آنچه كه در پي مي‌ آيد سومين بخش از ششمين «كارگاه بررسي و نقد طرح جامع تهران» است كه از سوي گروه مسايل راهبردي دفتر مطالعات خبرگزاري دانشجويان ايران (ايسنا) در تالار شهيد قريب اين خبرگزاري با موضوع «مسكن» برگزار شد.
به گزارش خبرنگار مسائل راهبردي خبرگزاري دانشجويان ايران (ايسنا)، اين موضوع با حضور دكتر سيداميرمنصوري و دكتر ستاريان، اعضاي هيات علمي دانشگاه تهران، همچنين كمال اطهاري و اعظم خاتم كارشناسان مطالعات طرح جامع تهران، مورد بررسي قرار گرفت.
در ادامه ديد‌گاه‌هاي دكتر سيد امير منصوري عضو هيأت علمي دانشگاه تهران در اين‌باره به حضور خوانندگان گرامي تقديم مي گردد.

مغفول واقع شدن مسائل راهبردي شهري

دكتر منصوري:
از سرويس مسائل راهبردي دفتر مطالعات ايسنا تشكر مي كنم كه در اين فضاي كنترل شده و بسته‌اي كه در خصوص مسايل شهري در مطبوعات و دستگاه‌هاي عمومي ما وجود دارد، سنت شكني كرده و باب طرح اين گونه بحث‌ها را در رسانه‌ باز كرده است. ما به تجربه دريافته‌ايم كه ديگر دستگاه‌هاي ارتباط جمعي، بيشتر ترجيح مي دهند به مسائلي حاشيه‌اي بها دهند و وارد مسايل كلان و راهبردي شهري نشوند، گويا نوعي سياست سرگرم كردن مردم با فوتبال، كه زماني تحت عنوان يك پديده استعماري از آن ياد مي شد، اكنون در دستور كار برخي از رسانه‌هاي ما هم قرار گرفته و دست‌اندركاران هم، چندان از اين رويه ناراضي نيستند، زيرا به اين طريق مي توانند در حاشيه‌ امن، كار خود را، بي آن‌كه خطاهاي آن‌ها به چشم آيد و موقعيت‌ آن ها به مخاطره بيا‌فتد، به كار خود ادامه دهند. لذا از اين رويه سكوت و بي‌خبري استقبال مي كنند و بعيد نيست كه به نحوي كساني را هم كه وارد اين عرصه‌ها مي‌شوند، با تهديد و تطميع از معركه بيرون كنند. من فكر مي‌كنم علت طرح اين گونه مباحث در ايسنا، فضاي دانشجويي و دانشگاهي تحول ‌خواه حاكم بر آن است، كه باعث مي‌شود به جاي ظواهر به ريشه‌ها بپردازد. البته من هم‌چون سركار خانم خاتم و جناب ‌آقاي اطهاري به آمار و ارقام مسلط نيستم و نگاه من بيشتر يك نگاه روشمند است كه در تحليل مساله از كل به جزء مي‌رسد. در برخي موارد به نظر مي رسد كه اين آمار و ارقام قابل مناقشه باشد، به اين دليل كه نقطه‌ي شروع من براي طرح مساله مسكن تهران متفاوت از نقطه‌ي شروع دوستان است. بر اين اساس اين دو ديدگاه بايد به گونه‌اي تنظيم شوند كه قابل مقايسه باشند.

 اين كه بگوييم مسكن در تهران اصلا تابع عرضه و تقاضا نيست،‌ بلكه تابع بازار سوداگري است، درست نيست
از اين گزاره كه نمونه‌هايي وجود دارد كه مسكن به عنوان يك كالا تلقي مي‌شود، نمي‌توانيم نتيجه بگيريم كه مسكن در تهران منحصراً تابع بازار سوداگري است

