پس از اجرای مسکن مهر، نرخ مسکن ملکی از ۶۲ درصد به ۶۰ درصد کاهش یافت

نقی عسگری در گفت‌وگو با ایسنا نتایج اجمالی مطالعه‌ای  با عنوان" ارزیابی پایداری اجتماعی توسعه اخیر مسکن در ایران - مسکن مهر استان البرز" را تشریح کرد. این  عضو هیئت علمی گروه مدیریت و برنامه ریزی شهری پژوهشگاه علوم انسانی و مطالعات اجتماعی جهاد دانشگاهی گفت: مسکن مهر در دستیابی به اهداف کلان خود موفق نبوده است. برای مثال مسکن مهر نتوانسته است نرخ مسکن ملکی را که در کشور از دهه‌های گذشته در حال کاهش بوده است متوقف کند. نرخ مسکن ملکی در سال ۱۳۹۰ معادل ۶۲.۷ درصد بوده که در سال ۱۳۹۵ به ۶۰.۵ کاهش یافته است. یعنی مسکن مهر با توجه به مقیاس آن و هزینه‌های قابل توجه، نتوانسته شرایطی در بازار مسکن فراهم کند که با ثابت نگه‌داشتن قیمت  مسکن،  خانوارهای جدید بتوانند مالک مسکن شوند.

او افزود: نمونه‌هایی از پروژه‌های مسکن در دنیا وجود دارند که به‌رغم سرمایه‌گذاری‌های کلان عمومی و دولتی به جهت بی‌توجهی به برخی از جنبه‌های اجتماعی سکونت، به شهر ارواح (Guest City) تبدیل و در نهایت رها شده‌اند و نمونه‌های بیشتری از پروژه‌های مسکن اجتماعی در کشورهای توسعه یافته وجود دارد که به جهت تمرکز گروه‌های خاص، فقرا و مجرمان و بی توجهی به برنامه‌ریزی اجتماعی این نواحی، با بدنام شدن Stigma))،  ناگزیر از تخریب  و بازسازی مجدد شده‌اند.

باید از هدررفت ۵۶ هزار میلیارد تومان سرمایه مسکن مهر جلوگیری کرد

به گفته‌ی عسگری، سرمایه‌های کلانی صرف مسکن مهر شده است (فقط تخصیص ۴۱ هزار میلیارد تومان از محل خط اعتباری بانک مرکزی  و حدود ۱۵ هزار میلیارد تومان زمین دولتی) و ضرورت دارد برای جلوگیری از هرز رفتن آنها و یا تبدیل شدن محله‌های مسکن مهر به معضلی برای شهرهای مادر،  ضمن شناسایی مسائل و ویژگیهای اجتماعی این شهرک‌ها، برنامه مدونی نیز برای اصلاح تدریجی آنها   اجرا کرد.

این عضو هیئت علمی پژوهشگاه علوم انسانی جهاد دانشگاهی با اشاره به نتایج این تحقیق در دو حوزه مسکن مهر شهر جدید هشتگرد (درون شهر) شامل ایران خودرو، فاز ۴، بوستان، ارم، گلها و نیز مسکن مهر ابریشم- ماهدشت (منفصل) شامل ماهدشت (البرز) و شهرک ابریشم  گفت: نتایج کلی نشان می دهد وضعیت  هر دو محدوده در کل بسیار نامناسب (۱.۴۶ از ۵)  است. نرخ اشتغال بسیار پایین (بیکاری ۳۳ درصد) ، فقر گسترده (حدود ۹۰ درصد ساکنان فقیر یا بسیار فقیر) ، تمرکز افرادی که در سالهای گذشته تجربه ورشکستگی داشته‌اند (هشتگرد ۳۳ درصد ساکنان ، ماهدشت و ابریشم۴۵ درصد)، عدم توجه به نهادسازی، توجه بسیار محدود به تامین فضاهای کسب و کار (در شهرک ماهدشت)  و نبود برنامه منسجم برای اشتغالزایی و ایجاد ارتباط بین ساخت و سازهای حمایت شده و تولید شغل برای ساکنان این محلات ، زمینه را برای خوابگاهی کردن سکونتگاه‌های مسکن مهر و تمرکز گروه‌های کم‌توان‌تر جامعه در این مناطق فراهم کرده  است. در وضعیت موجود محل اشتغال حدود ۸۲  درصد  ساکنان  در فاصله بیش از ۵   کیلومتر و ۳۸ درصد از ایشان در فاصله بیش از ۵۰ کیلومتر از محل اسکان آنها است.   با روند موجود چشم‌انداز روشنی برای توانمند شدن ایشان و پایدار کردن سکونت و فعالیت در این شهرک‌ها متصور نیست.

متن کامل گفت‌وگوی ایسنا با نقی عسگری عضو هیئت علمی گروه مدیریت و برنامه ریزی شهری پژوهشگاه علوم انسانی و مطالعات اجتماعی جهاد دانشگاهی در خصوص مسکن مهر  را در ادامه بخوانید.

