اشاره:
آن‌چه كه در پي مي آيد دومين بخش از هشتمين «كارگاه بررسي و نقد طرح جامع تهران» است كه با موضوع «برنامه‌ريزي مسكن» از سوي گروه مسايل راهبردي دفتر مطالعات خبرگزاري دانشجويان ايران (ايسنا) در تالار شهيد قريب اين خبرگزاري برگزار شد.
به گزارش خبرنگار سرويس مسائل راهبردي خبرگزاري دانشجويان ايران (ايسنا)، اين موضوع با حضور دكتر سيد اميرمنصوري و دكتر ستاريان، اعضاي هيأت علمي دانشگاه تهران، همچنين كمال اطهاري و اعظم خاتم كارشناسان مطالعات طرح جامع تهران، مورد بررسي قرار گرفت.
پيش از اين در ششمين كارگاه بررسي و نقد طرح جامع تهران نيز موضوع «برنامه‌ريزي مسكن» به بحث و بررسي گذاشته شد.
گفتني است اين كارگاه قبل از تغييرات اخير شوراي عالي شهرسازي در برنامه‌ريزي مسكن طرح جامع تهران برگزار شد.
در دومين بخش از گزارش اين كارگاه، ديدگاه‌هاي دكتر سيد امير منصوري عضو هيأت علمي دانشكده‌ي هنرهاي زيباي دانشگاه تهران به حضور خوانندگان گرامي تقديم مي‌گردد.
ساليان زيادي بود كه وزارت مسكن حقايق و واقعيات را درباره‌ي كمبود عرضه‌ي مسكن به عنوان دليل اصلي افزايش قيمت انكار مي‌كرد
سعيدي كيا براي اولين بار در جمع خبرنگاران اذعان كرد كه مشكل مسكن ناشي از كمبود عرضه آن است
البته ايشان نيز ناگهان جهت گيري خود را تغيير داد
تغيير موضع وزير مسكن ناشي از فشار واقعياتي بود كه بازار مسكن تهران بر همه تحميل كرد
دكتر منصوري:
در برنامه‌اي كه وزير محترم مسكن براي كسب راي اعتماد به مجلس ارائه دادند، درباره‌ي تنها موضوعي كه صحبت نشده بود، مساله مسكن و شهرسازي بود. ايشان برنامه‌ي يك صفحه‌اي را ارائه كرد و احتمالا به همين دليل هم مجلس بالاترين راي اعتماد را به وي داد. البته ايشان سرانجام چندي بعد، از موضع سكوت درباره‌ي چرايي افزايش قميت مسكن خارج شد؛ پس از گزارشي به مجلس در روز‌هاي پاياني سال 85 در جمع خبرنگاران اذعان كردند كه مشكل مسكن ناشي از كمبود عرضه‌ي آن است. ساليان زيادي بود كه وزارت مسكن حقايق و واقعيات را در اين‌باره انكار مي‌كرد و همين موضع باعث گرفتاري‌هايي شده بود.
آقاي سعيدي‌كيا سرانجام با بيان اين كه كمبود عرضه، دليل بالا بودن قيمت مسكن در تهران است، به بخشي از مناقشات درباره‌ي چرايي افزايش قيمت مسكن پايان داد. اين گفته، موضع رسمي دستگاهي است كه پيش از آن همواره در موضع مخالف اين ديدگاه قرار داشت. تغيير موضع وزير مسکن ، ناشي از فشار واقعياتي بود كه بازار مسكن تهران بر همه تحميل كرد. البته ايشان نيز بعدها به موضع‌گيري‌هاي متفاوتي روي آورد و ناگهان جهت‌گيري خود را تغيير دادند و در حالي كه در مصاحبه قبلي اعلام کرده بودند كه كمبود عرضه علت افزايش قيمت است، اما پس از آن قيمت زمين را علت افزايش قيمت مسكن دانستند و اعلام كردند: مي‌خواهيم قيمت زمين را پايين بياوريم و زمين را رايگان عرضه كنيم. سياستي كه اساسا در تهران قابل اعمال نيست.