گفته مشهوري وجود دارد كه در تهران يك بازار سوداگري‌ وجود دارد و مسكن تبديل به يك كالا شده است؛ من اين قول را مي‌پذيرم چرا كه شواهد بسياري براي تأييد آن وجود دارد، اما اين كه اين عامل چه اندازه در معضلات كنوني مسكن مؤثر است، جاي تأمل دارد. هنوز آمار رسمي و دقيقي از اين معضل نداريم، در صحبت‌ها از 1 ميليون خانه خالي در تهران هم ياد كرده‌اند؛ وزير سابق مسكن از 1 ميليون واحد مسكوني خالي كه صاحبان آن‌ها به عنوان يك كالا خريده و آن را نگه مي‌دارد به عنوان اندازه اين بازار سوداگرانه يادكرد و حتي بحث از شناسايي اين واحدها توسط وزارت اطلاعات به ميان آمد. زماني كه آخرين مصوبه ‌بعد از 329 مطرح شد كه تهران در آن به 4 منطقه تقسيم شده بود، در مصاحبه‌اي به اتفاق آقاي دكتر حناچي معاون وقت وزير مسكن و آقاي دكتر خوش چهره شركت كردم؛ هر دوي آقايان از اين مصوبه به عنوان مصوبه‌اي ياد مي كردند كه مي تواند بحران مسكن تهران را كنترل كند حل كند. آن‌ها مي‌گفتند مسكن در تهران اصلا تابع عرضه و تقاضا نيست،‌ بلكه تابع بازار سوداگري است.
از اين كه نمونه‌هايي وجود دارد كه مسكن به عنوان يك كالا تلقي مي‌شود، نمي‌توانيم نتيجه بگيريم كه مسكن در تهران منحصراً تابع بازار سوداگري است. بايد بدانيم كه چه ميزان مسكن و كدام نوع آن مورد نياز بازار سوداگري است ما براي تحليل نقش بازار سوداگري مسكن تهران، بايد به اندازه‌ي اين بازار توجه داشته باشيم تا بتوانيم حكم كنيم بازار تهران در انحصار سوداگران است يا بخشي از آن در انحصار آن‌هاست و اين بخش چه اندازه است.

ساخت و ساز در مناطق جنوبي حتي با احتساب بازار سوداگرانه از نرخ متوسط رشد جمعيت كمتر است
در بازار مسكن كم درآمدها با كمبود عرضه و در مقابل در بازار مسكن طبقات پردرآمدها با عرضه مازاد مواجه هستيم

در آمارها ديده مي‌شود كه ساخت و ساز در مناطق جنوبي تهران يا مناطقي كه طبقات كم درآمد اجتماعي حضور دارند بسيار كم است. يعني صدور پروانه به دلايلي كه ممكن است دلايل شهرسازي باشد به طور مثال بافت‌هاي فرسوده است و صرفه اقتصادي ندارد، اين در حالي است كه در همين محله‌ها تقاضاي مسكن پيوسته رو به افزايش است. از جمله به دليل ازدواج و زاد و ولد كه حداقل آن است. در حالي كه ساخت و ساز در اين مناطق حتي با احتساب آن بازار سوداگرانه از نرخ متوسط رشد جمعيت كمتر است.

اين نشان مي دهد كه در بازار مسكن كم درآمدها با كمبود عرضه مواجه هستيم به نحوي كه 8/1 خانوار يا 2 خانوار در يك واحد زندگي مي كنند، در مقابل در بازار مسكن طبقات پردرآمد با عرضه مازاد مواجه هستيم؛ به نحوي كه مسكن به يك كالا تبديل مي‌شود و شخصي كه توان خريد دارد، در حالي آن را مي خرد كه نيازي به سكونت در آن ندارد.

نمي توان حكمي را كه درمورد مسكن پردرآمدها صادر مي كنيم، براي مسكن گروه‌هاي كم درآمد نيز صادر كنيم

روشن است كه قشر كم درآمدي كه نيازمند مسكن است، نمي تواند اين نوع مسكن را بخرد، در مقابل قشر پردرآمد كه خود صاحب خانه است آن را خريداري مي‌كند. بنابراين ما بايد اين 2 نوع مسكن را از هم جدا كنيم يعني نمي توان حكمي را كه درمورد مسكن پردرآمدها صادر مي كنيم، براي مسكن گروه‌هاي كم درآمد نيز صادر كنيم. هر يك از آن‌ها شرايط خاص خودشان را دارند، اما در تحليل‌ها هرگز اين 2 از هم تفكيك نشده است و معمولا تحليل‌ها معطوف به شرايط مسكن پردرآمدها بود و با توجه به مسائل آن‌ها حكم صادر شده است.

سياست‌هاي انقباضي مصوبه‌هاي 269 و 329

ناشي از تعميم شرايط مسكن پردرآمدها به مسكن كم درآمدها
ناموفق در اعمال سياست انقباضي قوي براي بازار سوداگري
موفق در جلوگيري از ساخت و ساز اندك براي كم درآمدها

مصوبه‌هاي 269 و 329 هم با توجه به شرايط مسكن پردرآمدها صادر شده است. يعني اين مصوبه‌ها سياست‌هايي انقباضي در مسكن داشتند كه ناشي از تعميم شرايط مسكن پردرآمدها به مسكن كم درآمدها در بازار تهران بود. در واقع اين مصوبات جلوي ساخت و ساز اندكي كه در شرايطي سخت براي كم درآمدها صورت مي‌گرفت را گرفتند؛ بگذريم كه در عمل حتي نتوانستند نوعي سياست انقباضي قوي براي بازار سوداگري به حساب آيند؛ در واقع ضررشان براي بخش كم درآمد بود.