مسکن مهر از چه طرح‌هایی در جهان الهام گرفت؟

نمونه‌هایی از پروژه‌های مسکن در دنیا وجود دارند که به‌رغم سرمایه‌گذاری‌های کلان عمومی و دولتی به جهت بی‌توجهی به برخی از جنبه‌های اجتماعی سکونت، به شهر ارواح (Guest City) تبدیل و در نهایت رها شده‌اند و نمونه‌های بیشتری از پروژه‌های مسکن اجتماعی در کشورهای توسعه یافته وجود دارد که به جهت تمرکز گروه‌های خاص، فقرا و مجرمان و بی توجهی به برنامه‌ریزی اجتماعی این نواحی، با بدنام شدن Stigma))،  ناگزیر از تخریب  و بازسازی مجدد شده‌اند.

سرمایه‌های کلانی صرف مسکن مهر شده (فقط تخصیص ۴۱ هزار میلیارد تومان از محل خط اعتباری بانک مرکزی  و حدود ۱۵ هزار میلیارد تومان زمین دولتی) و ضرورت دارد برای جلوگیری از هرز رفتن آنها و یا تبدیل شدن محله‌های مسکن مهر به معضلی برای شهرهای مادر،  ضمن شناسایی مسائل و ویژگیهای اجتماعی این شهرکها، برنامه مدونی نیز برای اصلاح تدریجی آنها   اجرا کرد. در مطالعه ای که با تامین هزینه  جهاد دانشگاهی (با دستور مستقیم ریاست جهاد دانشگاهی آقای  دکتر طیبی) و حمایت مرکز مطالعات راهبردی وزارت کشور صورت گرفت بررسی وضعیت  پنج شهرک مسکن مهر  استان البرز به صورت پایلوت (سه شهرک در شهر جدید هشتگرد شامل ایران‌خودرو، فاز۴ و بوستان ارم و گلها و دو دو پروژه منفصل از شهر مادر شامل شهرک ابریشم و ماهدشت) با اهداف زیر صورت گرفت:

• ارائه نیمرخی از ویژگیها و مسائل اجتماعی (طرد اجتماعی، اختلاط اجتماعی، سرمایه اجتماعی،‌ هویت و...) موجود و قابل پیش‌بینی محدوده‌های مسکن مهر
• سنجش میزان مورد انتظار از پایداری اجتماعی پروژه‌های مسکن مهر استان البرز –ماهدشت، ابریشم و شهر جدید هشتگرد
• ارائه راهکارهای ارتقای پایداری اجتماعی و ارتقای زندگی پذیری در محدوده‌های مسکن مهر

فرایند و روش پژوهش شما به چه صورتی بوده است؟

مطالعه بر اساس چارچوب نظری پایداری اجتماعی  (Social Sustainability) صورت گرفته که پس از بحث  نسبتاً مفصل در مبانی نظری و ادبیات بحث ،  براساس نظر خبرگان وزن نسبی و ضریب اهمیت آنها  تعیین شده است این چارچوب شامل نه حوزه و ۱۰۶ متغیر است که در سه سطح با توجه به نیازها (نیازهای پایه،  میانی و غائی) دسته بندی شده است. نه حوزه اصلی شامل ۱- مسکن ۲- آموزش ۳- اشتغال و وضعیت اقتصادی بعنوان نیازهای پایه ۴- زیرساختهای اجتماعی ۵- کیفیت محله بعنوان نیازهای میانی و ۶-  سرمایه و اختلاط اجتماعی ۷-هویت و حس مکان ۸-حرکات جمعیت و ۹-مشارکت بعنوان نیازهای غائی است. 

داده های مرتبط با هر حوزه با استفاده از ابزار پرسشنامه (۷۲۰ پرسشنامه ) مشاهده و اسناد و مصاحبه و اسناد  در زمستان ۱۳۹۶ جمع آوری شده و  بر مبنای آستانه‌های تحلیلی رایج در ارزیابی اثرات اجتماعی SIA  ، استانداردهای شهری مصوب  شورایعالی شهرسازی و معماری و در برخی از متغیرها بر اساس  ادارک ساکنان  مورد تحلیل قرارگرفته که در واقع سطح پایداری اجتماعی در  محدوده‌های  مذکور  را به صورت مستقل نشان می‌دهد.

ویژگی‌های کلی نمونه‌ها
نمونه		ظرفیت (واحد)	مسکون شده (واحد)	تعداد نمونه
مسکن مهر شهر جدید هشتگرد (درون شهر)	ایران خودرو	۲۵۹۲	۱۶۴۴	۱۲۷
	فاز ۴	۳۵۳۶	۲۳۷۹	۱۲۱
	بوستان، ارم، گلها	۲۹۳۰	۱۸۵۵	۱۱۰
	کل	۹۰۵۸	۵۸۷۸	۳۵۸
مسکن مهر ابریشم-ماهدشت (منفصل)	ماهدشت (البرز)	۱۰۴۷۶	۴۳۳۳	۲۱۳
	شهرک ابریشم	۸۷۵۷	۲۲۷۵	۱۴۹
	کل	۱۹۲۳۳	۶۶۰۸	۳۶۲

