شاید در تهران و کلانشهرها این ابتکار قانون‌گذار برخی مالکان را وادار کند که آپارتمان مسکونی نوساز خود را اجاره دهند و درنتیجه با بالا بردن عرضه، روند افسارگسیخته افزایش قیمت مسکن و اجاره تغییر کند. اما به نظر می‌رسد این راه چاره برای شهرهای کوچک و متوسط مناسب نباشد، به‌طور مثال در شهر قزوین زمین‌های نساخته و بایر بسیاری وجود دارد. در قزوین، نسبت مساحت زمین‌های بایر شخصی به مساحت شهر قابل قیاس با شهر متراکمی مانند تهران نیست که به‌ندرت در آن زمین نساخته پیدا می‌شود.
معضل زمین بایر محصول زندگی شهری جدید و مدیریت ناکارآمد شهرهاست. افراد، درگذشته می‌توانستند با کشت و زرع در اراضی بایر، آن را تملک کنند. اصولاً سعی و فعالیتی که بر روی زمین انجام می‌شد ارزش داشت و محصولی که به بار می‌آمد مورد معامله قرار می‌گرفت. لذا زمین ارزش اقتصادی فرعی و تبعی داشت و کار و تلاش مالک بود که اصالت داشت. با این رویّه کسی که زمین بایری را احیاء می‌کرد، مالک آن می‌شد. اندک‌اندک قاعده‌ای در نظام حقوقی شکل گرفت که بر اساس آن، کسی که روی زمین کار می‌کند، مالک زمین می‌شود. مگر اینکه زمین متعلق به کس دیگری باشد و او برای مالک در برابر دستمزد یا بخشی از محصول کار کند. در همین راستا، ماده ۱۴۲ قانون مدنی مصوب ۱۳۰۷ مقرر کرده بود، هر کس اراضی موات و مباحه را به‌قصد تملک احیاء کند، مالک آن می‌شود؛ بنابراین قانون‌گذار به افراد اجازه داد در ازای کار و تلاش، مالک زمین شوند.
قاعده دیگری نیز، همسو با این قاعده در جامعه شکل گرفت. کسی که بر روی زمینش باغ و مزرعه ایجاد می‌کند یا بنائی می‌سازد، به‌طورمعمول در آن به‌صورت پیوسته حضور دارد. درواقع، حضور فرد در باغ و مزرعه حاکی از مالکیت او بود. درنتیجه قاعده‌ای به وجود آمد که به‌موجب آن، تصرف نشان از مالکیت دارد. ماده ۳۵ قانون مدنی نیز اعلام داشت تصرف به‌عنوان مالکیت، دلیل مالکیت است. همان‌طوری که ملاحظه شد، مالکیت از حیث عرف و رسوم اجتماعی، دو شاخص و عنصر اصلی داشت: حضور شخص در زمین و کار او بر روی آن. چنین مالکیتی موردحمایت حقوقی بود و در جامعه ارزش اقتصادی داشت.
اما به‌تدریج با توسعه شهرها و افزایش جمعیت، تقاضا برای زمین فزونی یافت؛ بنابراین قیمت زمین در شهرهای کشور بیشتر شد. از سوی دیگر با تأسیس سازمان ثبت‌اسناد و املاک، دیگر لازم نبود مالک برای اثبات مالکیتش به تصرف متوسل شود. بلکه یک برگه مهرشده، صادره از آن سازمان، بر مالکیت او صحه می‌گذاشت. نیازی نبود برای اینکه نشان دهد مالک است بر روی آن کار کند یا با حضور مستمر مانع از تصرف عدوانی دیگران شود. سازمان ثبت این امتیاز را به فرد اعطا کرد که بدون حضور بر روی زمین، بتواند املاک متعدد و حتی پراکنده و دور از هم را در ید مالکانه خود داشته باشد. درنتیجه افرادی با پیش‌بینی توسعه شهرها اقدام به خرید زمین در شهر یا حومه آن کردند تا در آینده به فروش برسانند. درواقع زمین را برای تولید محصول و انتفاع از آن، نمی‌خریدند، بلکه خود زمین را به کالا تبدیل کرده بودند. این شیوه که زمین‌های زیادی در دست افرادی قرار گیرد که در آن کار و فعالیتی نمی‌کنند، چنان متداول گشت که دولت ناچار به مداخله شد. ورود دولت به بازار معاملات زمین دو حُسن داشت. یکی اینکه می‌توانست به احتکار زمین پایان دهد و دیگر اینکه به عموم مردم پیامی برساند مبنی بر اینکه کار و فعالیت است که ارزش دارد و زمین را ارزشمند می‌کند. ازاین‌رو دولت در مقاطعی وارد بازار زمین شد.
