اشاره:
آن‌چه كه در پي مي آيد ويرايش نخست بخش دوم مقاله « آشنايي با مباني برنامه‌ريزي مسكن» از مجموعه متون آموزشي مفاهيم طراحي و برنامه‌ريزي شهري، ويژه‌ي خبرنگاران سياستي و سياست‌پژوهان شهري و مسكن است كه در سرويس مسائل راهبردي دفتر مطالعات خبرگزاري دانشجويان ايران، تدوين شده است.
در اين بخش نگارنده به توضيح شاخص‌هاي اقتصادي و كالبدي مسكن مي‌پردازد. در بخش بعدي اين مقاله به تعريف وتوضيح درباره شاخص‌هاي اجتماعي مسكن خواهيم پرداخت. 

شاخص:
شاخص‌ها مجموعه‌اي از اطلاعاتي هستند كه شرايط جامعه اعم از شهري و روستايي را نشان مي‌دهند. دربرخي از كشورها شاخص هاي زندگي انساني از شرايط و درجات مناسبي برخوردار مي باشند و در كشورهايي ديگر، شاخص‌ها بيانگر عقب‌ماندگي و توسعه نيافتگي آن جوامع اند. كشورهاي توسعه نيافته به دليل كمبود سرمايه و عدم اجرا يا ضعف و ناكارآمدي برنامه‌هاي اجتماعي، اقتصادي و فرهنگي از شاخص‌هاي سطح بالايي برخوردار نيستند.

شاخص‌هاي مسكن:
منظور از شاخص‌هاي مسكن، اطلاعات مناسب عملي درباره جنبه‌هاي مختلف اقتصادي، اجتماعي، فرهنگي، زيست‌محيطي و كالبدي مسئله مسكن است. شاخص‌هاي مسكن به سياست‌گزاران كلان بخش مسكن كمك مي‌كنند تا تصوير روشن‌تري از شرايط مسكن درگذشته، حال و آينده به دست آورند و سياست‌ها و راهبردهاي متناسبي اتخاذ نمايند.
از اين رو اين شاخص‌ها از يك‌سو ابزار شناخت وضعيت مسكن درابعاد مختلف هستند و ازسوي ديگر، ابزار كليدي براي ترسيم چشم‌انداز آينده مسكن و برنامه‌ريزي آن محسوب مي‌شوند. به همين دليل مي‌توان شاخص‌هاي مسكن را كليدي‌ترين ابزار برنامه‌ريزي و شالوده اصلي آن دانست.
شاخص‌هاي مسكن درايران تحت تاثير دو نوع عوامل بيروني و دروني قرارداشته‌اند. عوامل بيروني موثر بر مسكن، نظير عوامل جمعيتي، اقتصادي و اجتماعي، موجبات رونق و ركود مسكن را فراهم كرده‌اند و برنامه‌هاي مسكن كمتر در وضعيت كلي مسكن و بهبود شاخص‌هاي آن موثر بوده‌اند. عوامل دروني مسكن، كه عمدتا" تحت تاثير چگونگي و فرآيند برنامه‌ريزي مسكن قراردارند نيز درابعاد خاصي، وضعيت مسكن را شكل مي‌دهند.

اهداف بررسي شاخص‌هاي مسكن:

1- فراهم كردن ابزار تحليلي مناسب و ارائه شناخت كامل از تحولات و دگرگوني‌ها ابعاد مختلف (اجتماعي، اقتصادي، كالبدي)مسكن براي سياست‌گذاري، برنامه ريزي و نظارت بر سياست‌ها و برنامه‌هاي تدوين شده.
2- شناخت و تبيين روابط حاكم بر ابعاد مختلف مسكن .
3- ارزيابي نتايج حاصل از سياست‌هاي مختلف در ابعاد مختلف مسكن و روابط حاكم بر آن‌ها.
4- پايه‌گذاري روابط صحيح ميان ابعاد مختلف مسكن كه مي‌تواند درجهت تدوين سياست‌هاي كارآمد، مؤثر باشد.
در ادامه به تعريف و تبيين شاخص‌هاي مختلف اقتصادي و كالبدي مسكن مي‌پردازيم.

