به گزارش ایسنا، پهنههای فرسوده بیش از یک دهه است که معضل ایمنی شهرهای بزرگ و متوسط محسوب میشوند و نوسازی آنها در دستور کار دولت و شهرداریها قرار گرفته است. نوسازی این بافتها راهحلی برای پاسخگویی به نیازهای سکونتی و تأمین مسکن مورد نیاز شهرها عنوان شده؛ لذا در ادبیات مرسوم شهرسازی کشور همزمان هم قفل شدهاند و هم کلید. با این وجود، و علیرغم تصویب تسهیلات مالی مختلف در دو دولت متوالی، جز درصد بسیار اندکی از طریق نوسازی صاحب خانهای نشدهاند.
نوسازی روایتی است اگرچه قدیمی، صاحب بازخوانیهایی جدید و امروزی.
سقوط سلحشور
دست نامرئی بازار و تعادل خودجوش عرضه و تقاضا، افسانه قدیمی "آدام اسمیت" است و پیشران جوامع شهرنشینی که بنیانگذاران آنها طبقه متوسط تاجران بودهاند. این روایت سالها بعد در زادگاه خود تعدیل یافت و قرار بر این شد که ناکارآمدیهای آن به دست هدایتگر دولت، اصلاح شود و راه صواب در پیش گیرد. در این عرصه دولت نه بهعنوان بازیگر، که در جایگاه یک بازیساز قائدهساز مورد قبول قرار گرفت؛ به این معنا که هیچگاه مانند یک سرمایهگذار وارد رقابت با دیگران نمیشود، اما واضع قوانینی خواهد بود که بازار را به سمتی بهینه، برای بهترین پاسخگویی ضروریترین نیازها، هدایت کند.
در ایران نیز پس از دولت سازندگی و با آغاز دوره اصلاحات، تئوریهای بازار آزاد هریک به نوعی در عرصههای اقتصادی کشور جریان یافت و بخش مسکن نیز از آن بیبهره نماند. این نگرش تا به امروز بر جای خود باقی مانده و بخش زیادی از مواضع مخالف طرحهایی مانند مسکن مهر را تشکیل میدهد. منتقدان بر این باورند که بازار باید چنان هدایت شود که نیازهای مردم را با سرمایه و توان خود آنها تامین کند. از این منظر، ورود دولت به امر ساختوساز باعث تضعیف سرمایهگذاران، ناکارآمد ساختن فرآیندها و تولید محصولاتی نامتناسب با نیازهای واقعی مردم خواهد شد.
"کمترین دخالت، بیشترین بهرهوری" این آرمان، توصیفکننده سلحشوری مبارز است که با چشم تیزبین خود نیازها را پیدا میکند و با شمشیری گداخته، گره مشکلات میگشاید. از قضا فضای اقتصادی ایران مرکبی راهوار و زرهی استوار نیز به ماجراجوی داستان بخشیده است. مسکن و مستغلات یکی از جذابترین بخشهای سرمایهگذاری در کشور ما محسوب میشوند. منابع ریالی، فیزیکی و انسانی زیادی در بخش ساختمان متمرکز شده و مشکل همیشگی کمبود سرمایه، نقدینگی و دانش فنی در این نقطه محل اعراب ندارد. با این وجود سلحشور شمشیرزن آن طور که انتظار میرفت نجیب و مشکلگشا از آب درنیامد.
در حالی که بیشترین منابع سرمایهگذاران خصوصی به بخش مسکن و مستغلات جاری می‌شود، بحران سکونت بر زندگی دهکهای متوسط و پایین جامعه شهری سایه انداخته. خانهها ساخته میشوند، اما نه خانههایی که بتوان آنها را خرید، یا حتی اجاره کرد. ساختوساز البته سود سرشاری دارد، اما نه لزوما ساختوساز برای طبقههای متوسط یا گروههای نیازمند شهری. شمشیر سلحشور خوب میچرخد و تیز می‌برد، اما نه آنجا که خیل عظیم شهرینشینان با مشکل مسکن در نبردند.
بازار پرتلاطم مسکن اگرچه دورادور سرزنده و فعال دیده شود، از نزدیک میبینی که زمین خورده و دست و پا میزند.
