوعي برنامه‌ريزي مسکن را دچار انحراف مي‌کنند.
در برنامه‌ريزي مسكن اگر بخواهند برنامه خاصي را در يك فرصت زماني مشخص اجرا كنند، براي كسب اين فرصت، با سياست‌هايي همچون جمع‌آوري نقدينگي تقاضاي موثر را به يك‌باره پايين مي‌آورند تا زمان لازم را جهت برنامه‌ريزي داشته باشند. زيرا اجراي برنامه مسكن به‌ دليل زمان‌بر بودن برنامه‌ريزي‌هايي چون برنامه‌ريزي براي زمين، تكنولوژي ساخت و ... نيازمند زمان زيادي است. اما ايجاد ركود در بازار در صورتي توجيه دارد كه برنامه‌اي براي تعادل بخشي به عرضه و تقاضا و پركردن شكاف ميان آن دو وجود داشته باشد. اما بي آن‌كه چنين برنامه‌اي وجود داشته باشد در سياست‌هايي كه در بخش مسكن پيش‌گرفته شد، زماني نقدينگي از جامعه جمع شد و بازار مسكن با ركود مواجه شد؛ زماني ديگر، بي آن‌كه براي افزايش عرضه طرحي به اجرا درآمده باشد، با دادن تعداد اندكي وام، تقاضاهاي جديدي ايجاد شد، بازار از ركود خارج شد اما به دليل باقي ماندن شكاف ميان عرضه و تقاضا اعظاي وام  و رونق بازار خود منجر به افزايش قيمت دوباره‌ي مسكن شد.

خبرنگار:
بنابراين همچون جلسه‌ي پيشين اختلاف نظر اساسي بر گرد چگونگي تحليل شكاف ميان عرضه و تقاضا و تأثير آن در وضعيت كنوني بازار مسكن مي‌گردد. آقاي دكتر ستاريان و دكتر منصوري در جلسه‌ي پيشين نيز تأكيد داشتند كه عامل اصلي افزايش قيمت مسكن در تهران، شكاف ميان عرضه و تقاضا است. در برآورد اين شكاف، معيار و شيوه‌ي تعيين نياز مسكن تأثير قابل توجهي دارد كه آقاي دكتر ستاريان توضيحات خود را درباره‌ي چرايي صحت شيوه‌ي رووس خانوار توضيح دادند.

اما شكاف ميان عرضه و تقاضا چه اندازه است؟ آيا بايد ساخت و ساز در تهران توسعه يابد يا محدود شود؛ آيا سياست محدود كردن ساخت وساز در تهران و اين كه جميعت را از خارج كنند و به شهر‌هاي اقماري ببرند درست است يا خير؟ آيا جمعيت تهران حق آزادي سكونت در تهران را دارند؛ آيا اين گزاره كه توسعه‌ي ساخت با افزايش جمعيت رابطه دارد درست است؟  و آيا اين كه «تهران ظرفيت جمعيت پذيري ندارد»، مي‌تواند ادعاي صحيحي باشد؟
از آقاي كمال اطهاري تقاضا مي كنم به عنوان كارشناس مطالعات طرح جامع توضيحات خود را درباره موضوعات طرح شده و استدلال هاي آقاي دكتر ستاريان ارائه دهند.

 تجربه‌ي طرح جامع مسكن را به طرح جامع شهر تهران منتقل كرديم

كمال اطهاري:
خوشبختانه همراه با تهيه طرح جامع تهران، طرح جامع مسكن هم تهيه مي‌شد که من و خانم خاتم در آن طرح نيز همکاري داشتيم و خود به خود حتي اگر نمي‌خواستيم، اين تجربه رابه طرح جامع تهران هم منتقل كرديم. تيم بزرگي براي اولين بار به همراه متخصصين و كارشناسان با تخصص‌ها و گرايش‌هاي متفاوت (جمعيت شناسي، اقتصاد، جامعه شناسي و غيره) و نيز همکاري سازمان‌هاي مختلفي چون بنياد مسكن، شركت عمران شهر‌هاي جديد و غيره، سناريوهاي متفاوتي  براي طرح جامع مسكن شهري و روستايي تهيه و تدوين كردند.