یافته های مهم مطالعه در هر یک از حوزه‌های نه‌گانه به چه صورت بوده است؟

مسکن: رضایت‌مندی نسبی به رغم نقصان‌های قابل توجه

تبادل زیاد صدا بین واحدها و درون واحدها، تَرک‌ها مهم در دیوار و سقف ، عایق‌بندی نامناسب و عدم نصب و کیفیت پایین آسانسور مهم‌ترین مشکلات بناهای مسکونی در شهرک‌های مورد مطالعه بوده است به رغم این موضوع ، از نظر اهالی (۵۱ درصد ساکنان هشتگرد و ۴۲ درصد ابریشم و ماهدشت با رضایت‌مندی بالا) رضایت مندی از کیفیت مسکن در سطح متوسط (۳.۲ از ۵) بوده است. 

بی توجهی به  مناسب سازی بناها برای معلولان ، عدم رعایت اغلب استانداردهای محیطی و سهم بسیار بالای واحدهای خالی (هشتگرد ۳۵ درصد، ابریشم و ماهدشت ۴۸ درصد) از نکات منفی وضعیت مسکن در شهرکهای مورد مطالعه بوده است.

وضعیت کاملاً مناسب  نرخ کفایت تسهیلات و شرایط خوب در زمینه نسبت قیمت مسکن و اجاره بها به درآمد اهالی، نسبت بالای مسکن ملکی و تراکم جمعیت مناسب در واحد مسکونی ،‌ نیز از نقاط قوت مسکن در محلات مورد بررسی بوده است.

نتایج کلی این حوزه،  وضعیت به سختی قابل قبول یا بینابین در هر دو محدوده را نشان می‌دهد. با اینکه   این حوزه به طور نسبی بهترین وضعیت در بین نه حوزه مورد بررسی داشته است.

آموزش : ضعف در آموزش‌های رسمی و بی توجهی به آموزشهای حرفه‌ای

با وجود کمبود بسیار زیاد در  زمینه فضاهای آموزشی،  در زمینه کیفیت آموزشهای رسمی وضعیت متوسط بوده است اما  نتایج کلی این حوزه نشان از وضعیت نامناسب (۱.۹۳ از ۵) دارد.

سطح پایین تحصیلات سرپرستان خانوارها ، و بی توجهی به آموزش ساکنان در برنامه تامین مسکن مهر عمدترین ضعف در این این حوزه بوده است. سطح پایین تحصیلات عموماً مانع بنیادی در پذیرش ایده های نو و از آن جمله تغییر در الگوهای رفتار ناسازگار با توسعه پایدار است.

بی توجهی به آموزش های فنی و حرفه ای و سایر آموزشهای مورد نیاز در برنامه مسکن مهر و واگذاری آن به سلیقه ساکنان و مسئولین محلی نیز  منجر به شکل‌گیری تعداد کم دوره های آموزشی و محدودیت سرفصل‌های آموزشی به مباحث عمدتاً عقیدتی و عدم ارتباط آنها با مراحل شکل گیری سکونتگاه های جدید شده است. با این حال ابتکارات محلی برای آموزش ساکنان،‌ قابل توجه و دارای قابلیت توسعه است.

اشتغال  و وضعیت اقتصادی: فقر گسترده ، بیکاری بحرانی و اشتغال دور از محل سکونت

نتایج کلی این حوزه نشان می دهد وضعیت  هر دو محدوده در کل بسیار نامناسب (۱.۴۶ از ۵)  است. نرخ اشتغال بسیار پایین (بیکاری ۳۳ درصد) ، فقر گسترده (حدود ۹۰ درصد ساکنان فقیر یا بسیار فقیر) ، تمرکز افرادی که در سالهای گذشته تجربه ورشکستگی داشته‌اند (هشتگرد ۳۳ درصد ساکنان ، ماهدشت و ابریشم۴۵ درصد)، عدم توجه به نهادسازی، توجه بسیار محدود به تامین فضاهای کسب و کار (در شهرک ماهدشت)  و نبود برنامه منسجم برای اشتغالزایی و ایجاد ارتباط بین ساخت و سازهای حمایت شده و تولید شغل برای ساکنان این محلات ، زمینه را برای خوابگاهی کردن سکونتگاه‌های مسکن مهر و تمرکز گروه‌های کم‌توان‌تر جامعه در این مناطق فراهم کرده  است. در وضعیت موجود محل اشتغال حدود ۸۲  درصد  ساکنان  در فاصله بیش از ۵   کیلومتر و ۳۸ درصد از ایشان در فاصله بیش از ۵۰ کیلومتر از محل اسکان آنها است.   با روند موجود چشم‌انداز روشنی برای توانمند شدن ایشان و پایدار کردن سکونت و فعالیت در این شهرک‌ها متصور نیست.

زیرساختهای اجتماعی: کمبودهای شدید

نتایج کلی بررسی این حوزه  ، نشان می دهد که  وضعیت در این حوزه به مراتب بدتر از سایر حوزه هاست و در کل بسیار نامناسب (۱.۲۶ از ۵)  است.