فتح پایتخت
خیزش آرام ضربآهنگ بازار آزاد به میان کوچههای تنگ بافتهای فرسوده هم راه یافته است. همانطور که ورود دولت برای تأمین مستقیمِ مسکنِ حمایتی سرزنش می‌شود، شهرسازها و اقتصاددانان در تلاشند از دخالت مستقیم سیستم حاکم در نوسازی بافتهای فرسوده نیز جلوگیری کنند و چاره را، در مشارکت با همین سرمایهگذاران می دانند. پر واضح است که کار تا چه اندازه دشوار خواهد بود. بافتهای فرسوده باید به رقابت با محدودههایی بپردازند که از زمین و سود و امکانات، هر آنچه لازم است با خود دارند.
از میان کلانشهرهای کشور تنها تهران است که توانسته پای سرمایهگذاران را تا حد قابل توجهی به عرصه نوسازی بافتهای فرسوده باز کند. فهم ریشه این موفقیت چندان مشکل نیست. بازار مسکن امروز تهران به جایی رسیده که هر زمین آماده قابل ساختی را برای تولید میبلعد و پهنههای فرسوده هم اگر بتوانند چنین شرایطی را فراهم سازند، از این قائده مستثنی نخواهند بود. بافتهای فرسوده فرصتهای استفاده نشدهای هستند که با تغییراتی، به سرعت در بازار گرسنه و تشنه و یورشگر تهران هضم خواهند شد. نتیجه، کشمکش سرمایهگذار و سیستم حاکم خواهد بود، بر سر این که تولید کدام نوع مسکن نشانهگیری شود؛ مسکنی که سود بیشتری دارد، یا مسکنی که برای اقشار آسیبپذیر بیشتر مورد نیاز است؟
و البته، در عزلتنشینی مطالعات مسکن شهری- در حالی که به خلاف سازندگان بخش خصوصی، شهرداریها و دولتمردان نمیدانند دقیقا چه میخواهند- و در عرصهای که "جذب و حمایت سرمایهگذاران" سخن روز مدیران ما است، پرواضح است که پیروز میدان، بازار سرمایه خواهد بود.
حلقه قدرت
سودآوری بازار زمین و مستغلات در اقتصاد تورممحور ایران باعث شده طی چند دهه گذشته منابع مالی، انسانی و فیزیکی فراوان در این عرصه پیوند خورند و حلقههایی نیرومند بسازند که به صاحبان آن، قدرت و ثروت فراوان بخشد. قدرت حلقه اما به اندازهای است که توان کنترل از کف حاملان ربوده و صاحب اراده شده. حاملان خود را ارباب حلقهها میدانند، لذت بسیار میبرند و در عیش فراوان مشغولند. خردورزان اما شاهدند آنچه به دست میآید اندک است و آنچه از کف برود، بسیار. پس اختیار حلقهها اگر به دست نیاید زود است که حاکمان، حکم به نابودی آنها دهند.
مسکن و ساختمان از مهمترین بخشهای اقتصادی ما به شمار میرود و به واسطه ارتباطات پسین و پیشین خود سهم زیادی در ایجاد اشتغال و افزایش تولید ناخالص داخلی کشور بازی میکند. با این وجود انباشت بیش از اندازه سرمایه در عرصه مستغلات نه تنها نتوانسته مسئله سکونت را آنطور که لازم است حل کند، بلکه به عدم تعادل بین بخشهای مختلف تولیدی، صنعتی و خدماتی کشور نیز در بلندمدت انجامیده است. منابعی که حضور آنها در بازارهای فعال و پویا میتواند پیشران توسعه و افزایش فرصتهای شغلی باشد، تحت تأثیر گرایشهای سوداگرانه، در قالب زمین و مستغلات و در حاشیه فرآیندهای تولیدی، راکد ماندهاند.
دولت و حاکمیت- که در قواعد بازار آزاد، چهارچوبساز و هدایتگر محسوب میشوند- لازم است با وضع قوانین، سرمایهها را به سمت پاسخگویی به نیازهای واقعی و افزایش بهرهوری جریانهای اقتصادی برای کل جامعه سوق دهند. شکست دولتها در انجام این مأموریت نه تنها ناکارآمدی بازار مسکن را رقم زده، بلکه باعث شده امروزه مستغلات مانعی برای رشد کشور محسوب شده و برخی اقتصاددانان، تلاش برای خروج منابع انباشته شده در این بخش را پیشنهاد دهند.