مسئله‌ي ظرفيت‌پذيري جمعيت تهران نه به مقوله اقتصاد خرد و اقتصاد زمين و مسكن بلكه به مسأله كيفيت زندگي مرتبط است
رويكرد شوراي شهر و وزارت مسكن پيشين در مواجهه با مسئله‌ي جمعيت كه هنوز هم ادامه دارد، تقليل اقتصاد به اقتصاد خرد است
از اين‌كه بحث مهاجرت را به بحث مسكن مربوط كرده باشيم برائت مي‌جويم

نكته قابل توجه اين است که در طرح جامع شهر تهران چگونه با مسئله‌ي ظرفيت‌پذيري (capacity approach) در مورد جمعيت تهران بحث و اظهارنظر كنيم. اين بحث نه به مقوله اقتصاد خرد و اقتصاد زمين و اقتصاد مسكن، بلكه به مساله كيفيت زندگي مرتبط است. بحث تقليل يافته به اقتصاد مسكن، گوياي مساله جمعيت‌پذيري نيست.
طرح جامع تهران مي‌بايست با جامعيت و در قالب آمايش سرزمين به وجوه مختلف حيات انسان در شهر تهران بپردازد. از اين‌كه بحث مهاجرت را به بحث مسكن مربوط كرده باشيم برائت مي‌جويم.
رويكرد شوراي شهر و وزارت مسكن پيشين در مواجهه با مسئله‌ي جمعيت كه هنوز هم ادامه دارد، تقليل اقتصاد به اقتصاد خرد است. اين رويكرد نه تنها كارآمدي شهر تهران را به لحاظ اقتصادي و كيفيت زندگي از بين برده است، بلكه پاسخ‌گوي اين خواست و نظر دكتر منصوري كه تهراني توانايي انتخاب در تهران ماندن را داشته باشد، نيست.

شايد مي‌خواهيم شعار عدالت خواهانه بدهيم به اين معنا كه خانوارهاي تهراني
بايد در شهرتهران بمانند و واقعيت ها را نبينيم

20 درصد خانوار‌هاي موجود تهراني  توانايي خريد مسكن حداقل در تهران را ندارند
 اين خانوارها حتي در پيرامون تهران مانند شهر كرج نيز نمي‌توانند اسكان پيدا كنند

 برمبناي آمار و با توجه به قيمت‌هاي موجود، 20 درصد خانوارهاي موجود تهراني، توانايي تهيه يك مسكن حداقل در تهران را ندارند. يعني اگر آمار با توجه به خانوارهاي جوان باشد به 5 درصد كاهش مي‌يابد. شايد مي‌خواهيم نسبت به اين مساله شعار عدالت خواهانه بدهيم به اين معنا كه خانوارهاي تهراني بايد در شهر تهران بمانند و واقعيت‌ها را نبينيم. متأسفانه به دليل سياست‌هاي نادرستي كه رواج داشته است، اين خانوارها حتي در پيرامون تهران مانند شهر كرج نيز نمي‌توانند اسكان پيدا كنند.
در 4 سال اوج بحران مسكن در شهر كرج، رشد قيمت زمين در اين شهر به‌طورمتوسط سالانه 60 درصد بوده است. با اين وضع كدام خانوار جوان توانايي افزايش 60 درصدي هزينه مسكن خود را به طور سالانه حتي در شهر تهران دارد؟

در طرح جامع مسكن، خانوارهاي جديد را در ساليان مختلف و بر اساس هرم سني محاسبه كردند
روند تشكيل خانوار در طول برنامه‌ي طرح جامع مسكن با نگاهي به افق 1400 يك روند  نزولي است

گفته‌هاي آقاي دكتر ستاريان درباره‌ي معيار سنجش نياز آتي مسكن درواقع دفاع از كساني است كه در طرح جامع مسكن براي كل كشور محاسبه كردند نه دفاع از اين بحث كه در مورد تهران است.
آمارگيري‌هاي پيوسته‌اي بصورت نمونه‌گيري وجود دارد كه بر مبناي آن بعد خانوار، باروري و غيره را محاسبه مي‌كنند. كساني چون دكتر زنجاني كه جمعيت طرح جامع مسكن را پيش‌بيني كردند، در چند نمونه از آمارگيري‌ها شركت داشتند، موضوع اين‌ است كه خانوار جديد را با بعد خانوار عمومي ‌محاسبه نمي‌كنند.
در طرح جامع مسكن، خانوارهاي جديد را بر اساس هرم سني در ساليان مختلف محاسبه كردند، به‌همين دليل روند تشكيل خانوار در طول برنامه‌ي طرح جامع مسكن كه نگاهي به افق 1400 داشته است، يك روند نزولي است. اين هرم تشكيل خانوار در سال‌هاي موجود است، به همين دليل توليد مسكن در 5 سال آينده (طول برنامه‌ي چهارم) بايد به شدت از 5 سال بعدي آن بيشتر باشد.
البته مقوله‌هايي چون بادوام ‌سازي و رفع كمبود مسكن موجود، در محاسبه‌ها دخيل است. طرح جامع مسكن در كل كشور نشان دهنده‌ي اين است كه چه اندازه مسكن و با چه ميزان زيربنا، مصالح ساختماني و بودجه در شهر و روستا نياز داريم.