فراروايتي كه بسياري را قرباني كرد
مصوبات 269 و 320 و اصلاحيه‌ي 329، مبتني بر اين فرضيه بود که در تهران كمبود مسكن نداريم،
بلكه بازار سوداگري قصد سوداندوزي دارد كه بايد آن را كنترل كنيم
خبرنگار:
يعني واقعا تا اين زمان وزارت مسكن نپذيرفته بود كه ميان عرضه و تقاضا شكاف قابل توجهي وجود دارد؟
منصوري:
خير! هرگز نپذيرفته بود. به تعبير خانم خاتم، وزارت مسکن فراروايتي به نام سوداگري مسكن در تهران را مطرح كرد و آمارها و ارقام اشتباهي را ارائه مي‌كرد كه هرگز اجازه نمي‌داد تا علت اصلي معضل مسكن آشكار شود.
تاكنون مقامات وزارت مسكن در اظهارات خود از بازار سوداگري مسكن به عنوان عامل اصلي گراني ياد كردند. حتي اظهار مي‌داشتند آمارهايي داريم كه برخي از دبي و آمريكا به تهران مي‌آيند، خانه مي‌خرند، خالي مي‌گذارند و مي‌روند. در جاي ديگري آقاي عبدالعلي‌زاده وزير سابق مسكن اعلام كردند: تا يك ميليون خانه‌ي خالي در تهران وجود دارد و چون مسكن تبديل به كالا شده و مشمول بورس بازي شده است، بايد جلوي ساخت و ساز را بگيريم.
بنابراين در مورد نبود کمبود عرضه مسکن، تصوري بسيار قوي مطرح بود و تغيير اين تصور زمان زيادي طول کشيد. بسياري از كساني كه عملا دچار بحران مسكن شده بودند را قرباني كرد. مصوبات 269 و 320 و اصلاحيه‌ي 329، همگي مبتني بر اين فرضيه بودند كه در تهران كمبود مسكن نداريم، بلكه بازار سوداگرانه قصد خانه‌سازي دارد تا سودجويي كند و به اين دليل بايد آن را كنترل كنيم.
تفريطي كه افراط هاي كرباسچي زمينه‌ي آن را فراهم آورد
به جاي نظام‌مند كردن روند عرضه‌ي تراكم، به طور كلي جلوي فروش تراکم و ساخت و سازها را گرفتند
هر كسي كه با وزير وقت مخالفت مي‌كرد تخطئه مي‌شد
وزير و مديران وزارت مسکن تحت عنوان كاهش تراكم اين مصوبات را تصويب کردند و هر كسي هم كه مخالفت مي‌كرد، تخطئه مي‌شد. اقدامات غلط آقاي كرباسچي در شهر تهران هم زمينه‌ي لازم براي تخطئه‌ي اين منتقدان فراهم كرده بود. ايشان تراكم‌هاي بي‌رويه‌اي فروخته بود. تراكم، محور سودجويي و فساد در شهر تهران شد و به اندازه‌اي هم در اين كار افراط كرد كه يك جو فرهنگي منفي در ميان مردم و مسئولان ايجاد شد مبني بر اين كه اساسا افزايش تراكم يعني جنايت و كسي جز اين تفکر را قبول نمي‌كرد. در همين فضا اين مصوبات تصويب شدند. در حالي كه هيچ توجيه منطقي شهرسازي نداشتند. البته از منظر شهرسازي، براي مقابله با سنت لجام‌گسيخته‌اي كه آقاي كرباسچي ايجاد کرده بود، محدود كردن عرضه‌ي بدون منطق و بدون برنامه‌ي تراكم كاري درست بود؛ اما نه از لحاظ كمي، بلكه از لحاظ كيفي. يعني در حالي كه از لحاظ كمي، نيازمند مسكن و عرضه‌ي تراكم بوديم، اين عرضه بايد به گونه‌اي نظام مند و مبتني بر اصول شهرسازي، و بر اساس برنامه‌ي‌ريزي از پيش تعيين شده انجام مي‌شد و روند عرضه‌ي غلط و بدون برنامه‌ي تراكم، اصلاح مي‌شد. اما به جاي نظام‌مند كردن روند عرضه‌ي تراكم، به طور كلي جلوي فروش تراکم و ساخت و سازها گرفته شد.
