• یکشنبه / ۱۰ تیر ۱۴۰۳ / ۰۷:۳۰
  • دسته‌بندی: حقوقی و قضایی
  • کد خبر: 1403040905996
  • خبرنگار : 71429

«الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»؛ مردم چه کاری باید انجام دهند؟

«الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»؛ مردم چه کاری باید انجام دهند؟

هدف اصلی قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»، سلب اعتبار از اسناد عادی در زمینه معاملات اموال غیرمنقول است تا ریشه بسیاری از دعاوی و معضلات ناظر بر اسناد عادی در کشور حل و فصل شود و مشکلاتی مانند زمین‌خواری، فرار مالیاتی، فروش یک ملک به چند نفر، معامله به قصد فرار از دین و... به کمترین میزان خود برسد.

به گزارش ایسنا، در کشور ما سالیان سال مشکلات زیادی در  حوزه املاک از حیث نقل و انتقالات عادی، املاک فاقد سند و یا املاک دارای اسناد مشاعی وجود داشت و باعث بروز  مشکلاتی در کشور از جمله افزایش پرونده‌های قضایی، عدم امکان شناسایی مالکین واقعی، عدم امکان اتمام حدنگار، پولشویی، کلاهبرداری و... می‌شد. تا آنجا که رهبر انقلاب در ششم تیرماه سال 1402 در در دیدار رئیس، مسئولان و جمعی از کارکنان قوه قضائیه با ایشان، در نکته‌ای مهم معاملات غیر رسمی اموال غیرمنقول را از منشاءهای بزرگ فساد خواندند و تاکید کردند که باید از اینگونه معاملات سلب اعتبار شود و اگر هم از دیدگاه شورای نگهبان به مصوبه مجلس ایرادی هست، مصلحت قطعی کشور و نظام، تصویب نهایی قانون است. 

با تاکید مقام معظم رهبری، سلب اعتبار از معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول (معاملات عادی) بیش از پیش مورد توجه قرار گرفت و  برای ساماندهی به این وضعیت در سنوات گذشته یعنی سال ۱۳۹۵ طرحی با عنوان ارتقای اعتبار اسناد رسمی با پیشنهاد سازمان ثبت اسناد و موافقت قوه قضاییه به مجلس ارائه شد و این طرح از سال ۱۳۹۵ تا سال ۱۳۹۹ در مجلس شورای اسلامی مورد بررسی کارشناسی قرار گرفت. در نهایت در سال ۱۳۹۹ به عنوان طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به تصویب رسید.

برابر ایراداتی که شورای نگهبان به این مصوبه مجلس گرفته بود، طی ۵ مرحله رفت و برگشت میان مجلس شورای اسلامی و شورای نگهبان نهایتاً در دی ماه سال ۱۴۰۱ مجلس شورای اسلامی نسبت به این مصوبه اصرار و موضوع را به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارسال کرد. ابتدا در دبیرخانه کمیسیون حقوقی قضایی مجمع بیش از ۴۰ جلسه کارشناسی و در ادامه در صحن اصلی کمیسیون حقوقی قضایی مجمع، قریب به ۲۰ جلسه با حضور رئیس قوه قضاییه و اعضای اصلی این کمیسیون مورد بررسی قرار گرفت و  در ۲۶ اردیبهشت‌ماه ۱۴۰۳ در مجمع تشخیص مصلحت نظام تصویب و به مجلس ابلاغ شد. نهایتا در خردادماه سال جاری  قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» در روزنامه رسمی منتشر و از سوم تیرماه نیز اجرایی شد.

قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»  15 ماده دارد و 14 آیین نامه برای این قانون  پیش بینی شده که تهیه و تدوین می شود.