آيا مثبت يا منفي بودن اين سياست كه جلوي تبديل شدن مسكن به كالا گرفته شود، ارزيابي شده است يا خير؟
شايد بتوان دو بازار مسكن پاسخ‌گوي نياز‌هاي متقاضيان واقعي و نيازسرمايه‌هاي سرگردان را هم‌زمان داشت

در حاشيه اين بحث خوب است كه به نكته ‌اي اشاره كنم كه البته آقاي اطهاري بهتر مي توانند درباره آن قضاوت كنند و آن اين كه شايد اگر شهري توانمندي آن را داشته باشد كه 100 متر زمين را در طبقه 5 و 6 بفروشد و هيچ خدماتي هم به آن ندهد، و خالي بماند، خدمت بزرگي به شهر است. دبي را در نظر بگيريد! به ايراني‌ها در آسمان زمين مي فروشد براي اين كه در سال يك هفته در آن جا تفريح كنند و موجب سرمايه‌گذاري در آن‌جا مي‌شود. درست است كه مي تواند در اين بخش(‌مسكن پردرآمدها ) آثار تورمي داشته باشد، اما در عين حال موجب رشد اقتصادي شهر شده و آثار مثبتي به دنبال دارد. پرسش من اين است كه آيا مثبت يا منفي بودن اين سياست كه جلوي تبديل شدن مسكن به كالا گرفته شود، ارزيابي شده است يا خير؟ به نظر مي‌رسد كه اين سياست هيچ گاه ارزيابي نشده باشد؟ شايد ما بتوانيم هر دو بازار را در آن واحد داشته باشيم: بازار مسكني كه پاسخ‌گوي نياز متقاضيان واقعي باشد و در عين حال بازار مسكني كه پاسخگوي نيازمند سرمايه‌هاي سرگردان باشد. سرمايه‌هاي سرگرداني كه زمين‌هاي شمال را وارد بورس كرد، بورس تهران را تعطيل كرد، بهاي سكه يك‌باره افزايش داد، سرمايه‌اي است كه عمدتا از بازار مسكن تهران خارج شد و كار و فعاليتي را كه در اين‌جا رونق داشت، جون به درستي هدايت نشد، در اثر اعمال يك سياست‌ انقباضي بي منطق، از اين بخش خارج و آن را سرگردان كرد.

شايد در يك سياست‌گذاي كلان ملي ما مي‌توانستيم سرمايه را از اين بخش خارج كنيم و در بخش پر ثمرتر ديگري به كار گيريم، اما وضعيتي كه به وقوع پيوست، هرگز نشان‌دهنده يك سياست‌گذاري ملي جهت دار نبود كه سرمايه را از اين بخش خارج و در بخش پر ثمرتر ديگري جذب كند، بلكه تنها سرمايه را از اين بخش خارج و در اقتصاد كشور سرگردان كرد، لطمات جبران‌ناپذيري نيز به اقتصاد ملي وارد كرد. به خوبي روشن است كه سياست‌هاي اتخاذ شده قبلاً ارزيابي و مطالعه نشده بود و اكنون سياست‌گذاران پاسخ روشني براي اين پرسش ندارند.

جذب سرمايه‌هاي ايرانيان خارج كشور مثبت بود يا منفي

در مصاحبه‌ي تلويزيوني پيش‌گفته آقاي خوش‌چهره عنوان كرد چرا بايد كساني كه در آمريكا هستند در تهران خانه بخرند و آن را خالي بگذارند. آيا اين‌كه سرمايه ‌هاي ميلياردي موجب درآمدزايي شهرداري و توليد كار درتهران شدند، در حالي كه شهرداري، خدماتي به آن‌ها نمي دهد، يك فرصت براي شهر تلقي نمي‌شود؟

اتفاقا بايد مدلي طراحي شود كه اين افراد به طور مثال براي حفظ خاطرات گذشته‌شان در تهران هم سرمايه‌گذاري و خريد مسكن داشته باشند. نمي دانم چرا اين موضوع را از نظر اقتصادي بايد هميشه مذموم حساب كرد، اين در حالي است كه به نظر مي‌رسد با الگوهاي سياستي مطالعه شده‌اي مي تواند در حالت‌هايي يك امكان اقتصادي ارزيابي شود.