يك فرضيه:
مصوباتي هدايت شده براي گران شدن زمين هايي خاص
اين فرضيه بايد مورد تحقيق قرار گيرد
مصوبات 269 و 329 چه كساني را در كشور ثروتمند كرد
طرح جامع براي تامين نياز مسکن دو گزينه دارد:
1- با خارج كردن اضافه جمعيت از شهر، تقاضا را كاهش دهد
2- عرضه را زياد كند
يكي از فرضيه‌هايي كه در تحليل اين تصميم شوراي عالي شهرسازي ارائه شد، اين بود كه اين تصميم هدايت شده اخذ شده تا زمينهاي خاصي گران شود. اين فرضيه البته بايد مورد تحقيق قرار گيرد، شايد به همين دليل در بحران گراني اخير مسکن، وزارت اطلاعات نيز مسئول بررسي پشت پرده‌ي اين معضل شدو اين موضوع بي‌ربط نيست. يعني بايد به بررسي اين موضوع بپردازيم كه مصوبات 269 و 329 چه كساني را در كشور ثروتمند كرد و چه سودهايي را به سوي بعضي افراد هدايت كرد. شايد آن گاه بتوان علت اين نوع تصميمات را درک کرد. اما به هر حال، اين يك فرضيه اثبات نشده است. فرضيه اصلي اين است كه ما در تهران كمبود مسكن داريم . همه‌ي بحث‌هايي كه در جلسه‌ي قبل مطرح مي‌شد، حول محاسبه جمعيت تهران بود.
هم اكنون طرح جامع در برابر نياز به مسكن در تهران دو گزينه دارد:
1- با خارج كردن اضافه جمعيت از شهر، تقاضا را كاهش دهد.
2- عرضه مسكن را زياد كند
بخش زيادي از اختلاف ما در جلسه‌ي گذشته درباره‌ي اين موضوع بود كه شايد واقعا تهران به اندازه‌اي كه ما مي‌گوييم، مسکن نياز ندارد. من مبنا را بر درستي ديدگاه اخير آقاي سعيدي‌كيا كه خلاف روش چندين ساله‌ي وزارت مسكن در دوره‌ي پيش و دوره‌ي خود ايشان است، مي‌گذارم. به موجب اين ديدگاه، عرضه كم مسكن علت اصلي افزايش قيمت آن در شهر تهران است.
طرح جامع تهران بي‌آن‌كه تحليل روشني از نياز مسكن تهران داشته باشد سعي كرده است با دستورالعمل‌ها و سياست‌هاي انقباضي مانع رشد جمعيت تهران شود
افزايش جمعيت در سال‌هاي گذشته در حاشيه‌ي تهران و نه خود تهران رخ داده است
مشكل اصلي مسكن تهران، کمبود عرضه است نه افزايش لجام گسيخته جمعيت
واقعيت اين است كه طرح جامع تهران، بي آن كه تحليل روشني از نياز مسكن تهران داشته باشد، بر اساس اين فرض كه تهران با رشد جمعيت فزاينده‌اي مواجه است، سعي كرده تا با دستورالعمل‌ها و سياست‌هاي انقباضي مانع رشد جمعيت تهران شود. در حالي كه با فرضي كه آقاي وزير مطرح كرده است، رشد جمعيت معضل تهران نيست و مطرح كردن آن معنا ندارد. زيرا افزايش قيمت مسکن ناشي از کمبود عرضه آن است و مشكل اصلي مسكن تهران نه افزايش لجام گسيخته‌ي جمعيت، بلكه شكاف ميان عرضه و تقاضاست. در جلسه‌ي قبل توضيح داده شد كه رشد جمعيت در سال‌هاي گذشته در حاشيه‌ي تهران و نه خود تهران رخ داده است. بنابراين سياست انقباضي طرح جامع در مورد تراکم تهران، منجر به كمبود هر چه بيشتر عرضه مسکن در شهر تهران مي‌شود.