سياست‌هاي اتخاذ شده دردهه گذشته، روند نزولي رشد جمعيت شهر تهران را اندكي افزايش داد كه اين روند دوباره به‌ سمت يك سير صعودي در حركت است

بضاعت كارشناسي ايران درباره موضوع مسكن اندك (كم) نيست. خلاصه‌ي طرح جامع مسكن در نشريه اقتصاد مسكن موجود است. اين بحث‌ها در سمينارهاي مختلف مطرح شده و مدنظر قرار گرفته است.
طرح جامع يك شهر به ايجاد ظرفيت براي وجوه مختلف حيات بشر (كار، فراغت و مسكن) و به عبارت ديگر به حقوق اجتماعي، اقتصادي و ... انسان مي‌پردازد. به همين دليل به آن طرح جامع مي‌گويند.
همان‌گونه كه گفته شد، از اين زاويه‌ بايد به مقوله‌ي جمعيت و مهاجرت رسيد. سياست‌هايي كه در دهه‌ي گذشته اتخاذ شد، روند رشد نزولي جمعيت شهر تهران را اندكي افزايش داد و اين روند دوباره صعودي خواهد شد.

نبايد تنها اززاويه اقتصاد مسكن نگاه كنيم
زمين بايد از سيستم رانت‌جويي بيرون بيايد
سياست‌هاي حاكم بر بخش مسكن در شهر تهران و كل كشور، معكوس سياست‌هاي طرح جامع را بيان مي‌کند

البته ركود مسكن تنها به آقاي ملك‌مدني شهردار وقت تهران مربوط نبوده است، بلكه اين ركود زماني اتفاق افتاد كه به اوج ساخت و ساز مسكن در شهر تهران رسيده بوديم و اگر از اين زاويه هم بخواهيم نگاه كنيم شايسته است تا به طرح ديگري نيز توجه کنيم. اگر بخواهيم از زاويه‌ي حقوق شهروندي نگاه كنيم، نه تنها اين سياست‌ها زندگي مردم شهر تهران را در تنگنا قرار داده و به تنزل كارآمدي اقتصادي كشانده است، بلكه موجب گسترش حاشيه‌نشيني نيز شده است.
بنابراين نبايد تنها اززاويه اقتصاد مسكن نگاه كنيم كه كاري نادرست است، شايسته است تا اين سيستم عوض شود. طرح جامع مسكن نيز همين مطلب را بيان مي‌کند. در طرح جامع مسكن حل مساله‌ي زمين و بيرون آوردن آن از رانت‌جويي در دستور كار قرار گرفته است، اما سياست‌هاي حاكم بر بخش مسكن در شهر تهران و كل كشور، معكوس سياست هاي طرح جامع را مي‌گويند.
اگر پاسخ‌گويي به نياز مسکن مورد نظر باشد، که مورد توجه دوستان نيز بوده است، نمي‌توان نياز به مسكن در جامعه شهري را مورد توجه قرار داد؛ جز آن‌ كه زمين از سيستم رانت‌جويي بيرون بيايد و مثل هر كالاي ديگري به قيمت توليد و سود عادلانه ارائه شود؛ چرا كه اكثر جامعه درآمد رانتي ندارند كه بتوانند پاسخ‌گوي سودهاي سرسام آور باشند.

سياست‌هاي زمين در شهر تهران، اين وضعيت را پديد آورده است
 بيماري زمين و مسکن از شهر تهران به بقيه‌ي كشور سرايت كرده است
اگر به بخش مسكن در شهر تهران آسيب برسد، به كل اقتصاد كشور آسيب مي‌رسد
اقتصاد مسكن در ايران، بيمار است

اين مطلب را در نظر داشته باشيم كه اگر به بخش مسكن در شهر تهران آسيب برسد، به كل اقتصاد كشور آسيب مي‌رسد. در اثر سياست‌هاي مسكن كه تاكنون در پيش گفته شده است، با نوسان قيمت و توليد شديدي در مسکن روبه‌رو بوده‌ايم. به طوري كه قيمت مسکن، 60 تا 80 درصد بالا مي‌رود و بلافاصله توليد تا 100 درصد پايين مي‌آيد؛ اين اقتصاد مسكن، بيمار است. سياست‌هاي زمين كه در شهر تهران انجام شده، اين وضعيت را پديد آورده است. بيماري زمين و مسکن از شهر تهران به بقيه‌ي كشور سرايت كرده است.