طرح جامع هيچ تحليل روشني راجع به مساله مسكن تهران ندارد
اعداد و ارقام طرح جامع درباره نياز مسكن تهران صحيح نيست
اگر تعداد واحد مسكوني سال 81 ، 125 واحد در هكتار باشد، بدون احتساب رشد صورت گرفته از سال 81 تا كنون
جمعيت امروز تهران بايد 5/9 ميليون نفر باشد

نكته‌ي ديگر اين است كه طرح جامع هيچ تحليل روشني راجع به مساله مسكن تهران ندارد، تنها در ميان چند شعار ارتقاي كيفيت فضايي، جمعيت تهران و مسكن مورد نياز تهران، سرگردان است.
طرح جامع راجع به جمعيت تهران حكمي صادر كرده كه صرف‌نظر از عملي بودن يا نبودن آن، با واقعيت و نياز موجود بازار مسكن تهران بي‌ارتباط است. در اين طرح اعداد و ارقامي در مورد نياز مسكن تهران اعلام شده كه صحيح نيست. به طور مثال در صفحه 19 عنوان شده است كه يكي از مشكلات تهران اين است كه تعداد واحد مسكوني از سال 75 تا سال 81 از 87 به 125 واحد در هكتار رسيده است، اما در حال حاضر كه سال 85 است اگر همان 125 واحد در هكتار ( كه آمار اعلام شده طرح جامع براي سال 81 است ) را تا كنون ثابت فرض كنيم و آن را در 180 كيلومتر مربع مسكوني تهران (به جز معابر) ضرب كنيم؛ 2 ميليون و دويست و پنجاه هزار واحد بدست مي‌آيد كه اگر در بعد خانوار تهران حدود 2/4 ضرب شود، به عدد 5/9 ميليون جمعيت براي تهران مي‌رسيم. در صورتي كه تهران 8/7 ميليون نفر جمعيت دارد. در واقع آمار طرح جامع تهران حدودا 2 ميليون نفر با واقعيت فاصله دارد. با توجه به اين كه ما رشد جمعيت را در 4 سال بعد از 81 صفر در نظر گرفتيم،‌ اين عدد قطعا درست نيست. مي‌توان نتيجه گرفت، طرح جامع اساسا از شناخت و فهم صحيح مساله مسكن تهران غفلت كرده است.

طرح جامع اعلام مي‌كند بخشي از جمعيت تهران بايد به شهرك‌هاي اطراف برود
در حالي اين سياستي است كه طرح مجموعه شهري، به عنوان طرح بالادست طرح جامع بايد درباره آن تصميم بگيرد

از ديگر خطاهاي طرح جامع ، صدور احكامي است كه براي آن بالادستي محسوب مي‌شود. طرح جامع اعلام كرد بخشي از جمعيت تهران بايد به شهرك‌هاي اطراف برود، در حالي اين سياستي است كه طرح مجموعه شهري به عنوان طرح بالادست طرح جامع بايد درباره آن تصميم بگيرد و اين طرح نمي تواند براي بالادست خود سياست‌گذاري كند؛ اگر ما به دنبال تدوين طرح مجموعه شهري بوديم، مي پذيرفتيم كه طرح مجموعه شهري، جمعيت را در مناطق زير مجموعه خود توزيع كند و براي كل اين مجموعه حكم صادر كند؛ اما هيچ گاه طرح جامع يك شهر نمي تواند بگويد كه جمعيت بايد از شهر اخراج شود.

اين كه طرح جامع سياست جمعيتي را با مساله مسكن، متناظر و يك به يك قرار داده است خود اشكال دارد، اما همين سياست‌ هم با چانه‌زني تغيير كرد و جمعيتي كه طرح جامع مطرح كرده بود در نهايت به 6/8 ميليون نفر رسيد. در2 مرحله بررسي در شوراي شهر و شوراي عالي شهرسازي همه از نشدني بودن و غيرعملي بودن تعيين جمعيت تهران، به عنوان اقدامي غير علمي ياد كردند و اين گزاره را رها كردند. در حالي كه يكي از مباني تهيه طرح جامع، تحديد جمعيت تهران بود.