 وضعیت نامناسب دسترسی به حمل و نقل عمومی ،کمبود شدید امکانات آموزشی ، تفریحی ، ورزشی (سرانه زیر ۰.۱۲ مترمربع در مقابل استاندارد۱تا ۱.۵مترمربع) و نداشتن برنامه حمایتی برای در دسترس سازی  امکانات موجود  برای تمامی اهالی با توجه به استطاعت ایشان ، کمبود بسیار شدید فضای باز عمومی و نبود کتابخانه و قرائتخانه ، نبود فضاهای پذیرایی با نقش اجتماعی همچون چایخانه ها و کمبود سایر فضاهای پذیرایی و حتی کمبود در زمینه امکانات مذهبی (سرانه زیر ۰.۰۷ مترمربع در مقابل استاندارد ۰.۳ تا ۰.۵ مترمربع)  برای جمعیت موجود، موجب وضعیت بسیار نامناسب  محلات مورد بررسی از این نظر شده است .

با این حال در وضع وجود تعداد قابل توجه خرده‌فروشی‌ها و شکل‌گیری راسته‌های تجاری در شهرک ماهدشت ، از جمله نقاط قوت موجود در زمینه زیرساختهای اجتماعی است که نیازمند حفظ ، حمایت و تقویت  و توسعه سایر زیرساختها ، جهت حفظ جمعیت و سرمایه ها در شهرکهای مسکن مهر است.

نکته قابل توجه نبود برنامه منسجم ، برای تامین زیرساختها، همزمان و به موازات شکل‌گیری مسکن در شهرکهای مسکن مهر است که احتمالاً با توجه به اهمیت بیشتر مسکن و کمبود منابع، فرض بر ساخت مساکن در مرحله اول و تامین سایر زیرساختها در مراحل بعد بوده‌است. اما به نظر می آید با توجه به شرایط متزلزل محلات شکل گرفته،‌ در زمینه های اجتماعی و اقتصادی  و  سطح پایین تقاضای ناشی از فقر خانوارها ، به تاخیر اندازی تامین زیرساختها ، گزینه منطقی در جهت شکل‌گیری و تقویت محلات و جلوگیری از هرز منابع نیست.

کیفیت محله: امکانات بسیار محدود و حس ناامنی

نتایج کلی این حوزه نشان می دهد کیفیت  محله در شهرکهای ابریشم و ماهدشت پایین (۲.۲۷ از ۵) و در  محلات مورد بررسی در شهر جدید هشتگرد به سختی قابل قبول (۲.۶۳ از ۵) است. نقطه قوت هر دو محدوده  فقط در زمینه دفع آبهای سطحی ، داشتن سیستم فاضلاب و تا حدودی طراحی و اجرای پیاده روهاست.

  دسترسی بسیار ضعیف  محلات به شبکه‌های ارتباطی شهر و منطقه و کمبود شدید زیرساختهای حمل و نقل عمومی (مخصوصاً در شهرک  ابریشم) در کنار کمبود فضاهای باز عمومی (فضای شهری) ، نبود کاربریهای مختلط، کمبود در زیرساختهای امنیت ، حس ناامنی در بین ساکنان (مخصوصاً در ابریشم و ماهدشت)، نبود تجهیزات ویژه کنترل آلودگی هوا و صدا،  نبود فضاهای ویژه زنان و عدم پیش بینی پیاده راه و گستردگی خانوارهای فقیر و نسبت بالای کودکانی که در فقر زندگی می کنند از جمله عوامل موثر در افت کیفیت محیط محله‌ای  در این شهرکها بوده است.

سرمایه و اختلاط اجتماعی: اختلاط اجتماعی و  ارتباط مناسب،  بی‌اعتمادی  زیاد

در بحث از سرمایه اجتماعی یافته‌های پژوهش نشان داد که در کل  وضعیت در این حوزه  در هر دو محدوده  (مسکن مهر شهر جدید ۲.۱۶ و مسکن مهر منفصل ۲.۲۳ از ۵) نامناسب  است. اما  تنوع قومی ، اختلاط اجتماعی مناسب (حضور طبقه متوسط با سرمایه فرهنگی در حد ۴۰ درصد ساکنان) سطح متوسط اعتماد و ارتباط همسایگان در محلات مورد بررسی به میزان تقریباً برابر در بین محلات مورد بررسی بوده است.

ضعف عمده و بسیار زیاد در هر دو محدوده مطالعاتی در نبود و ضعف فضاهای عمومی و پربازدید، فضاهای ویژه گروه های خاص (مثل زنان، جوانان و....) و  ضعف در برگزاری جلسات عمومی و برنامه های فرهنگی است. بی اعتمادی به دیگران و ناامیدی در بهبود شرایط محله و عدم شکل گیری تشکلهای داوطلبانه و تمایل کم به مشارکت در رفع مشکلات عمومی از جمله ضعف های دیگر در این حوزه است.