طرح جامع متوسط تراكم در تمام تهران را 120 درصد فرض گرفته بود، تنها چند مورد اجازه‌ي بلند‌مرتبه سازي داده بود،
در حالي كه ميزان تراكم در اين مناطق نيز شناور بود
طرح جامع باعث خواهد شد تا مسكن از ميزان كنوني نيز گران‌تر شود
طرح جامع متوسط تراكم در شهر تهران را 120 درصد فرض گرفته بود. تنها چند جا را مستثني كرده است، چند مورد را اجازه‌ي بلند‌مرتبه سازي داده است، اما حد دقيقي براي آن ارائه نشده است. يعني ميزان تراكم در اين مناطق شناور است. اين موضع طرح جامع نشان از آن دارد كه سياست غالب تثبيت عدد 120 به عنوان تراكم پايه‌ي تهران بوده است. اين سياست، سياستي انقباضي است و هدف آن به ظاهر كاهش جمعيت است. اما زماني‌که مي‌گوييم مسئله شهر تهران رشد جمعيت نيست، سياست كاهش جمعيت و سياست‌هاي انقباضي، منجر به كاهش عرضه مي‌گردد؛ يعني طرح جامع باعث خواهد شد تا مسكن از ميزان كنوني نيز گران‌تر شود و واكنش‌هاي مقابل آن را هم خواهيم ديد. از جمله دولت در يك اقدام بي‌سابقه در بودجه سال 1386 افزايش تراكم را حكم كرده است. توجه كنيم كه اعضاي شوراي شهر صريحا اعلام کردند كه تراكم پايه‌ي تهران 300 درصد است؛ يعني تراكم پايه‌ي تهران 5 طبقه است "با افزايش بي رويه تراکم در تهران، طرح جامع و تمام مطالعات آن زير سوال مي‌رود و فايده‌اي نخواهد داشت"
خبرنگار:
البته گاه گفته مي‌شود در اين‌جا ما با يك پديده‌ي متناقض مواجه مي‌شويم، انتظار اين است كه با عرضه‌ي تراكم قيمت‌ها كاهش يابد، اما هنگامي كه تراكم فروخته مي‌شود، قيمت‌ها به شدت افزايش مي‌يابند. اين روند افزايش قيمت در قسمت‌هاي شمالي تهران بيشتر ديده مي‌شود و به همين جهت به بافت قديمي كه معمولا در قسمت جنوبي شهر قرار دارد، كمتر توجه مي‌شود.
عرضه تراكم اگر پاسخ‌گوي نياز بازار و تقاضاي انباشته شده نباشد، خود منجر به تحريك بازار زمين خواهد شد
دكتر منصوري:
بله اگر در بازار امروز تراكم فروخته شود، قيمت خانه‌هاي بالاي خيابان انقلاب به شدت افزايش مي‌يابد. البته اين افزايش قيمت داراي حد مشخصي است. در حقيقت ظرفيت بازار تهران براي افزايش قيمت حدي دارد و در دوره‌هاي مختلف اين حد افزايش قيمت تغيير مي‌نمايد.
اما علت اين كه با فروش تراكم قيمت‌ها بالا مي‌رود اين است كه در دوره‌هاي خاصي كه تقاضا بسيار افزايش يافته است و تقاضاي انباشته شده‌ي قابل ملاحظه‌اي وجود دارد، تراكم فروخته مي‌شود؛ در اين صورت بازاري كه مدت‌ها محروم بوده، براي خريد تراكم هجوم مي‌آورد. اين عامل باعث رونق اقتصادي بخش مسكن مي‌شود و در پي آن قيمت‌ها افزايش مي‌يابد؛ زيرا تقاضاي بالقوه بازار بالفعل مي‌شود. اين روند تا هنگامي ادامه مي‌يابد كه گروه زيادي متقاضي واقعي مسكن در تهران وجود داشته باشد. اما واقعيت اين است كه هرگز ميزان تراكم عرضه شده به اندازه‌اي نبوده است كه تقاضاي موجود را پاسخ دهد و شكاف موجود ميان عرضه و تقاضا را پر كند؛ به نحوي كه عرضه و تقاضا به تعادل برسند. بنابراين در اين شرايط عرضه‌ي محدود تراكم خود منجر به تحريك بازار زمين خواهد شد. بر اين اساس بايد توجه كنيم كه بستر اصلي اين رشد قيمت، بقاي شكاف ميان عرضه و تقاضا در بازار و تقاضاي انباشته شده‌ي قبلي است.
سوداگري به مثابه حاصل شكاف ميان عرضه و تقاضا!