 طرح جامع درباره‌ي شهر تهران تصميم‌گيري مي كند نه مجموعه شهري تهران

اين روشن است كه مسئله جمعيت ما تنها در شهر تهران نيست و ما در منطقه تهران مشكل داريم؛ اما مي‌دانيم كه گزاره‌هاي طرح جامع فقط بايد درباره محدوده‌ي تهران قضاوت و حكم مي كنند. اگر طرح جامع بخواهد مساله بيرون تهران را به تهران نسبت دهد و براي آن راه حل ارائه دهد، حتما به خطا خواهد رفت، چرا كه راه‌حل‌هاي طرح جامع فقط در تهران اعمال مي شود، نه در اسلام‌شهر و رباط كريم و جاهاي ديگر، بنابراين مشكل همچنان برقرار مي‌ماند، بي آن‌كه ما بتوانيم تاثير مسايل بيروني بر شهر تهران را كنترل كنيم.
طرح جامع درباره‌ي شهر تهران تصميم‌گيري مي كند. از نظر علمي بايد كل مجموعه شهري تهران ديده شود ولي گزاره‌هاي طرح جامع فقط در مورد تهران نافذ است. طرح جامع بايد موقعيت و جايگاه خود را بداند و بر همان اساس برنامه‌ريزي كند.

ضريب رشد جمعيت شهر تهران 1/1 است، اما اطراف تهران رشد 80 برابري داشته است
مهاجرت به حاشيه تهران صورت مي‌گيرد نه به شهر تهران

آقاي دكتر پورموسوي در مصاحبه‌اي اعلام كرده بودند كه ضريب رشد جمعيت شهر تهران 1/1 است يعني حتي كمتر از رشد طبيعي ناشي از زاد و ولد، اما اطراف تهران رشد 80 برابري داشته است. مي‌بينيم كه اختلاف ميزان رشد جمعيت تهران با حاشيه آن نجومي است.
آمار نشان مي دهد كه رشد جمعيت در تهران حدود 14/1 است، به اين معني كه رشد جمعيت به حاشيه تعلق دارد، يعني مهاجرت از روستا و شهرستان به منطقه تهران صورت مي‌گيرد نه به شهر تهران.
واقعيت اين است كه مشكل حاد تهران مشكل افزايش جمعيت در محدوده‌ي شهر تهران نيست كه تمام سعي ما در كنترل اين افزايش جمعيت باشد، مشكل افزايش جمعيت در منطقه‌ي تهران است نه در شهر تهران.

فاصله‌ي بهاي مسكن در تهران و حاشيه آن به قدري زياد است كه حل مشكل مسكن درتهران نمي تواند باعث مهاجرت به تهران شود

خبرنگار:
اما ديدگاه خانم خاتم اين بود كه افزايش تعداد مسكن در تهران رابطه‌ي مستقيمي با مهاجرت و سرازير شدن جمعيت به تهران دارد

دكتر منصوري:
تحليل اين مساله كه با حل شدن مشكل مسكن تهران، شانس جذب جمعيت هم بالا مي‌رود كار پيچيده‌اي نيست. با توجه به شرايطي كه تهران و مناطق پيراموني‌ دارد، امكان وقوع اين احتمال بسيار اندك است. براي آن‌كه تا زماني كه قيمت مسكن در حاشيه‌ي تهران خيلي كمتر از داخل تهران است، گروه‌هاي كم درآمد‌ حاشيه را انتخاب مي كنند. زماني اين خطر وجود دارد كه قيمت مسكن در تهران بتواند با قيمت مسكن در اسلامشهر رقابت كند. در نتيجه همه در تهران بودن را ترجيح مي دهند.

اما در حال حاضر فاصله‌ي تهران و حاشيه آن به قدري زياد است كه اگر ما در تهران اقداماتي انجام دهيم، در آن‌جا چندان تأثيري نخواهد داشت.آقاي اطهاري به درستي توضيح دادند كه بهاي مسكن در تهران به اندازه‌اي افزايش يافته است كه براي تهراني‌ها هم خانه‌دار شدن ممكن نيست. خانم خاتم هم گفتند كه ما با بحران مسكن جوانان مواجه هستيم كه چون قدرت تأمين پس انداز و خانه‌دار شدن را ندارند، وام هم كه درصد پاييني از بهاي مسكن راتأمين مي‌كند كه تأثير قابل ملاحظه‌اي در اين زمينه ندارد. بنابراين هم اكنون خانه‌دار شدن براي خود تهراني‌ها هم، تقريباً دست نيافتني است، چه برسد به اين كه بخواهد موجب جذب ساكنين حاشيه‌ تهران شود. چون آن‌ها در اين شرايط نه از لحاظ اجتماعي پايگاهي دارند كه در خانه پدري باشند و نه از لحاظ اقتصادي مي‌توانند داراي سرپناه باشند. پس اين خطر كه حل مشكل مسكن درتهران مي تواند باعث مهاجرت به تهران شود، خطر عاجلي نيست كه ما را تهديد مي‌كند، در ضمن با روندي كه ما در مديريت مسكن داريم هيچ گاه خطر محسوب نمي‌شود، چون ما نمي‌توانيم مساله متقاضيان فعلي را نيز حل كنيم.