در وضع موجود طبقه شغلی حدود ۱۱ درصد ساکنان محلات مورد بررسی ، خدمتکار، دستفروش، نگهبان و کارگر ساختمانی ، حدود ۴۳ درصد  کارگر صنعتی، کارمند یا کارکن ساده وحقوق بگیر ، ۴۲ درصد سرکارگر، مسئول فنی و اداری و حرفه مند و فقط ۴.۵ درصد از ساکنان در سطوح بالای شغلی همچون مدیران ومتخصصان بوده است.

نکته قابل ذکر وجود سطح قابل قبولی از سرمایه اجتماعی حداقل در بین همسایگان و  اختلاط و دربرگیری اجتماعی (وجود طبقه متوسط قابل توجه با سرمایه فرهنگی)، در محلات مورد مطالعه است   که می بایست  بعنوان فرصتی برای اصلاح و بهبودی وضعیت این محلات مورد بهره برداری و با اقدامات آگاهانه تقویت شود.

هویت و حس مکان: تعلق پایین و مجموعه‌های بی‌هویت

نتایج کلی این حوزه، نشان می دهد که  وضعیت   در هر دو محدوده نامناسب (۲۰.۴ و ۲.۰۵ از ۵) است. یعنی محلات مسکن مهر  بر اساس معیارهایی مورد بررسی ،  مجموعه هایی کم‌هویت و بی هویتی را شکل داده اند. کمبود شدید فضاهای عمومی و   معماری همسان و بی روح ، تمایل بالای ساکنان برای تَرک  (۶۳ درصد ساکنان هشتگرد و ۸۲ درصد ساکنان ابریشم و ماهدشت تمایل شدید یا بیسار شدید به تَرک محله) و تعلق پایین  و عدم پیش بینی تدبیری برای جلوگیری از تَرک محله، ، اثرات مستقیم بر کاستن از حس مکان و ارتقاء هویت محله ای ساکنان در هر دو محله دارد.

حرکات جمعیت: جابجایی بالا

در زمینه وضعیت مالکیت   هر دو محدوده مطالعاتی شرایط کاملاً مناسبی دارند.  اما  جابجایی جمعیت در هر دو محدوده زیاد (سالانه حدود ۲۰ درصد) و از این نظر وضعیت کاملاً نامناسب است. از نظر ترکیب سنی جمعیتی ، در شهر جدید هشتگرد وضعیت متوسط و مشابه شرایط منطقه ، اما وضعیت در شهرکهای ابریشم و ماهدشت از نظر نسبت بالای جمعیت سالخورده ، نامناسب است. وضعیت این حوزه در کل برای هر دو محدوده نامناسب  (هشتگرد ۱.۶۷ و ابریشم و ماهدشت ۱.۷۸ از ۵) بوده است.

مشارکت: تعریف نشده

نتایج کلی این حوزه نشان از  وضعیت  نامناسب در هر دو محدوده مورد مطالعه (۲.۰۵ و ۲.۱۳ از ۵) دارد. به جز میزان مشارکت بالادر انتخابات (۶۹ درصد همیشه و اغلب)  و میزان مشارکت اهالی در حل مشکلات عمومی شهرک (۴۹ درصد با مشارکت بالا و بسیار بالا)  که  در هر دو محدوده هشتگرد و ابریشم و ماهدشت از وضعیت متوسط برخوردار است سایر متغیرهای این حوزه در وضعیت نامناسب و یا بسیار نامناسب قرار دارد.

عدم ارائه اطلاعات کافی از برنامه های در دست اجرا و آتی به صورتی که ساکنین از آن مطلع باشند (عدم نمایش عمومی طرحها و پروژه ها در مراحل مختلف پیش و حین برنامه ریزی و اجرا)، عدم شناسایی جایگاه افراد و ساکنین در مراحل مختلف برنامه ریزی و اجرای طرح با عدم پیش بینی و دعوت عمومی از افراد ذی نفع در مراحل مختلف تصمیم گیری و عدم تعریف مکانیزمی برای دادخواست عمومی (Petition) و امکان توقف و یا اصلاح پروژه ها در شهرداری و دستگاه های اجرای دیگر به جز اقدام از طریق دستگاه قضایی در کنار سطح بسیار پایین از مسئولیت و مشارکت نمایندگان محلی (هیئت امنای شهرکها) و تشکلهای محلی به رغم تمایل نسبی اهالی به مشارکت در حل مشکلات عمومی، وضعیت کلی مشارکت  در دستیابی به پایداری اجتماعی در وضع موجود را نامناسب کرده است.

جمع‌بندی شما از از وضعیت این شهرکها  چیست؟

نتایج کلی ارزیابی پایداری اجتماعی که در جدول زیر منعکس شده است  بر اساس سطح نیازها و برمبنای امتیاز کسب شده ی هر حوزه به تفکیک محلات شهر جدید هشتگرد (ایرانحودرو، فاز۴، بوستان ارم و گلها ) و توسعه منفصل (شهرک ابریشم و ماهدشت)  به یکی از رنگهای سبز سیر ، سبز، زرد ، قرمز و قرمز پررنگ درآمده است. 