 هدف اول این قانون، ساماندهی نقل و انتقال اسناد عادی است. برابر ماده یک  این قانون، پس از راه‌اندازی سامانه‌ای که سازمان ثبت اسناد مدنظر دارد، هرگونه نقل و انتقال در املاک اموال غیرمنقول باید به‌صورت رسمی و از طریق دفاتر اسناد رسمی انجام شود.

هدف دوم بحث ساماندهی مشاورین املاک است؛ بدین نحو که پس از راه‌اندازی آن سامانه و لازم‌الاجرا شدن این قانون بنگاه‌های معاملاتی مشاورین املاک پس از ایجاد تفاهم میان خریدار و فروشنده، مفاد قرارداد را وارد سامانه‌ای که توسط سازمان ثبت اسناد در اختیار آن‌ها قرار خواهد داد، می‌کنند و تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی انجام خواهد شد و  مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملاتی دیگر حق تنظیم سند نخواهند داشت. 

هدف سوم قانون مذکور، رفع موانع و تسهیل صدور اسناد است که در برخی از املاک از جمله اراضی کشاورزی محدودیت‌ها و موانع قانونی وجود داشت که در این قانون به آن اشاره شده و آن موانع برای صدور اسناد برداشته شده است.

همچنین بحث تعیین تکلیف نقل و انتقالات عادی قبل از لازم الاجرا شدن این قانون موضوع مورد بحث است؛ به طوری که بسیاری از افراد قبل از لازم‌الاجرا شدن این قانون، نقل و انتقالاتی را انجام داده بودند و هنوز املاک آن‌ها فاقد سند است که ماده ۱۰ این قانون به آن موارد اشاره دارد و برای تعیین تکلیف شدن این گونه املاک فاقد سند و املاکی که در گذشته نقل و انتقال آن‌ها عادی انجام شده بود، مقرر کرده سامانه‌ای تحت عنوان «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» توسط سازمان ثبت اسناد راه‌اندازی شود.

 با راه‌اندازی سامانه ساماندهی به اسناد عادی و اعلام آن از سوی رئیس قوه قضاییه، دارندگان اسناد عادی باید مدارک، ادله و مستندات مربوطه را در این سامانه ظرف ۲ سال بارگذاری کنند و ظرف مدت ۲ سال پس از آن نیز پیگیری و اسناد عادی را تعیین تکلیف کنند تا به این صورت یا سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود یا از طریق اداره ثبت اسناد نسبت به دریافت اسناد مالکیت پیگیری کنند. یا اینکه از طریق مراجع قضایی با طرح دعوای حقوقی بتوانند نسبت به آن سند تعیین تکلیف لازم را از طریق مراجع قضایی انجام دهند. همچنین  افرادی که ظرف دو سال در سامانه ساماندهی به اسناد عادی مستندات عادی خود را بارگذاری کردند و پس از آن دو سال برای تبدیل و تعیین تکلیف اسناد عادی اقدامات قانونی را انجام دادند، ولی ظرف دو سال تعیین تکلیف انجام نشد؛ اینگونه افراد اجازه دارند تا حداکثر ۸ سال با همان مستندات عادی نقل و انتقال عادی انجام دهند، ولی این کار را فقط در همان سامانه ساماندهی به اسناد عادی که مستندات خود را بارگذاری کردند، می‌توانند انجام دهند.

مردم باید بدانند که  پس از گذشت یک سال از تاسیس «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی»، هرگونه قرارداد راجع به اموال غیرمنقول زمین، آپارتمان، ویلا، ساختمان و پیش فروش آن باید در "سامانه سامانه ثبت الکترونیک اسناد" ثبت شود. اسناد ثبت نشده راجع به اموال غیرمنقول در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، یک سال پس از راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی در هیچ یک از دستگاه‌های اجرائی پذیرفته نخواهد شد و در مراجع قضائی و اداری، فقط شخصی مالک ملک شناخته می شود که نام او به عنوان مالک در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک به ثبت رسیده یا از مالک رسمی ارث برده باشد.