خبرنگار:
نظر شما درباره تأكيد طرح جامع بر حومه نشيني، شهرك سازي و گسترش شهرهاي اقماري كه خانم خاتم و آقاي اطهاري به آن اشاره كردند چيست؟

دكتر منصوري:
در اين جا ما با دو مسئله مواجه هستيم. از منظر قانوني اولاً طرح جامع شهري نمي تواند درباره بيرون شهر حكم كند و به طور مثال بگويد نصف جمعيت تهران به هشتگرد برود. بنابراين طرح جامع از نظر قانوني در حدي نيست كه بتواند براي شهرك‌هاي اطراف تهران تعيين تكليف كند.

طرح مجموعه شهري به لحاظ قانوني در نظام شهرسازي و برنامه‌ريزي ما فاقد پايگاه تعريف شده است

خبرنگار:
آيا به اين اعتبار كه طرح مجموعه شهري طرح بالا دست طرح جامع است نمي‌توان به طرح اين مطلب پرداخت؟

دكتر منصوري:
طرح مجموعه شهري مي تواند در اين‌باره اظهار نظر كند، اما بعد قانوني موضوع آن اين است كه طرح مجموعه شهري علي رغم آن كه در هيات دولت تصويب شد، اما به لحاظ قانوني در نظام شهرسازي و برنامه‌ريزي ما فاقد پايگاه تعريف شده است و براي بالادست واقع شدن، اعتبار قانوني ندارد. در واقع اداره حقوقي مجلس طي گزارشي براي وزير مسكن و رييس جمهور و رييس مجلس اعلام كرد: طرح مجموعه شهري فاقد پايگاه حقوقي و قانوني مصوبي است كه گزاره‌ها و احكامش قابليت اعمال را داشته باشد.

از لحاظ منطقي و علمي طرح مجموعه شهري بايد باشد و اين‌كه اين‌كه ما تهران را جدا از شهر‌هاي اطراف آن نبينيم درست است، اما تا زماني كه پشتوانه‌ي قانوني آن فراهم نشده باشد، نمي تواند عملي شود. در اين صورت ما به طرحي تكيه كرده‌ايم كه التزام اجرايي براي آن وجود ندارد.

110 نفر در هكتار براي يك كلان شهر، تراكم جمعيتي زيادي محسوب نمي‌شود
تراكم جمعيتي همه‌ي كلان شهرهاي دنيا بيش از اين است
بحران ما، بحران نحوه توزيع و مديريت اين تراكم جمعيتي در سطح شهر است

گذشته از جنبه‌ قانوني اين بحث، آيا از منظر علمي سياست بيرون راندن بخشي از جمعيت تهران، سياستي ضروري است؟ به نظر من از نگاه كارشناسي مساله ما اين نيست. تهران گذشته از اراضي‌ باير خود، 110 نفر در هكتار جمعيت دارد كه تراكم جمعيتي زيادي محسوب نمي‌شود. تراكم جمعيتي همه‌ي كلان شهرهاي دنيا بيش از اين است. 110 نفر در هكتار عدد پاييني است، در ميانگين جهاني شهرهاي مشابه شهر تهران تراكمي 2 يا 3 برابر تهران دارند. البته مقصود من شهرهاي مطلوبي همچون ونكوور نيست، بلكه شهرهايي مثل پاريس، به عنوان يك شهر بين‌المللي است كه از نظر كيفيت فضايي شهر‌هاي خوب و استانداردي هستند. پاريس 220 نفر در هكتار تراكم جمعيتي دارد، اما در آن‌جا معضلاتي كه در تهران ديده مي‌شود، وجود ندارد. مشكل بزرگ تهران اين است كه متوسط طبقات ما حدود 6/1حد است. در اين جا تمام زمين در اشغال سطوح مسكوني است و در مقابل خدمات و معابر با كاستي‌هاي جدي مواجه است. در بافت‌هاي فرسوده به طور متوسط بين 60 تا 70 درصد زمين سطح مسكوني است،‌ 30 درصد سهم خدمات و معابر باقي مي‌ماند، در حالي كه در يك شهر به طور متعارف سهم خدمات 30 درصد است و سهم معابر هم 30 درصد بايد باشد. بنابراين در يك برنامه‌ريزي معقول و متعادل، كاربري‌هاي مسكوني، خدمات و معابر تقريباً بايد 3 قسمت مساوي سهم داشته باشند. هنگامي كه 60 درصد شهر تهران يكباره مسكوني مي شود، نشان مي‌دهد كه ديگر جايي براي خدمات و معابر باقي نمانده است بنابراين در تهران بحران ما، ميزان اين تراكم نيست، بلكه نحوه توزيع و مديريت آن در سطح شهر است.(چنان‌كه تراكم جمعيتي در برخي از نقاط تهران 40 نفر در هكتار و در برخي نقاط ديگر 800 نفر در هكتار است) مشكل ما اين است كه به دليل آن كه توزيع جمعيت به درستي انجام نشده است، با مسائلي نظير ترافيك مواجه هستيم، نوسازي بافت فرسوده كه ايمني شهروندان را به خطر مي‌اندازد، به دليل تراكم بسيار بالا با موانع بزرگي مواجه است؛ اما همه‌ي اين مشكلات با مديريت صحيح مي تواند اصلاح شود.