 با نگاه اجمالی به جدول جمع‌بندی چنین استنتاج می‌شود که  در کل هیچ یک از حوزه‌های پایداری اجتماعی در محلات مورد بررسی از وضعیت مناسب برخوردار نبوده‌اند.  از نیازهای  پایه ، فقط بخش مسکن در وضعیت به سختی قابل قبول یا متوسط  بوده و آموزش و اشتغال و وضعیت اقتصادی در شرایط نامناسب و  بسیار نامناسب در هر دو محدوده (مسکن مهر شهر جدید و مسکن مهر منفصل) بوده‌اند.

 نیازهای میانی شامل کیفیت محله در محلات مورد بررسی در شهر جدید هشتگرد از وضعیت به سختی قابل قبول و در شهرکهای منفصل مسکن مهر (ابریشم و ماهدشت) وضعیت نامناسب داشته‌اند. زیرساختهای اجتماعی از نیازهای میانی  نیز در هر  محدوده مطالعاتی از وضعیت بسیار نامناسب برخوردار بوده است.

 از نیازهای غائی نیز هرچهار حوزه  سرمایه و اختلاط اجتماعی ، هویت و حس مکان ، حرکات جمعیت و مشارکت در هر دو حوزه مطالعاتی  از وضعیت نامناسب برخورداراند.

بنابراین در نگاه اجمالی به نتایج به دست آمده می توان نتیجه گرفت که برنامه مسکن مهر فقط در زمینه تامین مسکن و سرپناه  به نتایج به سختی قابل قبول دست‌ یافته است اما در ابعاد  مختلف (هشتگانه) ایجاد اجتماع محله‌ای پایدار ،‌ناموفق و یا بسیار ناموفق بوده است. یعنی به استناد نتایج این مطالعه می‌تواند عنوان کرد که مسکن مهر در این شهرکها فقط سرپناه (تا حدود زیادی موقت) ساخته است و نه مسکن در تمامی ابعاد آن.  به عبارت دیگر در پروژه‌های مورد بررسی با تمرکز گروه‌های خاصی از جامعه در بستری رسمی و قانونی ،  حاشیه‌نشینی رسمی را شکل داده است که در سالهای آتی بسیار در باره آن خواهیم شنید.

ارزیابی حوزه‌های پایداری اجتماعی در محلات مورد مطالعه مسکن مهر
سطح نیاز	حوزه	شهر جدید هشتگرد	ابریشم-ماهدشت (البرز)
نیازهای پایه	مسکن	۳.۳۷	۳.۱۷
	آموزش	۱.۹۵	۱.۹۲
	اشتغال و وضعیت اقتصادی	۱.۴۶	۱.۴۷
نیازهای میانی	زیرساخت های اجتماعی	۱.۱۹	۱.۳۳
	کیفیت محله	۲.۶۳	۲.۲۷
نیازهای غائی	سرمایه و اختلاط اجتماعی	۲.۱۶	۲.۲۳
	هویت و حس مکان	۲.۰۴	۲.۰۵
	حرکات جمعیت	۱.۶۷	۱.۷۸
	مشارکت	۲.۰۵	۲.۱۳

در حال حاضر چه باید کرد؟

تدوام حمایت غیرقابل اجتناب است اگر متعهد به اصلاح کیفیت زندگی در شهرهای کشور هستیم.

پیشنهاد ما حمایت از پروژه‌های مسکن مهر در قالب بسته‌های حمایتی استانی است. بر اساس یافته‌های این پژوهش ، تصور اینکه مسکن مهر با ساخت و تحویل مساکن و حتی زیرساختها ، پروژه‌ای اتمام یافته تلقی شود کاملاً اشتباه است. با توجه به مقیاس بزرگ (۹ درصد واحدهای مسکونی کشور) و شرایطی که در گزینش و انتخاب متقاضیان از ابتدا ‌در این پروژه‌ها، به تمرکز  طبقات خاصی از جمعیت کشور منجر شد تناقض آشکاری  با  مبانی  تامین مسکن در مفهوم عام آن (ایجاد محیط سرزنده و پایدار و نه صرفاً سرپناه)  دارد  که هر گونه اقدام در جهت اصلاح و تغییر در  فرایندی که تاکنون طی شده ،‌ نیازمند برنامه بلندمدتی و مداومی است. کاهش فقر ، توانمند کردن افراد ، ارتقاء اعتماد و سرمایه اجتماعی ، ایجاد حس هویت و ارتقاء اعتماد به نفس و رویش خلاقیت،‌ برنامه‌ای به مراتب پیچیده و  طولانی مدت‌تر از ساخت مسکن و تامین زیرساختهای یک سکونتگاه است. بنابراین با   فرض پذیرش واقعیت فوق و ضرورت  ادامه برنامه مسکن مهر (در شکل جدید و اصلاحی و حداقل در یک دوره ۱۰ ساله) ۲۹ پیشنهاد  در زمینه اصلاح مساکن مهر به صورت عام و پروژه‌های مورد بررسی به صورت خاص  در مطالعه ما مطرح شده است  که به اعتقاد تیم تحقیق در صورت خواست سیاسی و مدیریتی ،‌ قابلیت اجرائی داشته و باعث اصلاح و تقویت مسکن مهر و زندگی‌پذیر کردن این پروژه‌ها و اثرات مثبت در بازار مسکن شهرهای اصلی  خواهد شد.