نخستین بار به‌موجب قانون ثبت اراضی موات اطراف تهران که در سال ۱۳۳۱، در دولت دکتر مصدق به تصویب رسید، ثبت اراضی بائر و موات اطراف شهر تهران به نام افراد ممنوع شد؛ به‌عبارت‌دیگر مالکیت این‌گونه اراضی ملغا گردید. این قانون پس از مدت کوتاهی اصلاح شد و علاوه بر تهران به شهرستان‌ها نیز تعمیم یافت.
پس از انقلاب با تصویب قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری مصوب ۱۳۵۸ و قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰، به ناگاه محدودیت شدیدتری بر میزان مالکیت اراضی افراد در شهرها اعمال شد. این قوانین متعرض مالکیت باغ و ساختمان و مانند آن نشدند. بلکه درصدد سامان بخشیدن به مالکیت زمین‌های موات و بایر شهری بودند. مهم‌ترین محدودیت در این قوانین تعیین سقفی برای مالکیت زمین‌هایی بود که در آن هیچ‌گونه عمران و فعالیت اقتصادی نمی‌شد. اعلام شد که هر فرد فقط می‌تواند حداکثر هزار متر زمین بایر و نساخته در شهر داشته باشد. بیش از آن مقدار به تملک دولت درمی‌آمد. البته اجرای این مقررات منجر به اقامه دعاوی فراوانی از سوی مالکان زمین‌های موات و بایر در دادگاه‌ها علیه دولت شد.
اما مسئله زمین‌های بایر شهری همچنان در کشور پابرجاست. اگر الزام مالک به هرگونه عمران و ساخت بنا یا بهره‌برداری مفید شهری از زمین با تدبیر مدیران محلی یا تصویب قانون در مجلس عملی شود، کاهش قیمت مسکن را در پی خواهد داشت. به‌طور مثال در شهری مانند قزوین، هزاران قطعه زمین با مساحت متوسط سیصد متری وجود دارد که طی دو دهه گذشته هیچ‌گونه ساخت و سازی در آن انجام نگرفته است (البته خوب است شهرداری مساحت دقیق زمین‌های بایر را اعلام کند). الزام مالکان به ساخت بنا، موجب بالا رفتن عرضه مسکن و درنتیجه کاهش قیمت خواهد شد. به‌علاوه مشاغل جانبی مرتبط با ساختمان‌سازی نیز رونق دوباره می‌گیرند. موضوع دیگر سودی است که بعضاً برخی مالکان از افزایش بهای زمین‌های بایر به دست آورده‌اند. بسیاری از املاک بایر، طی دو دهه گذشته، صد برابر افزایش قیمت پیداکرده‌اند و سودی عاید مالکان شده که برای کسب آن هیچ‌گونه فعالیت عینی و ملموسی بر روی زمین نکرده‌اند. می‌دانیم که کارمند، کارگر و کسبه و صاحبان حرفه‌های آزاد، تولیدکنندگان و صاحبان کارخانه، به‌صورت ماهانه یا سالانه، بر اساس درآمد واقعی خود مالیات می‌دهند؛ اما نظام مالیاتی امروز کشور، از سودی شگرفی که عاید مالک زمین بایر شده غافل است. افزون بر این، سازمان امور مالیاتی در محاسبه مالیات معاملات زمین‌های بایر و ارث براساس قیمت منطقه‌ای عمل می‌کند که باقیمت واقعی تفاوت بسیار چشمگیری دارد. شهرداری نیز در محاسبه عوارض نوسازی و ارزیابی مساحت اضافی تخلفات ساختمانی بر اساس قیمت‌های بسیار غیرواقعی و نازل عمل می‌کند.
اراضی بایر، به‌موجب ماده ۱۵ قانون حمایت از تولید مسکن، مصوب ۱۳۸۷، مشمول ۱۲ درصد مالیات به مأخذ ارزش معاملاتی هستند. نکته اول درباره ماده ۱۵ این سؤال است که به‌طور مثال در شهر قزوین طی سال گذشته، چه اندازه مالیات بر این اساس، وصول‌شده است. نکته دیگر این است که این مالیات در عمل مالک را وادار نکرده است که با انجام فعالیتی بر روی زمین، کاربری مفیدی برای شهر ایجاد کند. عدم ساخت بنا طی دو دهه گذشته بر روی زمین‌های بایر، یکی از علل افزایش قیمت مسکن است؛ بنابراین باید در ارزیابی قیمت زمین بایر و نحوه وصول مالیات‌های مربوط بازنگری اساسی صورت بگیرد.
نتیجه‌ای که از این جستار به دست می‌آید این است که قانون‌گذار با وضع مالیات بر املاک مسکونی خالی به اهداف خود دست پیدا نخواهد کرد مگر اینکه مالیات بر اراضی بایر شهری به نحوی تغییر کند که مالکان این اراضی وادار به عمران یا ساخت بنا شوند. در آن صورت با افزایش عرضه مسکن، قیمت اجاره یا فروش املاک مسکونی به قیمت واقعی نزدیک خواهد شد و احتکار زمین نیز پایان می‌پذیرد.
انتهای پیام
نظرات