طرح جامع بايد از موضعي روش‌شناختي اعلام كند نمي‌توان بدون قانوني شدن مجموعه‌ي شهري، راجع به تهران حكم داد
طرح جامع نبايد به علت ناتواني در حل مشكل احتمال هجوم جمعيت حاشيه به شهر، حكم بدهد كه جمعيت تهران بايد از شهر اخراج شوند

خبرنگار:
به نظر شما طرح جامع در اين زمينه چه راه حلي بايد در پيش مي‌گرفت؟

منصوري:
طرح جامع بايد از موضعي روش‌شناختي اعلام كند بخشي از مسائل شهر تهران ناشي از شهر‌هاي اطراف است و نمي‌توان بدون قانوني شدن مجموعه‌ي شهري، راجع به تهران حكم داد. اساساً بدون طرح مجموعه شهري راجع به تهران طرح دادن امري تخيلي است.
تنها ارائه مجموعه‌اي از آمار و ارقام كه مسئله تهران را حل نمي‌كند. اين طرح بايد مسئله شناسي كند و در مقام مسئله شناسي بگويد: بخشي از مسايل مربوط به شهرك‌هاي اطراف است و بايد تكليف مجموعه‌ي شهري تهران روشن شود. وقتي كه جمعيت اطراف تهران به گفته‌ي آقاي پورموسوي 80 برابر شده است، روشن است كه اين وضعيتي بحراني براي تهران است. اين كه مشكل تهران را بدون توجه به اطراف آن حل كنيم، مانند لطيفه مشهوري درباره ملا نصرالدين است كه در كوچه به دنبال انگشتري مي‌گشت. پرسيدند: كجا آن را گم كردي: گفت: در خانه، پرسيدند چرا اين جا دنبال آن مي‌گردي، گفت: چون خانه تاريك است.
طرح جامع نبايد به علت ناتواني در حل مشكل احتمال هجوم جمعيت حاشيه به شهر، حكم بدهد كه جمعيت تهران بايد از شهر اخراج شوند.

مشكل تهران، شهرسازي است، نه جمعيت
تراكم جمعيتي تهران از شهر‌هاي هم رده خود در دنيا كم‌تر است

اساساً جمعيت مشكل تهران نيست، بلكه ما در تهران مشكل شهرسازي داريم. اگر تهران را با شهري مشابه خود مقايسه كنيم، تراكم جمعيتي آن از تراكم جمعيتي عرف پايتخت‌ها كه شهرهايي اقتصادي، صنعتي و متراكم هستند، پايين تر است. البته روشن است كه كيفيت سكونت در يك پايتخت با يك شهر مياني كه به طور مثال باغ شهر‌ است، متفاوت است.

10 درصد خانوارهاي تهران مسكن ندارند
تعداد خانوار در واحد مسكوني در تهران 11/1 تا 15/1 است
قيمت مسكن، معلول شكاف ميان عرضه و تقاضا است
سالانه تقاضاي 130 هزار ازدواج جديد به تقاضاي انباشته مسكن در تهران، افزوده مي‌شود
مصوبه‌هاي 329 - 269 شيب منحني توليد مسكن را كم‌تر كرد، در حالي كه تقاضا با شيب طبيعي خود بالا مي‌رفت

خبرنگار:
آمار تقاضاي مسكن در تهران را چگونه ارزيابي مي‌كنيد؟

منصوري:
در تهران سالانه 130 هزار ازدواج داريم، ازدواج سال گذشته‌ي تهران 130 هزار و طلاق آن 25 هزار بوده است كه بسياري از آن‌ها نيز متقاضي واحد‌هاي تك‌نفره مي‌شوند،130 هزار ازدواج به معناي 130 هزار تقاضاي مسكن جديد است، به جز تعداد مسكني كه فرسوده شده و از بين مي‌رود و يا به منظور نوسازي تخريب مي شوند. اين بازار تقاضا را بايد با ميزان ساخت و ساز واقعي مقايسه كرد.