چند مورد از راهکارهای پیشنهادی را بفرمایید؟

راهکارهای پیشنهادی مطالعه  به منظور ارتقاء پایداری اجتماعی به تفکیک حوزه‌های ۹ گانه ارائه شده است که در اینجا به چند مورد از آنها اشاره می‌کنم:

اعطاءتسهیلات یارانه‌ای تعمیرات، اعطاء مالکیت عرصه به صورت تدریجی، حمایت از مستاجران  با سابقه برای خرید و اسکان دائم ، حمایت از آموزش بر مبنای نیازهای مسکن مهر و فرصتها  و بازارهای منطقه ، ایجاد ارتباط بین مسکن مهر و برنامه های آموزشی –وارد کردن آموزش به بسته های حمایتی مسکن مهر،‌ اشتغال بر مبنای ظرفیتهای موجود در مسکن مهر ،‌ حمایت از پیمانکاران محلی در پروژه‌های خدماتی و زیرساختی شهرکها، ایجاد مراکز کارآفرینی ، مراکز خود اشتغالی و مراکز موقت عرضه کالاهای خانگی و بازارهای روز  و  نهاد سازی برای تشویق به ایجاد اشتغال-معافیت از مالیات و بیمه  از جمله پیشنهادات این مطالعه برای فائق آمدن بر مسائل و مشکلات در سه حوزه مسکن، آموزش و اشتغال است.

تاسیس شهرداری ویژه،  شورایاری و انتخاب مدیران محلات ، تاسیس سرای محلات ،‌ برنامه‌های حمایتی در جهت افزایش ضریب سکونت و دوره سکونت، حمایت از خرید و انضمام واحدهای همجوار ، برنامه تامین زیرساختها،   برنامه مبارزه با فقر ،‌ تامین امنیت با نگهبان محلات و نگهبانی مجتمع‌ها و  اختصاص محدوده‌هایی برای مساکن مناسب برای طبقات متوسط و بالا از جمله پیشنهادات این مطالعه در حوزه‌های دیگر است که شرح مفصل آنها در مطالعه آمده است. بخش اعظم این پیشنهادات بیش از نیاز به منابع مالی،‌ نیازمند  خواست و اراده‌ی سیاسی و مدیریت و هماهنگی است.

لطفاً تعریفی از مسکن مهر و هدف از اجرای آن را بفرمائید؟

مسکن مهر نام مجموعه‌ای از پروژه‌های توسعه مسکن است که  از سال ۱۳۸۶ در کل  شهرهای کشور شروع  و ‌ تاکنون ساخت دو میلیون و ۳۰۲ هزار (بیش از ۹ درصدکل واحدهای مسکونی کشور) واحد  آغاز  و یک میلیون و  ۹۴۲ هزار واحد  از آنها (معادل ۸۴ درصد)  به اتمام رسیده است. البته در کلانشهرها پروژه‌های مسکن مهر در درون شهرهای جدید شکل گرفت.   

ویژگی این پروژه‌ها که اغلب به صورت منفصل و در حاشیه  شهرها  در اراضی دولتی ساخته شده‌اند  حذف قیمت زمین از قیمت نهایی مسکن است. هدف از این کار تامین مسکن با قیمت کمتر برای طیفی از متقاضیان مسکن بود که به تبع آن، سیاست‌گذاران در پی کنترل قیمت مسکن در شهرها بودند.  حتی می‌توان به افزایش نرخ مالکیت مسکن هم به عنوان یکی از اهداف ضمنی مسکن مهر اشاره کرد هرچند که مقرر بود واحدهای مسکونی به صورت اجاره ۹۹ ساله در اختیار متقاضیان قرار گیرد.

مسکن مهر در واقع مکان‌یابی و ساخت مسکن (حداکثر با زیربنای ۷۵ متر) در زمینهای دولتی و  واگذاری آنها به صورت اجاره‌ی ۹۹ ساله به اقشار کم درآمد  واجد شرایط با حداکثر۲۰ درصد قیمت منطقه‌ای بود. افراد واجد شرایط نیز به افرادی اطلاق می‌شد که ۱- فاقد مسکن (از تاریخ ۱/۱/۱۳۸۴ فاقد زمین مسکونی یا واحد مسکونی و از  ۲۲/۱۱/۱۳۵۷ زمین دولتی دریافت نکرده باشند) ۲-متأهل و یا سرپرست خانوار و ۳-سابقه سکونت حداقل پنج سال در شهر مورد تقاضا داشته باشند. که البته در عمل به چند طریق عملی شد.