 ضروری است مردم، اسناد عادی املاکی را که به صورت عادی خریداری کرده و تا کنون سند مربوط به آن ثبت نشده است را به محض راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی در این سامانه ثبت نمایند. 

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول نقش قابل توجهی در مدیریت بازار املاک و جلوگیری از سفته‌بازی در معاملات اموال غیر منقول ایفا خواهد کرد و کمک قابل توجهی به دولت برای وصول مالیات از معاملات اموال غیرمنقول به واسطه ضرورت درج دقیق ثمن معامله بر مبنای توافق طرفین خواهد کرد.

از سوم تیرماه سال جاری که قانون لازم الاجرا شده است،  هر سند حدنگاری که صادر می شود، نباید به صورت عادی نقل و انتقالش انجام شود. در واقع اسناد حدنگاری که بعد از ۳ تیرماه صادر می شود، باید نقل و انتقالش به صورت رسمی باشد. برای اینکه نقل و انتقال رسمی باشد قانونگذار سه راه پیشنهاد داده یکی ماده ۲ قانون است. طبق ماده ۲ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول « دفاتر اسناد رسمی مکلفند به درخواست طرفین معامله، اسناد مربوط به قراردادهای خصوصی اشخاص در خصوص اموال غیرمنقول از قبیل تعهد به بیع، قولنامه، مبایعه‌نامه و امثال آن را تنظیم و ثبت نمایند. در این صورت باید مبلغ دقیق ثمن مورد توافق طرفین و همچنین شروط موردنظر آنها اعم از پیش‌بینی اقساط ثمن و زمان پرداخت آن، پیش‌بینی انحلال و فسخ یا اسقاط آن با رعایت مقررات مربوط، در سند درج گردد. مأخذ محاسبه عوارض و وجوه قانونی از قبیل حق‌الثبت، حق‌التحریر و هزینه دادرسی قراردادهای مذکور تابع حکم مندرج در تبصره (۳) ماده (۶۴) قانون مالیات‌های مستقیم اصلاحی ۱۳۹۴/۴/۳۱ (ارزش معاملاتی) می‌باشد.» 

 راه دوم ماده ۳ قانون مذکور است  و طبق ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول «  دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی مکلفند پس از مذاکره مقدماتی، نسبت به درج پیش ‌ نویس قرارداد در سامانه‌ ثبت الکترونیک اسناد اقدام و پیش­نویس مذکور را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس نمایند. این امر مانع مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نیست. چگونگی اتصال به سامانه مذکور و ارتباط دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی با دفاتر اسناد رسمی و تقسیم اسناد بین دفاتر مذکور به ‌ موجب آیین‌نامه‌ای است که ظرف سه­ ماه از لازم ‌ الاجراشدن این قانون توسط سازمان با همکاری وزارتخانه‌های صنعت، معدن و تجارت و راه و شهرسازی تهیه می‌شود و به ­تصویب رئیس قوه قضائیه می‌رسد.»؛ لذا کانون سردفتران و سازمان ثبت باید کمک کنند تا زمینه اجرای ماده ۳ قانون فراهم شود.

 همچنین طبق تبصره ۲ ماده ۳ قانون مذکور« سازمان مکلف است ظرف یک ‌ ­سال از لازم ‌ الاجراشدن این قانون، امکان دسترسی دلالان معاملات املاک و اشخاص حقیقی و حقوقی به سامانه ثبت الکترونیک اسناد را به‌منظور انجام استعلامات مربوط و ثبت اعمال حقوقی موضوع ماده (۱) این قانون، فقط در قالب قراردادهای یکسان و نمونه (بدون امکان کاهش یا افزایش شروط قراردادی توسط متعاملین و دلالان معاملات املاک) در مورد املاک دارای سند رسمی فراهم کند. متعاملین در صورتی که قصد ثبت عمل حقوقی خارج از قالبهای مذکور را داشته باشند، می ‌ توانند به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند.» راه سوم نیز این است که معاونت فناوری تلاش کرده و زمینه را برای ایجاد زیر ساخت لازم های لازم فراهم کرده است. 