در اثر سياست هاي زمين و تراكم فروشي، حقوق شهروندان تهران نابود شده است
اقتصاد يك سويه به سمت مسكن متمايل شده است، در حالي كه صنعت ساختمان تنزل پيدا كرده است

در اثر سياست‌هاي زمين و تراكم فروشي، حقوق شهروندان تهران نابود شده است؛ براي اين كه مباني شغلي خود را از دست مي‌دهند. اقتصاد يك سويه به سمت مسكن متمايل شده است. در حالي كه صنعت ساختمان تنزل پيدا كرده است و نمي‌تواند جاذب سرمايه‌هاي بين‌المللي باشد. مسكن تهران با ركود مواجه شده است و در مقابل آن شهري مثل دبي رشد يافته است.
سياست زمين كه در تهران تثبيت و به بقيه‌ي كشور تسري يافته است، نه تنها در شهر تهران وضعيت را به بن‌بست كشانده، بلكه كل كشور را نيز دچار مشکل نموده است.
ادامه دارد...

لينك گزارش‌هاي كارگا‌ه‌هاي اخير بررسي و نقد طرح جامع تهران در دفتر مطالعات ايسنا 

كارگاه ششم:
 موضوع: برنامه ريزي مسكن

32- ششين كارگاه نقدطرح جامع تهران/‌1
خاتم: افزايش عرضه به كاهش قيمت نمي‌انجامد
اضافه جمعيت در پيرامون مستقرشود
اتكاي طرح جامع بربرنامه‌ريزي مسكن درطرح مجموعه شهري 

33- ششمين كارگاه نقدطرح جامع تهران/‌2
اطهاري: تهران هرگزنمي تواند پذيراي مسكن[جديد]باشد
شهر‌هاي جديد بايد دردستوركار قرار گيرد
جمعيت پذيري بودن منطقه ‌4 افسانه است

34- ششمين كارگاه نقد طرح جامع/‌3
منصوري: قيمت مسكن معلول شكاف عرضه و تقاضا است
تراكم جمعيتي تهران ازكلان‌شهرهاي دنيا كم‌تر است، مشكل تهران مديريت توزيع تراكم است

35- ششمين كارگاه نقد طرح جامع تهران/‌4
طرح نيازبه مسكن را محاسبه نكرده و فاقد برنامه‌ريزي مسكن است
توليد مسكن در تهران سالانه ‌100هزارواحد مسكوني، كمترازنيازاست

 

36- مناقشه پيرامون4 گزاره بنيادين در طرح جامع تهران
رابطه ساخت و ساز و افزايش جمعيت
مقايسه توليد و تقاضا
بود يا نبود ظرفيت جمعيت پذيري و حق آزادي سكونت

آخرين مواضع شهرداري تهران
پس از بررسي طرح در شوراي شهر و در آغاز روند بررسي طرح در شواري عالي شهرسازي

37- رييس مركزمطالعات وبرنامه‌ريزي شهرتهران:
كوتاهي وزارت مسكن درنظارت برطرح جامع تهران
احكام طرح جامع قطعا ايراد دارد
380 پرسش حاصل ارزيابي كميته علمي شهرداري

 

كارگاه هفتم
موضوع:
بافت فرسوده
فرآيند ارزيابي طرح جامع تهران در شوراي عالي معماري و شهرسازي

38- انتقاد نماينده شهردارازعملكرد شواري عالي شهرسازي دربررسي طرح جامع تهران
چرا وزارت مسكن پاسخگو نيست؟
موكول كردن پاسخ انتقادات به پس ازتصويب طرح فرافكني است

ارزيابي آتليه‌ي شهرسازي پاريس (APUR) از طرح جامع تهران

39- مروري بر يک سند حرفه‌اي؛
استاد دانشكده‌ي هنرهاي زيباي دانشگاه تهران بررسي كرد:
ارزيابي آتليه‌ي شهرسازي پاريس (APUR) از طرح جامع تهران

40- متن كامل ترجمه‌ي ارزيابي آتليه‌ي شهرسازي پاريس (APUR) از طرح جامع تهران- بخش اول

41- متن كامل ترجمه‌ي ارزيابي آتليه‌ي شهرسازي پاريس (APUR) از طرح جامع تهران- بخش دوم

42- متن كامل ترجمه‌ي ارزيابي آتليه‌ي شهرسازي پاريس (APUR) از طرح جامع تهران- بخش سوم

 

43- آتليه شهرسازي پاريس: طرح جامع تهران شتابزده تهيه شده است
نهاد تهيه كننده‌ي طرح جامع تهران: بر خلاف ارزيابي مشاور فرانسوي طرح جامع تهران شتابزده تهيه نشده است

ادامه دارد...