در شرایطی که سازوکارهای کنترلگر بازار ناکارآمد ماندهاند، چنانچه این توصیهها در دستورالعمل دولت قرار گیرند میتوان انتظار داشت خروج سرمایهها به توقف پروژههای کمسودی مانند نوسازی بافتهای فرسوده بینجامد و آنچه باقی میماند، ساختوسازهای سوداگرانه باشد؛ قدرتمندترین و پایدارترین حلقهها که اگرچه برای سرمایهگذاران سودهایی کلان به همراه دارند، برای عموم جامعه هزینهآور خواهند بود.
خرده نانهای راهنما
مسیرهای دشوار اگرچه اغلب برای حل مشکلات بزرگ انتخاب میشوند، طی کردنشان بدون فهم و هوشیاری کافی ممکن است به بحرانهایی عظیم بینجامد. باور داشتن به خرده نانهایی که قرار است مسیر بازگشت را نشان دهند میتواند ماجراجویان را به عمق جنگ ناشناخته و فریبندگیهای هولناک آن بکشاند.
عرصههای فرسوده با تمامی مشکلات و کمبودهای خود، معدود فرصتهای سکونتی را برای کمتوانترین اقشار جامعه شهری فراهم ساختهاند. مسئله سکونت و تلاش برای تأمین حداقلی آن چنان با زندگی این خانوادهها گره خورده که گاهی تا پایان عمر گریبانگیرشان است. امر "سکونت" برای فقرای شهری به معنای انتخابهایی سخت و آفرینش راهکارهایی حداقلی، اما خلاقانه است که اغلب در استانداردهای روزمره ما نمیگنجد. در این میان، بازار مسکن اگر به سمت کارآمدی حرکت نکند، اگر عرضه و تقاضای مؤثر را جایگزین دلالمآبی نسازد، با ورود به عرصه زیست دهکهای پایین درآمدی، آزادی عمل را از آنها سلب کرده و عمده داراییهایشان را جولانگاه آپارتمانسازیهای بازاری خواهد ساخت.
نوسازی بافتهای فرسوده حتی اگر با شراکت مالکان کمتوان کنونی آن انجام شود باز هم نمیتواند پاسخگوی گستردگی مخاطبان باشد. پسری که پیش از این میتوانست با اضافه کردن یک طبقه، سقف مستقلی را برای خود و همسرش فراهم کند، پس از اجرای پروژههای نوسازی در دوراهی اجاره نشین‌های گران قیمت یا راضی کردن پدر و مادر برای فروش واحد نوساز آپارتمانیشان، به دام خواهد افتاد.
خانواده کارگری که در حاشیه شهر مینشینند و طعم تلخ اجارهنشینی را به جان خریدهاند، در پی نوسازی بافتهای فرسوده دیگر قادر به پرداخت هزینههای سنگین رهن و اجاره نخواهند بود و پس از جستوجوهای فراوان، مجبور خواهند شد هرآنچه دارند رها کنند و به شهر دیگری بروند، بدون آن که مطمئن باشند شغل، درآمد و سرپناهی به دست خواهند آورد.
نوسازی مشارکتی، یک خانه بیسکوئیتی است. این خانه اگر چهره واقعی خود را نشان دهد، از راه نجاتی مطمئن به تصمیمی بسیار دشوار تبدیل خواهد شد.
سهلانگاریها و سادهانگاشتیهایی که تا به امروز در حوزه سکونت دهکهای کمدرآمد شهری وجود داشته اگر باز هم ادامه پیدا کند نتیجهای جز افزایش بحرانهایی نخواهد داشت که این خانودهها با آن دست به گریبانند. نوسازی، بهسازی و توانمندسازی لازم است با درکی عمیق، نگاهی واقعی و رویکردهای چند بعدی دنبال شود.
متأسفانه اقدامات عقیم و بخشینگر امروز ما حاصل دیدگاههای سطحی، یکسویه، زودبازده و همهگیری هستند که بعید است حتی در کوتاهمدت نتایج چشمگیری بیافرینند. البته دستیابی به راهکارهای قابل قبول مستلزم آن است که تأمین نیازهای سکونتی بافتهای فرسوده نه در شعار که به راستی دغدغه دولتمردان و کارشناسان شده و با تولیدات علمی بومی در این حوزه همراه شود.
گزارش از: مریم حجتی، کارشناس شهرسازی در اصفهان
انتهای پیام
نظرات