به  بیان ساده این قانون بدین معنا است که معاملات غیرمنقول در قالب سند رسمی تنظیم شوند و با این قانون، اسناد عادی تنظیمی در مشاوران املاک فاقد وجاهت قانونی هستند و مطابق ماده ۳ مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی پس از مذاکره مقدماتی، طرفین معامله نسبت به درج پیش نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد اقدام و پیش نویس مذکور را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس می‌کنند. بر اساس فرآیندهای اجرایی این قانون، وقتی پیش نویس سند تنظیم می‌شود، بلافاصله پیامی از طریق سامانه به بانک‌های اطلاعات جامع املاک ارسال و مانع هرگونه سوءاستفاده و کلاهبرداری و فروش مال غیر خواهد شد.

براساس این گزارش، از روز سوم تیرماه به عنوان مبدأ لازم الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، تنظیم سند عادی و قولنامه‌ای برای اسناد حدنگاری که از این تاریخ صادر می‌شود ممنوع و اگر برای این اسناد سند عادی تنظیم شود، ضمن اینکه در مراجع قضایی غیر قابل استناد خواهد بود، مجازات‌هایی نیز برای دلالان معاملات، مشاورین و بنگاه‌هایی که چنین کاری کرده‌اند پیش بینی شده است.

در حال حاضر مردم چه کار باید کنند؟

حسن بابایی رییس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور دوشنبه ۴ تیر ۱۴۰۳ که در اولین روز اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به استان همدان رفته و روند آمادگی این استان را در اجرای این قانون و پیشبرد حدنگاری مورد ارزیابی قرار داد، در این باره تصریح کرد: مردم هیچ گونه نگرانی در خصوص اسناد صادره قبل از گام اول این قانون نداشته باشند و اطلاع رسانی‌های لازم در این خصوص انجام خواهد شد. اسنادی که از ابتدا تا امروز صادر شده‌اند کماکان امکان نقل و انتقال عادی را تا استقرار سامانه‌ها و ملزومات پیش بینی شده در قانون خواهند داشت و سازمان ثبت از زمان تصویب این قانون یک سال برای ایجاد سامانه فرصت دارد ضمن اینکه دارندگان اسناد عادی نیز از زمان راه اندازی این سامانه یکسال فرصت دارند تا مدارک و مستندات و ادعاهای خود را جهت دریافت سند رسمی، در این سامانه ثبت نمایند و اتحادیه مشاورین املاک و کانون سردفتریاران و دفتریاران کشور نیز آمادگی‌های لازم طی هماهنگی‌های صورت گرفته برای هدایت مردم و پیگیری امور آن‌ها خواهند داشت.

انتهای پیام

  • در زمینه انتشار نظرات مخاطبان رعایت چند مورد ضروری است:
  • -لطفا نظرات خود را با حروف فارسی تایپ کنید.
  • -«ایسنا» مجاز به ویرایش ادبی نظرات مخاطبان است.
  • - ایسنا از انتشار نظراتی که حاوی مطالب کذب، توهین یا بی‌احترامی به اشخاص، قومیت‌ها، عقاید دیگران، موارد مغایر با قوانین کشور و آموزه‌های دین مبین اسلام باشد معذور است.
  • - نظرات پس از تأیید مدیر بخش مربوطه منتشر می‌شود.