منظور شما انواع مسکن مهر با توجه به نوع اجرا است؟

بله،‌ در ابتدا مقرر بود اشخاص حقیقی و حقوقی در تعاونی‌های مسکن با حداقل سه خانوار و بیشتر ، به عنوان متقاضی ثبت نام کنند و با دریافت تسهیلات مشارکت مدنی از طریق سازندگان واحدهای آنها  ساخته شده و در اختیار ایشان قرار گیرد در واقع صرف نظر از مکان‌یابی و آماده‌سازی اراضی،  متقاضیان و سازندگان دو طرف اصلی پروژه‌های مسکن مهر بودند  اما در ادامه با توجه به تاخیر در تامین تسهیلات و ساخت،  مقرر شد با قرارداد بین ادارات مسکن و شهرسازی استانها، سازندگان و بانکها، پروژه‌ها به میزانی از پیشرفت فیزیکی برسند و سپس به متقاضیان واگذار شوند. این نوع دوم به تفاهمنامه‌های سه جانبه معروف شد که حدود ۷۰۰ هزار واحد از مجموع واحدهای مسکن مهر به این شکل هستند. این نکته را هم اشاره کنم که بخشی از واحدهای ساخته شده به این صورت ، هنوز متقاضی پیدا نکرده‌اند.

حمایتهای مالی با پرداخت تسهیلات تا سقف ۸۰ درصد هزینه‌های ساخت  (تخفیف نرخ بهره یا کمک سود تا سقف پنجاه درصد  و  اعمال پنجاه درصد  تخفیف و تقسیط بدون سود  مابقی عوارض و کلیه دریافتی‌ها برای صدور پروانه از طرف شهرداریها) ،‌صورت گرفت.

البته نوع سومی از مساکن مهر نیز وجود دارد که به خود مالکی معروف هستند. این نوع از مساکن که بخش کوچکی از کل مساکن مهر را تشکیل می‌دهند با واگذاری زمین در شهرکهای مسکن مهر و ساخت توسط خود مالکان شکل می‌گیرد. در شهر جدید هشتگرد که در مطالعه ما پروژه‌های مسکن مهر آن به تفصیل مورد بررسی قرار گرفته است از مجموع  حدود ۵۰ هزار واحد مسکن مهر ، ۴۲ درصد در قالب تفاهمنامه‌های سه جانبه و ۱.۶ درصد به صورت خودمالکی ساخته شده است.

آیا  مسکن مهر در دستیابی به اهداف  مذکور موفق بوده است؟

   پاسخ به این سوال نیاز به بررسی‌های بیشتری دارد؛ چرا که صرف نظر از نوع  اجرا، مسکن مهر به لحاظ متصل یا منفصل بودن، اندازه شهری که در آن اجرا شده و وضعیت بازار مسکن در آن شهر، بسیار متنوع و متفاوت است و لذا میزان موفقیت در دستیابی به اهداف فوق در پروژه‌های مختلف متفاوت خواهد بود. همچنین  هریک از پروژه‌های مسکن مهر نیز ممکن است در رسیدن به برخی از اهداف مثلا تامین سرپناه ، موفق ولی در هدف دیگری مثل تامین مسکن در مفهوم عام آن یعنی فضای مناسب و باکیفیت برای زندگی، موفق نباشند  و یا در تامین زیرساختهای ارتباطی و خدمات روبنایی به درجاتی از موفقیت رسیده باشند.

اما بر اساس مطالعات اجمالی که در زمینه مسکن مهر صورت گرفته و ملاحظه  وضعیت قیمت مسکن در شهرهای بزرگ و نرخ مالکیت مسکن به نظر می‌آید علاوه بر ضعف‌های جدی در تامین زیرساختها (آب و برق و ...) و خدمات روبنایی (مدرسه و پارک و...) ، مسکن مهر در دستیابی به اهداف کلان خود موفق نبوده است. برای مثال مسکن مهر نتوانسته است نرخ مسکن ملکی را که در کشور از دهه‌های گذشته در حال کاهش بوده است متوقف کند. نرخ مسکن ملکی در سال ۱۳۹۰ معادل ۶۲.۷ درصد بوده که در سال ۱۳۹۵ به ۶۰.۵ کاهش یافته است.

یعنی مسکن مهر با توجه به مقیاس آن و هزینه‌های قابل توجه ، نتوانسته شرایطی در بازار مسکن فراهم کند که با ثابت نگه‌داشتن قیمت  مسکن ،  خانوارهای جدید بتوانند مالک مسکن شوند البته این موضوع به عوامل دیگری نیز در طرف تقاضا وابسته است با این حال مسکن مهر در صورتی که به عرضه بالفعل و واقعی مسکن تبدیل می‌شد  می‌بایست در این روند اثر مثبت می‌گذاشت. اتفاقاً نگاه طرح ما نیز از این زاویه ، یعنی کیفیت مسکن و پایداری اجتماعی،‌ به چند نمونه از پروژه‌های مسکن مهر بوده است و در پاسخ به سوال شما با قطعیت بیشتری در مورد آنها می‌توان قضاوت کرد.

انتهای پیام