تقاضاي افراطي كاذب در بازار سوداگري ناشي از انباشتگي تقاضاهاي واقعي و غير كاذب است
در تهران تقاضاي انباشته‌اي وجود دارد كه سرمايه‌گذاري را تضمين مي‌نمايد
برخي معتقدند قيمت‌ها در همه جا تابع عرضه و تقاضا نيست؛ بلكه در مواقعي بازارهاي كاذب در تعيين قيمت‌ها تاثير دارند [در حالي كه همه مي‌دانيم در بازارمسكن دولت دخالتي در قيمت گذاري ندارد]. در پاسخ به اين ديدگاه بايد گفت: اين هم نوعي تقاضا است، اما تقاضايي كه منشاً آن كاذب است. بازار كاذب هم چيزي جداي از تقاضا نيست؛ اما منشأ اصلي آن انباشتگي تقاضا هاي واقعي و غير كاذب است. واقعيت اين است كه برخي افراد براي داشتن سرپناه و برخي ديگر براي سود سرمايه‌گذاري، تقاضا را ايجاد مي‌كنند؛ هر دو نوع اين تقاضاها وجود دارند؛ اما دليل اين كه در مورد يك كالا به نحوي افراطي تقاضاي كاذب ايجاد مي‌شود، آن است كه تقاضاهاي واقعي پاسخ داده نشده‌ي فراواني وجود دارد. در واقع شكاف زياد ميان عرضه و تقاضا يك كالا موجب مي‌شود كه آن كالا ماهيتي سرمايه‌اي پيدا كند، جذب افراطي نقدينگي به اين كالا، خود موجب رشد روزافزون بهاي آن مي‌شود كه براي سرمايه‌گذار، سودآوري آن را تضمين مي‌كند. به همين دليل نوعي تقاضاي كاذب كه هدف آن كسب سود و سرمايه‌گذاري است توليد مي‌شود. در اين شرايط سرمايه گذاران و توليد كنندگان نيز اطمينان دارند كه توليد براي اين دسته از منتقاضيان سود آوري دارد.
اگر شكاف ميان عرضه و تقاضا در اندازه هاي غير متعارف براي مسكن وجود نداشت، هيچ گاه تقاضاي كاذب در اين سطح پديد نمي‌آمد
اما اگر شكاف ميان عرضه و تقاضا و در واقع يك تقاضاي واقعي در اندازه‌هاي غير متعارف براي مسكن وجود نداشت، هيچ گاه تقاضاي كاذب نيز در اين سطح پديد نمي‌آمد. اگر واقعا در بازار مسكن تهران متقاضي واقعي وجود نداشته باشد، متقاضي كاذب نيز از بين مي‌رفت و هيچ گاه سرمايه‌گذار نيز ريسك توليد براي تقاضاي كاذب را نمي‌پذيرفت. اما وجود بازار واقعي است كه سرمايه‌گذار را جذب مي‌كند و زمينهاي را براي بورس‌بازي فراهم مي كند. در شرايطي كه يك تقاضاي واقعي انباشته شده وجود دارد و سرمايه‌گذار مي‌داند كه صدها نفر هستند كه مشتري كالاي او در بازار كاذب هستند، به اميد تقاضاي اين افراد، سرمايه گذاري مي‌كند. بنابراين مي‌توان نتيجه گرفت كه منشأ اصلي توليد تقاضاي كاذب وجود يك تقاضاي انباشته شده‌ي واقعي است. به همين دليل به نظر مي‌رسد كه اگر تهران ظرفيت داشت و مردم تهران هم توان خريد و فروش داشتند، قيمت مسكن بايد چند برابر نرخ كنوني مي‌بود، زيرا تقاضاي انباشته‌اي در پشت ديوار قرار گرفته كه به خوبي بازار را تضمين مي‌كند.
تقاضاي كاذبي كه در كشور ما در بازار مسكن ايجاد شده است، در كشور‌هاي ديگر در بازار عتيقه ايجاد مي‌شود
در بسياري از نقاط جهان به اين دليل كه جمعيت ثابت و يا رشد آن اندك است، تقاضاي مسكن هم كم است و گاه شاهد هستيم كه تقاضا براي مسكن در طول 10 يا 20 سال تغيير نمي‌كند؛ بنابراين در اين جوامع بر روي كالاهاي ديگري سرمايه‌گذاري‌هاي كلان صورت مي‌گيرد و به طور مصنوعي نوعي تقاضاي كاذب ايجاد مي‌گردد كه زمينه بورس‌بازي اقتصادي را در مجموعه‌اي خاص فراهم مي‌آورد. مثلا در اخبار گفته شد كه قطعه‌اي از كشتي تايتانيك را از زير آب بيرون آورده‌اند. با اين قطعه يك شركت سوييسي ساعت ساخته است و اعلام كرده است تا سال 2012 كه صدمين سالگرد غرق شدن كشتي تايتانيك است، اين ساعت‌ها را روانه‌ي بازار مي‌كند. عده‌ي زيادي هم از حالا پيش خريد كرده‌اند. اين چنين شي‌اي به دليل نادربودنش منشاء ارزش مي‌شود.
ادامه دارد...