نظرات

شما در حال پاسخ به نظر «» هستید.
لطفا عدد مقابل را در جعبه متن وارد کنید
captcha
avatar
۱۴۰۳-۰۴-۱۰ ۰۹:۲۵

کسانی که ملکی ازپدربه ارث رسیده وپدرهم فاقد سندبوده چکاربایدانجام دهند

avatar
۱۴۰۳-۰۴-۱۰ ۱۰:۴۹

مادر زن من یک پیرزن بیسواد هست 20 ساله پیش یک زمین با دوتا اتاق با قولنامه خریده و بعد با قالیبافی سه طبقه درست کرده الان برای سند اقدام کرده بهش گفتن اون کسی که ازش خریدی بیشتر از سهمش فروخته الانم فوت کرده بعد 20 سال بهش سند ندادند و کلی درد سر اینم نمیدونه چکار کنه قم زندگی میکنه

avatar
۱۴۰۳-۰۴-۱۰ ۱۳:۰۱

سلام درشهر ما بستان آباد هستند کسانی که حتی کدپستی ندارند.ممنون

avatar
۱۴۰۳-۰۴-۱۰ ۱۴:۳۵

میتوانید از سایت پست بگیرید

avatar
۱۴۰۳-۰۴-۱۰ ۱۳:۵۱

سلام . این قانون شفاف وراحت بدون دقدقه تدوین کنند ومردم هم آواره سرگردان نشوند .من خودم از رایس ثبت اسناد شهرستان در رابطه با صدور سند رسمی .اعلام کرد شما باید یک خانه درست کنید وامتیازاتش هم گرفته باشید . بعدش ما بشما سند رسمی بدیم..وقتی رجوع می کنی جهت دریافت امتیاز می‌گویند پروانه باید داشته باشین آن وقت داخل شهرام بدون سند رسمی پروانه نمی دند.

avatar
۱۴۰۳-۰۴-۱۰ ۱۴:۰۱

دوسال شده سند بنیاد مسکن روستایی ساوجبلاغ روستا قوهه رو لطفا بدید دوسال شد پرونده ها تکمیل هست،کارشناسی و ..انجام شده،،لطفا پیگیری کنید

avatar
۱۴۰۳-۰۴-۱۰ ۱۴:۱۳

بدادمردم شهرمشهد برسید بیشتر خانه هارا مهاجران خریده واشغال کرده درشهروزادگاه خودمان اواره و بی‌خانمان شدیم مهاجران علیرغم ممنوعیت خانه خریدوفروش میکنند بجای اینکه ازخرید خانه توسط مهاجران جلوگیری کنيد برای ماایرانیها ممنوعیت ایجاد می‌کنید هجوم ۴۰ ساله ۳۰ میلیون مهاجر باعث بحران مسکن بنزین آب دارونان تورم گاز اشتغال شده‌ تا مهاجران دیپورت نشوند هرچه مسکن پالایشگاه سد نیروگاه شغل و..بسازید بحران های کشور برطرف نمی‌گردد

avatar
۱۴۰۳-۰۴-۱۰ ۱۴:۳۶

اولا این قانون با وجود نکات مثبت در خیلی از موارد دارای اشکالات سیستمی هست زیر ساخت وقتی آماده نباشد ملت سر گردان میشوند دفاتر اسناد رسمی حتی در جریان ثبت سند نمی باشند۰علی برکت الله

avatar
۱۴۰۳-۰۴-۱۰ ۱۵:۲۰

کار با این عظمت رو در سطح کشوری انجام میدین اونوقت ۲۰ساله مردم در روستاها میگن لطف کنید نقشه بافتهای روستهارو وسیعتر کنید تا جوانها تو زمینهای خودشون بسازند و برن زندگیشونو بکنن اون زمینهایی که زیر ۵۰۰مترن نه آبِ نه قابل کشت پس بیاید مجوز ساخت بدید مثلا صدها روستا که در طالقان هست میدونید چند ملیون جوان اینطوری ازدواج میکنن متروی هشتگردم که هست تا کرجو تهرانم میره

avatar
۱۴۰۳-۰۴-۱۰ ۱۵:۲۰

باید جلوگیری شود از،زمین های کشاورزی که در منطقه شمال کشور بدون نظارت در حال خرد شدن به ابعاد کوچکتر میباشد وبا مهر شورا به راحتی فروخته مبشود وسند رسمی هم ندارند،