شاخص‌هاي اقتصادي مسكن

اهميت مسكن در اقتصاد ملي با مطرح شدن آن به عنوان يكي از زيربخش‌هاي عمده اقتصاد روشن مي‌شود. در بين تمامي بخش‌هاي اقتصادي در جوامع توسعه يافته و يا درحال توسعه، مسكن يكي از بزرگترين حجم‌ سرمايه‌گذاريهاي را به خود اختصاص مي‌دهد.
براين اساس، رابطه مستقيمي ميان شاخص هاي اقتصاد كلان با سرمايه‌گذاري مسكن و توسعه، سرمايه‌گذاري مسكن و اشتغال، سياست‌گذاري مسكن و ساختار تشكيلاتي و نيز ديدگاه مسكن به عنوان يك سرمايه‌گذاري اجتماعي- اقتصادي- اجتماعي، توليدي و نه مصرفي وجود دارد.
افزايش سرمايه‌گذاري دربخش مسكن باعث افزايش سرمايه‌گذاري در ديگر حوزه‌هاي اقتصادي و در نتيجه افزايش توليد و اشتغال مي‌شود. درمقياس ملي نيز، مسكن بر تورم، تحرك نيروي كار و بودجه دولت از طريق ماليات و يارانه تاثير مي‌گذارد.
موفقيت برنامه‌هاي مسكن تا حدود زيادي بستگي به كارآمدي سياست گذاري هاي اقتصادي در بخش كلان دارد كه به تبع بر توليد و تقاضا در بخش مسكن اثر مي‌گذارد. نرخ بهره وام‌ها، هدايت اعتبارات، ماليات، تعرفه‌ها، سرمايه‌گذاري دولتي و خصوصي، مالكيت از جمله شاخص‌هاي اقتصاد كلان هستند كه در موفقيت و عدم موفقيت برنامه‌هاي مسكن اثرگذارند.
سرمايه‌گذاري دربخش مسكن معمولا 2 الي 8 درصد از توليد ناخالص ملي و 10 الي 30 درصد از تشكيل سرمايه‌ ناخالص در كشورهاي درحال توسعه را به خود اختصاص مي‌دهد و بين 5 الي 10 درصد ديگر از سرمايه‌گذاري‌ها نيز براي ارائه ساير خدمات در اين بخش، صورت مي‌گيرد جريان سرمايه‌گذاري را موجب مي‌شود. با تركيب سرمايه‌گذار‌هاي مستقيم دربخش مسكن و خدمات مرتبط با آن، مجموعا" معادل بين 20 الي 50 درصد از ثروت توليدي در بيشتر كشورها حاصل مي‌گردد.
هم‌چنين مسكن يك انگيزه عمده براي پس‌انداز خانوارهاست و اثر مهمي درمصرف خانوارها دارد. علاوه‌براين، مسكن بر تورم، كسري بودجه، تحركات نيروي كار و تعادل پرداخت‌ها و نيز بر بودجه‌هاي دولت از طريق ماليات‌ها و يارانه‌ها اثر مي‌گذارد.
قيمت و هزينه مسكن و يارانه‌هاي اين بخش از مهمترين موضوعات مهم در ابعاد اقتصادي در كشور‌هاي مختلف است. نسبت قيمت متوسط مسكن به ميزان درآمد در بسياري از كشورهاي توسعه يافته كه از سيستم مطلوب مسكن برخوردار هستند، بسيار پايين بوده و درمقابل، اين شاخص دركشورهاي درحال توسعه ميزان بالايي را نشان مي‌دهد.
به‌طور كلي، چنانچه سياست‌هاي بخش مسكن نيازمند يارانه‌هاي سنگين براي مصرف‌كننده يا توليدكننده باشد، ااين سياست ها ناكارآمد مي‌شود. بررسي و مرور يارانه‌هاي مسكن مي‌بايد در جهت افزايش كارآيي و موثر بودن برنامه‌ها و نيز جلوگيري از اثرات جنبي آن باشد. لازمه چنين امري اين است كه موضوع تامين و پرداخت يارانه دربخش مسكن جزء خط ‌مشي‌ها قرارگرفته و به دقت تعريف و روشن گردد.
درمجموع مي‌توان گفت كه سرمايه‌گذاري دربخش مسكن، سرمايه‌گذاري توليدي بوده و تفاوت آن با ساير بخش‌ها دربازدهي درازمدت آن است. از سوي ديگر و اين سرمايه‌گذاري، جرياني از خدمات را به وجود مي‌آورد كه درتوليد ساير بخش‌ها نيز موثر واقع مي‌شود. شاخص‌هاي اقتصادي مسكن نماگرهايي هستند كه ابعاد مختلف اقتصادي مسكن را به صورت كمي نشان داده و مقايسه و تحليل آن را امكان‌پذير مي‌كنند.

دراين بخش نمونه‌هايي از شاخص‌هاي اقتصادي مسكن آورده مي‌شود:

1- نسبت هزينه مسكن به كل هزينه خانوار:
از تقسيم هزينه مسكن بركل هزينه خانوار حاصل مي شود. در كشورهاي در حال توسعه اين شاخص از نسبت بالايي برخوردار است.

2- نسبت هزينه مسكن به درآمد خانوار:
هزينه مسكن به صورت درصدي از كل درآمد خانوار نشان داده مي‌شود. در بيشتر كشورهاي جهان حدود 30 درصد از درآمدهاي خانوار به مسكن تعلق مي‌گيرد كه اين ميزان در ايران بيش از 50 درصد است. اين عامل باعث مي‌شود كه در ايران مشكلات مسكن براي اجاره‌نشينها، به ميزان بيشتري نمود يابد.