خانم خاتم مي فرمايند كه در سال 65، 16/1 ميليون واحد داشته‌ايم، علاوه بر آن براي 2/1 ميليون واحد پروانه صادر شده كه در مجموع عدد 3/2 ميليون واحد مسكوني براي 5/7 ميليون نفر به دست مي‌آيد كه اگر همه ‌آن‌ها ساخته مي شدند و ما عدد 3/2 ميليون واحد مسكوني را بر 5/7 ميليون نفر تقسيم كنيم، بعد خانوار 1/3 مي‌شود؛ در صورتي كه مي دانيم بعد خانوار تهران بيشتر است. معناي اين امر آن است كه تعداد واحد ساخته شده به اندازه 2/1 ميليون واحد ي كه پروانه صادر شده بود نيست و در فرآيند ساخت و ساز اتفاقي افتاده است كه باعث ‌شده تعداد واحد ساخته شده، از تعداد پروانه‌هاي صادر شده كم‌تر باشد يا اين‌كه در 16/1 ميليون واحدي كه داشته‌ايم آن‌قدر تخريب داشته‌ايم كه تاثير قابل ملاحظه‌اي در اين آمار داشته است.

از سوي ديگر بايد توجه كنيم كه تعداد خانوار در واحد مسكوني در تهران 11/1 تا 15/1 است؛ يعني حداقل حدود10 درصد خانوارهاي تهران مسكن ندارند، به طور مثال اگر تعداد خانوارهاي تهران را 2 ميليون نفر باشد، حدود 200 هزار نفر خانوار مسكن ندارند. بنابراين 200 هزار تقاضاي متراكم در اين‌جا وجود دارد، كه سالي 130 هزار ازدواج هم به آن اضافه مي‌شود. از اين آمار تعداد واحد‌هاي ساخته شده كسر مي‌شود. اين در حالي است كه در سال‌هاي اخير تعداد پروانه‌هاي صادر شده بسيار كم‌تر بود.

بنابر منحني تقاضاي بالفعل مسكن ما در حال صعود است. منحني توليد مسكن هم با شيب كمتري رشد مي كند. به همين دليل از صدر انقلاب تا كنون هر چه زمان مي گذرد، شكاف ميان اين دو منحني زياد‌تر مي شود. قيمت مسكن، معلول اين شكاف است، (به علاوه‌ي شرايط پيراموني همچون قدرت خريد مردم) . اگر بهاي مسكن از حد مشخصي فراتر رود، ديگر امكان خريد براي بسياري از مردم وجود نخواهد داشت و ركود ايجاد مي‌شود، جز آن‌كه يك شوك يا سرمايه سرگرداني وارد بازار شود و اين سيستم را به هم بزند.

شوك‌هايي كه به بهاي مسكن در تهران وارد شد، معلول اين شكاف است.

مصوبه‌هاي 329 - 269 شيب منحني توليد مسكن را كم‌تر كرد، در حالي كه تقاضا با شيب طبيعي خود بالا مي‌رفت؛ در نتيجه اين فاصله زيادتر شد و افزايش قيمت فعلي مسكن در اثر آن پديد آمد.

طرح جامع بايد شكاف ميان عرضه و تقاضا و راه‌حل‌هاي جبران آن را با عدد و رقم روشن مي‌كرد

اين تحليل بايد با عدد و رقم در طرح جامع ديده مي‌شد، در واقع طرح جامع بايد بازار واقعي و تقاضاي بالفعل در مسكن تهران را باعدد و رقم بيان مي‌كرد، ‌پس از آن تعيين مي‌كرد براي اين جمعيت چه بايد كرد؟ در حالي كه به تعبير آقاي اطهاري، مسكن حق اجتماعي و به تعبير من حق طبيعي است، حتي در اوستا هم آمده است كه اهوارامزدا براي هر كس كه آفريده مي‌شود، حق داشتن چارپا و سرپناه را قائل شده است.
ادامه دارد....