avatar
۱۴۰۳-۰۴-۱۰ ۱۵:۳۵

خوب کی اجرا میشه میرم اداره ثبت میگه هیییچ خبری نیست فعلا چه کنیم

avatar
۱۴۰۳-۰۴-۱۰ ۱۵:۵۵

سلام اگر شهرداری بابت ساختمانی که سالها پیش ساخته شده و چند دست گشته خلافی ملک را تخفیف دهد همه اقدام به گرفتن سند رسمی میکنند ، ولی الان میلیونها تومان پول خلافی میگرند که از عهده مردم خارج است ، بهتره تخیف با اقساط به مردم فرصت دهند که همه استقبال میکنند

avatar
۱۴۰۳-۰۴-۱۰ ۱۶:۳۳

پس حد اقل تبدیل اسناد قولنامه ای را به سند ثبتی، راحت تر و بدون دردسر تر و با کمترین دوندگی های اداری و طولانی انجام دهید، تا مردم با رغبت بیشتری برای تبدیل اسناد قول نامه ای مراجعه کنند.

avatar
۱۴۰۳-۰۴-۱۰ ۱۶:۵۱

درود بر شما بزرگواران،، اکثر فرصت طلبها با مدرک صوری بدون داشتن اسنادثبتی یا مدرک ثبت اسناد زمینهایمالکین را در تصرف خود گرفته بدون اینکه سند و یا مدرکی دال بر سندیت داشته باشن و چنین افرادی قانون را زیر پا گذاشته و با تصرفات غیرقانونی به پرونده های دادگاه افزوده ان، و مالک گرفتار دادگاه شده تا حق خود که سندثبتی دارد را بتواند اثبات حق کند

avatar
۱۴۰۳-۰۴-۱۰ ۱۷:۰۲

وقتیکه شهرداریهابه دلایل گوناگون وبهانه گیری جهت اخذعوارض بیشتر(مانند اضافه بنا،عدم نماکاری، تقسیم غیرمجاز،عدم پارکینک ،مشاعی بودن،زراعی یاباغ،تجاوزبه حریم، عقب نشینی،عدم توافق،تجاوزبه شارع وووووووو) پایان کارصادرنمی کننددفترخانه هم نمی تواندسندبنام بزندپس اول هفت خان رستم یاهمان شهرداری راحل بفرمایید۹۰درصدمشکل املاک بدون سندیاقولنامه ای میشود.

avatar
۱۴۰۳-۰۴-۱۰ ۲۱:۰۹

سلام ۱۲ سال پیش یک تیکه زمین ۷۰۰ متری کشاورزی خریدم از تهران کوچ کردم به سمت یکی از روستاهای پیشوا ورامین تمام زندگیمو فروختم و در زمان احمدی نژاد یک ملک کوچک درونش ساختم و پایان کار هم گرفتم ولی سندش قولنامه ای است و رفتم دنبالش میگن چون هنوز تو بافت روستا نرفته جهاد اجازه تغییر کاربری نمیده و همش امروز و فردا می‌کنند از آنجا که در آن زمان امورات دولتی به سخت گیری الان نبوده و هیچ کار غیر قانونی انجام نشده لطفا به جهاد اعلام کنید که تکلیف بافت روستاها را هر چه زودتر معلوم کند که ما هم بتوانیم سند بگیریم

avatar
۱۴۰۳-۰۴-۱۱ ۱۰:۳۲

درود برشما واقعا عالیه کاش زودتر این کار می‌کردید به امید نابودی زمین خواران

avatar
۱۴۰۳-۰۴-۱۱ ۱۴:۲۸

نه رسانه ها حرف میزنند نه آگاهی مردم رو بالا میبرن نه اطلاع رسانی درست درمانی هست تا کار مردم به شورای حل اختلاف نکشه