3- شاخص بهاي خدمات ساختماني و نيروي كار:
اين شاخص نشان‌دهنده بهاي خدمات ساختماني درسال‌هاي مختلف است كه باتوجه به شاخص‌هاي فرعي ديگري نظير مزد يك روز بنا، مزد يك روز كارگر ساختماني، اجرت نقاشي، اجرت آسفالت بام، اجرت سيمان كار، اجرت كاشي كار و گچ كار و... محاسبه مي‌شود. داشتن اين شاخص به همراه قميت زمين و شاخص‌ بهاي مصالح ساختماني مي‌تواند معيار مناسبي جهت بررسي روند تغييرات بهاي مسكن باشد.

4- شاخص بهاي عمده فروشي و خرده فروشي مصالح ساختماني :
اين شاخص بيانگر بهاي مصالح ساختماني است كه يكي از عوامل اصلي درتغييرات بهاي ساختمان و واحد مسكوني به شمار مي‌رود. درحقيقت، بهاي زمين، مصالح ساختماني و خدمات ساختماني، اجزاي اصلي و تشكيل‌دهنده بهاي ساختمان هستند كه تغيير درهريك از آنها باعث ايجاد تغيير درقيمت ساختمان مي‌شود.

5- قيمت بهاي زمين:
زمين به عنوان عامل مهم و در بسياري موارد عاملي تعيين كننده در مسكن است و دربازار آزاد، بالاترين نسبت را دربينميان كليه عوامل مسكن به خود اختصاص مي‌دهد. عامل زمين نقش كليدي در موفقيت يا شكست برنامه‌ها و طرح‌هاي توسعه شهري دارد، به‌طوري كه سهم عمده‌اي از توفيق درتامين مسكن، ايجاد زيرساخت‌ها، تجهيزات و به‌طوركلي توسعه مطلوب شهري بستگي تام به تامين به‌موقع و كافي زمين دارند.

6- اعتبارات عمراني دولت دربخش مسكن:
بخش مسكن يكي از عمده‌ترين فعاليت‌هاي اقتصادي است كه سهم بالايي از تشكيل سرمايه ثابت ناخالص داخلي را به خود اختصاص مي‌دهد. آگاهي ازميزان اعتبارات عمراني دولت دربخش مسكن و دريك دوره و مقايسه آن با وضعيت مسكن كمك شاياني به تصميم‌گيري و برنامه‌ريزي مي‌كند.

7- سرمايه‌گذاري بخش خصوصي دربخش مسكن:
يكي از شاخص‌هاي اقتصادي مهم مسكن، ميزان مشاركت بخش خصوصي درساخت و توليد مسكن،است رسيدن به سود و كسب درآمد بوده، اما كه درتامين مسكن، به خصوص درنقاط شهري، نقش به سزايي ايفا مي‌كند. ميزان مشاركت بخش خصوصي درتوليد مسكن و ساختمان بستگي به سوددهي آن و نيز قوانين و ضوابط موجود دارد.

8- تسهيلات اعتباري بانك‌ها:
ميزان سرمايه‌گذاري بانك‌ها واعطاي تسهيلات به روش‌هاي مختلف، از جمله وام براي ساخت مسكن، از عوامل موثر درميزان توليد مسكن است.

9- توان توليد مسكن (واحدهاي تكميل شده دريك سال):
اين شاخص از بعد اقتصادي بيانگر توانايي بخش‌هاي مختلف درساخت و تكميل واحدهاي مسكوني طي يك سال است. آگاهي از تعداد واحدهاي تكميل شده دريك سال در پي‌بردنتعيين ميزان به كمبود واحدهاي مسكوني، تعداد واحدهاي موردنياز و توان توليد و افزايش تقاضا و... موثر است. معمولا اين شاخص به ازاء هرهزارنفر جمعيت كل محاسبه مي‌شود.

10- يارانه :
شاخص يارانه مسكن مي‌تواند به شكل هاي مختلف نظير پرداخت مستقيم به خانوارها، اعطا كمك به كاركنان دربخش‌هاي مختلف، تامين زمين رايگان، تخفيف در اجاره واحدهاي مسكوني، دادن وام با نرخ بهره پايين و يا كمك‌هاي بلاعوض مدنظر قرارگيرد.

11- اشتغال‌زايي بخش مسكن:
علاوه‌بر ايجاد مشاغلي كه مستقيما درارتباط با مسكن هستند، مشاغل زيادي نيز به‌طورغيرمستقيم با اين بخش درارتباط مي‌باشند. احداث مسكن از توان اشتغال‌زايي برخوردار بوده و دربسياري موارد به عنوان « ضربه‌گير» اقتصاد به كارگرفته مي‌شود.

شاخص‌هاي كالبدي مسكن

ابعاد كالبدي مسكن از دو زاويه قابل بررسي است. يكم، كالبد مسكن به عنوان يك واحد مسكوني؛ و دوم، رابطه كالبدي مسكن با محيط مسكوني خود، كه به نوعي خود يك شاخص اجتماعي محسوب شده بوده و نقش و جايگاه مسكن در توسعه شهري را مطرح مي‌كند.

گروه‌هاي مختلف درآمدي كه توان مالي متفاوتي درتامين و خريد مسكن دارند، در مكان‌هاي متفاوت شهري زندگي مي‌كنند. الگوي مصرف مسكن، چه درچهارچوب اهداف كلان و چه درخط ‌مشي‌هاي اساسي سياست‌هاي مسكن،‌ تاثيرات كالبدي فراواني دارد. توسعه و نفوذ فناوري درزندگي انسان‌ها نيز تغييراتي را در كالبد مسكن به جاي مي‌گذارد.

بعد بيروني كالبد مسكن نيز از اهميت ويژه‌اي برخوردار است. تاثير عميقي كه مسكن برمحيط مسكوني خود و شهر مي‌گذارد، قابل تامل است. نقش مسكن در توسعه كالبدي شهرها در طول تاريخ روندي متغير داشته و در دوره‌هاي اخير، مسكن و محيط‌ زيست به عنوان عامل اصلي شكل دادن به شهرها مطرح هستند. مسكن همواره بزرگترين كاربري شهرها بوده و ميزان تامين و توليد مسكن به عنوان عامل كمي تعيين كننده در توسعه فيزيكي شهرهاست.

از جمله كليدي‌ترين موضوعات كالبدي مسكن را مي‌توان درتامين زيرساخت‌ها جستجو كرد. آماده‌سازي زمين و تامين زيرساخت‌ها مي‌تواند رابطه ميان مسكن و محيط مسكوني را تعريف كرده و سرپناه را به مسكن واقعي، گسترش شهري را به توسعه شهري تبديل كند.

1- الگوي مسكن (تك واحدي، آپارتماني، مجموعه‌سازي، بلندمرتبه) :
الگوي مسكن ازعوامل و شاخص‌هاي ديگري تاثير مي‌پذيرد. جمعيت، محدوديت زمين و محدوديت گسترش به سمت خارج شهر، از جمله عواملي هستند كه باعث تغيير در الگوي ساخت مي‌شوند. باتوجه به تقاضا و نياز حاصل ازافزايش جمعيت در شهرها، الگوي ساخت از تك واحدي به آپارتماني و سپس به بلند مرتبه‌سازي تغيير مي‌كند.

2- الگوي توسعه:
نوع اسكان جمعيت مي‌تواند تاثيرات متفاوتي دركالبد شهر داشته باشد، مانند گسترش شهر درسطح، توسعه در ارتفاع و توسعه شهر از درون.

3- تراكم ساختماني:
اين شاخص نوعي ابزار اندازه‌گيري است كه از تقسيم سطح كل زيربناي ساخته شده دريك قطعه زمين بر مساحت آن قطعه به دست مي‌آيد. ازطريق اين شاخص، شدت استفاده از زمين شخص مي‌گردد. درباره تعاريف مختلف تراكم ساختماني در مقاله پيشين توضيحات بيشتري ارائه شده بود.

4- نوع مصالح ساختماني و شيوه‌هاي ساخت:
اهميت اين دو شاخص زماني مشخص مي‌شود كه استفاده از مصالح بادوام و شيوه‌هاي ساخت مناسب باعث افزايش عمر مفيد ساختمان شده و درنتيجه در درازمدت كيفيت كالبدي مسكن حفظ خواهد شد.

5- ميزان مسكن ناهنجار و غيرمجاز:
اين شاخص جنبه‌هاي ديگر مسكن از قبيل كمبود مسكن را نشان مي‌دهد. نمود بارز اين شاخص عمدتا" دراطراف نهرهاي بزرگ قابل بررسي است كه تاثيرات كالبدي آن به صورت سيماي مسئله‌دار، عدم خدمات دهي از سوي ارگان‌هاي مسئول، اغتشاش بصري، عدم جمع‌آوري زباله، عدم رعايت مسائل فني درساخت مسكن و استفاده ازمصالح ساختماني كم دوام قابل مشاهده است.

تدوين و گردآوري: عادل محمودي
دانشجوي كارشناسي شهرسازي دانشكده شهرسازي پرديس هنرهاي زيباي دانشگاه تهران
خبرنگار طراحي و برنامه‌ريزي شهري سرويس مسائل راهبردي خبرگزاري دانشجويان ايران

ادامه دارد...